2024 QCCS 397, 2024 QCCS 397

Jeannot c. Bellevue 2024 QCCS 397 COUR SUPÉRIEURE CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL No : 500-17-118030-215 DATE : 12 février 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE: L’HONORABLE DONALD BISSON J.C.S. (JB4644) ______________________________________________________________________ JEAN-ARNAULD JEANNOT SABRINA JEANNOT LYNIE JEAN-JACQUES Demandeurs c.

FÉLIX BELLEVUE Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT (sur demande en dommages-intérêts compensatoires et punitifs (promesse d’achat)) ______________________________________________________________________ Table des matières Introduction: contexte, argument et questions en litige ......................................................... 2 Les faits non contestés pertinents ............................................................................................. 4 Analyse et discussion .................................................................................................................. 9 1.1 Question 1 : Les conditions de la promesse d'achat ont-elles été remplies par les demandeurs? ................................................................................................................... 9 1.2 Question 2 : Si oui, les agissements du défendeur sont-ils à l'origine de l'échec de la transaction, dont notamment la question des dettes hypothécaires grevant la Propriété et des fausses représentations alléguées? ................................................... 16 1.3 Question 3 : Si oui, les demandeurs ont-ils subi des préjudices pécuniaires et moraux en raison des fausses représentations du défendeur et de ses dettes grevant la Propriété?

Si oui, quels dommages compensatoires peuvent être réclamés? ............................................................................................................................ 17 1.4 Question 4 : Le comportement du défendeur donne-t-il droit à des dommages punitifs demandés par les demandeurs? ................................................ 17 1.5 Conclusion ............................................................................................................. 17 POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ................................................................................... 17 Introduction: contexte, argument et questions en litige [ 1 ] Le Tribunal est saisi d’une demande en dommages-intérêts compensatoires et punitifs déposée par les demandeurs Jean-Arnauld Jeannot, Sabrina Jeannot et Lynie Jean-Jacques à l’encontre du défendeur Félix Bellevue.

Dans le cadre de l’exécution d’une promesse d’achat conclue entre les parties pour la vente d’un immeuble locatif, les demandeurs reprochent au demandeur d’avoir manqué de

transparence quant à l’absence de divulgation d’un élément essentiel de l’immeuble et d’avoir agi de mauvaise foi tout au long de la transaction, le tout mettant en échec la réalisation de la promesse d’achat conclue. [ 2 ] Selon les demandeurs, qui étaient les acheteurs prévus, ils ont rempli toutes les conditions qui leur étaient imposées dans la promesse d’achat, alors que le vendeur défendeur aurait fait des fausses représentations et vicié leur consentement en ne dévoilant pas l'existence de dettes hypothécaires grevant l’immeuble avant la date prévue pour la vente.

Les demandeurs reprochent également au défendeur de ne pas avoir été disponible ni rejoignable aux moments prévus pour passer chez le notaire. Selon les demandeurs, le défendeur a manigancé la conclusion de la promesse d’achat et l’a volontairement sabotée afin de pouvoir se servir de cette promesse pour gagner du remps et refinancer l’immeuble. [ 3 ] Le défendeur nie ces allégations.

Selon lui, les demandeurs n’ont même pas rempli les conditions requises à la promesse d’achat, soit le fait de lui remettre une copie de l’engagement d’un prêteur hypothécaire de leur garantir un emprunt pour financer l’achat de l’immeuble. Le défendeur ajoute que les demandeurs n’ont de toute façon jamais eu confirmation d’un quelconque prêt hypothécaire par quiconque et que ces derniers n’avaient de toute façon pas les moyens d’acheter l’immeuble. De plus, selon le défendeur, les dettes sur l’immeuble auraient été purgées en temps utile pour la vente, dettes qu’il n'aurait jamais cachées.

Enfin, le défendeur nie s’être caché des demandeurs et nie avoir eu un plan secret lorsqu’il a signé la promesse d’achat. [ 4 ] L’immeuble dont il est question est sis au 12 722 rue Allard à Montréal et il s’agit d’un immeuble locatif, un huit-plex (ci-après la « Propriété »). [ 5 ] Dans leurs procédures, les demandeurs réclament au défendeur les sommes suivantes : 1) 375 395,95 $, qui se détaille ainsi : a) 22 809 $ : Les demandeurs ont manqué l’opportunité de faire des profits avec les revenus locatifs de la Propriété évalués à la somme annuelle de 76 680 $ [1] , ce qui donne un total de 22 809 $ à

titre de perte de chance de réaliser le profit locatif de la Propriété en date du 25 août 2021. En ouverture de procès, les demandeurs indiquent renoncer à cette réclamation; b) 10 000 $ à

titre de remboursement de l’acompte qui a été encaissé par le défendeur. En ouverture de procès, les demandeurs indiquent renoncer à cette réclamation car l’acompte leur a été remboursé depuis le dépôt des procédures; c) 340 000 $ à

titre de manque à gagner quant à la valeur de la Propriété. Les demandeurs ont réalisé une estimation de la propriété [2] dont la valeur en 2021 s’élève à la somme de 1 200 000 $ alors que le prix de vente convenu en 2021 était de 860 000 $, ce qui donne une différence de 340 000 $. Les demandeurs maintiennent cette demande; d) 2 586,95 $ pour frais d’expertises et frais d’évaluation [3] . L es demandeurs maintiennent cette demande; 2) 30 000 $ (soit 10 000 $ par demandeur) pour compenser les troubles, stress et inconvénients ainsi que les importantes répercussions qu’ont eu les évènements sur leur état de santé; et 3) 5 000 $ à

titre de dommages punitifs. [ 6 ] Le défendeur conteste toutes ces réclamations. [ 7 ] Le Tribunal doit donc répondre aux questions suivantes : 1) Les conditions de la promesse d'achat ont-elles été remplies par les demandeurs? 2) Si oui, les agissements du défendeur sont-ils à l'origine de l'échec de la transaction, dont notamment la question des dettes hypothécaires sur la Propriété et des fausses représentations alléguées? 3) Si oui, les demandeurs ont-ils subi des préjudices pécuniaires et moraux en raison des fausses représentations du défendeur et de ses dettes grevant la Propriété?

