2020 QCCQ 749, 2020 QCCQ 749

Péloquin c. Syndicat de la copropriété des 5222 et 5224 Henri-Julien 2020 QCCQ 749 COUR DU QUÉBEC Division des petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-32-704744-186 DATE : Le 19 février 2020 _____________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC HUPPÉ, J.C.Q. _____________________________________________________________________ JOANNE PÉLOQUIN FRANÇOIS GENEST et MARIE-FRANCE PRÉVOST Demandeurs c.

SYNDICAT DE LA COPROPRIÉTÉ DES 5222 ET 5224 HENRI-JULIEN Défendeur _____________________________________________________________________ JUGEMENT _____________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs Joanne Péloquin, François Genest et Marie-France Prévost sont propriétaires de stationnements extérieurs situés dans une copropriété divise administrée par le défendeur, le Syndicat de la copropriété des 5222 et 5224 Henri-Julien.

Ils demandent le remboursement de charges communes que le Syndicat leur a imposées et qui, selon eux, devraient être assumées exclusivement par les copropriétaires qui possèdent une unité d’habitation dans l’immeuble. Le Syndicat invoque qu’il agit conformément à la loi en leur imposant ces charges communes. [ 2 ] Le présent dossier soulève les deux questions suivantes :

a) les demandeurs sont-ils tenus de contribuer à l’ensemble des charges communes de la copropriété; et

b) certaines de ces charges communes peuvent-elles être réparties autrement qu’en fonction de la valeur relative des fractions ? CONTEXTE [ 3 ] Les demandeurs habitent dans un complexe résidentiel connu comme le Faubourg Laurier IV, situé à Montréal et composé de cinq immeubles. Chacun de ces immeubles est assujetti au régime de la copropriété divise et régi par sa propre déclaration de copropriété. L’ensemble est cependant intégré et comporte des aires communes à toutes les copropriétés.

Ces aires communes font l’objet d’une servitude établie par le promoteur avant la publication des déclarations de copropriété. [ 4 ] Mme Péloquin acquiert le 2 décembre 1998 une propriété composée des biens suivants :

a) une unité d’habitation étant une fraction de copropriété située dans la copropriété administrée par le Syndicat de la copropriété des 5240 à 5246 Henri-Julien, composée d’un lot privatif et d’une quote-part des parties communes de cette copropriété; et

b) un espace de stationnement extérieur, identifié sous le numéro 18, étant une fraction de copropriété située dans la copropriété administrée par le Syndicat de la copropriété des 5222 et 5224 Henri-Julien, composée d’un lot privatif et d’une quote-part des parties communes de cette copropriété. [ 5 ] M. Genest et Mme Prévost acquièrent le 15 décembre 1998 une propriété composée des biens suivants :

a) une unité d’habitation étant une fraction de copropriété située dans la copropriété administrée par le Syndicat de la copropriété des 5262, 5264 et 5266 Henri-Julien, composée d’un lot privatif et d’une quote-part des parties communes de cette copropriété; et

b) un espace de stationnement, identifié sous le numéro 19, étant une fraction de copropriété située dans la copropriété administrée par le Syndicat de la copropriété des 5222 et 5224 Henri-Julien, composée d’un lot privatif et d’une quote-part des parties communes de cette copropriété. [ 6 ] La copropriété dans laquelle se trouvent ces deux espaces de stationnement, qui est administrée par le Syndicat défendeur, est composée de douze parties privatives d’habitation et de six parties privatives d’espaces de stationnement extérieur. [ 7 ] À la différence de l’immeuble administré par le Syndicat défendeur, l’immeuble dans lequel se trouve l’unité d’habitation acquise par Mme Péloquin ne contient aucune

partie privative de stationnement. Celui dans lequel se trouve l’unité d’habitation acquise par M. Genest et Mme Prévost comporte dix parties privatives de stationnement intérieur et une

partie privative de stationnement extérieur. Ces deux unités d’habitations sont régies par des déclarations de copropriété différentes de celle qui s’applique à leurs espaces de stationnement, situés dans une copropriété distincte. [ 8 ] À compter de l’acquisition de leur stationnement respectif, et ce jusqu’en 2017, la contribution des demandeurs aux charges communes de la copropriété dans laquelle est située leur stationnement se limite à l’assurance et aux frais perçus par le Syndicat défendeur conformément à l’acte de servitude relatif aux aires communes du complexe immobilier.

