2011 QCCQ 8568, 2011 QCCQ 8568

Lacasse c. Rodriguez 2011 QCCQ 8568 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D’ABITIBI LOCALITÉ DE VAL-D'OR « Chambre civile » NO: 615-32-003331-103 DATE : 30 juin 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MADAME LA JUGE LUCILLE CHABOT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JACQUES LACASSE Demandeur c.

CAMILO RODRIGUEZ & ANA FIUZA Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur Jacques Lacasse a acheté une maison unifamiliale des défendeurs. Bien que le contrat notarié soit daté du 9 janvier 2010, l'acheteur a pris possession de l'immeuble le jour précédent. Au moins 2 visites préalables de l'immeuble ont été effectuées par l'acheteur avant l'acquisition du bien. [ 2 ] Monsieur Lacasse allègue que le bien vendu est affecté de vices cachés.

Les travaux déjà effectués à ce jour et ceux demeurant à effectuer totalisent une somme d'au-delà de 25 000 $. Le demandeur réduit volontairement sa réclamation à la somme de 7 000 $. [ 3 ] En mars 2010, on remarque une odeur suspecte au sous-sol. Comme cela se produit alors que monsieur Lacasse n'a commencé à y prendre sa douche que depuis quelque temps, on croit que le problème vient de celle-ci. On enlève une

partie du plancher derrière la douche, près du réservoir d'eau. Les 2 x 4 montrent des signes de pourriture. Interpellé par l'acheteur, monsieur Rodriguez se rend sur place et, devant le constat des 2 x 4 pourris, affirme qu'il paiera le prix des nouveaux matériaux. [ 4 ] Décidant de prendre plus de précautions, monsieur Lacasse demande à un entrepreneur général d'expérience, monsieur Jacques Fortin, de venir examiner le plancher et de le conseiller. On lui demande alors d'ouvrir le plancher sur une plus grande surface et, notamment, de trouver le drain.

Cette rencontre a lieu vers le 25 mars. [ 5 ] On découvre alors que le plancher est pourri dans d'autres pièces, qu'il y a infiltration d'eau par la fondation des façades sud et est. [ 6 ] Comme c'est la période de dégel, le demandeur constate un écoulement d'eau provenant de ces façades durant une période de 4 à 5 jours. [ 7 ] L'assureur refuse la réclamation de monsieur Lacasse puisqu'il ne s'agit pas d'un événement soudain et que l'examen des lieux et de l'état des matériaux démontrent qu'il s'agit d'une infiltration d'eau sur une longue période. [ 8 ] Tous les planchers sont alors défaits.

Dans une des pièces, on découvre que le plancher a été refait aux alentours de 1997- 1998 puisque des feuilles de contreplaqué portent la date de janvier 1997. Les 2 x 4 ont eux été remplacés et on remarque que l'on a pris soin de poser des 2 x 4 en bois traité. [ 9 ] Monsieur Lacasse se rend alors avec un témoin, monsieur Richard Gagnon, rencontrer monsieur Rodriguez. Il lui montre des photos des éléments précédemment constatés et on l'informe que l'on devra procéder au creusage autour du solage. Il l'avise à l'avance que ces travaux seront faits dans les trois jours. La rencontre se termine mal.

Monsieur Rodriguez nie toute responsabilité. [ 10 ] Monsieur Lacasse fait procéder au creusage. On pose des drains, on installe une membrane autocollante, des feuilles de styromousse et on remblaie. Cette opération a généré des coûts de 8 465, 62 $ (pièce P-7). [ 11 ] Après les travaux, monsieur Lacasse se rend à nouveau rencontrer le vendeur avec les factures. Il essuie une fin de non- recevoir. [ 12 ] Les propos de monsieur Lacasse quant à l'état des lieux sont corroborés par les photographies et les témoignages de monsieur

Richard Gagnon et de monsieur Jacques Fortin, entrepreneur général reconnu témoin expert, lequel s'est rendu sur les lieux à deux reprises. [ 13 ] En défense, on ne nie pas la visite des lieux en mars alors que l'on croyait que la douche était la cause des problèmes. On admet aussi les deux rencontres avec l'acheteur et son témoin. On affirme que la visite faite précédemment au creusage aurait été effectuée la veille de leur départ en voyage.

Ils allèguent qu'ainsi, ils n'ont pu être présents lors des travaux ou mener leur propre expertise et que les photos soumises n'étaient pas claires. [ 14 ] On ajoute qu'ils n'ont jamais eu de problèmes d'infiltration d'eau, mais ne peuvent expliquer de manière satisfaisante que, lors des travaux de rénovation à la fin des années 1990, on ait pris soin de remplacer les 2 x 4 par du bois traité. [ 15 ] D'ailleurs, les propos des défendeurs sont confus quant aux dates de rénovation.

Plus surprenant, ils indiquent avoir alors laissé l'ouvrier procéder et que, n'ayant pas exercé une surveillance des travaux, ils ne peuvent expliquer la présence de bois traité. [ 16 ] Ultimement, on plaide que l'acheteur a fait défaut de dénoncer les vices par avis écrit avant la réalisation des travaux.

