2019 QCCQ 7860, 2019 QCCQ 7860

Bellehumeur c. Dubuc 2019 QCCQ 7860 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-700851-199 DATE : 18 décembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MÉLISSA BELLEHUMEUR , domiciliée et résidant au [...], Sherbrooke (Québec) [...] Demanderesse c.

LORRAINE DUBUC , domiciliée et résidant au [...], Saint-Denis-de-Brompton (Québec) [...] Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ OBJET DU LITIGE [ 1 ] La demanderesse (l’Acheteuse) invoque la présence de vices cachés affectant l’évent principal, la toiture et le joint entre le crépi et la toiture de l’immeuble. Elle réclame 5 824,02 $ à la défenderesse (la Vendeuse). [ 2 ] La Vendeuse conteste la réclamation.

Elle invoque que l’immeuble est une maison jumelée centenaire qu’elle a toujours bien entretenue. La toiture en bardeaux aurait été refaite en 2014. Elle n’a jamais eu d’infiltration ou de problème à la toiture, à l’évent ou au crépi. LES QUESTIONS EN LITIGE [ 3 ] Le Tribunal doit déterminer le bien-fondé de cette réclamation en répondant aux questions suivantes : 3.1. L’état de l’évent, la toiture et le joint la reliant au crépi constitue-t-il des vices cachés? 3.2. Si oui, quel est le montant auquel a droit l’Acheteuse?

LE CONTEXTE [ 4 ] Le 29 juin 2017, les parties signent le contrat notarié pour la vente de l’immeuble. Cette vente est faite avec la garantie légale [1] . [ 5 ] Le 22 mars 2017, avant de se porter acquéreuse de l’immeuble, l’Acheteuse fait inspecter la propriété. Sur recommandation de l’inspecteur, elle fait faire certains travaux sur la toiture.

Elle constate alors que les brise-glace ne peuvent être refixés, les vises tournant dans le vide. [ 6 ] Le 24 août 2018, l’Acheteuse obtient une soumission d’un entrepreneur évaluant les travaux à 7 480,75 $ pour l'ensemble de la toiture de la maison jumelée en remplaçant la

partie de la toiture de métal par des bardeaux. La moitié de ce montant représente le coût des travaux pour sa

partie de l’immeuble [2] . [ 7 ] Par lettre datée du 28 août 2018, l’Acheteuse informe la Vendeuse des problèmes à la toiture et de l’absence de joint entre la toiture et le crépi. Elle la met en demeure d’exécuter les travaux correctifs, faute de quoi elle procèdera aux travaux requis et lui en réclamera les coûts [3] . [ 8 ] Le 11 septembre 2018, la Vendeuse lui répond qu’elle enverra un inspecteur pour vérifier les problèmes dénoncés [4] . Ayant refusé de faire exécuter les travaux, après la réalisation des travaux par l’Acheteuse, le 5 février 2019, la Vendeuse reçoit une mise en demeure l’enjoignant de payer 5 724,11 $ [5] . ANALYSE ET MOTIFS

[ 9 ] La relation contractuelle entre les parties n'est pas celle entre un commerçant et un consommateur. Le recours de la demanderesse est soumis aux dispositions du Code civil du Québec [6] . [ 10 ] La garantie de qualité est codifiée à l'

article 1726 du Code civil du Québec : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 11 ] Le vice caché est une défectuosité ou une déficience du bien, causant un empêchement important à son usage normal. L'analyse de la présence ou non d'un vice caché obéit généralement à quatre critères essentiels qui en déterminent la qualification : • Le vice doit être grave, c'est-à-dire qu'il doit causer des incon​vénients sérieux à l'usage du bien vendu.

Son importance doit être telle qu'on doit en conclure que l'acheteur n'aurait pas acheté ou n'aurait pas accepté de payer le prix convenu s'il avait connu la situation véritable. • Le vice doit être inconnu de l'acheteur. Un vice dénoncé par le vendeur n'est pas caché. La connaissance ou l'ignorance par le vendeur de l'existence du vice n'est pas un facteur pertinent à l'analyse puisque c'est l'état du bien que garantit le vendeur et non son propre fait. • Le vice doit être caché. C'est dire qu'il ne peut être découvert par un acheteur prudent et diligent.