Si oui, quels dommages compensatoires peuvent être réclamés? 4) Le comportement du défendeur donne-t-il droit à des dommages punitifs demandés par les demandeurs? [ 8 ] Le Tribunal doit également trancher des objections du défendeur quant à certaines parties des témoignages de M. Jeannot, de Mme Sabrina Jeannot, de Me Francis Langlois et de Mme Lucia Nobile; cela sera fait dans l’étude de la question 1. Le Tribunal débute par les faits non contestés pertinents. Les faits non contestés pertinents [ 9 ] M. Jeannot est un chauffeur de taxi. Mme Lynie Jean-Jacques est son épouse.

Mme Sabrina Jeannot est la fille adulte de ces derniers et elle est infirmière. À

part l’achat de leur résidence familiale, les demandeurs n’ont aucune expérience en immobilier. [ 10 ] M. Félix Bellevue est un promoteur immobilier depuis 20 ans et il gère un parc immobilier. Il a à son actif 400 transactions immobilières. [ 11 ] Les parties se sont rencontrées via un intermédiaire commun. Les demandeurs sont intéressés à acquérir une propriété à revenu et le défendeur en a une à vendre. [ 12 ] Le 18 mai 2020, deux des trois demandeurs [4] , soit M. Jeannot et Mme Lynie Jean-Jacques, ont signé une première promesse d’achat de gré à gré avec le défendeur (la « Première Promesse », Pièce P-1) afin que ces deux demandeurs achètent du défendeur la

Propriété au prix de 860 000 $. Aucune date n’est prévue pour passer chez un notaire. [ 13 ] A cette occasion, les demandeurs ont remis au défendeur un chèque d’un montant de 10 000 $ comme acompte, que ce dernier a encaissé à la fin du mois de mai 2020, cet acompte devant venir en réduction du prix de vente, tel que mentionné à la Première Promesse. Cet acompte a été depuis remboursé aux demandeurs. [ 14 ] La Première Promesse était conditionnelle à ce que les demandeurs obtiennent un prêt pour le solde du prix de vente de 850 000 $ [5] .

A cet effet, le défendeur a envoyé aux demandeurs le nom de son notaire Me Roberto Aspri ainsi que le nom de son courtier hypothécaire afin de leur permettre de trouver les fonds nécessaires permettant l’acquisition de la Propriété. Les demandeurs ont alors immédiatement entrepris les démarches pour trouver le financement nécessaire. [ 15 ] Le 21 octobre 2020, les demandeurs ont obtenu une offre conditionnelle de prêt au montant de 731 000 $ avec Desjardins et le premier rendez-vous chez le notaire pour finaliser la vente devait avoir lieu le 29 octobre 2020 [6] .

Une des conditions du prêt est de fournir copie des baux de la Propriété qui démontrerait des revenus annuels de 75 720 $. Les demandeurs demandent au défendeur de leur envoyer les baux pour les envoyer à Desjardins, ce qui est fait et qui reporte le rendez-vous chez le notaire du 29 octobre 2020. [ 16 ] Or, le 20 novembre 2020, après étude, Desjardins a annulé le prêt [7] car elle n’était pas satisfaite de la preuve des baux de la Propriété, une des conditions imposées par Desjardins.

Desjardins écrit ceci : Certaines informations additionnelles ont récemment été portées à notre connaissance qui nous obligent à revoir notre position. En effet, après analyse, nous constatons que les baux présentés lors de votre demande de financement ne sont plus en vigueur et/ou que le montant du loyer qui est mentionné dans ces baux ne correspond pas aux informations que vous nous avez fournies au moment de votre demande de financement. [ 17 ] Le second rendez-vous chez le notaire prévu le 27 novembre 2020 a alors été annulé.

Les demandeurs ont informé immédiatement le défendeur de cette annulation et ce dernier a accepté de prolonger le délai d’obtention du prêt.

Le défendeur a indiqué qu’il n’y avait pas de problèmes avec les baux selon lui. [ 18 ] Les demandeurs ont alors effectué de nouvelles démarches et se sont tournés vers la Banque Royale du Canada (« RBC ») qu’ils ont trouvé eux-mêmes, tout comme le nouveau notaire Me Francis Langlois. [ 19 ] Les 11 et 17 janvier 2021, le défendeur, alors sans nouvelles, envoie aux demandeurs des courriels leur demandant des nouvelles quant au financement, compte tenu du long délai écoulé depuis la signature de la Première Promesse [8] . [ 20 ] Le 8 février 2021 [9] , la RBC a fait aux demandeurs une offre de financement préliminaire conditionnelle au montant de 530 000 $.

Cette offre de la RBC comprend les conditions pertinentes suivantes : inspection et évaluation de la Propriété, ajout de la demanderesse Sabrina Jeannot comme débitrice, réception d’une nouvelle offre d’achat détaillée et tout autre document que la RBC pourrait demander. Cette offre contient la réserve suivante : Les conditions décrites dans la présente offre préliminaire sans engagement ne couvrent pas la totalité des modalités du descriptif définitif ou de la convention de crédit et des documents de prêt ou de garantie connexes qui pourraient faire l'objet de négociations ou moment opportun.

