2018 QCCQ 9987, 2018 QCCQ 9987

Girard c. Pelletier 2018 QCCQ 9987 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-700367-175 DATE : 12 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE LABBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ISABELLE GIRARD Demanderesse c.

CATHERINE PELLETIER, ÈS QUALITÉ DE MANDATAIRE DE ÉLIANE ST-CYR et MARIE PELLETIER ÈS QUALITÉ DE MANDATAIRE DE ÉLIANE ST-CYR Défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame aux défenderesses, en leur qualité de liquidatrices à la succession de leur mère, Éliane St-Cyr, 10 575,30 $ à

titre de dommages pour le préjudice que lui a causé la présence d’un égout privé sur son immeuble et qui ne lui a pas été dénoncé lors de l’achat. [ 2 ] Les défenderesses contestent la demande. LE CONTEXTE [ 3 ] Les défenderesses, alors qu’elles étaient mandataires à la personne et aux biens de leur mère en vertu d’un jugement de la Cour supérieure du 12 septembre 2011, ont vendu à la demanderesse l’immeuble de cette dernière, décédée le 11 octobre 2017, par un acte de vente notarié du 31 mai 2013. La vente a été faite pour le prix de 110 000 $.

Sur l’immeuble était sise une résidence datant de 1940; certains arbres matures embellissaient le terrain. [ 4 ] Selon l’acte de vente, celle-ci est faite avec la garantie légale quant aux titres de propriété, mais elle est faite sans garantie légale de qualité et aux risques et périls de l’acheteur. [ 5 ] Il est indiqué sous la rubrique « servitudes » qu’il n’y en a aucune à l’exception d’une servitude permettant la pose et l’entretien d’un tuyau d’aqueduc, qui est en fait la conduite d’aqueduc de la Ville de Nicolet, ladite servitude étant mentionné dans le certificat de localisation du 23 juin 2011 de l’arpenteur-géomètre Yves Abran, dont copie a été produite [1] .

Ce certificat a été remis à la demanderesse. [ 6 ] Les défenderesses ont repris l’instance maintenant à

titre de liquidatrices de la succession de leur mère. [ 7 ] La fiche descriptive de l’immeuble préparée par l’agence Remax de Francheville indique ceci : « Système d’égouts : Municipalité » [2] . [ 8 ] La conduite d’égout privé en question désert six propriétés, dont celle de la demanderesse. [ 9 ] Vers le 17 septembre 2014, la Ville de Nicolet a dû intervenir pour faire des travaux parce que notamment, des racines provenant des arbres de la propriété de la demanderesse avaient endommagé des conduites.

Cette conduite privée a été installée par l’entreprise AOCO il y a plusieurs années, sans qu’aucune trace de cette installation n’apparaisse au registre foncier. Il n’y avait donc aucune servitude obtenue par cette entreprise pour l’installation de cette conduite [3] .

[ 10 ] C’est lors de ces travaux que la demanderesse aurait appris que sa maison était desservie par une conduite privée qui va ensuite rejoindre la conduite publique. [ 11 ] M. Laurent Taillon, un cousin des défenderesses, a témoigné qu’en avril 2013, il s’est rendu à la maison et a fait déboucher un tuyau par le plombier Arsenault, à l’aide d’un fichoir parce qu’il y avait obstruction et infiltration d’eau dans le sous-sol de la maison. Cet évènement est survenu lors d’une fonte des neiges. M. Taillon s’est rendu au bureau de la municipalité et il a alors appris l’existence de l’égout privé.

Il en a ensuite informé les défenderesses. Celles-ci ont admis à l’audience qu’elles connaissaient l’existence de cet égout privé avant la vente de l’immeuble à la demanderesse. [ 12 ] Dans la déclaration du vendeur précédant la vente signée par les défenderesses le 15 juin 2011, elles indiquent comme réponse « sans objet » à savoir si l’immeuble est desservi par une fosse septique. En ce qui concerne la présence d’un système d’égout, aucune réponse n’est cochée.

