2023 QCCQ 7954, 2023 QCCQ 7954

Beaudet c. Daunais 2023 QCCQ 7954 COUR DU QUÉBEC Division des petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N o : 500-32-713861-203 DATE : 1 er novembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MÉLANIE DUGRÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JOËLLE BEAUDET Demanderesse c.

AMÉLIE DAUNAIS Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Joëlle Beaudet réclame 1 254 $ à Amélie Daunais au motif que cette dernière refuse de lui rembourser le montant de l’acompte de 850 $ versé sur un contrat de vente de meubles qui ne s’est pas concrétisé. Elle réclame également des dommages moraux et les frais de justice. [ 2 ] Le contrat de vente de meubles s’inscrivait dans le contexte où Mme Beaudet s’engageait à sous-louer le logement de Mme Daunais et à acheter une

partie des meubles qui s’y trouvaient. [ 3 ] Mme Daunais allègue être en droit de conserver le montant de l’acompte qui était qualifié de non-remboursable dans le contrat signé par les parties. Elle ajoute qu’elle a subi des inconvénients en raison de la décision de Mme Beaudet de ne pas sous-louer son logement et de ne pas finaliser l’achat des meubles. QUESTIONS EN LITIGE [ 4 ]

a) Le Tribunal de la Division des petites créances de la Cour du Québec a-t-il compétence pour trancher le litige?

b) Si oui, Mme Beaudet est-elle en droit de récupérer l’acompte versé pour l’achat des meubles? [ 5 ] Pour les motifs qui suivent, le Tribunal conclut qu’il possède la compétence pour trancher le présent litige et que Mme Beaudet n’a pas droit au remboursement de l’acompte versé pour l’achat des meubles [ 6 ] Le Tribunal rappelle que le fardeau incombe à la

partie qui réclame de prouver ses prétentions selon la règle de la prépondérance [1] . Cette règle prévoit qu’un fait sera considéré prouvé si le Tribunal est convaincu que son existence est plus probable que son inexistence [2] . [ 7 ] Lorsque la preuve offerte n’est pas suffisamment convaincante ou si la preuve est contradictoire et qu’il est impossible pour le juge de cerner la vérité, celui sur qui reposait le fardeau perdra [3] . ANALYSE ET DÉCISION

a) Le Tribunal de la Division des petites créances de la Cour du Québec a-t-il compétence pour trancher le litige ? [ 8 ] Le 29 septembre 2020, Mme Beaudet communique avec Mme Daunais afin de manifester son intérêt à l’égard du logement annoncé en sous-location sur une plateforme en ligne. [ 9 ] Lors de la conversation téléphonique, Mme Daunais informe Mme Beaudet que la location du logement est conditionnelle à l’achat de plusieurs meubles qui s’y trouvent.

Le prix total pour le lot de meubles est de 1 700 $. [ 10 ] Mme Daunais explique avoir imposé cette condition car elle s’apprêtait elle-même à emménager dans un nouvel appartement et ne prévoyait pas y apporter la plupart de ses meubles. [ 11 ] La condition d’achat des meubles convient à Mme Beaudet et une visite du logement est fixée pour le lendemain, le 30 septembre.

[ 12 ] À cette occasion, Mme Beaudet examine les meubles faisant l’objet de la vente, lesquels sont également exposés sur les photos publiées sur l’annonce en ligne [4] . [ 13 ] Mme Beaudet confirme son intérêt et signe les documents pour l’enquête de crédit en prévision de la location du logement. [ 14 ] Le 4 octobre 2020, une nouvelle rencontre entre les parties a lieu. Mme Beaudet effectue alors deux paiements.

Elle signe d’abord un chèque au montant de 825 $ à l’ordre du gestionnaire de l’immeuble, représentant le loyer du mois de novembre 2020 [5] . [ 15 ] Puis, Mme Beaudet effectue un virement bancaire à Mme Daunais au montant de 850 $ [6] . Elle signe également le contrat d’achat des meubles (le Contrat ) [7] . [ 16 ] Le Contrat prévoit que : Amélie Daunais s’engage à vendre les biens suivants à Joëlle Beaudet. Joëlle Beaudet s’engage à verser 50% du montant entendu soit 850 $ avant la signature du bail et la balance de 850 $ le ou avant le 23 octobre 2020.

Si toutefois Joëlle ne remettait pas la balance entendue de 850 $ avant le 23 octobre 2020, Amélie pourrait garder les meubles et le premier paiement de 850 $. [ 17 ] Le contrat contient également la liste des divers meubles que Mme Beaudet s’engage à acheter. [ 18 ] Selon Mme Beaudet, il est prévu qu’elle signe le bail le 4 octobre, après avoir effectué ces paiements. [ 19 ] Or, lorsque Mme Beaudet se rend au local du gestionnaire situé dans l’immeuble, on l’informe que le bail n’est pas encore prêt pour signature, mais qu’il le sera d’ici quelques jours. [ 20 ] Le 8 octobre, Mme Beaudet informe Mme Daunais que la gestionnaire de l’immeuble l’a avisée que le bail sera prêt pour signature la semaine suivante [8] . [ 21 ] Le 14 octobre 2020, Mme Daunais avise Mme Beaudet qu’elle peut passer le vendredi pour signer le bail. [ 22 ] Étant sans nouvelle de Mme Beaudet, Mme Daunais fait un suivi le lendemain, le 15 octobre 2020.