ANALYSE : [ 17 ] Afin de décider s'il y a vices cachés au sens de la loi, les critères suivants s'appliquent : − Le défaut allégué doit être grave; − Le défaut caché doit avoir existé au moment de la vente; − Le défaut allégué doit être caché, c'est-à-dire non apparent; − Le défaut caché doit être inconnu de l'acheteur. [ 18 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec prévoit que : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 19 ] La preuve révèle sans aucun doute qu'il s'agit ici de vices graves.

Il y a infiltration d'eau par la fondation ce qui a provoqué la pourriture des éléments constituant le plancher. [ 20 ] La preuve révèle que ces vices ne sont pas contemporains en ce que plusieurs années d'écoulements ont été nécessaires afin que la pourriture ne s'installe sur les matériaux. [ 21 ] Les deux inspections faites par le demandeur avant l'achat n'avaient pas permis de déceler ces vices découverts par la suite. [ 22 ] Il est utile de mentionner que le Code civil du Québec n'oblige pas l'acheteur à recourir à un expert avant son achat. [ 23 ] Les vices n'ont pas à être connus du vendeur.

S'ils l'étaient, celui-ci verrait sa responsabilité engagée pour les dommages subis, au-delà des montants nécessaires aux réparations. [ 24 ] La véritable question en litige est de savoir si le recours de monsieur Lacasse doit être rejeté pour défaut de dénonciation par avis écrit avant la réalisation des travaux. [ 25 ] L'

article 1739 du Code civil du Québec stipule : 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 26 ] Dans l'arrêt Quincaillerie Côté et Castonguay inc. c. Castonguay [1] , la Cour d'Appel du Québec a atténué la rigueur de l'

article 1739 du Code civil du Québec .

Elle établit que l'absence d'un préavis n'est pas fatale en cas d'urgence ou lorsque le vendeur a répudié sa responsabilité à l'égard du vice ou a renoncé à se prévaloir du défaut d'avis. [ 27 ] Bien que le demandeur ait allégué l'urgence d'agir dans ses procédures, aucune preuve le démontrant n'a été faite de manière prépondérante devant le Tribunal. [ 28 ] La preuve révèle que les vendeurs n'ont pas renoncé à se prévaloir du défaut d'avis. [ 29 ] Cependant, la preuve démontre que le vendeur a répudié sa responsabilité à l'égard du vice lors de la première rencontre effectuée par l'acheteur, rencontre préalable aux travaux.

Lors de cette rencontre, non seulement des photos ont été exhibées au vendeur, mais on l'informait alors que des travaux seraient entrepris sous peu. [ 30 ] Le but de la dénonciation de l'

article 1739 du Code civil du Québec est, selon l'auteur Pierre-Gabriel Jobin [2] :

[…] Il s'agit d'une nouvelle condition de la garantie contre les vices, qui avait été recommandée par l'office de révision. Cette règle du code est inspirée de la jurisprudence récente, développée dans le droit du Code civil du Bas-Canada, qui imposait à l'acheteur l'obligation de mettre en demeure le vendeur avant de le poursuivre pour un vice caché, l'acheteur, il est vrai, en était dispensé dans certaines circonstances, par exemple quand le vice avait subitement provoqué un incendie, mais le principe semblait bien établi.

La dénonciation permettra au vendeur de tenter de remédier au vice, à un coût souvent inférieur à celui de la réparation par un tiers quelconque choisi par l'acheteur, et elle évitera bien des litiges; elle permettra aussi de déterminer plus facilement si le vice est antérieur à la vente. [ 31 ] Le but poursuivi est ici atteint en ce sens que le vendeur a été informé de manière préalable de l'existence des vices, de la nature de ceux-ci et du fait que l'on procéderait à des travaux. Le fait que l'on doive partir en voyage sous peu ne relève pas le vendeur de ses obligations d'agir avec diligence.

Il aurait pu mandater un tiers afin d'y être présent. D'ailleurs, le fils des défendeurs, dans son témoignage, indique qu'il aurait pu être rejoint par le demandeur lors des travaux. S'il pouvait être rejoint par le demandeur, il pouvait l'être d'autant plus facilement par ses propres parents. [ 32 ] D'ailleurs, la position prise par monsieur Rodriguez était de nier les vices. Dans son témoignage, il indique clairement qu'il ne croit pas que le bois du plancher était pourri.

Pourtant, la preuve à cet effet est claire et non contredite. [ 33 ] Ainsi, le Tribunal considère avoir la preuve prépondérante que le bien acheté était affecté de vices cachés graves antérieurs à la vente et qu'il y a eu dénonciation suffisante, suivant les principes établis par la jurisprudence, de ces vices à l'acheteur, au moment opportun. [ 34 ] En conséquence, le Tribunal : [ 35 ] accueille la présente réclamation; [ 36 ] CONDAMNE les parties défenderesses, Camilo Rodriguez et Ana Fiuza à payer au demandeur, Jacques Lacasse, la somme de 7 000 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis la mise en demeure, soit le 18 juin 2010; [ 37 ] CONDAMNE les défendeurs au paiement des frais judiciaires de 159 $ et au paiement des frais de taxation des témoins Richard Gagnon et Jacques Fortin, ce dernier ayant été reconnu témoin expert par le Tribunal. __________________________________ LUCILLE CHABOT, J.C.Q. Date d’audience : 10 mai 2011