Les charges communes qui leur sont imposées ne comprennent aucun montant relatif à l’entretien du bâtiment ou au fonds de prévoyance. [ 9 ] Le conseil d’administration du Syndicat défendeur révise cette pratique dans le cadre du budget de l’année 2017. Il établit alors les charges communes imposées aux demandeurs en fonction de l’ensemble des dépenses de la copropriété.

En outre, il répartit à parts égales entre tous les copropriétaires, et non selon la valeur relative de leurs fractions, la charge financière concernant la rémunération des administrateurs. [ 10 ] Ces décisions, de même qu’une autre ne présentant pas de pertinence pour le présent dossier, conduisent à l’institution de procédures par les demandeurs devant la division des petites créances de la Cour du Québec [1] .

Au cours d’une séance de médiation tenue le 29 mars 2017, les parties en arrivent à l’entente suivante : le Syndicat renonce à réclamer des charges communes nouvelles pour l’année 2017 et les années antérieures; il renonce aussi à réclamer pour l’année 2017 des frais concernant la rémunération des administrateurs du Syndicat au-delà d’un montant de 5,45 $ déjà payé par les demandeurs. [ 11 ] En dépit de cette entente, le conseil d’administration du Syndicat revient, pour le budget de l’année 2018, à la position qu’il avait prise l’année précédente.

Il établit la contribution des demandeurs aux charges communes en tenant compte de l’ensemble des dépenses de la copropriété, et non seulement de l’assurance et des frais découlant de la servitude. Par courriel du 9 février 2018, il transmet à l’ensemble des copropriétaires le montant des charges communes qu’ils doivent acquitter pour l’année en cours. S’adressant plus particulièrement aux demandeurs, le conseil d’administration les informe aussi avoir obtenu un avis juridique confirmant leur obligation de contribuer aux charges communes.

Le tableau joint au courriel détermine les diverses composantes de leur contribution, dont un montant de 80,50 $ pour les dépenses relatives au bâtiment et un montant de 100 $ pour la rémunération des administrateurs. [ 12 ] Contrairement aux autres charges communes, qui sont réparties entre les copropriétaires en fonction de la valeur relative de leur fraction, celle afférente à la rémunération des administrateurs est répartie à parts égales entre tous les copropriétaires, conformément au vœu exprimé à l’unanimité des copropriétaires présents à une assemblée tenue le 6 décembre 2017, à laquelle les demandeurs n’ont toutefois pas participé [2] . [ 13 ] Le 21 février 2018, les demandeurs adressent une mise en demeure au Syndicat, par laquelle ils lui demandent de renoncer à leur réclamer des frais autres que ceux relatifs aux assurances et à la servitude.

Ils demandent aussi le remboursement des montants déjà payés en excédent de ce qu’ils considèrent devoir au Syndicat. N’ayant pas obtenu de réponse satisfaisante, ils intentent leur action en l’instance le 9 mars 2018. [ 14 ] Le 25 novembre 2018, le conseil d’administration du Syndicat transmet par courriel aux copropriétaires le montant de leur contribution aux charges communes pour l’année 2019. Un montant de 89,32 $ est réclamé tant à Mme Péloquin qu’à M. Genest et Mme Prévost relativement aux charges communes du bâtiment, de même qu’un montant de 5 $ pour la rémunération des administrateurs.

Pour ce budget, le montant relatif à la rémunération des administrateurs a été réparti en fonction de la valeur relative des fractions.