En cas de divergence entre le

sommaire des conditions aux présentes et les modalités de tout descriptif, convention de crédit ou document de prêt ou de garantie connexe, les modalités du descriptif, de la convention de crédit ou du document de prêt ou de garantie connexe l'emportent [ 21 ] Le défendeur a indiqué avoir reçu copie de cette offre de financement, par courriel le 8 février 2021 [10] . [ 22 ] L’offre de la RBC n’implique aucunement les baux de la Propriété. [ 23 ] Le 11 mars 2021, les demandeurs font faire l’inspection de la Propriété et obtiennent un rapport d’inspection [11] .

Le 21 mars 2021, les demandeurs commandent une évaluation de la Propriété et obtiennent le 22 mars 2021 une évaluation écrite au montant de 1 200 000 $ [12] . [ 24 ] Le Tribunal suppose que les parties ont eu ensuite des échanges [13] car, le 3 avril 2021, le défendeur a communiqué aux demandeurs une nouvelle promesse d’achat. Cette nouvelle promesse d’achat est sur un formulaire OACIQ même s’il n’y a pas de courtier immobilier au dossier. Cette promesse signée par le défendeur est au prix de 860 000 $ (la « Promesse », Pièce P-4 ou Pièce D- 4), et elle indique l’acompte de 10 000 $.

La demanderesse Sabrina Jeannot est ajoutée. La Promesse a été acceptée par les trois demandeurs les 3 et 4 avril 2021 et prévoit que l’acte de vente doit être signé avant le 28 avril 2021 devant le notaire instrumentaire Francis Langlois mandaté à cet effet.

La Promesse prévoit également à la clause 6.2 que les demandeurs s’engagent à fournir au défendeur, dans les 15 jours du 4 avril 2021, copie de l'engagement d'un prêteur hypothécaire à leur consentir un emprunt, à défaut de quoi la promesse sera nulle et non avenue (clause 6.3) [ 25 ] Toutes les conditions de l’offre de financement du 8 février 2021 sont alors remplies, sauf celle qui se lit ainsi : « tout autre document que la RBC pourrait demander », et sauf quant à la réserve. [ 26 ] Le 12 avril 2021, la RBC envoie aux demandeurs une nouvelle version de l’offre conditionnelle de financement [14] , laquelle contient maintenant les conditions suivantes : GARANTIES: • Hypothèque immobilière de 1er rang au montant de 530 000 $ sur l'immeuble situé au Rue Allard, Montréal, QC H1G 6E6 au nom de : Jean-Arnault Jeannot, Lynie Jean-Jacques, Sabrina Jeannot; • Billet (formule 50695) au montant de 530 000 $ comportant une hypothèque mobilière de 1er rang sur la : Future incorporation

à être créée ainsi que les cautions conjointes et solidaires personnelles de chacun des actionnaires soit : M. Jean-Arnault, Lynie Jean- Jacques, Sabrina Jeannot; • Caution signée par M.

JEAN-ARNAULT JENNOT, MADAME LYNIE JEAN-JACQUES ET MADAME SABRINA JEANNOT au montant de 530 000 $; • Acte d'hypothèque mobilière de 1er rang sur universalité des biens meubles corporels et incorporels pour garantir le prêt à terme de 530 000 $ au nom de JEAN-ARNAULT JEANNOT, LYNIE JEAN-JACQUES, SABRINA JEANNOT, signée par Jean- Arnault Jeannot, Lynie Jean-Jacques et Sabrina Jeannot. [ 27 ] On voit donc que RBC exige la caution personnelle des demandeurs, la création d’une société par incorporation et une hypothèque mobilière sur les meubles des demandeurs. [ 28 ] Le défendeur a indiqué ne jamais avoir reçu copie de cette offre du 12 avril 2021 malgré que son nom apparaisse comme étant en copie conforme au bas de la lettre du 12 avril 2021 [15] . [ 29 ] Le défendeur ajoute qu’il n’a jamais reçu copie du financement des demandeurs au montant de 850 000 $, faisant ainsi en sorte qu’il n’était pas au courant des conditions associées au financement octroyé par la RBC ni même de l’existence de tout financement. [ 30 ] Au procès, le demandeur M.

Jeannot indique oralement qu’il a eu de la RBC le prêt de 530 000 $, et que la RBC et lui ont convenu de : 1) refinancer sa propre maison personnelle sise au 12 550, Beauchatel, Montréal via un prêt hypothécaire personnel pour un montant de 200 000 $; et 2) de piger dans le compte en banque avec marge de crédit du demandeur M. Jeannot un montant de 120 000 $, le tout pour arriver à un montant de 850 000 $, soit le prix de vente de la Propriété de 860 000 $ moins l’acompte de 10 000 $. Aucun document ne démontre cela. [ 31 ] Le demandeur M.

Jeannot et sa fille ont indiqué oralement au procès qu’ils ont négocié et obtenu avec la RBC un prêt hypothécaire au montant de 200 000 $ sur la maison personnelle de M. Jeannot, mais qu’ils n’ont jamais signé cela, pour les raisons qui suivent. Ils ont également indiqué avoir le montant de 120 000 $ comptant disponible. Ils ont aussi dit avoir signé les cautions requises. Bref, ils ont indiqué avoir tout le financement requis pour le montant de 850 000 $. Aucun document ne démontre cela. [ 32 ] Par la suite, entre le 22 et le 28 avril 2021, le demandeur M.

Jeannot indique que la secrétaire du notaire l’a appelé pour l’informer que la Propriété était grevée de deux prêts hypothécaires et que cela doit être réglé avant la vente, forçant le report de la date prévue du 28 avril 2021. Les demandeurs ne tentent pas alors de communiquer avec le défendeur et ils ne se présentent pas chez le notaire le 28 avril 2021.

