2016 QCCQ 7023, 2016 QCCQ 7023

Geoffroy c. Michel Richard Courtier immobilier inc. 2016 QCCQ 7023 JT1284 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-017900-150 DATE : 11 mai 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE PATRICK THÉROUX, J.C.Q. ______________________________________________________________________ YVES GEOFFROY , domicilié et résidant au […] , Stanstead (Qc), […], Demandeur c.

MICHEL RICHARD COURTIER IMMOBILIER INC. , 2284 rue Chanel, Sherbrooke (Qc), J1E 4J8, Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur, Yves Geoffroy, réclame à la défenderesse, Michel Richard Courtier immobilier Inc., représentée par M. Michel Richard, la somme de 15 000 $ (30 500 $ réduit à 15 000 $) suite à l'achat d'une propriété. [ 2 ] Il reproche à M.

Richard de l'avoir induit en erreur sur le montant de l'évalua​tion municipale du terrain par rapport à la valeur attribuée à la maison. [ 3 ] Il prétend que, sans cette erreur et les représentations faites avant la vente, il aurait offert un prix moindre. Il évalue son préjudice à la différence entre le prix payé et le prix qu'il aurait offert s'il avait connu le véritable montant de l'évaluation municipale. [ 4 ] Sa demande est formulée ainsi : ​1. Le ou vers le 28 juillet 2013, la

partie défenderesse a causé les dommages suivants à la

partie demanderesse : J'ai acheté, le 15 mai 2013, une propriété (sise au […], Compton-[…]) au montant de 79 100 $. Le montant demandé était de 79 000 $. Lors de la visite, j'al constaté rapidement que la valeur du bâtiment était à peu près nulle. En fait, j'achetais cette propriété pour le terrain. Vers la mi-avril 2013, lors de la visite de la propriété avec le courtier chargé de la vente, M. Michel Richard (président de la

partie défenderesse), celui-ci me remet la fiche descriptive de la propriété et m'informe des informations importantes de celle-ci, dont les montants de la valeur du terrain et du bâtiment de l'évaluation municipale. Vers la fin juillet 2013, je découvre que le montant de la valeur du terrain inscrit sur l'avis d'évaluation 2013 du compte de taxes municipales de la municipalité de Compton est de 39 700 $ au lieu de 70 200 $ tel que représenté par M. Richard lors de la vente et tel qu'inscrit sur la fiche descriptive. 2. La

partie défenderesse est responsable des dommages pour les raisons suivantes : M. Michel Richard m'a fourni une information erronée concernant la valeur du montant d'évaluation municipale du terrain.

L'article 5 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité de l'OACIQ oblige le courtier à vérifier, conformément aux usages et aux règles de l'art, les renseignements qu'il fournit au public ou à un autre membre. M. Richard est donc fautif puisqu'il m'a fourni des informations erronées. De plus, M. Richard a utilisé cette information erronée (montant d'évaluation de terrain) comme l'argument de vente, en justifiant que le montant demandé pour la propriété était près de l'évaluation du terrain. Lors de la visite de la propriété, M.

Richard s'est montré très transparent en révélant l'état lamentable du bâtiment et en laissant présager que sa valeur était à peu près nulle. Puis, M. Richard a spécifié que c'est la raison pour laquelle le prix demandé, soit 79 000 $, équivalait à toute fin pratique au montant de l'évaluation municipale du terrain qui était, comme indiquée sur la fiche descriptive, de 70 200 $ Puis je cite les termes exacts de M. Richard : "Un acheteur n'a pas grand chose à perdre, compte tenu du montant de l'évaluation municipale du terrain et du prix demandé ". L'argumentation de M.

Richard, soutenue par la documentation relative au montant d'évaluation du terrain et au prix de vente de la propriété, était logique et justifiable. J'étais donc prêt à payer approximativement 9000 $ de plus que l'évaluation du terrain inscrite sur la fiche descriptive. Si on m'avait fourni les bonnes informations et en gardant la même logique d'argument de vente de M. Richard, le montant que j'aurais dû payer et que j'aurais offert, aurait été approximativement de 49 000 $, soit près de 9000 $ de plus que l'évaluation réelle du terrain.

