2023 QCCQ 960, 2023 QCCQ 960

Nadeau c. Syndicat des copropriétaires les Dauphins sur-le-Parc 2023 QCCQ 960 COUR DU QUÉBEC Division des petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-710566-193 DATE : 7 mars 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ELIANA MARENGO, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SERGE NADEAU et FRANCINE BEAUDRY Demandeurs c.

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES DAUPHINS SUR-LE-PARC Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs, anciens propriétaires d’une unité de condominium dans le complexe Les Dauphins sur-le-parc, poursuivent le Syndicat des copropriétaires Les Dauphins sur-le-parc en dommages pour 14 600,00 $. [ 2 ] Au paragraphe 1 de leur demande, ils décrivent les dommages allégués comme suit : 1. Le ou vers le 15 décembre 2018, la

partie défenderesse a causé les dommages suivants à la

partie demanderesse : Perte complète de la jouissance de notre unité 2501 de condo situé au 3535 Papineau à Montréal, causée par une nuisance sonore suite au remplacement des appareils assurant le chauffage des unités de condo ainsi que le chauffage de l’eau chaude domestique. [ 3 ] En défense, le Syndicat invoque essentiellement son comportement prudent et diligent; la nature exagérée et hypothétique des dommages allégués; l’absence de trouble de jouissance grave; l’absence de vice de conception ou de construction; et l’absence de défaut d’entretien des parties communes.

ANALYSE ET DISCUSSION [ 4 ] Les demandeurs avaient le fardeau de prouver faute, dommage et lien causal, selon la prépondérance de la preuve (arts. 2803 et 2804 du Code civil du Québec ). [ 5 ] Le demandeur a longuement témoigné sur ses prétentions et a bien décrit sa version des faits. Il a fait entendre des témoins et a déposé les pièces P-1 à P-11 au soutien de sa réclamation. [ 6 ] L’unité servait de pied à terre aux demandeurs, qui étaient souvent absents. D’ailleurs, le portier Rachid Hadj-Ahmed a déclaré

ne les avoir jamais vus pendant tout le temps qu’ils étaient propriétaires. [ 7 ] Quoi qu’il en soit, voici ce qui est allégué par les demandeurs dans leur

annexe à la demande : 1. Nous sommes les propriétaires-occupants du condo 2501, situé au 25ème étage des Dauphins-sur-le-parc, depuis septembre 2016. 2. Nous occupons ce condo alternativement avec notre autre résidence située à St- Adolphe d'Howard. Notre présence à Montréal se justifie pour des raisons de proximité familiale, culturelle et pour aider un membre de notre famille dont nous sommes les aidants naturels. 3.

En 2019, nous avons perdu la jouissance de notre condo pendant près de 6 mois suite au remplacement, vers la fin de 2018, par la compagnie Thermotech Combustion, à la demande du syndicat défendeur, de l'ensemble des appareils assurant le chauffage des condos et également de l'eau chaude domestique, situés à l'étage supérieur. 4. Ce contrat de remplacement de ces appareils, a été octroyé sans d'étude sérieuse préalable afin de s'assurer que les travaux projetés ne causeraient aucun problème. 5.

À partir de ce moment-là, nous avons subi une nuisance sonore causée par la vibration de ces nouveaux appareils situés au 26ème étage et ce, jour et nuit. 6. Avant ce changement, nous jouissions pleinement de notre condo et nous avions l'intention de le louer. À cet effet, nous avions entrepris des démarches auprès d'une agence de location. Il a été établi avec eux que nous pouvions obtenir 1 600$ par mois. 7. Nous avons avisé le syndicat le 4 janvier 2019 que nous n'arrivions plus à dormir dans notre condo en raison de cette nuisance sonore.

Nous ne pouvions, pour les mêmes motifs, le louer comme c'était notre intention.

Malgré nos multiples courriels, nous n'avons jamais senti que le syndicat prenait au sérieux le préjudice que nous subissions. Il a fallu une autre plainte d'un propriétaire- occupant d'un condo au 22ème étage, en février 2019, pour valider que la nuisance sonore était bien reliée à la présence des nouveaux appareils installés fin 2018. 9. Les correctifs apportés, installation de caoutchouc et tuyau flexible par Thermotech Combustion, n'ayant pas corrigé le problème de nuisance sonore, nous avons porté plainte le 6 mars 2019 à la Ville de Montréal pour nuisance sonore. 10.

Le 18 mars, une acousticienne de la Ville de Montréal, est venu prendre des mesures sonores dans notre condo. Suite à ces mesures, un avis d'infraction est donné au Syndicat de copropriété, pour nuisance sonore au niveau de la tonalité, avec un délai au 30 avril pour corriger la situation. 11. Le 9 avril 2019, Thermotech Combustion, ne se disant pas expert en vibration, et ayant mandaté un spécialiste pour qu'il inspecte les installations, recommande de changer les 2 pompes à la sortie des appareils et de retirer les supports métalliques. Ces travaux devaient être exécutés le 15 avril 2019.

