2012 QCCA 367, 2012 QCCA 367

RNE Realty Ltd. c. Dorval (Ville de) 2012 QCCA 367 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-020560-108 (500-05-075728-020) DATE : 28 FÉVRIER 2012 CORAM : LES HONORABLES JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A. RNE REALTY LIMITED et GROUP PACKAGING INC. APPELANTES / Demanderesses c.

VILLE DE DORVAL et PETER YEOMANS INTIMÉS / Défendeurs ARRÊT [ 1 ] Les appelantes se pourvoient contre un jugement de la Cour supérieure, district de Montréal (l'honorable André Prévost), qui, le 5 mars 2010, rejette leur action contre l'intimé Yeomans, l'accueille contre l'intimée Dorval et condamne celle-ci à leur verser des dommages-intérêts de 129 188 $, avec l'intérêt et l'indemnité additionnelle ainsi que les dépens, ceux-ci incluant des frais d'expert limités à 13 000 $. [ 2 ] Pour les motifs de la juge Bich, auxquels souscrivent les juges Chamberland et Bouchard, LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l'appel, avec dépens, quant à l'intimée Dorval, à la seule fin de substituer la conclusion suivante à la seconde conclusion du dispositif du jugement de première instance : CONDAMNE l'intimée Dorval à payer aux demanderesses 600 709 $ avec l'intérêt au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 1 er juillet 2008; [ 4 ] REJETTE l'appel, avec dépens, quant à l'intimé Yeomans. JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A. Me Douglas Mitchell IRVING MITCHELL KALICHMAN Me Christine Dubreuil-Duchaine SODAVEX Pour les APPELANTES / Demanderesses Me Alain-Claude Desforges Me Yvon Denault

BÉLANGER, SAUVÉ Pour les INTIMÉS / Défendeurs Date d’audience : le 14 décembre 2011 MOTIFS DE LA JUGE BICH [ 5 ] Le présent pourvoi soulève de nouveau la question de la responsabilité civile que peuvent encourir une ville et son maire dans l'exercice des pouvoirs que leur confère la loi. Dans un tout autre ordre d'idées, il soulève aussi, s'agissant d'un cas d'espèce, une question inédite, rattachée à l'évaluation du préjudice en pareille matière. I.

Contexte [ 6 ] Les appelantes, sociétés liées, sont propriétaires de trois terrains, acquis respectivement en 1989, 1997 et 1999, terrains qu'elles destinent à l'exploitation d'un stationnement commercial adjacent à l'aéroport Montréal-Trudeau. Plus précisément, selon le modèle d'affaires qui est le leur ailleurs au Canada, elles prévoient louer les terrains en question à une troisième société liée, qui exploiterait le stationnement en question sous la bannière « Park'N Fly ». [ 7 ] La mise en œuvre de ce projet ne sera cependant pas immédiate.

D'une part, le terrain qu'achètent les appelantes en 1989 est déjà loué à un tiers, Texaco Canada inc., qui y entrepose des produits pétroliers et dont le bail ne se termine qu'en septembre 1993. D'autre part, en 1991, l'intimée Dorval, en vue de se conformer au schéma d'aménagement de ce qui était alors la Communauté urbaine de Montréal, adopte un nouveau règlement de zonage.

Celui-ci interdit désormais le stationnement commercial dans la zone où se trouve le terrain des appelantes et, en pratique, l'interdit également sur l'ensemble du territoire municipal. [ 8 ] Ce n'est qu'en 1993 que les appelantes apprennent l'existence de ce nouveau règlement de zonage, qui fait obstacle à leur projet, inutile de le dire. Des pourparlers sont dès lors entamés avec les intimés, en vain, et les appelantes demanderont même par deux fois la modification du nouveau règlement de zonage, sans succès.

Cela ne les empêche pas, le 26 février 1997 puis le 24 novembre 1999, de faire l'acquisition d'autres terrains proches de l'aéroport, toujours en vue d'y exploiter un stationnement Park'N Fly.

Ces autres terrains, qu'elles projetaient d'acheter depuis un certain temps, font même l'objet d'une offre de location par la société Park'N Fly, offre datée du 1 er février 1997, visant également le terrain acquis en 1989, le tout en vue de l'exploitation éventuelle d'un stationnement adjacent à l'aéroport [1] . [ 9 ] L'une des particularités de cette offre de location tient à la modalité de fixation du loyer : au cours de la première année du bail, peu importe la date du début de celui-ci, Park'N Fly versera 102 000 $ de loyer aux appelantes; au cours de la seconde année, 194 000 $; au cours de la troisième année, 413 331 $ et ainsi de suite, en augmentant, jusqu'à la sixième année.

À compter de cette sixième année, elle versera le plus élevé soit de la juste valeur locative des lieux (« to be reset every five years »), soit d'un million de dollars, et ce, jusqu'à la fin du bail, en 2052 (date qui coïncide avec la fin du bail entre l'aéroport et le gouvernement du Canada) . Il est par ailleurs entendu que Park'N Fly paiera les taxes foncières dues par les appelantes en tant que propriétaires des lieux.

Le tout est sujet à renouvellement. [ 10 ] L'affaire reste toutefois au point mort vu le règlement de zonage de l'intimée et son refus de le modifier. [ 11 ] En février 2000, les appelantes réalisent que l'interdit figurant à ce règlement en ce qui touche les stationnements commerciaux est peut-être invalide, puisqu'il a l'effet d'un bannissement total de cette activité. Elles formulent donc, en mai 2000, une demande de permis visant l'aménagement et l'exploitation d'un stationnement Park'N Fly sur leurs terrains, demande qui est rejetée puisqu'elle n'est pas conforme au règlement en vigueur.

Les appelantes intentent alors, en juin 2000, une action en justice contre l'intimée, recherchant une déclaration d'inopposabilité du règlement au

chapitre des activités de stationnement ainsi que la délivrance des permis demandés. [ 12 ] Le 30 janvier 2001, la Cour supérieure, sous la plume du juge Pierre Jasmin, accueille cette action [2] , constate le caractère indûment prohibitif du règlement de zonage au

chapitre des activités de stationnement commercial et déclare inopposables aux appelantes les dispositions interdisant l'exploitation d'une telle activité sur les terrains en cause. Elle ordonne en outre que les permis réclamés par les appelantes leur soient délivrés dans les « quinze (15) jours de la date du présent jugement » [3] . [ 13 ] L'intimée se pourvoit, mais son appel est rejeté par notre cour le 28 juin 2002 [4] . Par la suite, elle tarde à délivrer les permis et ce n'est que le 16 août 2002 qu'elle se conforme à l'ordonnance de la Cour supérieure.