ANALYSE [ 15 ] Bien que les demandeurs habitent dans un complexe résidentiel intégré comportant plusieurs déclarations de copropriété, leurs droits et obligations concernant les stationnements dont ils sont propriétaires doivent être déterminés en fonction de la seule déclaration de copropriété qui régit ces stationnements, en tenant compte des contraintes imposées par la servitude. Aux termes de l’

article 1062 du Code civil du Québec , c’est cette déclaration de copropriété qui lie les copropriétaires des stationnements et qui produit des effets à leur égard. [ 16 ] Les titres de propriété des demandeurs spécifient expressément que les lots de stationnement sont assujettis à cette déclaration de copropriété. Chacun des actes d’achat contient les paragraphes suivants, qui visent vraisemblablement tant la déclaration de copropriété régissant leur unité d’habitation que celle régissant leur espace de stationnement : D'autre part, l'acquéreur s'oblige à ce qui suit : (…) 6.

Payer les charges de la copropriété et toutes les cotisations imposées par les administrateurs, tant pour la constitution du fonds de réserve que pour l'exécution des décisions de l'assemblée des copropriétaires. 7. Respecter toutes les dispositions de la déclaration de copropriété et se conformer aux règlements adoptés et à être adoptés par les administrateurs de la copropriété et l'assemblée des copropriétaires. [ 17 ] Les demandeurs ont produit les deux déclarations de copropriété qui régissent leur unité d’habitation respective, ainsi que des extraits d’autres déclarations de copropriété.

Ils invitent le tribunal à en tenir compte dans l’interprétation de celle qui régit leurs stationnements.

Ces documents ne peuvent toutefois servir à mettre de côté les dispositions de la seule déclaration de copropriété applicable, ni y ajouter de manière implicite des règles qui n’y ont pas été consignées par son signataire mais qui se retrouvent dans d’autres déclarations de copropriété dont il est également le signataire. [ 18 ] Quoiqu’ils ne possèdent aucune unité d’habitation dans l’immeuble administré par le Syndicat défendeur, le droit de propriété détenu par les demandeurs dans cette copropriété n’est pas limité à leur

partie privative de stationnement. Il comprend aussi une quote- part de l’ensemble des parties communes de la copropriété, quel que soit l’endroit où elles se situent, comme l’énonce l’

article 1046 du Code civil du Québec : 1046. Chaque copropriétaire a sur les parties communes un droit de propriété indivis. Sa quote-part dans les parties communes est égale à la valeur relative de sa fraction. [ 19 ] Ainsi, l’article 25 de la déclaration de copropriété attribue aux espaces de stationnement appartenant aux demandeurs une valeur relative de 0.005, ce qui leur confère 0.5 voix pour l’exercice de leur droit de vote dans cette copropriété, ainsi qu’une quote-part de 0.005 dans les parties communes de la copropriété. Leur quote-part des charges communes est aussi établie à 0.005 par cette disposition. [ 20 ] En tant que propriétaires d’une

partie privative, les demandeurs détiennent une quote-part indivise des parties communes de la copropriété. Ils sont donc respectivement propriétaires, dans la proportion de 0.005 spécifiée dans la déclaration de copropriété, de l’ensemble des parties communes : sol en surface et en profondeur, gros-œuvre du bâtiment, système de chauffage et d’électricité, etc.

Ce sont ces parties communes, qui appartiennent notamment aux demandeurs, que gère le conseil d’administration du Syndicat défendeur et pour lesquelles il établit les contributions aux charges communes. [ 21 ] Ce droit de propriété indivis détenu par les demandeurs dans les parties communes de la copropriété est indissociablement lié à la

partie privative dont ils sont propriétaires, au point qu’il ne peut faire l’objet d’une aliénation séparée, comme le prévoit l’

article 1048 du Code civil du Québec , une disposition que la jurisprudence considère comme étant d’ordre public [3] : 1048. La quote-part des parties communes d’une fraction ne peut faire l’objet, séparément de la

partie privative de cette fraction, ni d’une aliénation ni d’une action en partage.