Ceux-ci sont reportés au 27 mai, entrainant un déplacement de notre part, pour être de nouveau reportés au 6 juin. 12. D'avril jusqu'à la correction le 6 juin 2019, plusieurs promesses d'exécution n'ont pas eu de suite. Ces promesses répétés exacerbaient le problème puisqu'elles créaient des espoirs qui ne se réalisaient pas et nous décourageaient. 13. Pendant cette période nous avons dû quitter à maintes reprises notre condo ne pouvant y dormir en raison du bruit. De façon collatérale, cette situation nous a empêchés de visiter une personne dont nous sommes les aidants naturels.

Pendant la même période, nous avons échangé de nombreux courriels avec monsieur de Ridder, directeur général de SDC Les Dauphins-sur-le-Parc, pour l'informer régulièrement que nous subissions une nuisance sonore causée par ces appareils, courriels transmis en vain puisqu'aucune solution viable n'a été trouvée avant le 6 juin 2019. 14. Le 13 juin nous dormons enfin une première nuit sans avoir de la difficulté à s'endormir et aussi sans être réveillé au milieu de la nuit par le bruit. 15. Le 14 juin, nous nous sommes déplacés inutilement puisqu'une personne impliquée dans le dossier n'a pu se présenter. 16.

Le 19 juillet, pour valider les correctifs apportés, des tests sonores devaient être menés par Thermotech Combustion, en notre présence et celle de monsieur Goudreau, chargé du bâtiment du Syndicat de copropriété. 17. Par un heureux hasard, ce matin-là les représentants de la Ville de Montréal sont aux Dauphins, suite à une plainte adressée par un autre copropriétaire pour nuisance sonore. 18. Ces nouveaux tests menés dans notre condo par la Ville de Montréal confirment que le niveau sonore est dorénavant conforme. 19. Ce problème nous a causé une source importante de tracas et d'anxiété.

Nous étions à ce moment-là dans l'impossibilité de louer notre condo comme nous l’avions décidé en décembre 2018. 20. Subséquemment, nous avons décidé de mettre en vente notre condo et de quitter l'immeuble. Il nous apparaît évident que l'installation des nouveaux appareils de chauffage n'a pas été faite selon les règles de l'art. Les anciens appareils qui dataient de la construction de l’immeuble en 1974 et installés juste au-dessus de notre condo ne causaient aucune vibration et aucune nuisance sonore. 21.

En vertu de la loi, les problèmes majeurs causés par cette nuisance sonore, ne constitue nullement un inconvénient normal et excède les limites de la tolérance que doivent entretenir des voisins ( art. 976 C.c.Q. ). 22. En tant que syndicat le défendeur est tenu des dommages causés aux copropriétaires par le vice de conception ou le défaut

d'entretien des parties communes ( art. 1077 C.c.Q. ) 23. De plus un copropriétaire qui subit un préjudice suite à l’exécution de travaux, a le droit de recevoir une indemnité du Syndicat (Art. 1067 C.c.Q. ). 24.

Notre incapacité à louer notre condo, notre incapacité à y dormir, nos nombreux déplacements inutiles, ayant eu à quitter le condo en pleine nuit, ayant eu à sacrifier nos rencontres familiales, ayant eu à sacrifier toutes nos activités sociales pendant 6 mois, nous demandons une compensation de 1 600$ par mois, représentant le coût anticipé de location de notre condo, ainsi qu'un dédommagement de 5 000$ pour trouble et inconvénient ainsi que préjudice moral, pour un total de 14 600$ (comparable condo 2102 loué au montant de 1 590$ par mois). 25.

Notre tentative de règlement s'étant avérée infructueuse, ajouté à l'attitude intransigeante du syndicat, nous a obligé à transmettre une mise en demeure et subséquemment, l’introduction du présent recours. (sig.) Serge Nadeau Francine Beaudry [ 8 ] En défense, le Syndicat a fait entendre de nombreux témoins, à savoir Véronique Geoffrion (présidente, trésorière et secrétaire générale du Syndicat); Réjean Goudreau (membre du conseil d’administration et responsable des travaux majeurs dans le bâtiment, y compris le projet du nouveau système de chauffage); Ian Singer (directeur des ventes chez Thermotec); Etem Radoncic (surintendant); Hadj-Ahmed (portier); et Nancy Leroux (directrice générale). [ 9 ] La défenderesse a déposé les pièces D-1 à D-26. [ 10 ] Après une longue instruction et suite à l’analyse des nombreux témoignages et documents soumis en preuve, le Tribunal conclut que les demandeurs ne se sont pas déchargés de leur fardeau de preuve. [ 11 ] En effet, selon la prépondérance de la preuve, il appert que seuls les demandeurs entendaient le prétendu bruit qualifié de « nuisance sonore ». [ 12 ] De multiples personnes se sont rendues sur les lieux pour faire l’écoute des bruits ambiants et pour prendre des mesures, et personne n’a réussi à entendre ce que les demandeurs prétendaient entendre. [ 13 ]