Selon eux, en apprenant l’existence des deux hypothèques, ils n’avaient plus à signer chez le notaire un prêt hypothécaire de 200 000 $ sur leur maison personnelle ni à se présenter le 28 avril 2021 ni à transmettre au défendeur une preuve de leur financement au montant de 850 000 $. Le demandeur M. Jeannot ajoute également que le défendeur était de toute façon non rejoignable depuis un bon moment [16] , malgré de nombreuses tentatives d’appels téléphoniques. [ 33 ] Le défendeur indique qu’il était toujours disponible et que c’est plutôt M. Jeannot qui ne veut pas lui parler.

Le défendeur a communiqué avec le notaire le 22 avril 2021, pour apprendre que ce dernier n’était pas disponible avant le 29 avril 2021 et qu’il n’y avait donc pas de rendez-vous le 28 avril 2021. [ 34 ] Il n’y a pas eu de signature d’acte de vente en date du 28 avril 2021, ni par après non plus. [ 35 ] Les parties s’échangent ensuite des courriels les 29 avril et 2 mai 2021 (Pièce D-14 en liasse) dans lesquels les demandeurs accusent le défendeur de vol et dans lesquels le défendeur demande aux demandeurs de respecter les conditions et suggère une rencontre.

Aucune telle rencontre ne se produit. [ 36 ] Le 3 mai 2021, le défendeur a communiqué avec le demandeur M. Jeannot afin de compléter la vente, mais ce dernier a refusé catégoriquement de le rencontrer. Comme les demandeurs ne veulent pas le rencontrer, le défendeur se rend alors en personne chez le notaire pour faire un suivi et il rencontre son adjoint. On lui dit que le notaire va l’appeler.

Cet appel ne vient pas. [ 37 ] Le 2 juin 2021, les demandeurs envoient au défendeur une mise en demeure [17] par laquelle ils lui demandent de purger la Propriété de toute dette au plus tard le 10 juin 2021 et de signer l’acte de vente au plus tard le 15 juin 2021. [ 38 ] Le défendeur répond par courriel du 3 juin 2021 [18] dans lequel il donne sa version des faits, précise qu’il pourra purger les dettes hypothécaires lors de la vente et ajoute ceci : « Le ou vers le 11 janvier 2021, j'ai demandé une attestation de préqualification du financement aux acheteurs.

Cette demande est restée sans réponse. ». [ 39 ] Rien ne se passe alors jusqu’en août 2021. Le défendeur dit attendre la preuve de financement des demandeurs et l’appel du notaire. [ 40 ] Le 4 août 2021, alors que le notaire Me Langlois termine ses études de titres, il constate [19] que le premier créancier hypothécaire Financière First National refuse de donner une mainlevée. Me Langlois avise donc les demandeurs et le défendeur de cette situation, par message téléphonique laissé aux parties à une date non mise en preuve.

Le 27 août 2021, le notaire écrit au défendeur pour lui indiquer que la vente de la Propriété est annulée [20] . [ 41 ] Le 30 août 2021, le défendeur écrit au notaire qu’il a reçu le message vocal « d’il y a deux semaines » et le courriel et qu’il veut savoir les raisons de l’annulation. Il n’y a pas de preuve à savoir s’il y a eu une suite à cet échange. [ 42 ] Le 2 septembre 2021, le défendeur a remboursé les divers prêts hypothécaires sur la Propriété [21] . Le 1 er décembre 2022, la Propriété a été cédée à Claudette Hector au montant de 738 000 $ [22] . [ 43 ] La trame factuelle s’arrête ici.

Le Tribunal reviendra plus loin si requis sur le détail des créances hypothécaires affectant la

Propriété. [ 44 ] Le Tribunal ajoute cependant ceci : • Selon les demandeurs, l’examen des titres effectué par le notaire a révélé en août 2021, à leur grande surprise, que la Propriété était affectée de trois hypothèques totalisant plus de 1 000 000 $. Or, selon eux, à aucun moment, cette information n’a été communiquée par le défendeur, et elle aurait dû l’être. L’existence de ces hypothèques a rendu la vente impossible pour eux; • En contre-interrogatoire, le demandeur M.

Jeannot a indiqué que, ni avant le 28 avril 2021 ni après le 28 avril 2021, les demandeurs ont transmis au défendeur un document disant que les conditions imposées par la RBC étaient remplies et qu’ils disposaient de la somme de 850 000 $; • Par ailleurs, il n’y a pas eu de preuve quelconque selon laquelle l’incorporation demandée comme condition du financement par la RBC ait jamais été faite par les demandeurs. [ 45 ] Le Tribunal ajoute qu’il n’y a pas de débat sur la Première Promesse. Tout le débat vise la seconde promesse, la Promesse.

Cependant, les demandeurs invoquent la question des baux pour argumenter la mauvaise foi du défendeur. [ 46 ] Passons à l’analyse. Analyse et discussion [ 47 ] Le Tribunal aborde en ordre les questions. 1.1 Question 1 : Les conditions de la promesse d'achat ont-elles été remplies par les demandeurs? [ 48 ] Les demandeurs argumentent qu’ils ont rempli les conditions de la Promesse car la preuve démontre, selon eux, qu’ils ont rempli toutes les conditions du financement et ont obtenu le financement. Le défendeur dit l’inverse.

Que décider? [ 49 ] Rappelons que la Promesse (Pièce P-4) prévoit ceci comme condition : • L’acte de vente doit être signé avant le 28 avril 2021; • Les demandeurs s’engagent à fournir au défendeur, dans les 15 jours du 4 avril 2021, copie de l'engagement d'un prêteur hypothécaire à leur consentir un emprunt, à défaut de quoi la promesse sera nulle et non avenue (clause 6.3). [ 50 ] Le Tribunal a relu en détail la Promesse et aucune autre condition n’y figure. [ 51 ] Premièrement , le Tribunal constate qu’au procès, il n’y a eu aucune preuve selon laquelle une copie de l'engagement d'un prêteur hypothécaire à consentir un emprunt aux demandeurs pour l’achat de la Propriété a été remise au défendeur, par quiconque. [ 52 ] En effet : • En contre-interrogatoire, M.

