2013 QCCQ 7090, 2013 QCCQ 7090

Dali c. 9179-8140 Québec inc. (Éden Oriental) 2013 QCCQ 7090 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile »

N° : 200-22-048327-084 DATE : 20 juin 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SUZANNE VILLENEUVE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ANTOINE DALI , domicilié et résidant au […], Québec (Québec) […] Demandeur c. 9179-8140 QUÉBEC INC. , corporation légalement constituée ayant son siège social au 2020, 27 e rue, app. 1, Québec (Québec) G1J 1C8, opérant au 1141, rue St-Jean, Québec (Québec) G1R 1S3, sous la raison sociale de « L’Éden Oriental » et DENG LIHUA , femme d’affaires, domiciliée et résidant au […], Québec (Québec) […] et ZHU ZI KUI , domicilié et résidant au […], Québec (Québec) […] Défendeurs conjoints et solidaires ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] À

titre de propriétaire et locateur d’un local situé au 1141, rue St-Jean à Québec, Antoine Dali demande la résiliation du bail commercial signé avec L’Éden Oriental et il réclame une condamnation solidaire contre les trois parties défenderesses pour un montant de 60 035,81 $ dont 18 610 $ à

titre d’arrérages de loyer, 37 620 $ représentant six mois de loyer à

titre de dommages et 3 600 $ en dommages-intérêts relativement aux biens inclus dans le loyer qui n’ont pas été laissés sur place au départ des locataires. [ 2 ] À l’audience, Antoine Dali a admis avoir reçu, le 1 er mai 2008, la somme de 14 523,23 $ « as a security deposit » concernant les obligations de la locataire L’Éden Oriental. Il a alors réduit le montant de sa réclamation à 45 512,58 $. [ 3 ] Deng Lihua et Zhu Zi Kui nient avoir signé le bail commercial allégué par Antoine Dali à

titre de cautions conjoints et solidaires des obligations de L’Éden Oriental. [ 4 ] À

titre de représentants de celle-ci, Deng Lihua et Zhu Zi Kui nient le bien-fondé du recours entrepris par Antoine Dali. [ 5 ] Ils allèguent que c’est sans fondement qu’Antoine Dali a demandé la résiliation du bail pour la première fois dans sa requête introductive d’instance du 17 novembre 2008, demande à laquelle ils ont obtempéré dès le 28 novembre 2008. [ 6 ] Ils soutiennent qu’aucun motif ne justifiait une telle demande et que les montants réclamés sont injustifiés.

LES QUESTIONS EN LITIGE [ 7 ] Alléguant la disparition mystérieuse de son bail, Antoine Dali a demandé et obtenu l’autorisation de faire la preuve secondaire de celui-ci puisque L’Éden Oriental a également perdu toute trace de son exemplaire. [ 8 ] La première question en litige consiste à déterminer les conditions du bail commercial quant à sa durée, quant à l’existence ou non d’une clause de cautionnement et quant à l’existence d’une clause établissant un taux d’intérêt de 15 % sur les réclamations non acquittées. [ 9 ] La deuxième question en litige porte sur les motifs à l’appui de la demande de résiliation du bail à savoir s’ils justifiaient une telle demande. [ 10 ] Les réponses à ces deux premières questions permettront de compléter le récit des faits pertinents dans l’analyse de la réclamation d’Antoine Dali.

LES FAITS

[ 11 ] En avril ou mai 2008, Antoine Dali a signé un bail avec L’Éden Oriental devant débuter le 1 er juin 2008 moyennant le paiement d’un loyer mensuel établi à 6 270,83 $ incluant la TPS et la TVQ. [ 12 ] Le 1 er mai 2008, Antoine Dali a reçu un montant de 14 523,23 $ en argent comptant de la part de L’Éden Oriental pour garantir ses obligations en vertu du bail. [ 13 ] Tous les loyers ont été payés pour les mois de juin à septembre 2008 alors que les chèques pour le paiement des loyers d’octobre et novembre ont fait l’objet d’un arrêt de paiement de la part des parties défenderesses qui allèguent le non-respect d’une entente ou d’une clause du bail concernant des travaux qui auraient dû être réalisés par le propriétaire au plus tard le 15 septembre 2008 pour leur permettre de récupérer une

partie de l’espace occupé par un commerce contigu. [ 14 ] Antoine Dali nie l’existence d’une entente concernant la récupération d’un espace par L’Éden Oriental et il explique ne pas avoir communiqué avec L’Éden Oriental et ses propriétaires, en octobre et en novembre, suite aux arrêts de paiement, parce que ça lui semblait inutile.