Malgré cela, par précaution, le Syndicat a pris toutes les mesures possibles pour tenter de satisfaire les demandeurs et éviter qu’il y ait quelque vibration que ce soit possible venant de la salle mécanique (ajout de boyaux flexibles; ajout de coussins anti-vibration; remplacement de pompes; ajout de moteurs plus puissants; pose de tapis sous l’équipement; etc.). [ 14 ] Remarquons qu’aucun autre propriétaire de ce grand complexe de 28 étages ne s’est plaint du bruit allégué. [ 15 ] Remarquons également que, selon la défenderesse, lorsqu’il y a effectivement un bruit qui sort de l’ordinaire, l’administration reçoit approximativement 10 plaintes par jour.

Dans le cas présent, seuls les demandeurs se sont plaints. [ 16 ] Il importe aussi de souligner le manque de collaboration des demandeurs. Lorsque le personnel du Syndicat, accompagné d’ingénieurs et/ou de techniciens, prenait rendez-vous pour se rendre chez les demandeurs afin de tenter d’exécuter leurs mandats respectifs, les demandeurs annulaient à la toute dernière minute. [ 17 ] L’ art. 1067 C.c.Q. stipule ce qui suit : 1067 .

Le copropriétaire qui subit un préjudice par suite de l’exécution des travaux, en raison d’une diminution définitive de la valeur de sa fraction, d’un trouble de jouissance grave , même temporaire, ou de dégradations, a le droit d’obtenir une indemnité qui est à la charge du syndicat si les travaux ont été faits à la demande de celui-ci; autrement l’indemnité est à la charge des copropriétaires qui ont fait les travaux. (emphase ajoutée) [ 18 ] La preuve ne permet aucunement de conclure qu’il y avait un trouble de jouissance grave en l’occurrence. [ 19 ] Au contraire et tel que susdit, personne n’entendait le bruit que disaient entendre les demandeurs.

Clairement, il ne pouvait donc s’agir d’un trouble de jouissance grave au sens de la loi. [ 20 ] Quant au témoignage de Maryse Lavoie, technicienne en contrôle du bruit pour l’arrondissement du Plateau Mont-Royal, elle a déclaré que le 18 mars 2019, le niveau de bruit était « conforme en période de jour à la limite, et en période de soir le même niveau de bruit n’était plus considéré conforme ».

Cependant, le dépassement était si minime, qu’il ne pouvait constituer un trouble de jouissance grave au sens de l’ art. 1067 C.c.Q . [ 21 ] Qui plus est, Lavoie a déclaré que le Syndicat a mis tous les efforts requis pour régler le soi-disant problème rapidement, et qu’elle a fermé son dossier en dedans de 3 mois, car le niveau de bruit était conforme.

[ 22 ] Il n’y a pas lieu non plus d’appliquer l’ art. 1077 C.c.Q. [1] , car le Syndicat a fait preuve d’extrême diligence et coopération et a outrepassé ses obligations normales d’entretien, faisant TOUT son possible pour satisfaire et accommoder les demandeurs de TOUTES les manières possibles. En définitive, il n’y a jamais eu défaut d’entretien, ni preuve de vice de conception ou de construction.

D’ailleurs, la preuve à ce sujet est inexistante. [ 23 ] Il n’y a pas lieu non plus de s’attarder à l’ art. 976 C.c.Q. [2] , car il n’y a pas de preuve prépondérante d’inconvénients, même normaux, de voisinage en l’espèce. [ 24 ] Finalement, dans leur « déclaration du vendeur » du 10 novembre 2019 (pièce D-25), les demandeurs admettent que la « situation (s’est) corrigée le 6 juin 2019 » et, tout comme dans l’affaire Brodeur c.

Le syndicat de la copropriété Les jardins du Havre [3] il importe de rappeler que : [6] […] Même si l’intervention du requérant a permis de corriger une source de bruit nuisible pour lui et les occupants de son appartement, il ne s’agit pas d’un trouble de jouissance grave au sens de l’

article 1067 du Code civil du Québec : […] [ 25 ] Vu l’absence de faute de la part du Syndicat; PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande, avec les frais de justice de 308,00 $. __________________________________ ELIANA MARENGO, J.C.Q. Dates d’instruction : 2 mai 2022 et 31 janvier 2023