Mme Beaudet l’informe alors qu’elle a changé d’idée et ne veut plus aller de l’avant avec la location du logement et l’achat des meubles. En conséquence,elle demande que le montant de 850 $ lui soit remboursé. [ 23 ] Mme Daunais refuse de rembourser Mme Beaudet au motif que le contrat mentionne expressément que l’acompte de 850 $ n’est pas remboursable.

Elle ajoute que sa volte-face l’oblige à recommencer le processus pour trouver un locataire et acheteur pour les meubles. [ 24 ] À l’audience, Mme Beaudet explique sa décision de ne pas louer le logement par un bris du lien de confiance causé par le délai avant de pouvoir signer le bail. [ 25 ] Or, le Tribunal souligne que le bail était prêt pour signature et que c’est Mme Beaudet qui a choisi, de façon unilatérale, de ne pas aller de l’avant. [ 26 ] L’

article 28 de la

Loi sur le tribunal administratif du logement [9] prévoit que le Tribunal administratif du logement ( TAL ) dispose d’une compétence juridictionnelle exclusive pour disposer de toute demande relative à un bail de logement [10] . [ 27 ] Comme l a compétence des tribunaux est une question d’ordre public, un tribunal ne peut s’attribuer une compétence qui ne lui est pas dévolue par la loi, et ce, même si les parties ne s’y opposent pas.

La question de compétence doit être soulevée d’office par le tribunal [11] . [ 28 ] Lorsque les relations contractuelles des parties concernent un bail de logement, la compétence du TAL ne soulève généralement pas de difficulté. D’ailleurs, la jurisprudence enseigne qu’une demande relative à un bail englobe tout ce qui en découle [12] . La compétence du TAL va donc au-delà de ce que les parties ont expressément stipulé au bail [13] . [ 29 ] Néanmoins, pour que la compétence du TAL puisse s’exercer, il est obligatoire qu’il existe un bail de logement liant les parties.

Par extension, la jurisprudence a considéré que le TAL est également compétent pour entendre un litige visant un avant-contrat dans lequel les deux parties s’engagent à signer un bail [14] . [ 30 ] Par ailleurs, même en présence d’un bail, la détermination du forum judiciaire doit être analysée en fonction de l’essence du litige lorsque ce bail coexiste avec un contrat [15] . [ 31 ] À

titre d’exemple, dans un contexte où un litige implique à la fois un bail de logement et une promesse d’achat, les tribunaux ont établi que, si la demande concerne un bail de logement, qu’il soit accessoire ou non à une promesse d’achat, le TAL aura compétence. À inverse, si dans son essence le litige concerne un manquement à la promesse d’achat, les tribunaux de droit commun auront alors juridiction. [ 32 ] Dans l’affaire Roy c.

Massicotte [16] , la Cour conclut que la question de compétence du TAL doit s’analyser en examinant l’objet réel du litige, sans qu’il soit nécessaire de déterminer lequel des contrats est l’accessoire de l’autre . [37] D’autre part, lorsqu’il y a coexistence d’un bail et d’une promesse d’achat-vente, il n’importe pas de déterminer lequel des contrats est l’accessoire de l’autre, mais plutôt, de définir l’objet réel du litige opposant les parties et décider, s’il est en lien avec la promesse d’achat ou l’entente de location permettant l’usage de l’immeuble, dans l’intervalle. [Soulignements du Tribunal]

[ 33 ] Le Tribunal estime donc que la compétence juridictionnelle se détermine en fonction de l’objet réel du litige qui oppose les parties et qu’il importe peu de s’attarder sur le caractère accessoire ou principal du bail. [ 34 ] En l’espèce, aucun bail n’a été signé, puisque Mme Beaudet a décidé de ne pas louer le logement.