Jeannot a indiqué n’avoir jamais transmis au défendeur un document disant que les conditions imposées par la RBC étaient remplies et que les demandeurs disposaient d’un financement non conditionnel, que ce soit pour le montant de 530 000 $, le montant de 850 000 $ ou toute autre somme; • Les deux autres demandeurs Mme Sabrina Jeannot et Mme Lynie Jean-Jacques n’ont jamais envoyé un tel financement au demandeur; • Le notaire Langlois a indiqué n’avoir rien envoyé de tel au défendeur; • Mme Lucia Nobile de la RBC n’a rien envoyé au défendeur; • Le défendeur a indiqué ne jamais avoir reçu une copie d’une quelconque offre de financement des demandeurs sans conditions; • Les autres témoins au procès n’étaient pas impliqués dans ces échanges entre les demandeurs et le défendeur; • Il n’y a au dossier aucun document qui constitue une offre de financement non conditionnel faite par quiconque aux demandeurs pour l’achat de la Propriété. [ 53 ] Et, que le délai du 4 avril 2021 ou celui du 28 avril 2021 prévus à la Promesse soient de rigueur ou non, que la transaction aurait pu se faire en août 2021 ou même par la suite, cela ne change rien : il n’y a aucune preuve qu’une copie de l'engagement d'un prêteur hypothécaire à consentir un emprunt aux demandeurs pour l’achat de la Propriété ait été remise au défendeur, par quiconque, à toutes les époques.

Il n’y a même pas eu de remise au procès par les demandeurs d’un tel document au défendeur. [ 54 ] Dans ces circonstances, le Tribunal conclut que les demandeurs n’ont pas rempli les conditions de la Promesse. De plus, le Tribunal conclut que, même si les demandeurs avaient raison quant à leur argument selon lequel le défendeur a commis des fausses représentations et/ou a été de mauvaise foi, cela ne change rien car les demandeurs devaient remettre au défendeur copie de leur financement non conditionnel, peu importe le reste.

C’est une condition sine qua non de la suite des choses; on ne peut en sortir. [ 55 ] Même lorsque les demandeurs découvrent entre le 22 et le 28 avril 2021 que la Propriété était grevée de deux prêts hypothécaires

et que la vente ne peut procéder le 28 avril 2021 comme prévu, cela ne change pas le contenu de leur obligation de donner un défendeur une copie de leur financement sans condition, selon le Tribunal. La vente n’est tout simplement pas possible sans cela. La vente n’est toujours pas possible le 15 juin 2021, date prévue à la mise en demeure, car les demandeurs n’ont toujours pas encore communiqué au défendeur leur financement. [ 56 ] La réception par le défendeur de l’offre de financement du 8 février 2021 ne change rien, car il s’agir d’une offre conditionnelle.

Quant à la réception par le défendeur de l’offre de financement du 12 avril 2021, cela ne change rien non plus car il s’agit aussi ici d’une offre conditionnelle, et non pas d’une offre sans condition; même si le défendeur en avait reçu une copie, cela ne remplirait pas les conditions de la Promesse.

Il n’est donc pas requis que le Tribunal tranche cette question de la réception ou non de l'offre du 12 avril 2021. [ 57 ] Et, contrairement à ce que prétendent les demandeurs, le Tribunal ne peut conclure que la version des faits du défendeur contenue à son courriel du 6 juin 2021 (Pièce P-6) est une admission que le financement sans condition a été obtenu par les demandeurs.

Au contraire, ce courriel demande spécifiquement aux demandeurs de transmettre au défendeur une preuve de financement sans condition, indique que cela a été demandé depuis le 11 janvier 2021 et précise qu’il n’y a pas eu de réponse. [ 58 ] Par ailleurs, toute la question des baux et de l’offre de Desjardins quant à la Première Promesse ne change rien quant à la Promesse. La preuve n’a jamais pu révéler quel était le problème que Desjardins avait avec les baux de la Propriété et quels étaient les rôles et responsabilités des parties à cet égard. Le Tribunal ne peut rien déduire de la preuve laconique à cet égard.

Le Tribunal ne peut surtout rien déduire de cela quant à la Promesse. Enfin, rappelons que l’offre de Desjardins du 21 octobre 2020 était conditionnelle et n’a jamais été finale, sans condition. [ 59 ] Le Tribunal conclut donc que les demandeurs n’ont pas rempli les conditions de la Promesse. Dans ces circonstances, par application de la clause 6.3 de la Promesse, la Promesse doit être considérée comme nulle et non avenue (clause 6.3). [ 60 ] Pour ce motif, le Tribunal doit donc rejeter au complet l’action des demandeurs, car toute la suite dépend du fait d’avoir rempli ou non les conditions de la Promesse.

Les demandeurs n’ont pas par ailleurs poursuivi le défendeur en responsabilité extracontractuelle pour faute indépendante de la validité de la Promesse. Ainsi, même si le défendeur aurait dû divulguer aux demandeurs existence des dettes hypothécaires à un moment donné et même s’il était de mauvaise foi ce faisant, il n’y a aucune preuve ou argument juridique selon lequel cela a empêché dans les faits ou pouvait empêcher juridiquement les demandeurs à donner au défendeur copie de leur financement sans condition. Il n’y a pas de recours en responsabilité extracontractuelle, répétons-le.

