2020 QCCA 224, 2020 QCCA 224

9260-8769 Québec inc. c. 166782 Canada inc. 2020 QCCA 224 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-027588-185 (700-17-013780-167) DATE : 11 février 2020 FORMATION : LES HONORABLES JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. PATRICK HEALY, J.C.A. 9260-8769 QUÉBEC INC. APPELANTE – demanderesse c. 166782 CANADA INC. INTIMÉE – défenderesse ARRÊT [ 1 ] L’appelante porte en appel un jugement du 16 mai 2018 de la Cour supérieure, district de Terrebonne (l’honorable Danielle Turcotte), rejetant sa demande en passation de

titre à l’égard d’un immeuble appartenant à l’intimée. * * * * * [ 2 ] Une offre d’achat acceptée pour l’immeuble et préparée par un notaire est signée par les parties le 8 octobre 2014. Elle prévoit notamment que le prix de vente est de 450 000 $, que la vente se fera sans autres garanties que celles des titres et que le contrat de vente doit être signé le 1 er février 2016. Dans l’intervalle, l’appelante doit verser 45 000 $ à

titre de dépôt, au moyen de versements mensuels, lequel montant doit servir à réduire le prix de vente. Elle peut aussi procéder à la vérification environnementale de l’immeuble.

L’appelante doit rembourser à l’intimée les taxes municipales et scolaires afférentes à l’immeuble jusqu’à la conclusion de l’acte de vente. [ 3 ] Faute de financement pour effectuer l’achat, l’appelante sollicite et obtient deux prolongations des délais, l’une par une modification écrite en date du 16 février 2016, prolongeant la date de signature de l’acte de vente au 25 août 2016, et l’autre par une modification écrite en date du 25 août 2016, prolongeant la date de la signature au 15 septembre 2016.

Les deux modifications précisent que ces délais sont de rigueur. [ 4 ] Le 15 septembre 2016, l’acte de vente n’est toujours pas conclu. Le 26 septembre 2016, l’intimée écrit à l’appelante pour l’aviser que l’offre d'achat acceptée est résiliée. Un délai supplémentaire est toutefois accordé par la suite au cours d’une conversation entre les représentants des deux sociétés, et ce, pour quelques jours tout au plus et selon certaines conditions selon l’intimée, afin que l’appelante puisse trouver le financement requis.

L’appelante est plutôt d’avis que l’intimée lui aurait alors accordé un délai supplémentaire d’un an à cette fin. [ 5 ] Le 7 octobre 2016, l’intimée met définitivement fin à l’offre d'achat acceptée en avisant l’appelante par écrit. [ 6 ] Le 30 novembre 2016, l’appelante soutient qu’elle a obtenu le financement requis et met en demeure l’intimée de procéder à la vente de l’immeuble, ce que cette dernière refuse. * * * * * [ 7 ] La juge de première instance retient le témoignage du représentant de l’intimée et conclut qu’il n’y a pas eu un délai supplémentaire d’un an accordé à l’appelante.

Il en découle que l’offre d’achat acceptée était expirée au 30 novembre 2016 lorsque l’appelante soutient avoir obtenu son financement. [ 8 ] La juge ajoute que même si elle avait conclu que l’offre d’achat acceptée était toujours en vigueur au 30 novembre 2016, elle aurait néanmoins rejeté le recours puisque les critères pour obtenir la passation de

titre ne sont pas satisfaits : (

a) l’acte de vente proposé n’est pas conforme à l’entente entre les parties car elle prévoit une garantie contre les vices cachés, y compris les vices environnementaux, alors que l’offre d’achat acceptée exclut une telle garantie; et (

b) la preuve n’a pas été faite que le financement est effectivement disponible. * * * * *

[ 9 ] L’appelante soutient que la juge aurait erré en concluant à la caducité de l’offre d’achat acceptée. Elle prétend que le 26 septembre 2016 un délai additionnel d’un an lui fut accordé par l’intimée lequel, contrairement aux autres délais accordés, n’était pas de rigueur. Suivant cette prémisse, l’appelante soutient qu’avant de résilier cette nouvelle entente verbale, l’intimée aurait dû impérativement la mettre en demeure, de sorte qu’elle puisse exécuter son obligation dans un délai raisonnable. [ 10 ] Ce moyen ne peut être retenu.

La juge de première instance a conclu que l’intimée n’a jamais accepté de prolonger le délai, sauf pour quelques jours et à certaines conditions, dont le versement des arrérages de taxes. L’appelante n’a pas respecté ses conditions. La juge retient le témoignage du représentant de l’intimée sur cette question, qu’elle estime crédible. La juge conclut aussi que bien qu’un délai de quelques jours ait été accordé à l’appelante pour rectifier la situation, rien n’a été entrepris par cette dernière dans ce délai.

Il s’agit là de conclusions factuelles qui ne peuvent être révisées en appel qu’en présence d’une erreur manifeste et dominante. Or, l’appelante ne nous convainc pas d’une telle erreur. [ 11 ] À compter du moment où l’intimée accorde un délai supplémentaire de quelques jours, l’appelante devait rigoureusement s’exécuter. Ce court délai supplémentaire, comme tous les autres, était implicitement, sinon explicitement de rigueur.

Même si on devait conclure qu’il n’était pas de rigueur, le défaut de l’appelante de respecter les conditions de la prolongation rendait celle-ci caduque, l’appelante étant en demeure de plein droit de s’exécuter à cet égard :

article 1597 du Code civil du Québec . [ 12 ] Étant donné que le premier moyen d’appel ne peut être retenu, il n’est pas nécessaire de répondre au second moyen invoqué voulant que la juge ait erré en concluant que les conditions requises pour obtenir la passation de

titre n’étaient pas satisfaites. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 13 ] REJETTE l’appel, avec frais de justice. JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. PATRICK HEALY, J.C.A. M e Mathieu Miljours MILJOURS AVOCATS Pour l’appelante M e Pascal Comeau PRÉVOST FORTIN D’AOUST Pour l’intimée Date d’audience : 7 février 2020