Les travaux d'aménagement du stationnement, qui auraient pu être entrepris plus tôt si les permis avaient été délivrés dans les 15 jours de la date de l'arrêt de notre cour, sont donc retardés de quelques semaines et ne peuvent être parachevés avant l'arrivée de l'hiver. Ils ne le seront qu'en juillet 2003. Le stationnement ne sera donc exploité qu'à compter de ce moment plutôt que dès décembre 2002, comme cela aurait été le cas si les permis avaient été délivrés en temps opportun.

Notons que les appelantes et la société Park'N Fly mettent alors en œuvre les termes arrêtés dans l'offre de location de 1997 (voir supra , paragr. [8] et [9]). Aucun autre document que celui-là ne constate les conditions de leur entente à cet égard, notamment en ce qui concerne le loyer. [ 14 ] Les appelantes, en décembre 2002, déposent une demande en justice qu'elles font signifier aux intimés en février 2003, leur réclamant des dommages-intérêts de 25 550 000 $ en conséquence du fait de n'avoir pu commencer leurs opérations qu'en juillet 2003.

Pour l'essentiel, elles se plaignent de ce que les intimés auraient agi de mauvaise foi et dans le but de les spolier. Leur thèse est claire : les intimés, pour des raisons qui demeurent inconnues, ont pris les appelantes en grippe et ont cherché à leur mettre des bâtons dans les roues, de toutes les façons possibles. Ainsi (et je résume à très grands traits) :

- en 1991, les intimés auraient intentionnellement et en toute connaissance de cause modifié le règlement de zonage applicable à la propriété des appelantes en vue d'y interdire l'usage projeté par celles-ci depuis 1989, à savoir un parc de stationnement; - les intimés ont continué à faire preuve de la même mauvaise foi tout au cours des années qui ont suivi la modification du règlement, et ce, en refusant systématiquement et sans raison les diverses suggestions et demandes des appelantes au sujet de la mise en valeur de leurs propriétés, en persévérant dans l'application aveugle d'un règlement de zonage dont ils connaissaient ou auraient dû connaître l'illégalité patente, en refusant de se conformer immédiatement au jugement qui, en janvier 2001, déclarait inopposable aux appelantes la portion litigieuse du règlement de zonage, en faisant indûment et abusivement appel de ce jugement et, postérieurement au rejet de l'appel en juin 2002, en omettant, là encore délibérément, d'agir dans le délai prescrit et de délivrer les permis nécessaires.

Cette mauvaise foi des intimés aurait même perduré par la suite, confirmant leur turpitude antérieure. [ 15 ] En 2009, le montant des dommages réclamés par les appelantes sera réduit à 16 000 000 $, ventilés comme suit : Pertes de profits 10 000 000 $ Charges liées aux terrains vacants 1 000 000 $ Troubles et inconvénients 2 000 000 $ Atteinte à la réputation 500 000 $ Dommages punitifs 2 500 000 $ [5] [ 16 ] Signalons au passage que seules les appelantes ont poursuivi les intimés et non la société Park'N Fly. [ 17 ] Le 5 mars 2010, la Cour supérieure, cette fois sous la plume du juge André Prévost, accueille l'action des appelantes, mais pour

partie seulement. Elle estime, d'une part, que les appelantes n'ont pas prouvé la mauvaise foi des intimés au

chapitre de la modification du règlement de zonage. Elle estime, d'autre part, que, par la suite, les intimés n'ont commis aucune faute de nature à engendrer leur responsabilité civile, à une exception près, cependant. [ 18 ] En effet, le juge de première instance reproche à l'intimée Dorval, et à elle seule, d'avoir tardé, à l'été 2002, après le rejet de son appel par la Cour, à remettre aux appelantes les permis dont la délivrance avait été ordonnée par le jugement du juge Jasmin. Il y a là une faute.

Celle-ci a causé un préjudice aux appelantes en retardant à juillet 2003 le début de l'occupation des lieux par la locataire Park'N Fly, ce qui les a privées des loyers qu'elles auraient reçus de la location de leurs propriétés pendant ce temps. Ainsi que l'explique le juge : [140] Or, le retard de Dorval à émettre les permis et autorisations a eu pour effet de décaler l’ouverture des stationnements au mois de juillet 2003.

En effet, les travaux ont dû être interrompus le 20 décembre 2002, en raison du gel, pour n’être repris qu’au début du mois de juin 2003, après le dégel. [141] Il est utile de rappeler à cet égard que la construction d’un stationnement comporte essentiellement la préparation, le compactage et le drainage des sols ainsi que la mise en place d’un revêtement d’asphalte.

En général, ces travaux ne peuvent être exécutés pendant la période de gel. [142] Le Tribunal retient de la preuve que si les permis et autorisations avaient été délivrés par Dorval dans le délai prévu à l’ordonnance du juge Jasmin, soit au plus tard le 15 juillet 2002, les stationnements des demanderesses auraient été opérationnels à compter de la période des Fêtes 2002. [143] En d’autres mots, le retard d'un mois à émettre les permis et autorisations a fait perdre aux demanderesses les profits qu’elles auraient réalisés entre le 20 décembre 2002 et la fin du mois de juin 2003, soit sur une période de 6,3 mois. [ 19 ] Déclarant s'en remettre au rapport de l'expert des appelantes [6] , M.

Pierre Laliberté, le juge fixe à 124 188 $ le montant perdu par les appelantes, soit : [144] En tant que propriétaires, les demanderesses ont conclu avec Park‘n Fly, le 1 er février 1997, une entente prévoyant la location des sites [renvoi omis]. En plus du paiement du loyer prévu à l’entente, la locataire assume toutes les dépenses d’entretien et les coûts d’exploitation, incluant le paiement des taxes foncières. [145] Les tableaux de l’expert Laliberté contenus à P-13B reproduisent le montant du loyer de chacun des sites ainsi que le calcul des taxes foncières applicables.

Le Tribunal y réfère pour établir les dommages soufferts par les demanderesses. [146] Le loyer annuel de la première année pour chacun des sites s’établit comme suit : ● Michel-Jasmin : 30 000 $ ● Côte-de-Liesse : 36 000 $ ● Marshall : 36 000 $ [147] Le loyer perdu par les demanderesses totalise donc 53 550 $ (102 000 $ ÷ 12 × 6,3 mois).

S’y ajoutent les taxes foncières qui auraient normalement été payées par la locataire, soit 70 638 $ [renvoi omis] [148] Les dommages s’élèvent donc à 124 188 $. [ 20 ] Le juge accorde par ailleurs une somme de 5 000 $ en compensation des troubles et inconvénients subis par les appelantes [7] .