Aucun indice de sa présence n'est perceptible lors de la visite des lieux. En présence d'un indice sérieux, l'acheteur doit pousser plus loin son investigation. Il peut même, en certaines circonstances, être tenu de recourir à l'avis d'un expert. • Le vice doit être antérieur à la vente puisque le vendeur est tenu de garantir l'état du bien au moment de la vente. [ 12 ] Qu’en est-il en l’espèce?

L’évent [ 13 ] L’Acheteuse réclame 591,34 $ pour la portion des travaux concernant l'évent principal pour les deux unités jumelées et la réparation à son évent secondaire [7] . [ 14 ] Le plombier qui a fait la réparation en octobre 2018 témoigne que l'évent principal est bloqué. Cet évent est d’origine, il a plus de 100 ans. [ 15 ] Un évent de cet âge qui est bouché constitue un état de vétusté plutôt qu’une situation enclenchant la garantie de qualité [8] . [ 16 ] Selon la doctrine et la jurisprudence, la vétusté, l’usure et le vieillissement ne constituent pas un vice caché au sens de la garantie [9] .

L’Acheteuse qui achète une maison centenaire doit s’attendre à ce que certaines composantes, qui sont d’origine, soient à réparer ou à remplacer. [ 17 ] Le Tribunal conclut que l’état de l’évent ne constitue pas un vice caché au sens de la garantie. La toiture et le joint la reliant au crépi [ 18 ] L’Acheteuse réclame le coût de remplacement de la

partie de la toiture de métal et la réparation du lien entre le crépi mural et le toit. [ 19 ] Sur la fiche descriptive de la maison, il est indiqué : «[l]a propriété est rénovée et a été entretenue avec soin; les cuisines et salles de bains ont été rénovées, le recouvrement du toit a été remplacé en 2014 ainsi que les gouttières et le revêtement de stucco a été remis à jour [transcription conforme]» [10] . [ 20 ] Dans la déclaration du vendeur, signée le 28 décembre 2016 et remise à l’Acheteuse le 6 mars 2017 [11] , à la question D7.1 : « [q]uelle est l’année d’installation du revêtement de la toiture? », la Vendeuse indique « 2014 », sans préciser que seule la

partie de la toiture recouverte de bardeaux a été refaite. À la question D13.2 : « [à] votre connaissance, y a-t-il eu des travaux importants à l’immeuble ou des rénovations autres que ceux déjà mentionnés (ex. : modification à la structure de l'immeuble)? », elle coche « oui » et ajoute notamment la précision (point D14) « recouvrement du toit remplacé; réparation du revêtement de stucco ». [ 21 ] La facture démontre que la toiture de bardeaux a été remplacée en octobre 2014 [12] . À l’audience, l’entrepreneur témoigne que, lorsqu’il a fait les travaux sur la

partie en bardeaux, il n’a pas constaté que la

partie métallique était pourrie. En conséquence, n’ayant pas informée la Vendeuse que cette

partie nécessitait des travaux, elle n’avait pas connaissance du vice. [ 22 ] La Vendeuse reconnaît toutefois son erreur et admet qu’elle aurait dû préciser que la

partie du toit en métal n’a pas fait l’objet de ces travaux. Elle soutient que de toute façon, le rapport d’inspection [13] comporte des indications qui ont informé l’Acheteuse de la situation, rendant le vice apparent. [ 23 ] L’inspecteur a réalisé l’inspection en mars 2017 alors que la toiture était recouverte de neige. Il indique tout de même dans son rapport [14] :

Inspection visuelle réalisée à partir du sol. Acceptable Nous vous avons fait remarquer que le revêtement métallique visible de l’avant et à l’arrière est d’origine et qu’il montre des signes d’usure.