À cette époque, les défenderesses ne savaient pas que c’était une conduite privée. [ 13 ] Stéphane Nouri, directeur des travaux publics à la Ville de Nicolet, a affirmé que chaque automne, la Ville nettoyait l’égout privé sur une profondeur maximale de 20 mètres. Il a ajouté que cet égout privé est en voie d’être municipalisé. [ 14 ] M.

Nouri a ajouté que la situation n’est pas problématique et que la demanderesse ne s’est informée qu’en 2014 de la situation lors de l’exécution des travaux. [ 15 ] Pour sa part, la demanderesse mentionne qu’elle a appris le 15 septembre 2014 que l’égout appartenait à la Ville, mais c’est seulement le 3 avril 2015 qu’elle a su que c’était un égout privé par une recherche demandée à un notaire. [ 16 ] Le 7 novembre 2016, par une lettre adressée à la Ville de Nicolet [4] , la demanderesse désirait que la Ville exécute des travaux correctifs suite aux travaux temporaires effectués en septembre 2014. [ 17 ] La demanderesse a dénoncé la situation aux défenderesses par lettre du 8 avril 2015 [5] . [ 18 ] Avant d’entreprendre ses procédures judiciaires le 5 octobre 2017, la demanderesse a signé une entente avec la Ville de Nicolet le 19 juillet 2017 [6] . [ 19 ] En vertu de cette entente, la Ville s’engage à exécuter à ses frais, les travaux nécessaires pour remplacer la conduite privée par une conduite d’égout public.

La Ville s’engage aussi à assumer tous les frais pour l’abattage des arbres et à nettoyer le terrain de la demanderesse après les travaux.

Enfin, la Ville s’engage à assumer les frais de notaire pour la constitution d’une servitude que lui accordera la demanderesse sur son immeuble. [ 20 ] L’emprise projetée de la servitude apparait à un croquis technique déposé [7] . [ 21 ] La Ville a effectivement entrepris les travaux à l’été 2017 puisque des photos du mois de septembre 2017 produites par la demanderesse [8] montrent l’exécution de ceux-ci. [ 22 ] À la suite de ces travaux et de l’entente avec la Ville, la demanderesse ne peut planter d’arbres sur l’emprise de la servitude. [ 23 ] À l’occasion de ces travaux, cinq arbres matures ont dû être abattus pour permettre le passage de la conduite d’égout.

Ces arbres étaient un érable argenté, un érable rouge, deux pommiers et un thuya occidental. Ces arbres apparaissent sur de nombreuses photographies produites au dossier. [ 24 ] Lors de ces travaux, la demanderesse a fait parvenir aux défenderesses quelques lettres [9] leur réclamant des dommages pour l’abattage des cinq arbres, dommages qu’elle a fait évaluer à 8 900 $ par M. Daniel Gagnon, ingénieur forestier, de la firme SNG Conseil. [ 25 ] Le rapport de M. Gagnon, d’août 2017, a été produit [10] . [ 26 ] M.

Gagnon a évalué ces arbres à 8 900 $, détaillé de la façon suivante : Sur une base ornementale 1 érable argenté : 3 980,00 $ 1 érable rouge : 2020,00 $ 1 Thuya occidental : 1 550,00 $ 2 pommiers : 1 X 280,00 $ 1 X 1 070,00 $ [ 27 ] Ces arbres ont entre 20 et 60 ans selon M. Gagnon. Il précise dans son rapport que cette valeur de 8 900 $ correspond à environ 6 % de l’évaluation municipale de la maison, soit 141 300 $. [ 28 ] Il appert de la preuve que la Ville a offert à la demanderesse de remplacer les arbres par de plus jeunes pousses, mais cela ne semble pas avoir été accepté.

ANALYSE [ 29 ] La demanderesse fonde son recours sur la garantie légale de propriété et non sur celle de qualité. Les dispositions pertinentes du Code civil du Québec sont les suivantes : 1716. Le vendeur est tenu de délivrer le bien, et d’en garantir le droit de propriété et la qualité. Ces garanties existent de plein droit, sans qu’il soit nécessaire de les stipuler dans le contrat de vente. […] 1723. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien est libre de tous droits, à l’exception de ceux qu’il a déclarés lors de la vente.