[ 21 ] Il n'accorde cependant aux appelantes que 13 000 $ au

chapitre des frais d'expert, estimant que le mandat donné à cet expert était démesuré « eu égard aux conclusions du Tribunal » [8] . II. Appel [ 22 ] Les appelantes se pourvoient. Reprenant la thèse qu'elles ont présentée au procès, elles contestent les conclusions du juge à tous égards et réitèrent leurs prétentions et arguments quant à la mauvaise foi des intimés. Elles reprochent également au juge d'avoir mal évalué le préjudice que leur aurait causé la modification illégale et malicieuse du règlement de zonage et le comportement illégitime et abusif des intimés par la suite.

Sur ce point, cependant, elles réduisent substantiellement le quantum de leur réclamation. D'une part, elles ne réclament plus que 500 000 $ au

chapitre des troubles et inconvénients (encore que leur mémoire, sans doute par inadvertance, ne comporte pas de conclusion à ce sujet [9] ); elles ne réclament plus de dommages pour atteinte à la réputation ni de dommages punitifs. D'autre part, elles ne réclament plus rien, au

chapitre de la perte de revenus, pour la période antérieure à novembre 2000 et elles présentent à ce sujet deux hypothèses, l'une principale et l'autre subsidiaire, illustrées par les tableaux suivants, que l'on trouve à la page 31 de leur mémoire : [ 23 ] Le second tableau (qui correspond à la conclusion principale des appelantes) vise la perte de loyer pour la période du 1 er novembre 2000 au 31 octobre 2008, perte de loyer à laquelle s'ajoutent les taxes municipales payées entre 2000 et 2003, pour un total de 3 020 013 $.

On comprend que la date du 1 er novembre correspond à celle à laquelle Park'N Fly aurait commencé à exploiter le stationnement et à verser un loyer aux appelantes si les permis demandés avaient été délivrés en mai 2000. La date du 31 octobre 2008 marquerait pour sa

part la fin de la période de rattrapage du loyer. Les appelantes réclament ainsi la différence qui existe au 31 octobre 2008 entre ce qu'elles auraient reçu à

titre de loyer si Park'N Fly avait commencé à exploiter le stationnement en novembre 2000 plutôt qu'en juillet 2003 (c'est-à-dire 5 459 331 $) et ce qu'elles ont effectivement reçu aux termes du bail commencé en juillet 2003 (2 796 316 $), différence qui se chiffre à 2 663 015 $.

À cette somme s'ajoutent les taxes foncières scolaires et municipales qu'elles ont dû payer elles-mêmes pendant cette période et qui ne leur ont pas été remboursées par Park'N Fly (356 999 $), pour un total de 3 020 014 [10] $ (sans compter l'intérêt et l'indemnité additionnelle). [ 24 ] Le second tableau (qui correspond à la demande subsidiaire des appelantes) est fondé sur le même mode de calcul du loyer, mais cette fois pour la période du 20 décembre 2002 au 19 décembre 2008, plus les taxes, pour un total de 595 709 $.

La première de ces dates est celle à laquelle, n'eût été ce retard de 6,3 mois, Park'N Fly aurait, selon le juge de première instance, commencé d'exploiter le stationnement et de verser aux appelantes le loyer prévu par l'offre de location de 1997. La seconde date correspond à la fin de la sixième année du bail si celui-ci avait commencé le 19 décembre 2002.

Les appelantes se trouvent donc à réclamer des intimés la différence (528 767 $) entre ce qu'elles ont effectivement reçu comme loyer au cours de la période 2002-2008 (2 930 564 $) et ce qu'elles auraient normalement reçu si le bail avait commencé en décembre 2002 (3 459 331 $), plus les taxes de 2003 (66 942 $). Le total des dommages qu'elles réclament en vertu de cette conclusion subsidiaire se chiffre donc à 595 709 $. [ 25 ] Les intimés n'ont de leur côté formé ni appel ni appel incident. III.

Analyse [ 26 ] À mon avis, il n'y pas lieu de réformer le jugement de première instance, sauf en ce qui touche le calcul de l'indemnité à laquelle doit être condamnée l'intimée Dorval pour n'avoir pas délivré les permis en temps utile, selon les termes de l'ordonnance judiciaire qui l'y obligeait. J'estime en effet que, sauf sur ce point, où on ne peut lui faire grief que d'une erreur mathématique, le juge du procès a correctement identifié puis appliqué les règles relatives à la responsabilité civile extracontractuelle des corporations

municipales, et ce, tant à l'égard de l'adoption du règlement de zonage interdisant l'activité de stationnement commercial qu'à l'égard desdifférents démêlés et discussions qui se sont ensuivis entre les parties. * * [27] Dans Ste-Anne-de-Bellevue (Ville de) c. Papachronis[11], le juge Dalphond résume en ces termes les principes généraux qui,depuis les arrêts Prud'homme c. Prud'homme[12] et Entreprises Sibeca inc. c.

Frelighsburg (Municipalité)[13], régissent laresponsabilité civile des corporations municipales : [22] Les règles générales de la responsabilité civile extracontractuelle s’appliquent aux municipalités dans la mesure où il n’existe pasune règle particulière y dérogeant en vertu de la législation municipale ou de la jurisprudence de common law (Jean Hétu et Yvon Duplessis, Droit municipal. Principes généraux et contentieux, 2e éd., vol. 1, Brossard, CCH, Édition à feuilles mobiles, à jour le 1er janvier 2007, p. 11 006; Prud’homme c.

Prud’homme, 2002 CSC 85 [2002] 4 R.C.S. 663; Entreprises Sibeca Inc. c.Frelighsburg, 2004 CSC 61 [2004] 3 R.C.S. 304). [23] Ainsi, dans leur sphère législative ou réglementaire, les municipalités bénéficient d’une immunité relative en vertu des règlesde droit public énoncée en common law, alors que dans leur sphère opérationnelle, la simple faute au sens du Code civil peut engagerleur responsabilité (Jean-Pierre St-Amour, Le droit municipal de l’urbanisme discrétionnaire au Québec, Cowansville, Éditions YvonBlais, 2006, p. 141).

Dans la sphère législative, les municipalités ne peuvent voir leur responsabilité extracontractuelle engagée que si lapartie demanderesse réussit à prouver leur mauvaise foi, par opposition à la faute simple dans la sphère opérationnelle. [28] Dans Warwick (Ville de) c.

Carrières PCM (1994) inc.[14], le juge Rochette, dissident par ailleurs, mais non sur ce point,ajoute que : [25] La mauvaise foi comprend les actes délibérément accomplis dans l’intention de nuire mais aussi ceux qui se démarquenttellement du contexte législatif dans lequel ils sont posés qu’un tribunal ne peut raisonnablement conclure qu’ils l’ont été de bonne foi[renvoi omis].

