2018 QCCQ 8115, 2018 QCCQ 8115

Schauer (MyRoom Gestion) c. Tessi 2018 QCCQ 8115 COUR DU QUÉBEC Division des petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-32-701649-172 DATE : Le 5 novembre 2018 _______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC HUPPÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ THERESA SCHAUER, faisant affaires sous le nom MyROOM GESTION et ADMINISTRATEUR DE BIEN THERESA SCHAUER INC. Demanderesses c. HARTMANN TESSI et 9838937 CANADA INC.

Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse Administrateur de bien Theresa Schauer inc., ainsi que la demanderesse Theresa Schauer personnellement, réclament de la défenderesse 9838937 Canada inc. et du défendeur Hartmann Tessi l’équivalent de trois mois de loyer à la suite de la terminaison d’un bail commercial.

Cette réclamation est basée sur une clause prévoyant la prolongation automatique du bail en l’absence d’avis de terminaison dans un délai précis. [ 2 ] Les défendeurs invoquent plusieurs motifs pour contester cette réclamation. Considérant le bail comme un contrat d’adhésion, ils prétendent que la clause du bail sur laquelle la réclamation est fondée est abusive et que le locateur avait convenu, lors de la conclusion du bail, de mettre cette clause de côté.

Ils soutiennent aussi qu’une compensation a été versée au moment où le locataire a quitté les lieux et que le locateur n’en tient pas compte dans sa réclamation. Les défendeurs attirent également l’attention du tribunal sur le fait que le locateur pouvait relouer le local après le départ du locataire. M. Tessi fait aussi valoir l’absence de lien de droit entre les demanderesses et lui. [ 3 ] Les questions en litige sont les suivantes :

a) qui sont les parties liées par le bail;

b) le locateur peut-il se prévaloir de la clause du bail prévoyant sa prolongation automatique en l’absence d’un avis de terminaison dans le délai prévu; et

c) dans l’affirmative, quel montant le locateur peut-il réclamer du locataire ? CONTEXTE [ 4 ] Une convention de bail intervient le 20 octobre 2016 entre MyRoom Gestion inc./My Office Hochelaga, à

titre de locateur, et la défenderesse 9838937 Canada inc., à

titre de locataire, relativement à un local commercial situé rue Sainte-Catherine Est à Montréal. D’une durée de quatre mois, le bail commence le 1 er novembre 2016 et se termine le 28 février 2017. Le loyer mensuel est de 350 $, plus les taxes, et le locataire remet au locateur un dépôt de garantie équivalant à un mois de loyer. [ 5 ] Le bail contient la clause suivante, qui constitue le fondement de la réclamation des demanderesses : Paragraphe 2.2 Prolongation de la Durée du bail

Nonobstant les termes du paragraphe 2.1, la Durée du Bail sera prolongée automatiquement pour des périodes additionnelles et consécutives de

(4) QUATRE mois chacune (individuellement, une « Période de prolongation »), selon les mêmes modalités, conditions et engagements que ceux stipulés à ce Bail. Celles-ci s’appliqueront durant chaque Période de prolongation, sauf si l’une ou l’autre des parties transmet à l’autre un avis disant que la Durée du Bail ne sera pas prolongée, au moins QUATRE-VINGT DIX (90) jours avant la fin de la Durée du Bail ou de toute Période de prolongation. [ 6 ] M.

Tessi témoigne qu’avant la signature du bail, il a fait part à Mme Schauer de son inconfort avec cette clause, qui donnait au locataire un délai trop court pour prendre une décision quant à un éventuel renouvellement du bail.

Mme Schauer l’aurait alors rassuré en lui confirmant verbalement que le locataire pourrait quitter à la fin février 2017 s’il le souhaitait. [ 7 ] Le locataire signe néanmoins le bail sans modification à la clause 2.2 et prend possession du local, qu’il occupe pendant toute la durée du bail. [ 8 ] Le 22 février 2017, sans avoir donné d’avis conformément à cette clause, le locataire informe le locateur de son intention de quitter les lieux à la fin du bail, quelques jours plus tard. [ 9 ] Dans un courriel transmis la journée même, le locateur rappelle au locataire l’exigence d’un préavis de 90 jours pour mettre fin au bail.

