2019 QCCQ 7893, 2019 QCCQ 7893

Poitras c. Barette 2019 QCCQ 7893 COUR DU QUÉBEC « Pratique » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC Division administrative et d’appel N° : 200-80-009622-190 DATE : 4 décembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHRISTIAN BOUTIN, J.C.Q. (JB5161) ______________________________________________________________________ ANDY POITRAS Appelant/Locataire c. GILLES BARETTE Intimé/Locateur ET/ RÉGIE DU LOGEMENT Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR DEMANDE POUR PERMISSION D’EN APPELER D’UNE DÉCISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT [Art. 91 de la

Loi sur la Régie du logement (« LRL »)] ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur Andy Poitras, [ci-après appelé « le locataire »] sollicite la permission d’en appeler d’une décision rendue le 14 août 2019 par la Régie du logement [ci-après « la Régie »], sous la plume de la régisseuse Me Lucie Béliveau, résiliant le bail et ordonnant l’expulsion du locataire ainsi que de tous les occupants du logement. [ 2 ] Les parties sont liées par un bail de logement qui débute en 2014 et qui est reconduit du 1 er septembre 2018 au 31 août 2019 à un loyer mensuel de 1 023$ puis ensuite jusqu’au 31 août 2020, le loyer étant dorénavant de 1 033 $. [ 3 ] Il ressort que l’unité d’habitation en question est un condominium qui est la propriété de M.

Gilles Barette [ci-après appelé « le locateur »] et que ce dernier doit acquitter des frais non discrétionnaires mensuels de 811,47 $, et ce, au

titre des frais communs, des assurances ainsi que des taxes foncières. Or, comme le fait remarquer la régisseuse, le locataire paie fréquemment son loyer en retard, ce qui oblige le locateur à acquitter les frais précités à même ses fonds personnels, voire en utilisant sa carte de crédit. [ 4 ] Ce problème est récurrent et la Régie a déjà été saisie de dossiers par le locateur à ce sujet.

C’est ainsi que par jugement rendu le 3 mars 2015 [1] , la Régie ordonnait au locataire de payer ses loyers le premier jour du mois, et ce, jusqu’au 30 juin 2015. [ 5 ] Les parties conviendront par la suite d’une transaction le 22 mars 2017 suite à un appel, par le locataire, d’une décision de la Régie [2] dans un second dossier, transaction au terme de laquelle le locataire s’engageait à payer des arrérages de 13 000 $. [ 6 ] Enfin, il ressort qu’à compter du mois de mai 2017, le locataire a de nouveau payé en retard sept (7) mois en 2017, neuf (9) mois en 2018 et sept (7) mois en 2019.

C’est ce qui fait dire à la régisseuse que « malgré deux mises en demeure signifiées au locataire, celui- ci ne paie pratiquement jamais son loyer à temps ».

[ 7 ] La régisseuse conclut que « la résiliation du bail est justifiée pour ce motif car le locateur a prouvé qu’il subit un préjudice sérieux en raison de ces retards ». [ 8 ] Enfin, la régisseuse ne s’est prononcée que sur la demande d’expulsion puisque le locataire avait payé le loyer dû avant l’audience devant la Régie. LES CRITÈRES À APPLIQUER SUR UNE DEMANDE DE PERMISSION D’EN APPELER [ 9 ] Le Tribunal doit appliquer les critères énoncés à l’article 91 de la

Loi sur la Régie du logement, [3] lequel stipule que « [l ] es décisions de la Régie du logement peuvent faire l’objet d’un appel sur permission d’un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec ». [ 10 ] Cette disposition a fait l’objet d’une foisonnante jurisprudence au terme de laquelle il ressort que pour se qualifier de « question en jeu [qui] en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec », il doit s’agir :

A) d’une question sérieuse et méritoire ;

B) d’une question nouvelle ;

C) d’une question controversée ;

D) d’une question d’intérêt général [4] .

ANALYSE [ 11 ] En l’espèce, le locataire fait valoir que la régisseuse n’a pas eu raison de conclure à des retards fréquents dans le paiement du loyer qui aurait pu causer un préjudice sérieux au locateur et a commis une erreur de droit dans l’administration de la preuve, fait-il valoir, en retenant les propos du mandataire du locateur, ce qui constituerait du ouï-dire. [ 12 ] Or, il ressort du dossier que le mandataire en question était Mme Suzanne Lessard, gestionnaire de l’immeuble, et qu’en cette capacité, celle-ci était un témoin idoine afin de témoigner des fréquents retards de paiement de même que du préjudice sérieux subi par le locateur qui, nous l’avons vu, devait acquitter des frais substantiels chaque mois afin de conserver le condominium. [ 13 ] Le locataire tente par ailleurs de prendre appui sur la décision de Mme la juge Sylvie Lachapelle, j.c.q., dans l’affaire Cressaty c. 9222-0938 Québec inc. (Yotis) [5] , dans laquelle il avait été jugé qu’il s’était « installé un modus operandi entre les parties de telle sorte que M.

Yotis ne peut donc se plaindre des retards fréquents dans les paiements ». Or, les mises en demeure des 11 janvier 2018 et 1 er octobre 2018 transmises en l’espèce au locataire font échec à sa prétention. [ 14 ] Le locataire invoque également l’autorité de la chose jugée et soutient que la régisseuse a commis une erreur en considérant les retards de paiement de loyer pour les mois visés par les procédures antérieures devant la Régie ainsi que par la transaction intervenue en mars 2017 entre les parties. Deux commentaires s’imposent ici.

Premièrement, c’est pour démontrer une récurrence à long terme dans le paiement en retard du loyer que la régisseuse fait référence aux périodes visées par les procédures antérieures ainsi que la transaction. Deuxièmement, il ne faut surtout pas oublier que postérieurement à cette transaction, le locataire a de nouveau accumulé, à de multiples reprises, les retards dans le paiement de son loyer en 2017, 2018 et 2019.

L’argument fondé sur la chose jugée n’est donc pas convaincant. [ 15 ] Dans ces circonstances, le dossier ne révèle aucune question qui devrait être soumise à la Cour du Québec selon les critères jurisprudentiels applicables précités. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: REJETTE la demande pour permission d’en appeler d’une décision de la Régie du logement; LE TOUT avec frais de justice. CHRISTIAN BOUTIN, J.C.Q. Date d’audience : 17 octobre 2019 Shanny Lambert Bisonnette

Stéphane Harvey avocat inc. Chantal Bouchard Régie du logement