Tel est le cas de l’insouciance grave qui « implique un dérèglement fondamental des modalités de l’exercice du pouvoir, àtel point que l’on peut en déduire l’absence de bonne foi et présumer la mauvaise foi » [renvoi omis]. [26] Une personne morale ne pouvant agir que par ses agents, la bonne ou la mauvaise foi de la municipalité sera déterminée àl’examen de la conduite de ses conseillers ou agents [renvoi omis]. [27] Dans sa sphère opérationnelle, une municipalité engagera sa responsabilité civile si elle commet une faute dans le traitementd'une demande de permis, si son comportement s'écarte de celui de la personne raisonnable.

Dans tous les cas, l'appréciation de la fautedemeure une question contextuelle de faits et de circonstances [renvoi omis]. [29] Dans le même sens, on verra également : St-Hilarion (Municipalité de) c. 3104-9364 Québec inc.[15], paragr. 55 et 56. [30] Ce sont ces principes qui se trouvent au cœur même du jugement de première instance, qui ne comporte aucune erreur dedroit. Le débat se rattache plutôt à l'application de ces principes aux faits de l'espèce.

Voyons ce qu'il en est. * * [31] À l'audience, l'un des avocats des appelantes souligne que celles-ci ne s'en prennent plus qu'aux fautes commises par lesintimés à compter du moment du dépôt des demandes de permis en mai 2000.

Sa collègue, toutefois, insiste fortement sur la faute qui, enl'occurrence, résulterait de ce que l'intimée Dorval, sous la gouverne de l'intimé Yeomans, a adopté en toute connaissance de cause unrèglement de zonage bannissant du territoire municipal l'activité de stationnement commercial, règlement dont elle aurait dû réaliserl'invalidité flagrante et incontestable, première manifestation d'une mauvaise foi qui n'a fait que perdurer pendant de longues années.

Ledroit, en effet, est limpide : les corporations municipales ne peuvent proscrire entièrement de leur territoire une activité par ailleurs licite,ce que les intimés devaient savoir et ne pouvaient ignorer. En adoptant le règlement de zonage de 1991, ils enfreignaient doncdélibérément la règle de droit, commettant de ce fait une faute de nature à engendrer leur responsabilité civile. [32] À cette prétention des appelantes, on peut répondre, à mon avis, par la phrase suivante, que cite le juge Laskin, tel qu'il étaitalors, dans l'arrêt Wellbridge Holdings Ltd. c.

Greater Winnipeg[16] : « L’invalidité n’est pas le critère de la faute et ne devrait pas êtrele critère de la responsabilité ». Il faut plus — car c'est une vision qui ferait des ravages s'il fallait l'appliquer à l'ensemble desmunicipalités et corps publics, contredisant l'idée même d'immunité politique relative qui domine le droit actuel.

Et c'est bien celaqu'explique la juge Deschamps dans l'arrêt Sibeca, précité, où, après avoir repris le passage pertinent de l'arrêt Wellbridge, elle écrit cequi suit à propos de la responsabilité susceptible de découler de l'exercice du pouvoir réglementaire d'une corporation municipale : 21 L’adoption, la modification ou l’annulation d’un règlement de zonage ne sont pas, en elles-mêmes, sources de responsabilitéd’une municipalité même si ces actes entraînent une diminution de valeur des terrains visés.

En vertu du droit public, une municipalitébénéficie d’un grand pouvoir discrétionnaire dans l’exercice de son pouvoir de réglementation. Cette discrétion est cependant limitée. L’affaire Roncarelli c.

Duplessis, (SCC), [1959] R.C.S. 121, traite de la portée de ce pouvoir et de ses limites (p. 140) : [traduction] Dans une réglementation publique de cette nature, il n’y a rien de tel qu’une « discrétion » absolue et sans entraves, c’est-à-dire celle où l’administrateur pourrait agir pour n’importe quel motif ou pour toute raison qui se présenterait à son esprit; une loi ne peut,si elle ne l’exprime expressément, s’interpréter comme ayant voulu conférer un pouvoir arbitraire illimité pouvant être exercé dansn’importe quel but, si fantaisiste et hors de propos soit-il, sans avoir égard à la nature ou au but de cette loi.

La fraude et la corruption ausein de la commission ne sont peut-être pas mentionnées dans des lois de ce genre, mais ce sont des exceptions que l’on doit toujourssous-entendre. La « discrétion » implique nécessairement la bonne foi dans l’exercice d’un devoir public. Une loi doit toujourss’entendre comme s’appliquant dans une certaine optique, et tout écart manifeste de sa ligne ou de son objet est tout aussi répréhensibleque la fraude ou la corruption. [Je souligne.] 22 Ce critère a, entre autres, été repris dans Brown c. Colombie-Britannique (Ministre des Transports et de la Voirie), 1994

121 (CSC), [1994] 1 R.C.S. 420, p. 442 : Une décision de [politique générale] ne peut être examinée en regard de la norme du caractère raisonnable du droit privé.

Étant donnéque l’on n’a pas allégué que la décision n’a pas été prise de bonne foi ou qu’elle était à ce point irrationnelle qu’elle ne saurait constituerl’exercice légitime d’un pouvoir discrétionnaire, elle ne peut être attaquée. [Je souligne.] 23 En vertu du droit public, une municipalité ne peut donc être tenue responsable de l’exercice de son pouvoir réglementaire si ellea agi de bonne foi ou si l’exercice de ce pouvoir ne peut être qualifié d’irrationnel.

Un règlement déclaré invalide parce que fondé surune mauvaise interprétation de la loi ou sur une considération jugée non pertinente dans le contexte d’une révision judiciaire n’engagepas nécessairement la responsabilité extracontractuelle de la municipalité. La municipalité bénéficie d’une marge d’erreur légitime. Ledroit public lui reconnaît en effet une protection qui peut être qualifiée d’immunité relative. Cette immunité prime-t-elle les règles dudroit civil? 24 Pour répondre à cette question, je me reporte aux propos du juge Laskin dans Welbridge, précité, qui, à mon avis, transcendentla common law.

Les municipalités exercent des fonctions qui requièrent la prise en considération d’intérêts multiples, parfoiscontradictoires. Pour favoriser pleinement la résolution démocratique des conflits politiques, les corps publics élus doivent disposerd’une marge de manœuvre considérable. Hors d’un contexte constitutionnel, il serait inconcevable que les tribunaux s’immiscent dans ceprocessus et s’imposent comme arbitres pour dicter la prise en considération d’un intérêt particulier. Ils ne peuvent intervenir que s’il y apreuve de mauvaise foi.