Il n’y a aucun principe selon lequel les demandeurs n’avaient pas à communiquer leur financement au défendeur s’il y a des prêts hypothécaires sur la Propriété, connus ou non des demandeurs avant la date du notaire. [ 61 ] Cette absence de communication par les demandeurs de leur financement explique d’ailleurs pourquoi le défendeur a indiqué avoir été en attente : il attendait copie de ce financement, qu’il a demandé aux demandeurs à plusieurs reprises, dont en janvier et en juin 2021. [ 62 ] La différence d’expérience en transactions immobilières entre les parties ne change rien et n’est pas un argument. [ 63 ] Le Tribunal pourrait arrêter ici son jugement.

Il continue néanmoins en obiter dictum . [ 64 ] En faits, et avec égards, le Tribunal constate que les demandeurs mélangent le fait d’avoir obtenu un financement avec le fait d’en avoir envoyé une copie au défendeur.

Tant dans leur preuve qu’en plaidoirie, les demandeurs se sont concentrés sur la preuve de l’obtention d’un financement sans condition, sans jamais vraiment aborder la question de la communication de ce financement au défendeur. [ 65 ] Mais, indépendamment de la question de la communication au défendeur, y avait-il financement non conditionnel? [ 66 ] Deuxièmement , le Tribunal conclut que la preuve ne démontre pas que les demandeurs aient obtenu un financement non conditionnel pour l’achat de la Propriété. [ 67 ] Les demandeurs argumentent que les témoignages oraux au procès de M.

Jeannot, de Mme Sabrina Jeannot, du notaire Me Francis Langlois et de la représentante de la RBC Mme Lucia Nobile démontrent que le financement non conditionnel par la RBC a été obtenu par les demandeurs et que ces derniers ont rempli toutes les conditions exigées par la RBC. [ 68 ] Lors de l’instruction au procès, de façon précise lors de questions spécifiques et de façon générale, et lors des plaidoiries de façon générale, le défendeur s’est objecté aux parties des témoignages du M.

Jeannot, de Mme Sabrina Jeannot, de Me Francis Langlois et de Mme Lucia Nobile quant à l’existence d’une offre de financement finale non conditionnelle offerte en 2021 par la RBC aux demandeurs pour l’achat de la Propriété.

Le motif invoqué est celui de la règle de la meilleure preuve. [ 69 ] Le Tribunal rappelle ici les conditions imposées le 12 avril 2021 aux demandeurs par la RBC pour l’obtention du prêt de 530 000 $ [23] : GARANTIES: • Hypothèque immobilière de 1er rang au montant de 530 000 $ sur l'immeuble situé au Rue Allard, Montréal, QC H1G 6E6 au nom de : Jean-Arnault Jeannot, Lynie Jean-Jacques, Sabrina Jeannot • Billet (formule 50695} au montant de 530 000 $ comportant une hypothèque mobilière de 1er rang sur la: Future incorporation à être créée ainsi que les cautions conjointes et solidaires personnelles de chacun des actionnaires soit : M.

Jean-Arnault, Lynie Jean- Jacques, Sabrina Jeannot. • Caution signée par M. JEAN-ARNAULT JENNOT, MADAME LYNIE JEAN-JACQUES ET MADAME SABRINA

JEANNOT au montant de 530 000 $ • Acte d'hypothèque mobilière de 1er rang sur universalité des biens meubles corporels et incorporels pour garantir le prêt à terme de 530 000 $ au nom de JEAN-ARNAULT JEANNOT, LYNIE JEAN-JACQUES, SABRINA JEANNOT, signée par Jean- Arnault Jeannot, Lynie Jean-Jacques et Sabrina Jeannot. [ 70 ] Ces conditions visent le montant de 530 000 $ et pas le solde de 320 000 $ que les demandeurs doivent également avoir pour se rendre au montant final requis de 850 000 $. [ 71 ] Voici ce que les témoins ont dit oralement au procès : 1) M.

Jeannot, qui gérait tout pour les trois demandeurs, a indiqué qu’il avait obtenu tout le montant de 850 000 $ sans condition, car la RBC lui a accordé finalement le prêt de 530 000 $ et aussi un prêt hypothécaire personnel au montant de 200 000 $ sur sa maison personnelle, et qu’il allait payer le solde de 120 000 $ avec son argent personnel de son compte de banque, sujet potentiellement à une marge de crédit. M. Jeannot a indiqué qu’il a signé tous les documents requis à la RBC, incluant un acte d’hypothèque. Il ne se rappelait cependant pas s’il avait signé ou non un acte de cautionnement.

Il n’a rien indiqué quant à l’incorporation requise par la RBC. Il a ajouté qu’il restait à signer le tout chez le notaire; 2) Mme Sabrina Jeannot a confirmé le témoignage de son père [24] ; 3) Le notaire Me Langlois a indiqué en témoignage oral qu’il a reçu le 14 et le 19 avril 2021 sur sa plate-forme électronique les instructions de la RBC selon lesquelles tout le financement pour le montant de 850 000 $ était accepté et disponible, soit le prêt hypothécaire de 530 000 $, un prêt hypothécaire sur la maison des demandeurs et des actes de cautionnement personnel.

Me Langlois n’a pas indiqué quelle était la ventilation du montant de 320 000 $, soit la différence entre 850 000 $ et 530 000 $, ni la valeur de l’hypothèque sur la maison personnelle des demandeurs. Aucun document du notaire n’a été mis en preuve. Me Langlois a indiqué qu’il n’a pas communiqué avec le défendeur pour lui indiquer la réception de ces éléments. Il a dit que la seule chose qui bloquait la transaction en août 2021 est que le premier créancier hypothécaire refusait de donner mainlevée.

Me Langlois a ajouté que, lorsqu’il reçoit normalement des instructions sur sa plate-forme électronique, cela veut dire que tout est réglé avec l’institution financière.