De plus, aucune preuve n’est soumise à l’effet qu’il y aurait eu un avant-contrat ou un engagement écrit à signer un bail. [ 35 ] Mme Beaudet a témoigné qu’à l’issue de discussions, le gestionnaire de l’immeuble lui a remboursé le montant de 825 $ qu’elle avait versé et qui représentait le loyer du mois de novembre 2020. [ 36 ] Non seulement aucun bail n’a donc été signé, mais l’objet du présent litige concerne exclusivement le remboursement d’un acompte versé dans le contexte d’un contrat de vente de meubles ayant avorté. [ 37 ] Pour ces motifs, le Tribunal conclut qu’il possède la compétence requise pour trancher le présent litige.

b) Si oui, Mme Beaudet a-t-elle droit de récupérer l’acompte pour l’achat des meubles ? [ 38 ] La loi prévoit qu’un contrat se forme par le seul échange de consentement entre des personnes capables de contracter, et il est de son essence qu’il ait une cause et un objet [17] . [ 39 ] De plus, l'échange de consentement se réalise par la manifestation, expresse ou tacite, de la volonté d'une personne d'accepter l'offre de contracter que lui fait une autre personne [18] . [ 40 ] En l’espèce, Mme Beaudet admet que les termes du contrat ne lui ont pas été imposés et qu’elle les a librement acceptés.

Elle reconnaît par ailleurs avoir été naïve dans ses relations avec Mme Daunais. [ 41 ] La preuve révèle donc que les parties ont conclu un contrat de gré à gré.

Ce contrat est celui pour la conclusion duquel les parties négocient d’égal à égal [19] . [ 42 ] De plus, l’entente intervenue entre les parties se qualifie de contrat de vente, soit celui par lequel le vendeur transfère la propriété d’un bien à l’acheteur, moyennant un prix en argent que ce dernier s’oblige à payer [20] . [ 43 ] En matière de vente, la loi prévoit également que toute somme versée à l’occasion d’une promesse de vente est présumée être un acompte sur le prix, à moins que le contrat n’en dispose autrement [21] . [ 44 ] Il est de la nature d’un acompte d’être remboursable si la vente ne se concrétise pas à la suite d’un accord entre les parties , en cas de défaut de réalisation d’une condition de l’offre d’achat ou par la faute du promettant vendeur [22] . [ 45 ] Le Tribunal souligne que Mme Daunais n’a contrevenu à aucun de ses engagements.

Le logement était réservé à Mme Beaudet et le bail, en processus de préparation, était prêt pour signature le 14 octobre 2020.

C’est plutôt Mme Beaudet qui a décidé de ne plus louer le logement et de ne pas acheter les meubles. [ 46 ] De plus, la règle selon laquelle un acompte est remboursable si la vente ne se concrétise pas, cesse de s’appliquer si les parties conviennent spécifiquement de rendre non remboursable l’acompte ainsi versé [23] . [ 47 ] Par ailleurs, au moment d’interpréter le contrat, on doit rechercher quelle a été la commune intention des parties [24] et on doit interpréter une clause dans le sens qui lui confère quelque effet plutôt que dans celui qui n’en produit aucun [25] . [ 48 ] Ainsi, le contrat prévoit clairement que « [si] toutefois Joëlle ne remettait pas la balance entendue de 850 $ avant le 23 octobre 2020, Amélie pourrait garder les meubles et le premier paiement de 850 $ ». [ 49 ] Mme Daunais témoigne que cette clause a pour objectif de la protéger, puisqu’au moment de signer le contrat de vente, elle s’apprête à signer un nouveau bail de son côté, qui entrera en vigueur le 1 er novembre 2020, et elle sait qu’elle ne pourra emporter plusieurs de ses meubles. [ 50 ] Mme Daunais ajoute qu’elle souhaite se protéger, advenant que la location de son logement actuel ne se concrétise pas et qu’elle doive recommencer le processus dans un très court délai, ce qui serait susceptible de lui causer des inconvénients. [ 51 ] Mme Daunais explique que le 15 octobre 2020, lorsqu’elle apprend que Mme Beaudet a changé d’idée et décidé de ne pas louer le logement, elle subit un stress important et doit entreprendre des démarches afin de remettre le logement en location.

Elle confirme toutefois que le logement a pu être loué dans les délais, bien que certains meubles n’aient pu être vendus. [ 52 ] Le caractère non remboursable de l’acompte, en plus d’être expressément prévu au contrat et d’avoir été accepté par Mme Beaudet, avait donc un objectif très précis, soit de protéger Mme Daunais des inconvénients reliés à la possibilité que les démarches de location du logement et d’achat des meubles par Mme Beaudet avortent. [ 53 ] Dans ces circonstances, le Tribunal n’a d’autre choix que de donner plein effet à une clause contractuelle sans ambiguïté dont l’intention est claire et à laquelle Mme Beaudet a librement consenti, quoiqu’avec naïveté, de son propre aveu. [ 54 ] Mme Beaudet ne s’est donc pas déchargée de son fardeau de prouver qu’elle a droit au remboursement de l’acompte versé pour l’achat des meubles et aux autres montants réclamés.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

REJETTE la demande de Joëlle Beaudet; CONDAMNE Joëlle Beaudet à payer à Amélie Daunais les frais de justice de 106 $ pour la contestation. __________________________________ MÉLANIE DUGRÉ, J.C.Q. Date d’audience : 18 septembre 2023 [23] 2440-4493 Québec inc. c. Berringer , C.S., J.E. 2000-2201 .