Compte tenu qu’aucun tel avis n’a été donné par le locataire, le locateur prend la position que le bail est en conséquence renouvelé jusqu’au 30 juin 2017, ajoutant que le locataire devra envoyer un avis écrit avant le 30 mars 2017 pour éviter un second renouvellement. [ 10 ] Le locataire quitte les lieux loués le 28 février 2017 avec l’ensemble de ses biens et remet les clés du local au locateur. Selon le témoignage de M. Tessi, un chèque au montant de 402 $ est alors remis au locateur, qui s’ajoute au dépôt de garantie fourni au moment de la signature du bail.

Il estime ainsi avoir fourni au locateur un dédommagement suffisant, équivalant à deux mois de loyer, pour le court préavis de départ. [ 11 ] Mme Schauer ne reconnaît cependant pas la réception de ce chèque de 402 $. Pour faire la preuve d’un tel versement, M. Tessi a exhibé au tribunal, dans le livre de chèques du locataire, une entrée non datée concernant un chèque au montant de 402 $. Le tribunal considère que ce seul élément est insuffisant pour faire la preuve d’un tel versement par le locataire. [ 12 ] Dans une lettre (non daté

e) transmise le 20 avril 2017, le locateur réitère sa position quant au renouvellement du bail jusqu’au 30 juin 2017. En outre, il met en demeure le locataire de payer le loyer d’avril 2017 et de payer les prochains loyers avant le 10 des mois de mai et juin. [ 13 ] Le locateur fait aussi parvenir au locataire trois factures, respectivement datées du 1 er avril, du 1 er mai et du 1 er juin 2017, lui réclamant pour chaque mois la somme de 402,41 $, représentant le loyer mensuel de 350 $ plus les taxes. Ces sommes totalisent 1 207, 23 $. [ 14 ] L’action est intentée le 5 mai 2017. ANALYSE

A) L’identité des parties [ 15 ] Il n’y a aucun fondement légal à la présence en l’instance de Mme Schauer et de M. Tessi. Ni l’un, ni l’autre n’ont signé le bail à

titre personnel et M. Tessi n’a pas cautionné les obligations de 9838937 Canada inc. La mise en demeure du 20 avril 2017 a été transmise à cette société et non à M. Tessi personnellement, tout comme les factures de loyer de décembre 2016 et de janvier 2017 produites par les défendeurs.

[ 16 ] La demande faite par Mme Schauer personnellement est donc rejetée. L’action dirigée contre M. Tessi personnellement est aussi rejetée. [ 17 ] Le nom du locateur apparaissant au bail du 20 octobre 2016 est MyRoom Gestion inc./My Office Hochelaga. Une modification apportée aux procédures le 20 octobre 2017 a ajouté le nom de MyRoom Gestion inc. à

titre de co-demanderesse même s’il n’existe aucune personne morale constituée sous cette dénomination. [ 18 ] Un relevé du Registre des entreprises concernant Administrateur de bien Theresa Schauer inc./Theresa Schauer Management inc. a été produit à l’audience. Ce relevé indique l’utilisation de plusieurs noms par cette société, dont celui de « Gestion immoblière (sic) MyRoom /MyRoom Property Management » depuis le 19 juin 2012. On n’y trouve cependant aucune mention de la dénomination sociale « MyRoom Gestion inc. ».

Les factures de décembre 2016 et de janvier 2017 adressées au locataire sont transmises avec la raison sociale « My Office Homa ». L’adresse de toutes ces dénominations est la même, rue Sainte-Catherine Est à Montréal. [ 19 ] Cette diversité démontre un manque de rigueur dans l’utilisation de ces raisons sociales - que les défendeurs ont bien raison de souligner - mais ne constitue pas une raison suffisante pour rejeter la réclamation.

À l’audition, le tribunal a autorisé la modification du nom de la demanderesse corporative pour qu’elle soit désormais désignée sous le nom d’Administrateur de bien Theresa Schauer inc., soit la société constituée le 19 juin 2012 et immatriculée le lendemain.

B) La clause de prolongation automatique [ 20 ] Les défendeurs prétendent que le bail signé le 20 octobre 2016 est un contrat d’adhésion et que la clause de prolongation automatique sur laquelle est fondée la réclamation est abusive. [ 21 ] L’

article 1379 du Code civil du Québec définit le contrat d’adhésion comme celui dont les stipulations essentielles sont imposées par l’une des parties ou rédigées par elle, pour son compte ou suivant ses instructions et ne peuvent être librement discutées. Sur cette base, les défendeurs invoquent le principe consacré par l’

article 1437 du Code civil du Québec , qui se lit comme suit : 1437. La clause abusive d’un contrat de consommation ou d’adhésion est nulle ou l’obligation qui en découle, réductible.