[ 22 ] L’article 21 de la déclaration de copropriété qui régit les espaces de stationnement appartenant aux demandeurs oblige clairement ceux-ci à contribuer aux charges communes de l’ensemble de la copropriété : La quote-part des charges communes afférente à chaque fraction est proportionnelle à la valeur relative de la fraction. Chaque copropriétaire est donc tenu de contribuer aux charges communes résultant de la copropriété, de l'exploitation de l'immeuble, des servitudes grevant l'immeuble, ainsi qu'au fonds de prévoyance en proportion de la valeur relative de sa fraction, telle qu'établie au tableau ci-après. [ 23 ] Cette obligation est conforme à la règle énoncée à l’

article 1064 du Code civil du Québec , une autre disposition que la jurisprudence considère comme étant d’ordre public [4] et qui prévoyait ce qui suit au moment des évènements en litige : 1064. Chacun des copropriétaires contribue, en proportion de la valeur relative de sa fraction, aux charges résultant de la copropriété et de l’exploitation de l’immeuble, ainsi qu’au fonds de prévoyance constitué en application de l’

article 1071 . Toutefois, les copropriétaires qui utilisent les parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges qui en résultent. [ 24 ] La modification [5] apportée récemment à cette disposition n’en a pas changé le sens, mais a plutôt consacré l’interprétation que la Cour d’appel en a faite dans l’arrêt Gestion Almaca inc. c. Syndicat des copropriétaires du 460 St-Jean [6] . Depuis le 10 janvier 2020, cette disposition prévoit dorénavant ce qui suit : 1064. Chacun des copropriétaires contribue aux charges communes en proportion de la valeur relative de sa fraction.

Toutefois, les copropriétaires qui ont l’usage de parties communes à usage restreint contribuent seuls aux charges liées à l’entretien et aux réparations courantes de ces parties. La déclaration de copropriété peut prévoir une répartition différente de la contribution des copropriétaires aux charges relatives aux réparations majeures aux parties communes à usage restreint et au remplacement de ces parties. [ 25 ] La seule exception à cette règle de contribution générale de tous les copropriétaires concerne les parties communes à usage restreint.

À cet égard, l’article 22 de la déclaration de copropriété stipule ce qui suit :

Malgré ce qui précède, les charges communes résultant de l'utilisation des parties communes à usage restreint sont réparties entre les seuls copropriétaires qui utilisent ces parties communes à usage restreint, proportionnellement à l'utilisation qu'en fait chaque copropriétaire. Ainsi, en application de l'

article 1064 du Code civil du Québec , les propriétaires des espaces de stationnement seront seuls responsables des frais afférents au stationnement . Les charges afférentes aux cours arrière seront à la seule charge de ceux qui en ont l’usage. Toutefois, le déclarant reconnaît que les frais afférents à l'entretien, la réparation et le remplacement des escaliers extérieurs, des balcons et des cours anglaises à 1'arrière seront une charge commune.

Les frais afférents aux foyers seront à la seule charge des copropriétaires dont les parties privatives ont un foyer. (soulignements ajoutés) [ 26 ] La mention des stationnements dans cette disposition constitue soit une erreur, soit une référence à des espaces de stationnement autres que ceux dont les demandeurs sont propriétaires. En effet, les espaces de stationnement appartenant aux demandeurs sont indubitablement qualifiés de parties privatives, et non de parties communes à usage restreint, tant dans la déclaration de copropriété que dans les actes d’acquisition.

Cette mention ne peut donc servir à déterminer les droits des demandeurs par rapport aux charges communes qui leur sont imposées par le Syndicat. [ 27 ] En qualité de propriétaires de parties privatives, les demandeurs ne contribuent pas uniquement aux dépenses reliées aux parties communes de la copropriété dont ils ont l’usage, mais à l’ensemble des dépenses de la copropriété.

