2013 QCCQ 9744, 2013 QCCQ 9744

Larouche c. Martin 2013 QCCQ 9744 JP 1405 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE CHICOUTIMI « Chambre civile » N° : 150-32-008362-127 DATE : 29 août 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE Madame la juge Micheline Paradis, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JOHANNE LAROUCHE, NANCY LAROUCHE, Demanderesses c.

RÉJEAN MARTIN , Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demanderesses réclament 7 000 $ du défendeur Réjean Martin (un agent immobilier), à qui elles reprochent de ne pas avoir transmis à la propriétaire d'un immeuble une première offre d'achat en deçà du prix que lui voulait partir la vente. LES FAITS [ 2 ] En juillet 2011 , les sœurs Johanne et Nancy Larouche ont été attirées par une annonce concernant la vente d'une résidence pour personnes âgées.

Le contact devait se faire avec l'agent d'immeubles défendeur Réjean Martin. [ 3 ] Le prix demandé (525 000 $) semblait raisonnable. La banque estimait la résidence à 475 000 $. [ 4 ] Les deux sœurs visitent l'immeuble avec leurs conjoints respectifs et Réjean Martin (courtier chez Via Capitale) le 20 juillet 2011 . La propriétaire, Lise Tremblay, est présente. [ 5 ] C'est « une superbe belle maison », selon Nancy Larouche. [ 6 ] Le lendemain, 21 juillet 2011 , les sœurs sont prêtes à faire une première offre. Réjean Martin leur fixe un premier rendez-vous ce même jour.

[ 7 ] Elles veulent commencer les négociations à 460 000 $.

Le courtier les avise qu'en bas de 475 000 $, il ne remplirait aucune offre d'achat, ajoutant qu'il n'a pas de temps à perdre car il est sûr que ce sera refusé. [ 8 ] Nancy Larouche dit qu'elles ont été consternées car elles étaient disposées à faire une contre-offre en cas de refus. [ 9 ] Réjean Martin se dirige alors vers la porte qu'il leur ouvre et leur propose de s'en aller « si elles ne sont pas plus sérieuses que cela ». [ 10 ] Les Larouche font une première offre à 475 000 $, qui est immédiatement acceptée par la vendeuse « avec une très grande joie ». [ 11 ] Nancy Larouche exprime leur malaise car elles sont conscientes que l'offre aurait pu être acceptée à partir de plus ou moins 460 000 $ « mais vu la situation nous ne le saurons jamais car nous n'avons pas eu la chance de le faire ». [ 12 ] Les demanderesses estiment avoir été biaisée dans cet achat de plus ou moins 10 000 $ et n'avoir pas pu négocier leur achat. [ 13 ] Les demanderesses ont porté plainte à l'OACIQ (Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec) et celle-ci a été retenue : « Mesdames, Après avoir examiné le dossier mentionné en rubrique, ainsi que les pièces et témoignages y afférents, nous concluons que le membre faisant l'objet de cette enquête a commis des infractions à ses devoirs et obligations.

En conséquence, le Bureau du syndic a déposé une plainte à son endroit devant le Comité de discipline de l'organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec . (…) » ( pièce D-4 ) [ 14 ] La mise en demeure est datée du 16 août 2012 . [ 15 ] Johanne Larouche confirme en résumé les propos de Réjean Martin : « Est-ce que vous êtes sérieuses ? Allez vous-en . » [ 16 ] Elles se sont fait enlever leur chance de faire une première offre et possiblement une contre-offre par la suite. [ 17 ] Lise Tremblay , la vendeuse, témoigne qu'elle n'a pas été avisée de la première offre.

Elle ajoute que cet immeuble n'était pas « dur à vendre » et qu'elle s'était «

partie assez haut ». [ 18 ] Elle s'était fixé 485 000 $ et a accepté 475 000 $. [ 19 ] Quant au document produit sous P-1, elle témoigne qu'elle ne l'a pas composé ni lu au complet avant de le signer. [ 20 ] Elle est formelle qu'elle n'aurait pas vendu à 460 000 $, d'autant qu'il y avait un autre acheteur potentiel. [ 21 ] De sa conversation avec Yves Gardner, syndic adjoint de l'OACIQ, dont on nous a déposé le verbatim, nous reproduisons les extraits suivants : « Oui, j'ai accepté tout de suite, parce que c'est sur que je perdais, je perdais un petit peu d'argent, je perdais environ 5 000 $ piastres là, parce que dans ma tête, c'était 480 que j'aurais pu aller là (...) Moi, à 480 mille, j'aurais… je la laissais partir (…) Mais, c'est sur que, qu'en bas de ce prix là, là j'aurais peut-être, si il avait faite une contre offre, peut-être, j'aurai été 4, 5 cents dollars de moins, mais je n'aurai pas baissé plus bas. (…) Bien c'est sur que les acheteurs étaient pas content, parce que monsieur Martin n'avait pas fait de contre offre, pis eux voulaient partir à 460.