La lourdeur et la complexité des fonctions inhérentes à l’exercice du pouvoir de réglementation justifientl’incorporation d’une protection, tant en droit civil qu’en common law. Cette protection était d’ailleurs reconnue par le Code civil duBas Canada, comme l’illustre l’arrêt Laurentide Motels, précité, même si la démarche suivie pour la reconnaître était différente. Lesconsidérations à l’origine de la formulation de l’immunité de droit public reconnue par le droit civil régi par le Code civil du Bas Canadademeurent toujours présentes depuis l’entrée en vigueur du Code civil du Québec.

Il reste donc à déterminer comment cette immunitérelative peut s’intégrer dans le droit civil. 25 L’application en droit civil du critère de la mauvaise foi ne cause aucun problème. Cette notion n’est pas unique au droitpublic. Elle trouve d’ailleurs application dans les domaines les plus divers du droit. La notion de mauvaise foi est cependant flexible etson contenu varie selon les domaines du droit. Comme le souligne le juge LeBel dans l’affaire Finney c.

Barreau du Québec, [2004] 2R.C.S. 17, 2004 CSC 36, la mauvaise foi peut avoir un contenu qui dépasse la faute intentionnelle (par. 39) : [La notion de mauvaise foi] inclut certainement la faute intentionnelle, dont le comportement du procureur général du Québec, examinédans l’affaire Roncarelli c. Duplessis, (SCC), [1959] R.C.S. 121, représente un exemple classique. Une telle conduiteconstitue un abus de pouvoir qui permet de retenir la responsabilité de l’État ou parfois du fonctionnaire.

Cependant, l’insouciance graveimplique un dérèglement fondamental des modalités de l’exercice du pouvoir, à tel point qu’on peut en déduire l’absence de bonne foi etprésumer la mauvaise foi.

L’acte, dans les modalités de son accomplissement, devient inexplicable et incompréhensible, au point qu’ilpuisse être considéré comme un véritable abus de pouvoir par rapport à ses fins. . . 26 Cette interprétation du concept de mauvaise foi permet d’englober non seulement les actes qui sont délibérément accomplisdans l’intention de nuire, ce qui correspond à la mauvaise foi classique, mais aussi ceux qui se démarquent tellement du contextelégislatif dans lequel ils sont posés qu’un tribunal ne peut raisonnablement conclure qu’ils l’ont été de bonne foi.

Ce qui paraît être uneextension de la mauvaise foi n’est, en quelque sorte, que l’admission en preuve de faits qui correspondent à une preuve circonstanciellede la mauvaise foi à défaut par la victime de pouvoir en présenter une preuve directe. 27 On peut conclure de cette analyse que l’immunité de droit public attachée à l’exercice du pouvoir législatif et réglementairepeut être intégrée dans le régime de responsabilité applicable aux organismes publics.

La formulation de l’art. 1457 du Code civil duQuébec permet d’incorporer l’obligation faite au demandeur de démontrer que le corps public a agi de mauvaise foi ou dans descirconstances qui font conclure à sa mauvaise foi. [Sauf indication contraire, je souligne.] [33] En l'espèce, le juge de première instance n'a pas pu conclure, sur la foi de la preuve qui lui a été présentée, à la mauvaise foides intimés, ni à des circonstances telles qu'elles auraient été assimilables à de la mauvaise foi.

Il a plutôt conclu que la ville et son mairesouhaitaient, en adoptant le règlement de 1991 et en interdisant l'activité de stationnement commercial dans la zone litigieuse, favoriserle développement optimal des terrains entourant l'aéroport Montréal-Trudeau, ce qui en rehausserait la valeur et maximiserait, par le faitdes taxes, les revenus municipaux.

Il n'a pas vu que les intimés aient cherché par là à nuire aux intérêts particuliers des appelantes et àbloquer spécifiquement leur projet; il n'y a pas vu non plus d'intention malicieuse ou de fin impropre, s'agissant plutôt d'assurer laréalisation d'objectifs légitimes et cohérents. [34] Les appelantes soutiennent qu'en décidant ainsi, le juge de première instance se trouve à contredire le jugement prononcé enjanvier 2001 par le juge Jasmin.

En effet, ce dernier ne se serait pas contenté de conclure à l'inopposabilité du règlement de zonage auchapitre de l'interdit visant l'activité d'exploitation d'un stationnement commercial, mais il aurait également critiqué la conduite desintimés d'une manière qui ne pouvait être ignorée par le juge Prévost, s'agissant de déterminations factuelles qui auraient l'effet d'unequasi chose jugée (malgré l'absence d'une identité d'objet) ou, du moins, qui jouiraient d'une présomption simple d'exactitude[17]. [35] La proposition ne convainc pas.

À l'examen de son jugement, on voit plutôt que le juge Jasmin, qui n'avait pas à se prononcersur la responsabilité civile de la ville (sujet dont il n'était pas saisi) et qui n'a entendu qu'une preuve limitée[18], s'est bien gardé deconclure à la mauvaise foi de quiconque.

Il souligne au passage, il est vrai, ce qu'il considère comme des « questions sérieuses »[19], quilui paraissent autant d'incongruités, mais, en définitive, il décide que « la preuve quant au fait que le règlement de zonage en ce quiconcerne les stationnements privés avait été adopté dans le seul but d'empêcher les requérantes de mener à bien leur projet, n'a pas étéconcluante »[20].

Notre cour, en confirmant le jugement du juge Jasmin, ne fait aucun commentaire sur ce point, les motifs de l'arrêt selimitant à exprimer (et expliquer) l'avis que la prohibition contestée était bien générale et donc invalide et à régler deux autres moyenstechniques. Les « questions sérieuses » soulevées, mais non pas résolues, par le juge Jasmin, sont du reste au cœur de l'action endommages-intérêts intentée par les appelantes et elles ont justement été soumises au juge Prévost, qui devait y répondre en vue de statuer

sur la responsabilité des intimés : c'est ce qu'il a fait, de la manière que l'on sait, en concluant à la bonne foi de ces derniers. [ 36 ] Dans les circonstances, le seul fait que l'intimée Dorval a choisi, en 1991, de prohiber, par règlement, l'activité de stationnement commercial de son territoire ne peut pas faire échec à ce constat de bonne foi. Il faut se garder d'imputer aux conseils municipaux des connaissances juridiques qu'ils n'ont pas; il faut en outre leur reconnaître le droit à l'erreur, même grave, sauf mauvaise foi ou irrationalité, qui n'existent pas ici.