C’est également le cas des autres copropriétaires de parties privatives. [ 28 ] Une telle règle peut paraître injuste car elle a pour conséquence, par exemple, qu’un copropriétaire dont l’unité d’habitation est située au rez-de-chaussée peut être tenu de payer sa part des dépenses de réparation d’un corridor se trouvant au troisième étage de l’édifice et dont il ne fait jamais usage. Mais la volonté du législateur est claire : la collectivisation des dépenses concernant l’ensemble

des parties communes et des dépenses d’opération de la copropriété. [ 29 ] L’article 132 de la déclaration de copropriété énumère les dépenses mises à la charge de l’ensemble des copropriétaires : Les charges dites communes comprennent toutes les dépenses résultant de la copropriété et de l'exploitation de l'immeuble ainsi que le fonds de prévoyance et plus particulièrement les dépenses de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes et des parties communes à usage restreint, sauf lorsque le contraire est indiqué dans la présente déclaration, y compris le coût des fournitures et de l'équipement des parties communes et d'une manière générale, le coût de réparation, de remplace​ment et de reconstruction. (soulignement ajouté) [ 30 ] Il en résulte que le Syndicat défendeur est en droit d’établir la contribution des demandeurs aux charges communes de la copropriété en tenant compte de l’ensemble de ces dépenses.

L’obligation des demandeurs n’est pas limitée aux seules assurances de la copropriété et aux frais perçus aux fins de la servitude. [ 31 ] Le fait que le Syndicat ait établi sur une autre base, pendant une période de près de vingt ans, la contribution des demandeurs aux charges communes de la copropriété ne rend pas caduc dans cette copropriété le principe d’ordre public établi par l’

article 1064 du Code civil du Québec . [ 32 ] Les demandeurs soutiennent que les frais afférents aux stationnements extérieurs dont ils sont propriétaires sont gérés en vertu de la servitude établie par le promoteur avant la constitution des copropriétés. Ils ont produit un acte de servitude du 25 septembre 1998 qui détermine les modalités de partage de ces frais et le processus décisionnel régissant l’administration des frais communs. Ils invoquent plus particulièrement la clause 6 de cet acte, qui prévoit ce qui suit : 6.

En conséquence, le comparant, stipulant pour lui-même, ses représentants et ayant-cause, crée par les présentes, en faveur et contre les immeubles ci-dessus décrits, étant fonds dominants et servants, les servitudes suivantes:

a) i) une servitude quant au paiement des. frais afférents à l'entretien, le paysagement, l'éclairage, le déneigement et autres afférents à l'espace alloué à la servitude de passage à pied en faveur de la ville de Montréal et la servitude créant les aires communes 1 à 7 et servant d'espace vert, de passage et aires de rangement extérieur pour vélos ; ces frais seront répartis entre chacun des cinq immeubles au pro ; rata du nombre de condos composant chaque immeuble, et payables suivant les modalités de paiement déterminés conjointement par les représentants des cinq immeubles et l'administrateur du complexe FAUBOURG LAURIER IV; ii) une servitude quant au paiement des frais afférents à l'entretien, le déneigement et le resurfaçage éventuel des parties communes allouées à la servitude de passage à pied et en voiture et de pose et d'entretien de conduits souterrains, et quant aux frais d'entretien et de remplacement éventuels du tuyau d’évacuation des eaux et les puisards s'y rattachant , excluant tout tuyau desservant uniquement la bâtisse érigée sur le lot 955 et ses subdivisions; ladite servitude étant située sur les lots 955-2, 956, 952 et 954, et plus particulièrement sur le lot 955-2, existant et les lots 956-2, 954-2, 954-3 et 952-2 devant être créés sous peu; ces frais seront répartis comme suit et payables suivant les modalités de paiement déterminés conjointement par les représentants des cinq immeubles et l'administrateur du complexe FAUBOURG LAURIER IV: • 11.25% sera réparti entre chacun des cinq immeubles, au pro rata du nombre de condos composant chaque immeuble: • 42.5% sera réparti entre chacun des deux immeubles comportant des espaces de stationnement intérieurs, soit les immeubles connus et désignés comme étant les lots 955 et 952, au pro rata du nombre d'espaces de stationnement intérieurs; et • 46.25% sera réparti entre chacun des trois immeubles comportant des espaces de stationnement extérieurs, soit les immeubles connus et désignés comme étant les lots numéros 952, 955 et 954, au pro rata du nombre d'espaces de stationnement extérieurs .