Il avait interprété que la locataire voulait quitter et jugeait inutile toute démarche à l’amiable visant le paiement des loyers. [ 15 ] Le 10 novembre 2008, Antoine Dali a donné un contrat de courtage à un agent immobilier et une affiche a été placée dans la vitrine de L’Éden Oriental pour annoncer le local à louer. [ 16 ] Le 18 novembre 2008, le procureur d’Antoine Dali a fait timbrer une requête introductive d’instance demandant la résiliation du bail ainsi qu’une condamnation solidaire de L’Éden Oriental et ses propriétaires à payer 60 035,81 $ avec intérêt au taux de 15 % l’an. [ 17 ] Le 8 décembre 2008, le procureur de L’Éden Oriental a transmis une correspon-dance au procureur d’Antoine Dali lui confirmant que, suite à la réception de la requête introductive d’instance, sa cliente avait libéré le local en date du 28 novembre 2008, autorisant son client à procéder à la relocation du local pour mitiger ses dommages. [ 18 ] Tous les autres faits présentés en demande et en défense ont fait l’objet d’une preuve contradictoire ne permettant pas au Tribunal d’accorder une valeur prépondérante à l’une ou l’autre des versions des faits présentés à l’audience.

L’ANALYSE [ 19 ] Le Tribunal retient des admissions et de la preuve non contredite qu’Antoine Dali et L’Éden Oriental sont liés par un bail commercial d’une durée d’un an commençant le 1 er juin 2008 moyennant un loyer mensuel de 6 270,83 $ incluant la TPS et la TVQ. [ 20 ] Les témoignages contradictoires entendus à l’audience ne permettent pas de conclure à l’existence d’une clause de caution signée par Deng Lihua et Zhu Zi Kui en faveur d’Antoine Dali ni d’une clause fixant un taux d’intérêt à 15 % pour les sommes dues. [ 21 ] Ainsi, en vertu du bail commercial signé par les parties, le non-paiement des loyers des mois d’octobre et novembre 2008 justifiait la demande de résiliation. [ 22 ] Le seul fait d’accepter de quitter le local commercial ne libère pas le locataire de ses obligations et c’est d’ailleurs ce qui est reconnu dans la lettre du procureur de L’Éden Oriental en date du 8 décembre annonçant le départ de sa cliente et invitant Antoine Dali à procéder à la relocation de l’espace commercial afin de minimiser ses dommages. [ 23 ] La preuve démontre de façon prépondérante que le locateur a fait les efforts requis pour procéder à la relocation de l’espace commercial et ce, sans succès, laissant ainsi le local vide jusqu’à la fin du bail. [ 24 ] En conséquence, la réclamation pour les loyers non payés ainsi que les loyers dus jusqu’à la fin du contrat des parties est justifiée. [ 25 ] L’Éden Oriental doit donc payer l’ensemble des loyers dus, soit 18 812,49 $ pour les mois d’octobre, novembre et décembre 2008 et 31 354,15 $ pour les mois de janvier, février, mars, avril et mai 2009. [ 26 ] Quant à la réclamation de 3 600 $ en dommages-intérêts relativement aux biens inclus dans le loyer qui n’auraient pas été laissés sur place au départ de la locataire, Antoine Dali n’a pas rencontré son fardeau de preuve d’établir le bien-fondé de cette demande. [ 27 ] Considérant le dépôt de garantie de 14 523,23 $, la créance d’Antoine Dali est réduite à 35 643,41 $. [ 28 ] Concluant que le bail commercial liant les parties ne renferme aucune clause de caution, l’action sera partiellement accueillie contre L’Éden Oriental et la condamnation portera intérêt au taux légal seulement puisque la situation économique actuelle ne justifie pas l’octroi de l’indemnité additionnelle prévue au Code civil du Québec . [ 29 ] Considérant le bien-fondé d’une

partie importante de la défense, l’action principale sera partiellement accueillie, chaque

partie payant ses frais. [ 30 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la demande; CONDAMNE 9179-8140 Québec inc., faisant affaire sous le nom de « L’Éden Oriental », à payer à Antoine Dali la somme de 35 643,41 $ avec intérêt au taux légal; ACCUEILLE la défense à l’égard de Deng Lihua et Zhu Zi Kui;

REJETTE la demande contre Deng Lihua et Zhu Zi Kui; LE TOUT , chaque

partie payant ses frais. __________________________________ SUZANNE VILLENEUVE, J.C.Q. Me Claude Boivin

(143) Proc. du demandeur DUSSAULT, LAROCHELLE, GERVAIS (101) (Me Éric Beaulieu) Proc. des défendeurs conjoints et solidaires Dates d’audience: 30 et 31 mai 2013