3. La faute a été commise le ou vers le 13 avril 2013, à Compton (Québec). 4. Les dommages se sont produits à Compton (Québec). ​5. La

partie demanderesse réclame la somme de 15 000,00 $, pour les raisons suivantes : À toute fin pratique, M. Michel Richard, de par ses allégations, faisait la vente d'un terrain. Puis j'achetais aussi cette propriété que pour le terrain car la valeur du bâtiment était, à toute fin pratique, nulle. M. Richard mentionnait lui-même que le bâtiment ne valait à peu près rien. J,étais aussi d'accord sur cette prémisse. J'ai donc fait l'acquisition de cette propriété que pour le terrain.

Puis le montant réel inscrit sur l'avis d'évaluation de la municipalité de Compton de la valeur du terrain est de 39 700 $ alors que je croyais que celui-ci était de 70 200 $. La faute associée à la transmission d'informations erronées et à l'utilisation de celle-ci comme l'argument de vente me causent donc un préjudice que j'estime à 30 500 $, soit la différence de valeur entre le montant réel de l'évaluation du terrain et celui alléguée par M. Richard. 6. Le montant total de la réclamation de la

partie demanderesse se détaille comme suit : Je ne demande environ que la moitié du montant dont j'estime avoir payée en trop. (Reproduction exacte) [ 5 ] La défenderesse reconnaît avoir commis une erreur matérielle dans l'information communiquée sur la fiche descriptive de la propriété en litige. Elle nie toutefois que cette erreur a pu avoir les conséquences décrites par le demandeur. [ 6 ] De plus, M. Richard nie avoir fait les représentations que le demandeur allègue quant à la valeur foncière du terrain. Il nie aussi avoir commis quelque faute que ce soit dans le cadre de son travail de courtier immobilier.

LE CONTEXTE [ 7 ] Au printemps 2013, le demandeur est à la recherche d'une maison vétuste qu'il se propose de rénover et de revendre à profit. [ 8 ] Il est intéressé par une propriété de ce type, mise en vente par l'intermédiaire de la défenderesse, courtière immobilière affiliée au groupe Royal Lepage Évolution. [ 9 ] Il s'agit d'une maison délabrée située sur un terrain de 2 092.700 mètres carrés dans la municipalité de Compton.

Le prix demandé est de 79 000 $. [ 10 ] La fiche descriptive indique que l'évaluation municipale, pour l'exercice financier 2013, est de l'ordre de 109 900 $, soit 70 200 $ pour le terrain et 39 700 $ pour la maison. [ 11 ] Le demandeur visite les lieux en présence de M. Richard. Il constate que la maison est en piètre état. Il est informé du fait qu'il s'agit d'une vente faite sous contrôle de justice.

La défenderesse est mandatée par la personne chargée de la vente par la Cour dans le cadre d'un jugement ordonnant le délaissement forcé et la vente sous contrôle de justice, de gré à gré par l'intermédiaire d'un courtier immobilier. [ 12 ] M. Richard informe aussi le demandeur du fait que le prix ne peut être négocié à la baisse, puisqu'il faudrait alors s'adresser à la Cour pour faire modifier les conditions de la vente. [ 13 ] Le demandeur est conscient que d'autres acheteurs potentiels ont déjà soumis des offres d'achat.

Un de ceux-ci serait prêt à offrir incessamment la totalité du prix demandé. [ 14 ] Il décide de se porter acquéreur et, pour maximiser ses chances de réussir, il formule, le 15 avril 2013, une offre d'achat à un montant légèrement supérieur au prix demandé, soit 79 100 $. [ 15 ] Son offre est acceptée et l'acte de vente est conclu le 15 mai 2013. [ 16 ] Le demandeur déclare avoir pris connaissance, par la suite, du compte de taxes foncières.

Le montant total de l'évaluation municipale est effectivement de 109 500 $, mais la valeur attribuée au terrain, contrairement à ce qui est indiqué à la fiche descriptive, est de 39 700 $ alors que celle de la maison est de 70 200 $. À l'évidence, ces deux valeurs ont été inversées sur la fiche descriptive. [ 17 ] C'est alors qu'il reproche à M. Richard de l'avoir induit en erreur en lui représentant que la valeur du terrain était de 70 200 $, ce qui l'a amené à offrir près de 9 000 $ de plus, soit 79 100 $.