b) La servitude nécessaire obligeant les cinq immeubles à se soumettre à un plan d'ensemble paysagiste affectant ces cinq immeubles et les engageant â respecter l’apparence extérieure des bâtiments afin de conserver une identité de valeur, tout comme il est présentement fait, et à assurer l'homogénéité de ce complexe. (soulignements ajoutés) [ 33 ] Une autre clause de cet acte de servitude ajoute que ces frais constituent une charge commune de chacune des copropriétés.

À cet égard, l’article 34 al. 5 de la déclaration de copropriété régissant le Syndicat défendeur attribue la responsabilité suivante au conseil d’administration : Outre les obligations et devoirs que la loi leur impose, les administrateurs du syndicat doivent:

(…) 5. conformément aux servitudes publiées sous les numéros 5005439 et 5043625, prélever et acquitter à l'administrateur du projet Faubourg Laurier IV, toutes les charges afférentes à l'immeuble et aux espaces de stationnements; nommer un ou deux représentants pour représenter l'immeuble dans la gestion des servitudes grevant 1'immeuble; [ 34 ] Selon le texte même de ces dispositions, il ne semble pas que les frais gérés en vertu de cette servitude concernent les stationnements dont les demandeurs – ou d’autres copropriétaires du complexe immobilier – sont propriétaires, et ce, même si le mode de partage de ces frais prend en compte le nombre d’espaces de stationnement compris dans chacune des copropriétés.

Dans l’opinion qu’elle a fournie le 12 mai 2017 à Mme Péloquin, la notaire ayant agi comme notaire instrumentant pour les déclarations de copropriété, l’acte de servitude et les actes d’acquisitions des demandeurs adopte aussi le point de vue que l’acte de servitude ne concerne pas les stationnements : Vous avez, tout à fait raison, quant aux frais communs afférents aux aires communes, la servitude établie par Devex Inc. suivant acte exécuté devant nous le 25 septembre 1998, et publiée au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal sous le numéro 5 043 625, indique clairement de quelle manière les frais doivent être partagés entre les copropriétés qui utilisent les aires communes.

Toutefois, cet acte ne fait aucune référence aux frais afférents aux espaces de stationnement situés sur les aires d’une copropriété en particulier, ces derniers étant des parties privatives de chaque copropriété.

Ainsi, chaque copropriété est gouvernée par sa propre déclaration qui régit toutes les parties privatives d’habitation et de stationnement qui s’y trouvent. [ 35 ] Par ailleurs, le mécanisme mis en place par la servitude ne prive pas les syndicats des diverses copropriétés concernées des pouvoirs de gestion que le Code civil du Québec leur accorde, notamment ceux relatifs au budget de la copropriété et à la détermination des charges communes. Il ne les empêche pas de réclamer aux copropriétaires une contribution à l’ensemble des dépenses afférentes à la copropriété.

Il ne modifie en rien le principe de la contribution à ces dépenses selon la valeur relative des fractions. [ 36 ] Les demandeurs réclament du Syndicat le remboursement des montants suivants :

a) une somme de 80,50 $ chargée par le Syndicat dans le budget de l’année 2018 concernant les dépenses reliées au bâtiment faisant

partie de la copropriété;

b) une somme de 100 $ chargée par le Syndicat en 2018 pour la rémunération des administrateurs;

c) une somme de 89,21 $ chargée par le Syndicat dans le budget de l’année 2019 concernant les dépenses reliées au bâtiment faisant

partie de la copropriété;

d) une somme de 5 $ chargée par le Syndicat en 2019 pour la rémunération des administrateurs;

e) une somme de 307,44 $ représentant le coût de l’opinion juridique obtenue par Mme Péloquin;

f) une somme de 34,50 $ représentant les frais de transmission de la mise en demeure;

g) une somme forfaitaire de 45 $ pour les déboursés reliés à la préparation de l’audition du procès. [ 37 ] Les demandeurs ont payé sous protêt au Syndicat le montant des charges communes dont ils réclament le remboursement. En ce qui concerne l’opinion juridique obtenue par Mme Péloquin, les demandeurs ont produit une facture du 28 avril 2017 au montant de 307,44 $, ainsi qu’une preuve de paiement.