Il est tenu de purger le bien des hypothèques qui le grèvent, même déclarées ou inscrites, à moins que l’acheteur n’ait assumé la dette ainsi garantie. […] 1725. Le vendeur d’un immeuble se porte garant envers l’acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété.

Le vendeur n’est pas tenu à cette garantie lorsqu’il a dénoncé ces limitations à l’acheteur lors de la vente, lorsqu’un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l’utilisation des lieux ou lorsqu’elles ont fait l’objet d’une inscription au bureau de la publicité des droits. [ 30 ] La demanderesse soutient aussi que si les défenderesses lui avaient dit que l’immeuble était desservi par une conduite privée, et non par le réseau public, elle ne l’aurait pas acquis. [ 31 ] Il y a donc lieu de reproduire les articles 1400 , 1401 et 1407 C.c.Q. : 1400.

L’erreur vicie le consentement des parties ou de l’une d’elles lorsqu’elle porte sur la nature du contrat, sur l’objet de la prestation ou, encore, sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement. L’erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement. 1401. L’erreur d’une partie, provoquée par le dol de l’autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes. Le dol peut résulter du silence ou d’une réticence. […] 1407.

Celui dont le consentement est vicié a le droit de demander la nullité du contrat; en cas d’erreur provoquée par le dol, de crainte ou de lésion, il peut demander, outre la nullité, des dommages-intérêts ou encore, s’il préfère que le contrat soit maintenu, demander une réduction de son obligation équivalente aux dommages-intérêts qu’il eût été justifié de réclamer. [ 32 ] La maison a été habitée par feue Éliane St-Cyr jusqu’en 2010. [ 33 ] La garantie légale de droit de propriété ne s’applique pas pour les motifs suivants : [ 34 ] L’existence d’une conduite d’égout privée n’affecte aucunement le droit de propriété de la demanderesse, droit complet qui lui a été transféré par l’acte de vente du 31 mai 2013.

Il n’y a pas d’hypothèque non déclarée ou de servitude non déclarée ou autre droit non déclaré qui portent atteinte au droit de propriété de la demanderesse [11] . [ 35 ] La preuve révèle que les défenderesses connaissaient l’existence de la conduite d’égout privée qui desservait la résidence quelque temps avant la vente. Cette situation était aussi connue par les autorités de la Ville de Nicolet. [ 36 ] Rien dans la preuve ne révèle que la présence d’une conduite d’égout municipale était une considération essentielle ou importante pour l’achat de la maison par la demanderesse.

La mention dans la fiche descriptive de l’immeuble que le système d’égout est municipal n’est pas suffisante, car ce sujet n’a pas été abordé par les parties avant la vente. Ce système n’était pas municipalisé, mais il était entretenu par la municipalité. [ 37 ] De plus, dans la déclaration du vendeur, les défenderesses ont indiqué qu’elles ne savaient rien au sujet du système d’égout sanitaire et ont mentionné, quant à la présence d’une fosse septique, que c’était "sans objet". [ 38 ]

Malgré la mention à la fiche descriptive, la déclaration du vendeur aurait dû inciter la demanderesse à faire des vérifications à la Ville de Nicolet, si cela était un élément important pour l’achat de la maison. L’entente intervenue entre la demanderesse et la Ville a de toute façon corrigé la situation. [ 39 ] La preuve révèle que les 5 arbres sur le terrain de la demanderesse ont dû être abattus parce que la Ville a décidé de changer la conduite privée pour une conduite publique, en vertu de l’entente du 19 juillet 2017. Cette entente a brisé le lien de causalité possible entre le silence des défenderesses sur le caractère privé du système d’égout et la nécessité d’abattre des arbres.

[ 40 ] La preuve prépondérante conduit donc le Tribunal à la conclusion que le recours de la demanderesse doit être rejeté. [ 41 ] Considérant cependant les circonstances particulières de cette affaire, chaque

partie assumera ses propres frais. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 42 ] REJETTE la demande. [ 43 ] CHAQUE

PARTIE assumant ses frais. __________________________________ PIERRE LABBÉ, J.C.Q. Date d’audience : 22 août 2018