Malgré le fait que Me Langlois avait son dossier avec lui lors de son témoignage au procès, les demandeurs ne lui ont pas demandé de mettre en preuve aucun document; 4) Mme Lucia Nobile, représentante de la RBC, a indiqué que la RBC avait approuvé le financement des demandeurs au montant de 850 000 $, soit le prêt hypothécaire de 530 000 $, et un « dépôt » pour le reste. Mme Nobile n’a pas pu donner de détail concernant ce « dépôt », le prêt hypothécaire sur la maison des demandeurs et le reste de l’argent, ni n’a pu donner le taux d’intérêt des prêts hypothécaires.

Elle a indiqué que les cautions n’avaient pas été signées et elle n’a aucun souvenir de la question de l’incorporation. Mme Nobile n’a déposé aucun document. Elle a indiqué avoir consulté son dossier la veille de son témoignage pour se rafraîchir la mémoire. Les demandeurs ne lui ont pas demandé d’apporter son dossier au procès ni ne lui ont demandé de mettre en preuve des documents provenant de ce dossier. [ 72 ] Les demandeurs ont argumenté que ces témoignages sont non contredits, sont crédibles et font la preuve du financement sans condition de la RBC.

Les demandeurs ont qualifié de « formalisme inutile » les arguments du défendeur sur leur objection. Que décider? [ 73 ] Pour les raisons qui suivent, le Tribunal est d’avis qu’il doit maintenir l’objection du défendeur quant à aux portions de ces témoignages quant à l’existence d’une offre de financement finale non conditionnelle offerte en 2021 par la RBC aux demandeurs pour l’achat de la Propriété. Il ne s’agit pas d’un formalisme inutile, mais du respect des règles de preuve. [ 74 ] En effet, l’

article 2860 du Code civil du Québec (« CcQ ») se lit ainsi : 2860. L’acte juridique constaté dans un écrit ou le contenu d’un écrit doit être prouvé par la production de l’original ou d’une copie qui légalement en tient lieu. Toutefois, lorsqu’une

partie ne peut, malgré sa bonne foi et sa diligence, produire l’original de l’écrit ou la copie qui légalement en tient lieu, la preuve peut être faite par tous moyens. À l’égard d’un document technologique, la fonction d’original est remplie par un document qui répond aux exigences de l’

article 12 de la Loi concernant le cadre juridique des technologies de l’information (chapitre C-1.1 ) et celle de copie qui en tient lieu, par la copie d’un document certifiée qui satisfait aux exigences de l’article 16 de cette loi. [ 75 ] Le Tribunal est d’avis que l’offre de financement finale est soit un acte juridique qui est constaté dans un écrit, ou soit un document écrit. Les offres conditionnelles de la RBC étaient par écrit; l’offre finale sans condition devrait être par écrit. Mme Nobile de la RBC a témoigné qu’elle a vu cette offre dans le dossier qu’elle a consulté avant son témoignage.

Le notaire Me Langlois a indiqué qu’il a dans son dossier les instructions de la RBC. D’ailleurs, aucune

partie ne plaide qu’il n’existe pas de document écrit ni qu’un tel document aurait été perdu ou introuvable ou impossible à produire. Bref, si les demandeurs ont raison qu’une offre sans condition existe, l’existence de l’écrit ici pour l’offre de financement sans condition par une institution financière ne fait aucun doute. Cette offre se trouverait minimalement dans le dossier de la RBC. [ 76 ] Dans la décision Ferme Robert Séguin & Fils 2005 inc. c. Hobé [25] , le juge Sheehan résume l’état du droit sur l’

article 2860 CcQ . Trois conditions sont nécessaires pour qu’une

partie soit admise à faire la preuve secondaire d’un document qu’elle avait en sa possession, soit ici le témoignage oral pour prouver l’offre de financement au lieu de la copie de l’offre de financement : 1) l’écrit doit exister; 2) il doit être impossible de produire l’original; et 3) la

partie qui veut le produire doit démontrer sa bonne foi et sa diligence. Les demandeurs n’ont pas rencontré les éléments 2 et 3. [ 77 ] L’impossibilité de produire l’original d’un document peut résulter de la perte ou de la destruction de l’écrit, du refus de la

partie adverse ou d’un tiers de produire un document en leur possession, de l’impossibilité matérielle et même des inconvénients pratiques de

présenter la meilleure preuve. Ici, aucun de ces obstacles n’existe : les demandeurs auraient pu faire produire la copie de l’offre de financement sans condition par Mme Nobile de la RBC ou potentiellement par le notaire Me Langlois. [ 78 ] Le plaideur, qui présente une preuve secondaire du contenu d’un écrit, a le fardeau d’établir, préalablement, qu’un document a déjà été confectionné et qu’il ne peut, malgré sa bonne foi et sa diligence, produire l’original de l’écrit ou la copie qui légalement en tient lieu. [ 79 ] Les conditions de l’

article 2860 CcQ ne sont donc pas rencontrées et les demandeurs ne peuvent prouver oralement l’existence et le contenu d’une offre de financement sans condition de la RBC. Le Tribunal va donc maintenir les objections du défendeur et va dès lors ne pas tenir compte des témoignages oraux de M.

Jeannot, de Mme Sabrina Jeannot, de Me Francis Langlois et de Mme Lucia Nobile quant à l’existence d’une offre de financement finale non conditionnelle offerte en 2021 par la RBC aux demandeurs pour l’achat de la Propriété. [ 80 ] Dans ces circonstances, le Tribunal constate qu’il n’existe pas de preuve valide de l’existence d’une offre de financement finale non conditionnelle offerte en 2021 par la RBC aux demandeurs pour l’achat de la Propriété. Le Tribunal conclut donc que les demandeurs n’ont pas rempli les conditions de la Promesse.