Nous vous recommandons minimalement que la tôle soit repeinte et que d’éventuel trous soient bouchés (fixation des brise-glace). [Transcription conforme] [ 24 ] Après l’achat, lorsque l’Acheteuse suit ces recommandations, l’ouvrier tente de visser les brise-glace, mais réalise qu’il n’y a pas de prise, la vise tourne dans le vide. [ 25 ] Un vice révélé par des indices peut être considéré comme non apparent si la Vendeuse fournit des informations fausses ou inexactes qui sont de nature à créer chez l’Acheteuse un sentiment de fausse sécurité [15] . [ 26 ]

Malgré le constat de l’inspecteur et sa recommandation de faire exécuter minimalement certains travaux mineurs, le Tribunal conclut, devant les déclarations de la Vendeuse, qu'on ne peut reprocher à l’Acheteuse de ne pas avoir agi en acheteuse prudente et diligente. [ 27 ] Des propos rassurants de la Vendeuse, même de bonne foi, peuvent rendre un vice potentiellement apparent un vice caché [16] . [ 28 ] Le Tribunal conclut à l’existence d’un vice caché pour la toiture et son lien avec le crépi malgré les remarques et les avertissements contenus dans le rapport d’inspection, étant donné les paroles rassurantes de la Vendeuse quant à l’étendue des réparations de la toiture dans la fiche descriptive et dans sa déclaration du vendeur. [ 29 ] Quant à la toiture et le joint la reliant au crépi, la réclamation de l’Acheteuse se détaille ainsi : • travaux de la toiture [17] 4 255,80 $ • solins [18] 876,88 $ • intérêts légaux et indemnité additionnelle 100,00 $ [ 30 ] L'acheteur, qui prouve que le bien acheté est affecté d'un vice caché, a droit à une diminution du prix de vente.

Cette diminution ne correspond pas nécessairement au remboursement intégral du coût des travaux correctifs requis. Plusieurs autres facteurs doivent être pris en considération pour en établir le montant approprié. [ 31 ] Dans le cas d’une demande en réduction de prix de vente fondé sur un vice caché, le Tribunal intervient dans un rapport contractuel pour modifier à la baisse le prix d'achat.

Pour le guider, le législateur lui demande de tenir compte « de toutes les circonstances appropriées » [19] afin de déterminer le prix que l'acheteur aurait donné s'il avait connu les vices cachés [20] . [ 32 ] Pour établir la réduction de prix de vente, il faut tenir compte du prix qu’aurait accepté de payer l’Acheteuse si elle avait connu le vice affectant le bâtiment tout comme celui pour lequel la Vendeuse aurait accepté de le vendre [21] . [ 33 ] Selon la déclaration du vendeur [22] , la réfection de la toiture datait de 2014 alors que l’Acheteuse a fait faire les travaux en octobre 2018 au coût de 3 701,50 $ plus taxes pour la toiture [23] et, pour le joint, un solin a été installé au coût de 762,50 $ plus taxes [24] . [ 34 ] Le coût des travaux est l’un des éléments qui doivent être pris en compte.

Le Tribunal doit également tenir compte de la plus- value que pourraient apporter les travaux à l’immeuble. [ 35 ] Le Tribunal arbitre à 3 000 $ le montant de la diminution de prix auquel l’Acheteuse a droit. [ 36 ] L’Acheteuse a donc prouvé le bien-fondé de sa demande pour le montant de 3 000 $. [ 37 ] Les dommages-intérêts résultant du retard dans l'exécution d'une obligation de payer une somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux convenu ou, à défaut de toute convention, au taux légal [25] , soit 5 % par an [26] , à compter de la mise en demeure.

Dans le présent dossier, la Vendeuse a reçu, par courrier recommandé, la mise en demeure le 5 février 2019 [27] . [ 38 ] Habituellement, les frais de justice sont dus à la

partie qui a eu gain de cause, à moins que le tribunal en décide autrement [28] . Il n’y a pas lieu, en l’espèce, de déroger à la règle usuelle. [ 39 ] Selon l’article 343 du Code de procédure civile , les frais de justice portent intérêt au taux légal à compter du jour du jugement qui les accorde et sont payables à la

partie à laquelle ils sont accordés. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 40 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 41 ] CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 3 000 $ avec intérêts au taux de 5 % l'an, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 5 février 2019, soit la date de réception de la mise en demeure, ainsi que les frais de justice de 190 $.

__________________________________ MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. Date d’audience : 2 décembre 2019