Est abusive toute clause qui désavantage le consommateur ou l’adhérent d’une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l’encontre de ce qu’exige la bonne foi; est abusive, notamment, la clause si éloignée des obligations essentielles qui découlent des règles gouvernant habituellement le contrat qu’elle dénature celui-ci. [ 22 ] En tenant pour acquis que le bail conclu entre les parties est effectivement un contrat d’adhésion, parce que ses termes auraient été imposés par le locateur, le tribunal ne peut conclure que la clause de prolongation automatique du terme est abusive. [ 23 ] En soi, la possibilité d’une prolongation, d’un renouvellement ou d’une reconduction tacite d’un bail commercial en l’absence d’avis contraire par l’une ou l’autre des parties n’a rien d’abusive.

Ce type de clause est fréquent dans les baux commerciaux. Une telle clause évite aux parties satisfaites de leur arrangement la nécessité d’entamer de nouvelles négociations à l’expiration du terme du bail. [ 24 ] De même, l’obligation de transmettre un avis dans un délai spécifique pour éviter qu’un bail ne se poursuive après son terme initial n’a rien d’abusive.

Un tel avis est requis pour donner au locateur ou au locataire, selon le cas, le temps nécessaire pour réorganiser ses affaires en fonction de la terminaison prochaine du bail. [ 25 ] En l’instance, le caractère abusif de la clause tiendrait plutôt à la disproportion du délai du préavis par rapport à la durée totale du bail. L’exigence d’un préavis de 90 jours dans un bail de quatre mois a pour conséquence que, pour éviter la prolongation du bail pour un nouveau terme de quatre mois, le locataire doit donner un avis au plus tard un mois après le début du bail.

[ 26 ] Certes, cette situation oblige le locataire à prendre rapidement une décision après avoir pris possession des lieux.

Mais le tribunal doit aussi prendre en compte la perspective du locateur pour apprécier le caractère abusif d’une telle clause : il est légitime pour celui-ci de vouloir disposer d’une période de temps suffisante avant la fin du bail afin de pouvoir trouver un nouveau locataire en temps opportun. [ 27 ] Bien qu’elle imposait un lourd fardeau au locataire, le tribunal ne peut conclure que cette clause désavantageait le locataire d’une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l’encontre de ce qu’exige la bonne foi, ni qu’elle était si éloignée des obligations essentielles qui découlent des règles gouvernant habituellement le bail qu’elle dénaturait celui-ci. [ 28 ] Pour faire échec à la réclamation, les défendeurs invoquent aussi les discussions préalables à la signature du bail.

Au cours de ces discussions, Mme Schauer leur aurait représenté que le locataire pourrait quitter les lieux à l’expiration du terme de quatre mois sans avoir à se plier à l’exigence d’un avis préalable de 90 jours. [ 29 ] La clause 10.1 du bail du 20 octobre 2016 fait échec à ce moyen. Elle se lit comme suit : Paragraphe 10.1 Annulation des autres ententes Le présent Bail contient tous les engagements et obligations réciproques des parties au sujet de la location des Locaux et annule, à toute fin que de droit, toutes représentations, négociations ou ententes antérieures, de quelque nature.

Le présent Bail ayant priorité, aucun autre document (y compris l’offre de location) ne pourra servir à l’interprétation des présentes. [ 30 ]

Malgré ses préoccupations quant à la clause de prolongation automatique, le locataire a signé le bail sans apporter de modification à cette clause et sans prendre la précaution de confirmer par écrit, dans un document séparé, la teneur de ses discussions avec le locateur à ce sujet. Il ne peut maintenant se prévaloir du bénéfice que lui procuraient ces discussions préalables. [ 31 ] Le tribunal conclut donc que le locateur peut se prévaloir de la clause de prolongation automatique. Comme le locataire n’a pas donné d’avis dans le délai prévu à cette clause, le terme du bail signé le 20 octobre 2016 s’est automatiquement prolongé de quatre mois à compter du 1 er mars 2017.