Dans ces circonstances, par application de la clause 6.3 de la Promesse, la Promesse doit être considérée comme nulle et non avenue (clause 6.3). Le Tribunal doit donc rejeter l’action des demandeurs au complet. [ 81 ] Enfin, même si on acceptait le témoignage oral quant à l’existence d’une offre sans condition par la RBC - que le Tribunal n’accepte pas -, ces mêmes témoignages démontrent que certaines conditions n’étaient pas encore rencontrées, comme les signatures des cautions et l’incorporation d’une personne morale.

Également, personne n’a pu mentionner quel était le taux d’intérêt des prêts hypothécaires, un élément central et pourtant laissé en suspens notamment par l’offre du 12 avril 2021.

Dans ces circonstances, le Tribunal conclut que même la propre preuve testimoniale présentée par les demandeurs ne démontre pas l’existence d’une offre finale sans condition par la RBC. [ 82 ] Dans ces circonstances, le Tribunal doit rejeter l’action des demandeurs. [ 83 ] Le Tribunal n’a donc pas à aborder l’argument du défendeur selon lequel il serait évident que les demandeurs n’avaient pas les moyens financiers d’acquérir un immeuble de 860 000 $ [26] . 1.2 Question 2 : Si oui, les agissements du défendeur sont-ils à l'origine de l'échec de la transaction, dont notamment la question des dettes hypothécaires grevant la Propriété et des fausses représentations alléguées ? [ 84 ] Compte tenu des conclusions précédentes, le Tribunal n’a pas à aborder cette question. [ 85 ] Rappelons les arguments des demandeurs.

Selon eux, le défendeur a manigancé la conclusion de la Promesse et l’a volontairement sabotée afin de pouvoir se servir de cette promesse pour gagner du temps et refinancer la Propriété. Le défendeur aurait négligé de dévoiler l’existence de prêts hypothécaires contre la Propriété, et aurait été impossible à rejoindre.

Selon les demandeurs, les faits suivants le démontrent : la propriété a été évaluée en 2021 à un montant de 1 200 000 $, le prix de la Promesse à 860 000 $ est nettement inférieur, et le prêt garanti par une hypothèque grevant la Propriété arrivait à échéance le 15 mai 2021 [27] . [ 86 ] Le Tribunal n’a pas à décider de cela car tout cela ne change rien : sans financement final sans condition obtenu par les demandeurs, la Promesse ne pouvait pas être réalisée. La balle était dans le camp des demandeurs et le défendeur n’a rien fait pour les empêcher d’avoir un financement et de le mettre en preuve au procès.

Tout le reste ne change rien. Et il n’y a pas ici d’action en responsabilité extracontractuelle. [ 87 ] Autrement dit : même s’il y avait une faute contractuelle de la part du défendeur, cette faute n’a aucune causalité avec le fait que la promesse ne se soit pas réalisée, vu l’absence de financement sans condition. Et cette faute contractuelle n’est pas causale avec les dommages réclamés, pour les mêmes raisons. [ 88 ] Le Tribunal n’a donc pas à aborder cette question, ni le contenu de l’obligation de divulgation ou non des dettes hypothécaires, ni le contenu de l’

article 1723 CcQ . 1.3 Question 3 : Si oui, les demandeurs ont-ils subi des préjudices pécuniaires et moraux en raison des fausses représentations du défendeur et de ses dettes grevant la Propriété?

Si oui, quels dommages compensatoires peuvent être réclamés? [ 89 ] Les demandeurs réclament les dommages compensatoires suivants : 1) un manque à gagner sur la Propriété, au montant de 340 000 $; 2) un montant de 2 586,95 $ pour frais d’expertises et frais d’évaluation; et 3) des dommages moraux au montant total de 30 000 $ (soit 10 000 $ par demandeur) pour compenser les troubles, stress et inconvénients ainsi que les importantes répercussions qu’ont eu les évènements sur leur état de santé. [ 90 ] Compte tenu des conclusions précédentes, le Tribunal n’a pas à aborder ces éléments. 1.4 Question 4 : Le comportement du défendeur donne-t-il droit à des dommages punitifs demandés par les demandeurs? [ 91 ] Les demandeurs réclament au défendeur un montant de 5 000 $ à

titre de dommages punitifs. Compte tenu des conclusions précédentes, le Tribunal n’a pas à aborder ces éléments. Le Tribunal note que, lors des plaidoiries, les demandeurs n’ont même pas parlé de cette réclamation ni de sa base juridique.

1.5 Conclusion [ 92 ] Le Tribunal va donc rejeter l’action des demandeurs, avec les frais de justice en faveur du défendeur qui a gain de cause.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 93 ] ACCUEILLE les objections du défendeur quant à aux parties des témoignages rendus au procès par le demandeur Jean-Arnaud Jeannot, par la demanderesse Sabrina Jeannot, par Me Francis Langlois et par Mme Lucia Nobile quant à l’existence d’une offre de financement finale non conditionnelle offerte en 2021 par la RBC aux demandeurs pour l’achat de la propriété sise au 12 722 rue Allard à Montréal; [ 94 ] REJETTE la Demande introductive d’instance des demandeurs; [ 95 ] REJETTE l’action des demandeurs; [ 96 ] ACCUEILLE en

partie l’Exposé

sommaire des moyens de défense amendé du défendeur; [ 97 ] LE TOUT , avec frais de justice en faveur du défendeur. DOnald BISSON j.C.S. M e Elizabeth Ouaknine Avocate des demandeurs M e Maria Deborah Michaud et M e Eric Oliver Municonseil avocats Avocats du défendeur Dates d’audition : 29 au 31 janvier 2024 (3 jours)