Mais, à 460 c'est impossible, je l'aurais gardé à 460. OK vous l'auriez gardé ? Oui ah! Oui, oui je ne l'aurais pas vendue à 460, j'aurais attendu mes acheteurs Ok, vous étiez prête à ce que les prochains arrivent Ah! Oui 1 mois, 2 mois, 3 mois, 6 mois 3 mois, 1 an, 2 ans, mais j'aurais attendu mes acheteurs » [sic] [ 22 ] Deux personnes sont entendues en défense. [ 23 ] Lisette Riverin a regardé l'opportunité d'acheter cet immeuble; elle est à la retraite et avait les disponibilités pour acheter ce

foyer pour personnes âgées autonomes, d'autant que sa fille aurait pu s'en occuper. [ 24 ] Elle a fait monter un plan d'affaires après avoir visité les lieux. [ 25 ] À l'été 2011 elle réfléchissait à cette opportunité d'affaires et pensait pouvoir l'acheter à 475 000 $, même si la demande initiale était à 525 000 $. Sauf que sa fille n'était pas intéressée et Lisette Riverin n'était, par conséquent, plus intéressée, ce dont elle a informé le courtier. [ 26 ] Réjean Martin est courtier depuis 25 ans. [ 27 ] Dans ce dossier, il agissait à

titre de courtier inscripteur et avait un mandat exclusif. [ 28 ] La vendeuse et son conjoint avaient acheté l'immeuble en 2006 au prix de 385 000 $ et avaient mis 100 000 $ de réparations, ce qui partait l'immeuble à 485 000 $. Ils désiraient vendre 525 000 $. [ 29 ] Il a mis des annonces dans les journaux. [ 30 ] Réjean Martin avait avisé Nancy Larouche que la vente pourrait se faire à 485 000 $ et, au plus bas, à 475 000 $. [ 31 ] Il témoigne que l'offre doit être raisonnable et qu'à 460 000 $ « tu l'auras pas ». [ 32 ] De là, l'offre à 475 000 $, ce qui apparaissait comme possible.

La vendeuse l'a acceptée. [ 33 ] Il ajoute qu'il n'y a pas eu de dommages et que les acheteuses ont signé de leur propre gré. [ 34 ] L'audition sur la plainte doit se tenir en janvier 2014. [ 35 ] Serge Bergeron , le conjoint de Lise Tremblay, était également propriétaire de la résidence que sa conjointe opérait. [ 36 ] Il n'est pas intervenu dans la transaction. [ 37 ] Serge Bergeron, qui dit avoir investi 145 000 $ dans l'immeuble, témoigne que leur prix était de 485 000 $ et non de 460 000 $.

DÉCISION [ 38 ] Pour que la responsabilité du courtier soit retenue, comme dans tout autre dossier de responsabilité, trois conditions sont requises : 1) une faute; 2) un dommage; 3) un lien de causalité entre les deux. [ 39 ] La faute du courtier est établie puisqu'il a fait défaut de transmettre une offre d'achat à la vendeuse. [ 40 ] Il a même traité les futures acheteuses avec hauteur et un peu de mépris. [ 41 ] Pourtant, son obligation de base était de transmettre l'offre qui n'était pas si ridicule puisque le 475 000 $ a été accepté sans hésitation par la vendeuse Lise Tremblay. [ 42 ] Le jeu des négociations aurait probablement permis d'obtenir un prix plus bas pour la vente.

Personne ne le saura puisque l'offre n'a même pas été transmise. [ 43 ] Le Tribunal reconnaît la faute du défendeur, le fait que les acheteuses en ont subi un dommage (lien de causalité) et arbitre ce dommage à 4 000 $, soit 2 000 $ pour chacune des deux acheteuses. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 44 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 45 ] CONDAMNE le défendeur à payer aux demanderesses la somme de 4 000 $ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter de la mise en demeure du 16 août 2012; [ 46 ] AVEC DÉPENS limités au coût du timbre judiciaire de la demande, soit 168 $ .

__________________________________ Micheline Paradis Juge à la Cour du Québec