Selon lui, s'il avait su que la valeur du terrain était plutôt de 39 700 $, il aurait, selon la même proportion, accepté de payer 9 000 $ de plus pour acquérir la propriété au prix de 48 700 $. [ 18 ] Il évalue donc son préjudice à la différence entre le prix payé, soit 79 100 $, et le prix qu'il prétend qu'il aurait payé n'eut été de l'erreur, soit 48 700 $. Sa réclamation est de l'ordre de 30 500 $ qu'il réduit à 15 000 $ pour se prévaloir des dispositions sur le recouvrement des petites créances. ANALYSE ET DÉCISION [ 19 ] Il y a ici absence de relation contractuelle entre le demandeur et la défenderesse.

Le fondement juridique du droit d'action exercé par le demandeur relève donc de la responsabilité extracontractuelle de la défenderesse. [ 20 ] Cette dernière, par son représentant Michel Richard, a-t-elle commis une faute engendrant sa responsabilité civile aux termes des dispositions de l'

article 1457 du Code civil du Québec (C.c.Q.)?

1457. Toute personne a le devoir de respecter les règles de conduite qui, suivant les circonstances, les usages ou la loi, s'imposent à elle, de manière à ne pas causer de préjudice à autrui. Elle est, lorsqu'elle est douée de raison et qu'elle manque à ce devoir, responsable du préjudice qu'elle cause par cette faute à autrui et tenue de réparer ce préjudice, qu'il soit corporel, moral ou matériel.

Elle est aussi tenue, en certains cas, de réparer le préjudice causé à autrui par le fait ou la faute d'une autre personne ou par le fait des biens qu'elle a sous sa garde. [ 21 ] La responsabilité civile extracontractuelle repose sur la conjugaison de trois facteurs que sont la faute, le dommage et le lien de causalité entre les deux. [ 22 ] Pour réussir dans sa réclamation, le demandeur doit prouver de façon prépon​dérante l'existence de chacun de ces facteurs. [ 23 ] La théorie avancée par le demandeur ne permet pas de conclure à l'existence de l'un ou l'autre des critères requis pour établir la responsabilité de la défenderesse. [ 24 ] Son raisonnement présuppose qu'il aurait pu acquérir la propriété en offrant 9 000 $ de plus que l'évaluation municipale du terrain.

Or, la preuve démontre qu'il est impossible de penser que ceci aurait pu se produire vu les conditions de la mise en vente. En fait, pour s'assurer d'acquérir la propriété qu'il convoitait, le demandeur a offert 100 $ de plus que le prix demandé. Au final, il a payé 79 100 $ pour acquérir une propriété dont l'évaluation municipale était de 109 900 $. [ 25 ] Le raisonnement tenu par le demandeur présuppose aussi que la maison en elle-même n'avait aucune valeur, de sorte qu'il a subi un préjudice en payant le terrain trop cher.

Or, le comportement même du demandeur contredit cette prétention, puisqu'il a rénové la maison et mis la propriété en vente pour mener à terme son projet de réaliser un profit à la revente. Au moment de l'audience, le demandeur annonçait sa propriété en vente pour 239 000 $ [1] . [ 26 ] La preuve démontre donc que le demandeur n'a subi aucun préjudice de sa transaction. [ 27 ] En résumé, il s'avère que dans le cadre d'une vente sous contrôle de justice, il a payé 79 100 $ pour acquérir un immeuble dont l'évaluation municipale (ce qui n'est pas la valeur marchande) était de 109 900 $.

Il savait qu'il ne pouvait l'acquérir à plus bas prix, ayant même accepté de payer plus cher que le prix demandé pour écarter les offres des autres acheteurs intéressés. [ 28 ] Quant à la faute, elle est inexistante. Le Tribunal est d'avis qu'une inversion des valeurs dans la transcription des données de l'évaluation municipale constitue une simple erreur matérielle commise de bonne foi qui ne peut, dans les circonstances particulières de la présente affaire, être qualifiée de faute civile. L'information essentielle, soit la valeur foncière totale, était exacte.

L'erreur n'a eu aucune consé​quence préjudiciable. [ 29 ] Le Tribunal ajoute que les témoignages des parties sur les discussions précédant la vente ne soutiennent pas la prétention du demandeur selon laquelle M. Richard l'aurait induit en erreur ou incité à contracter à des conditions différentes de celles qu'il voulait lui- même réaliser. [ 30 ] POUR CES MOTIFS , le Tribunal: [ 31 ] REJETTE la demande; [ 32 ] Avec les frais de justice en faveur de la défenderesse. __________________________________ PATRICK THÉROUX, J.C.Q.