Enfin, la lecture du jugement du juge Jasmin et de l'arrêt de la Cour le confirmant, en 2002, ne montre pas que l'invalidité du règlement adopté en 1991 ait été d'une flagrance telle que l'issue du litige pouvait être connue d'avance avec certitude : sans doute les arguments de la ville n'ont-ils pas été retenus, mais, même mal fondés, il paraît difficile d'y voir une marque de mauvaise foi ou d'abus. [ 37 ] Du coup, l'on ne peut pas reprocher à la ville, comme le font les appelantes, de s'être défendue contre leur action de juin 2000 et d'avoir ensuite fait appel du jugement du juge Jasmin.

Notons d'ailleurs que l'arrêt de la Cour, en 2002, ne déclare pas l'appel abusif (malgré la demande faite dans le mémoire que les appelantes ont présenté à l'époque), une requête en rejet d'appel fondée sur le paragraphe 5 du premier alinéa de l'article 501 et sur l'article 524 C.p.c. [21] ayant elle-même été rejetée sans audience et sans frais. [ 38 ] Le juge de première instance examine soigneusement la question aux paragraphes 101 à 112 et conclut que le comportement de la ville et de son maire dans le cadre de l'action intentée en juin 2000 et de l'appel du jugement du juge Jasmin n’est pas de nature à engendrer leur responsabilité civile.

Il n'y a rien à redire à cette conclusion. * * [ 39 ] Pour le reste, le comportement des intimés consécutivement à l'adoption du règlement de 1991 ne peut être qualifié de fautif. [ 40 ] Tout d'abord, on ne peut certes pas reprocher à la ville d'avoir refusé de se rendre aux suggestions des appelantes et d'amender son règlement.

L'examen de sa conduite à cet égard appelle d'ailleurs l'application du critère de la mauvaise foi, telle que définie plus tôt, s'agissant d'une décision politique : or, il n'y a pas de preuve prépondérante de mauvaise foi ou d'une conduite assimilable à celle-ci. [ 41 ] Ensuite, ce qui nous amène dans la sphère opérationnelle, on ne peut davantage reprocher à la ville d'avoir rejeté les demandes de permis présentées en mai 2000. Même si l'attitude des représentants de la ville à cette occasion a pu être cavalière, la brusquerie de la réponse n'est pas une faute génératrice de responsabilité civile.

L'on ne peut en effet tenir rigueur à l'intimée et à ses représentants ou officiers d'avoir rejeté promptement une demande qui était manifestement contraire à un règlement municipal dont la validité n'avait pas encore été contestée et qui n'avait pas encore été déclaré inopposable aux appelantes. [ 42 ] Enfin, l'incident de l'automne 2007, au sujet d'une signalisation indûment apposée par la ville au profit d'un concurrent des appelantes, est insignifiant et ne permet pas de conclure à l'existence d'une attitude revancharde et persécutrice qui confirmerait rétrospectivement la turpitude de celle-là à l'endroit de celles-ci, pendant plus de 15 ans.

L'incident, par ailleurs, n'a causé en lui-même aucun préjudice aux appelantes. [ 43 ] L'étude que fait le juge de toutes ces questions me paraît sans faille et je m'en remets entièrement à son analyse. Je n'ajoute que l'observation suivante. [ 44 ] Les appelantes reprochent au juge de première instance d'avoir examiné la conduite des intimés, en tout ce qui concerne l'aspect opérationnel de leurs agissements, sous l'angle du seul standard de la mauvaise foi, ce qui serait une erreur de droit. [ 45 ] À mon avis, ce reproche ne tient pas.

Dans les circonstances, estimant qu'aucune faute, au sens ordinaire que ce terme possède aux fins de l'

article 1457 C.c.Q. n'a été commise par la ville (ou son maire) dans ses rapports avec les appelantes sur le plan opérationnel, le juge a tout de même considéré (même s'il ne s'en exprime pas de cette manière) la question de savoir si l'on pouvait déceler de la mauvaise foi (ou circonstances analogues) derrière des comportements qui paraissaient autrement rationnels et justifiés. Il a répondu à cette question par la négative.

Ce faisant, il n'a commis ni erreur de droit ni erreur de fait. * * [ 46 ] En somme, et sauf sur un point, le juge de première instance a conclu à l'absence de faute des intimés, et ce, qu'il s'agisse de l'adoption du règlement de zonage de 1991, du refus d'amender celui-ci, du rejet des demandes de permis, de la décision de contester, jusqu'en appel, l'action intentée par les appelantes en juin 2000 et, plus généralement, de la nature des échanges entre les parties de 1989 à 2007. [ 47 ] La proposition principale que les appelantes présentent en appel doit donc être rejetée. [ 48 ] Cela étant, on doit maintenant aborder leur proposition subsidiaire. * * [ 49 ] La seule faute que le juge a retenue est celle de la ville, qui, à la suite de l'arrêt de la Cour en juin 2002, a tardé à remettre les permis requis aux appelantes et excédé le délai fixé pour ce faire par le jugement Jasmin.

Toujours selon le juge, cette faute a causé un préjudice aux appelantes, qui n'ont pu achever les travaux d'aménagement du stationnement de manière à ce que la société Park'N Fly commence à l'exploiter en décembre 2002. L'hiver s'interposant, les travaux n'ont été terminés qu'en juin 2003, l'exploitation du stationnement ne commençant qu'en juillet.

Le début des opérations de Park'N Fly a donc été reporté de 6,3 mois, ce qui a retardé d'autant le moment où les appelantes ont commencé à recevoir le loyer que leur verse leur locataire. [ 50 ] En l'absence d'un appel ou d'un appel incident des intimés, ces déterminations ont acquis la force de la chose jugée et ne peuvent être remises en question. [ 51 ] Quelle perte les appelantes subissent-elles de ce fait?

[ 52 ] Comme on l'a vu plus tôt, le juge a estimé que leur seule perte correspondait au montant du loyer dont elles ont été privées entre le 20 décembre 2002 (date à laquelle Park'N Fly aurait commencé à exploiter le stationnement et payer un loyer n'eût été du retard dans la délivrance des permis) et le 1 er juillet 2003 (date à laquelle Park'N Fly a effectivement commencé à exploiter le stationnement et payer un loyer), plus les taxes qu'elles ont versées pour la même période (et qui auraient autrement été remboursées par Park'N Fly).