C) Le montant de la réclamation [ 32 ] La réclamation des demanderesses porte sur les loyers des mois d’avril, mai et juin 2017, qui totalisent la somme de 1 207,23 $. Les demanderesses réclament aussi un montant de 100 $ à

titre de pénalité. [ 33 ] Il n’y a dans le bail aucune clause permettant au locateur de réclamer une telle pénalité. Cette portion de la réclamation est donc rejetée. [ 34 ] En ce qui concerne la portion principale de la réclamation, elle concerne la totalité des loyers pendant l’ensemble de la période de prolongation du bail. Le locateur a toutefois utilisé le dépôt de garantie donné lors de la signature du bail en octobre 2016 pour couvrir le loyer de mars 2017. [ 35 ] Le locateur qui fait face au défaut de son locataire de respecter le terme du bail n’a pas seulement des droits à l’égard de celui-ci.

Il assume aussi l’obligation de mitiger les dommages que lui cause le départ prématuré du locataire [1] . Cette obligation de mitigation signifie qu’il doit prendre les dispositions nécessaires pour relouer le local sans retard indu. Il ne peut laisser écouler le temps sans faire de telles démarches, en tenant pour acquis que le locataire est responsable du paiement du loyer jusqu’à la fin du terme. [ 36 ] En l’instance, le locateur est prévenu du départ du locataire le 22 février 2017. Les clés du local lui sont remises dès la fin du terme initial du bail, le 28 février 2017.

À compter de cette date, le local était disponible pour recevoir un nouveau locataire.

[ 37 ] Mme Schauer a admis dans son témoignage que le locateur a reloué le local après le départ du locataire, mais a été incapable de préciser à partir de quand. Elle n’a fourni aucune information spécifique à ce sujet, adoptant le point de vue que la relocation du local n’a aucune conséquence sur l’obligation du locataire de payer la totalité du loyer pendant tout le terme du bail. Pourtant dans son courriel du 7 mars 2017, elle informait M.

Tessi que si le local était reloué avant le 30 juin, le locataire serait déchargé de sa responsabilité vis-à-vis du loyer et du local à compter de la signature d’un autre bail. [ 38 ] Le tribunal considère que la preuve ne permet pas de conclure que le locateur a entièrement satisfait à son obligation de mitigation des dommages.

Des données plus précises auraient été requises – quant aux démarches effectuées, quant à la date de la relocation et quant au montant du loyer convenu avec le nouveau locataire – pour permettre au tribunal d’apprécier le respect de cette obligation par le locateur. [ 39 ] Compte tenu que le locateur a été avisé le 22 février 2017 de l’intention du locataire de quitter les lieux loués, et compte tenu que le bail était prolongé pour une période de quatre mois seulement, le tribunal considère que l’obligation du locateur de mitiger ses dommages lui imposait de trouver rapidement un nouveau locataire pour la durée restante du bail. [ 40 ] Le locateur ne s’est pas entièrement déchargé de son fardeau de preuve à cet égard [2] .

Le tribunal est donc d’avis qu’il doit réduire le montant de la réclamation. Tenant compte de toutes les circonstances du présent dossier, le tribunal considère qu’une indemnité pour les mois de mars et d’avril 2017 est raisonnable. Elle équivaut à la moitié du terme du bail commençant le 1 er mars 2017 et se terminant le 30 juin 2017. [ 41 ] Le locateur ayant déjà reçu paiement pour le mois de mars 2017, l’action est accueillie pour la somme de 402,41 $, soit l’équivalent du loyer du mois d’avril 2017. [ 42 ] Dans son action, le locateur demande un taux d’intérêt de 15 % sur le montant de la condamnation.

Le paragraphe 3.5 du bail stipule que tout montant impayé par le locataire porte intérêt à un taux d’intérêt annuel égal au taux préférentiel de la Banque de Montréal en vigueur de temps à autre pour les prêts commerciaux, majoré de 6 % et composé mensuellement. Aucune preuve n’a été faite à ce sujet, de sorte que la condamnation portera intérêt au taux légal.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 43 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 44 ] CONDAMNE 9838937 Canada inc. à payer à Administrateur de bien Theresa Schauer inc. la somme de 402,41 $, avec intérêts à compter du 20 avril 2017 et l’indemnité additionnelle; [ 45 ] LE TOUT , avec les frais de justice contre 9838937 Canada inc. et en faveur d’Administrateur de bien Theresa Schauer inc.; [ 46 ] REJETTE la demande à l’égard du défendeur Hartmann Tessi; [ 47 ] LE TOUT , avec les frais de justice contre Administrateur de bien Theresa Schauer inc. et Theresa Schauer et en faveur de Hartmann Tessi. __________________________________ LUC HUPPÉ, J.C.Q.

Date d’audience : 2 octobre 2018