Ils ont aussi produit une preuve de paiement des frais de transmission de la mise en demeure, ainsi que des relevés de caisse totalisant 12,52 $ pour ce qui est de dépenses de papeterie. [ 38 ] Compte tenu que le Code civil du Québec et la déclaration de copropriété obligent les demandeurs à contribuer à l’ensemble des

dépenses de la copropriété, seul le volet de leur réclamation concernant la rémunération des administrateurs est en

partie bien fondé. Cette rémunération fait

partie des dépenses de la copropriété et elle doit être répartie entre les copropriétaires en fonction de la valeur relative de leur fraction. Il n’y a aucun fondement juridique à la répartition à parts égales utilisée par le Syndicat pour l’année 2018. [ 39 ] Aux termes de l’

article 1084 du Code civil du Québec , la rémunération des membres du conseil d’administration est établie dans le règlement de l’immeuble : 1084. La composition du conseil d’administration du syndicat, le mode de nomination, de remplacement ou de rémunération des administrateurs, ainsi que les autres conditions de leur charge, sont fixés par le règlement de l’immeuble.

En cas de silence du règlement ou d’impossibilité de procéder en la manière prévue, le tribunal peut, à la demande d’un copropriétaire, nommer ou remplacer un administrateur et fixer les conditions de sa charge. [ 40 ] De même, l’article 97 de la déclaration de copropriété stipule que « la rémunération des administrateurs s’il y a lieu est déterminée par l’assemblée des copropriétaires ». Ces dispositions autorisent les copropriétaires à adopter un règlement déterminant la rémunération des membres du conseil d’administration, ainsi que les autres conditions de leur charge. Elle ne leur permet toutefois pas de déroger au principe d’ordre public établi par l’

article 1064 du Code civil du Québec quant à la répartition entre les copropriétaires de la dépense qui en résulte. [ 41 ] Pour l’année 2018, les demandeurs ont payé à cet égard un montant de 100 $, soit le même montant que les autres copropriétaires, alors qu’ils auraient dû payer un montant de 5,50 $ si cette dépense avait été répartie selon la valeur relative des fractions. Ils sont donc en droit de récupérer une somme de 94,50 $.

Leur contribution pour l’année 2019 a été calculée en fonction de la valeur relative de leur fraction, de sorte qu’aucun remboursement n’est requis pour cette année. [ 42 ] Mme Péloquin était libre d’obtenir des conseils juridiques auprès de la notaire impliquée dans le projet immobilier. Il n’y a cependant pas de fondement à sa demande que le Syndicat lui rembourse les frais de cette consultation. Il en est de même pour les dépenses de papeterie réclamées. [ 43 ] Considérant le sort mitigé de la réclamation, chaque

partie paiera ses frais de justice et les demandeurs assumeront le coût de transmission de leur mise en demeure. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 44 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 45 ] CONDAMNE le Syndicat de la copropriété des 5222 et 5224 Henri-Julien à payer à la demanderesse Joanne Péloquin la somme de 94,50 $, avec intérêt et l’indemnité additionnelle; [ 46 ] CONDAMNE le Syndicat de la copropriété des 5222 et 5224 Henri-Julien à payer aux demandeurs François Genest et Marie- France Prévost la somme de 94,50 $, avec intérêt et l’indemnité additionnelle; [ 47 ] LE TOUT , sans les frais de justice. __________________________________ LUC HUPPÉ, J.C.Q. Date d’audience : 13 janvier 2020