S'en remettant au bail entre les parties, qui prévoit un loyer global de 102 000 $ pour la première année du bail (qui correspond à la première année d'exploitation du stationnement), il a fixé la perte de loyer à 53 550 $ (102 000 ÷ 12 mois x 6,3 mois), les taxes s'élevant pour leur part à 70 638 $, pour un total de 124 188 $. [ 53 ] Les appelantes contestent ce quantum et je rappelle ici leurs prétentions subsidiaires à cet égard. Compte tenu de la nature particulière du bail, la perte qu'elles ont encourue à ce

chapitre est, soutiennent-elles, beaucoup plus importante. En effet, ce bail, dont le terme ne peut dépasser une date fixe (qui est celle de la fin du bail unissant Aéroports de Montréal et Transports Canada, pour l'aéroport Montréal-Trudeau), prévoit un loyer dont le versement coïncide avec le début effectif de l'occupation des lieux loués et de l'exploitation du stationnement par la locataire Park'N Fly.

Ce loyer est calculé sur une base annuelle, à partir de cette date et il augmente progressivement, d'année en année, selon l'échelle suivante : Année 1 : 102 000 $ Année 2 : 194 000 $ Année 3 : 413 331 $ Année 4 : 750 000 $ Année 5 : 1 000 000 $ [ 54 ] Vu la date à laquelle le bail a commencé (1 er juillet 2003), les appelantes ont commencé à recevoir le loyer de la cinquième année à compter du mois de juillet 2007 (plutôt que décembre 2006, si le bail avait commencé le 19 décembre 2002).

Par la suite, à partir de la sixième année, le loyer, conformément au bail, correspond à la juste valeur locative des lieux « to be reset every five years but in no case will they ever be less than the previous year » [22] . En l'occurrence, c'est le loyer plancher qui s'est appliqué, soit un million de dollars. [ 55 ] Par conséquent, ainsi que l'indique le tableau 1 du mémoire des appelantes, à cause des 6,3 mois de décalage dans le début du bail, elles n'ont reçu, au 19 décembre 2008, que 2 930 564 $ en loyers.

Si le bail avait commencé, tel que prévu, le 20 décembre 2002, elles auraient plutôt reçu, au 19 décembre 2008, des loyers de 3 459 331 $. La différence de 528 767 $ représente leur perte. À cette perte, il faut ajouter (comme l'a fait le juge de première instance) les taxes qu'aurait payées Park'N Fly à compter du 20 décembre 2002, pour une période de 6,3 mois, taxes que les appelantes chiffrent à 66 942 $ (63 390 de taxes municipales + 3 552 $ de taxes scolaires) [23] .

Le tout totalise donc 595 709 $. [ 56 ] Les appelantes font donc grief au juge d'avoir par son calcul ignoré complètement que le décalage de 6,3 mois dans le début du bail fait en sorte qu'elles reçoivent le loyer fixé pour chaque année 6,3 mois plus tard qu'elles ne l'auraient autrement reçu, ce qui fait qu'au 19 décembre 2008, leur gain total est moindre que ce qu'il aurait été si le bail avait commencé le 20 décembre 2002.

Cette perte se répercute ensuite d'année en année, jusqu'à la fin du bail (prévue pour 2052), de sorte qu'au bout du compte, en termes de loyers, les appelantes auront bel et bien en poche 528 767 $ de moins que ce qu'elles auraient eu si le bail, tel que prévu, avait commencé le 20 décembre 2002.

C'était là le préjudice dont a témoigné leur expert Laliberté, que le juge, quoi qu'il en ait dit, n'a pas suivi. [ 57 ] Il faut donner raison aux appelantes. [ 58 ] De fait, vu le décalage de 6,3 mois dans le début du bail, il est exact qu'elles reçoivent 6,3 mois plus tard le loyer d'un million de dollars prévu pour la cinquième année du bail et qu'entre-temps (c'est-à-dire de la première à la quatrième année inclusivement) chaque nouvelle tranche de loyer leur est payée 6,3 mois plus tard qu'elle ne l'aurait été si le bail avait commencé le 20 décembre 2002.

Comme le bail se termine à une date fixe, ce retard engendre une perte irrécupérable.

Et ce n'est pas moins vrai parce que le terme échoit en 2052 : le résultat serait le même si le bail devait arriver à échéance en 2015, par exemple. [ 59 ] Les tableaux ci-dessous illustrent cette perte : Sommes qu'auraient reçues les appelantes entre le 20 décembre 2002 et le 19 décembre 2008, si le bail avait commencé le 20 décembre 2002 Année du bail Début de la période Fin de la période Loyer prévu 1 e 20-12-2002 19-12-2003 102 000 $ 2 e 20-12-2003 19-12-2004 194 000 $ 3 e 20-12-2004 19-12-2005 413 331 $ 4 e 20-12-2005 19-12-2006 750 000 $ 5 e 20-12-2006 19-12-2007 1 000 000 $ 6 e 20-12-2007 19-12-2008 1 000 000 $ TOTAL 3 459 331 $ Sommes qu'ont reçues les appelantes entre le 20 décembre 2002 et le 19 décembre 2008, considérant que le bail a commencé le 1 er juillet 2003

Année du bail Début de la période Fin de la période Loyer reçu 0 20-12-2002 30-06-2003 0 1 e 01-07-2003 30-06-2004 102 000 $ 2 e 01-07-2004 30-06-2005 194 000 $ 3 e 01-07-2005 30-06-2006 413 331 $ 4 e 01-07-2006 30-06-2007 750 000 $ 5 e 01-07-2007 30-06-2008 1 000 000 $ 6 e 01-07-2008 19-12-2008 471 233 $ TOTAL 2 930 564 $ Différence entre ce que les appelantes auraient reçu et ce qu'elles ont reçu : 528 767 $ [ 60 ] Que l'on fasse le calcul de cette manière ou en faisant la différence, chaque année, entre ce que les appelantes ont effectivement reçu et ce qu'elles auraient dû recevoir, le résultat est le même : Année du bail Début de la période Fin de la période Loyer prévu Loyer reçu* Différence* 1 e 20-12-2002 19-12-2003 102 000 $ 48 066 $ 53 934 $ 2 e 20-12-2003 19-12-2004 194 000 $ 145 353 $ 48 647 $ 3 e 20-12-2004 19-12-2005 413 331 $ 297 356 $ 115 975 $ 4 e 20-12-2005 19-12-2006 750 000 $ 571 981 $ 178 019 $ 5 e 20-12-2006 19-12-2007 1 000 000 $ 867 808 $ 132 192 6 e 20-12-2007 19-12-2008 1 000 000 $ 1 000 000 $ 0 $ TOTAL 3 459 331 2 930 564 528 767 * Montant extrait du premier tableau de l'annexe A du mémoire des appelantes. [ 61 ] J'ouvre ici une parenthèse : est déterminant le fait que le bail est à terme fixe (31 juillet 2052) et conserve ce terme même s'il a commencé 6,3 mois plus tard que prévu.

Peu importe en effet la date à laquelle il commence, le bail se terminera le 31 juillet 2052 (encore qu'il soit théoriquement sujet à renouvellement). Si le bail avait prévu non pas une échéance fixe, mais une échéance, par exemple, de 10, 20 ou 30 ans après le moment où Park'N Fly prend possession des lieux et commence à exploiter son terrain, on peut penser que les appelantes n'auraient probablement pas subi le même préjudice du fait du retard engendré par la faute de la ville (sinon pour avoir été sans revenus pendant 6,3 mois).

Tout le bail aurait été décalé, mais il aurait eu la même durée et aurait engendré les mêmes revenus pour les appelantes (sauf, peut-être, l'intérêt sur les sommes qui auraient autrement été payées plus tôt). Mais ici, à cause du retard de 6,3 mois, le bail, qui se terminera le 31 juillet 2052 peu importe la date réelle à laquelle il débute (c'est en tout cas la seule preuve qui se trouve au dossier), est raccourci au total de ces mêmes 6,3 mois.

Comme le loyer, par ailleurs, est fixé en fonction de la date réelle de l'occupation des lieux par la locataire, cela engendre la perte que calculent les appelantes. [ 62 ] Les intimés, il faut le signaler, n'ont pas véritablement contesté ces chiffres. Leur expert, en première instance, avait recommandé une tout autre méthode d'évaluation du préjudice et c'est ce point de vue qu'ils ont fait valoir au procès, sans s'attaquer à ce qui aurait pu affaiblir autrement la thèse des appelantes sur la quantification du préjudice.

Ainsi, les intimés n'ont pas contesté la véracité du montant des loyers, n'ont pas fait valoir que les appelantes auraient manqué au devoir de mitigation qui leur incombe en vertu de l'

article 1479 C.c.Q. , n'ont pas cherché à établir le caractère factice du bail ou des loyers en raison des liens qui unissent les appelantes à leur locataire, n'ont pas soulevé l'insuffisance de la preuve de ce qui s'avère, en fin de compte, un bail verbal, dont les termes sont fondés sur l'offre de location de 1997. [ 63 ] En l'absence d'une telle preuve, dont le fardeau incombait aux intimés en vertu du second alinéa de l'

article 2803 C.c.Q. , le juge de première instance n'a donc pas mis en doute l'existence du bail ou le montant des loyers et il a traité la situation sans tenir compte des liens entre les appelantes et leur locataire, comme s'il s'agissait de tiers transigeant à distance. [ 64 ] Le mémoire des intimés sur la question du préjudice et de la quantification de celui-ci n'est par ailleurs pas très disert.

À l'audience devant cette cour, on affirme cependant l'insuffisance de la preuve du bail, qui ne reposerait que sur un papier domestique (l'offre de 1997) dont la confection est antérieure à l'achat de deux des terrains sur lesquels les appelantes aménageront le stationnement dont l'exploitation sera confiée à Park'N Fly et qui n'aurait aucune fiabilité.

Devant cette pauvreté de la preuve, le juge aurait tout simplement arbitré les dommages et accordé aux appelantes la seule somme dont elles ont été privées, c'est-à-dire le montant correspondant à la période pendant laquelle les appelantes n'ont reçu aucun loyer pour leur terrain, période qui court du 20 décembre 2002 au 30 juin 2003. [ 65 ] Il est possible que ce soit là la façon dont le juge a raisonné, mais, si c'est le cas, la chose ne ressort pas clairement de son jugement et ne serait du reste pas compatible avec les faits qu'il reconnaît par ailleurs, à savoir l'existence d'un bail, bail qui est fondé sur les termes de l'offre de 1997, termes qui sont eux-mêmes ceux que décrivent les paragraphes [8], [9], [53] et [54] ci-dessus.

Ces constats ne peuvent être écartés du seul fait que les appelantes et leur locataire sont des sociétés liées, aucune preuve n'ayant été présentée qui pourrait nous convaincre qu'il y a dans ce fait matière à soulever le voile corporatif ou autrement minorer la réclamation. [ 66 ] On comprend cependant que le juge ait pu avoir quelque difficulté à discerner le véritable préjudice des appelantes, qui ont présenté au procès un portrait autrement plus chargé (et alambiqué) de leurs pertes et réclamé à ce

titre des sommes qu'on peut qualifier de pharamineuses (même si elles semblent avoir déjà modéré le montant de leur réclamation lors de la production, en première instance, de la pièce P-13B, assez peu intelligible pour le reste). Maintenant qu'elles ont — et l'on voudra bien pardonner la familiarité du terme — « fait le ménage » et réorganisé leurs prétentions, le préjudice résultant du retard fautif constaté par le juge de première instance

apparaît plus clairement et correspond à la proposition subsidiaire que présente leur mémoire. [ 67 ] Le préjudice équivaut donc à la perte des loyers, telle que calculée ci-dessus (528 767 $), à laquelle doivent s'ajouter les taxes, que les appelantes établissent à 66 942 $, pour un total de 595 709 $. * * [ 68 ] Il n'y a par ailleurs pas lieu de faire droit à l'appel au

chapitre des troubles et inconvénients. Le juge de première instance a accordé à cet égard une somme de 5 000 $, qui suffit amplement. [ 69 ] Il n'y a pas lieu non plus, dans les circonstances, de modifier l'ordonnance relative aux frais d'expert des appelantes. Le juge est d'avis que le mandat donné à cet expert avait « une portée démesurée » [24] , ce qui demeure vrai même si l'appel doit être accueilli pour

partie et le montant des dommages augmenté. * * [ 70 ] Pour ces motifs, je recommande d'accueillir l'appel, avec dépens, à la seule fin de condamner l'intimée Dorval à payer aux appelantes la somme de 600 709 $ (c'est-à-dire : la perte des loyers et des taxes, telles que recalculées ci-dessus, plus le montant octroyé par le juge de première instance au

chapitre des troubles et inconvénients). [ 71 ] En ce qui concerne l'intérêt et l'indemnité additionnelle, considérant la nature du préjudice et l'ensemble des circonstances, il convient de les accorder à compter du 1 er juillet 2008 seulement, date à laquelle la totalité de la perte des appelantes s'est cristallisée. Le 30 juin, en effet, marque la fin de la cinquième année du bail et, à compter du lendemain, 1 er juillet 2008, les appelantes ont commencé de recevoir le loyer plancher, rejoignant ce qu'il aurait été si le bail avait commencé le 19 décembre 2002.

Elles pouvaient donc évaluer leur perte totale à partir de ce moment, y compris quant aux taxes et aux troubles et inconvénients issus du retard. MARIE-F rance BICH, J.C.A.