2019 QCCQ 3920, 2019 QCCQ 3920

Ciambella c. Drouin 2019 QCCQ 3920 COURT OF QUEBEC Small Claims Division CANADA PROVINCE OF QUEBEC DISTRICT OF MONTREAL Civil Division No: 500-32-155820-170 DATE: May 30, 2019 ______________________________________________________________________ BY THE HONOURABLE ELIANA MARENGO, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LORETO CIAMBELLA Plaintiff/cross-defendant v.

ISABELLE DROUIN Defendant/cross-plaintiff ______________________________________________________________________ JUDGMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Plaintiff bought a house from defendant, whom he is now suing, in damages, for latent defects. [ 2 ] Defendant was selling her home, a detached cottage, built in 1951, located at […], in Dorval (“the property”), where she had been living for 26 years. [ 3 ] It is important to note that defendant suffers from severe allergies and chronic bronchitis. She is extremely sensitive to air quality.

It is for this reason that the property, including the basement, which is where defendant slept, be kept clean and dry: « 23. […] * Mme Drouin souffre d'allergie sévère aux conifères (incluant le bois de construction généralement en pin) (réf D-10) pouvant être mortelle (convulsions et enflement causant l'obstruction partielle ou complète des voies respiratoires), de bronchites chroniques et d'hypersensibilité à la poussière, moisissure et pollen et ses 2 enfants étaient asthmatiques. * Un déshumidificateur automatique, situé dans la salle de lavage du sous-sol, était branché directement au drain de la maison et maintenait le taux d'humidité constant, ne nécessitant pas de vider manuellement le réservoir, il contrôlait l'humidité 24h/7jours.

Dans les faits, il n'entrait en fonction qu'occasionnellement et que pour quelques minutes, principalement lors du fonctionnement de la laveuse/ sécheuse. Le déshumidificateur était situé dans la salle de lavage, sur le même mur que le lit de la chambre de Mme Drouin et Mme Drouin n'a pas eu connaissance que le déshumidificateur fonctionne durant la nuit; * La maison était équipée de 4 hygromètres (incluant taux humidité à l'intérieur et à l'extérieur de la maison), dont 1 dans le sous-sol.

Pour les raisons de santé indiquées ci-haut, le taux d'humidité dans la maison était surveillé de près et, de 1989 à 2015, n'a pas dépassé 45%, et était en moyenne entre 35% à 40%. Avant d'ouvrir les fenêtres, on vérifiait que le taux d'humidité extérieur était plus faible qu'à l'intérieur afin d'éviter de faire entrer l'humidité; * Le sous-sol a toujours été habité et chauffé, de 1989 à 2015, les 4 murs du sous-sol étaient couverts de panneaux de styrofoam qui empêchent l'humidité de passer, et le chauffage électrique contribuait à réduire l'humidité de l'air; […] »

(amended contestation, p.7) [ 4 ] According to defendant, who testified in a forthright and convincing manner, there was no water infiltration in the property, including the basement, while she owned it. [ 5 ] Defendant’s testimony was corroborated by her tenant, Pierre Curodeau, who lived in the property from April 1 to mid-June, 2015. Curodeau testified and also filed the following written sworn statement: « J'ai habité le […] à Dorval du 1 er avril 2015 jusqu'à la prise de possession par le nouveau propriétaire à la mi-juin 2015. J'ai donc habité la maison durant la période de la fonte des neiges.

J'ai été régulièrement dans le sous-sol pour faire le lavage, pour y entreposer mes biens ou aller chercher mon équipement de hockey ou le rapporter après une partie. Jamais durant cette période je n'ai vu la moindre infiltration d'eau sur les murs du sous-sol ni sur les planchers du sous-sol J'ai entreposé des valises, vêtements et équipement de hockey dans le sous-sol, directement sur le sol (dans la pièce située à l'avant de la maison, côté nord), sans aucun problème.

Étant le seul occupant dans la maison, j'aurais eu tout le loisir d'entreposer mes biens aux étages si j'avais constaté des signes d'humidité ou d'infiltration d'eau, ce qui n'a jamais été le cas. Je n'ai entendu le déshumidificateur fonctionner seulement à quelques reprises, pendant quelques minutes, lorsque je faisais le lavage. Le déshumidificateur se déclenchait automatiquement et était relié par un tuyau directement au drain de la maison, donc il n'y avait pas de bac à vider et à aucun moment je n'ai constaté d'humidité excessive dans le sous-sol.

J’ai aussi assisté à la visite de la maison en janvier 2016 avec Mme Drouin et M. Ciambella. J’ai remarqué qu’il faisait assez froid, il n’y avait que 2 calorifères au sous-sol, qui pendaient du plafond, et il n’y avait pas d’isolation sur les murs, ni dans le plafond du sous-sol. » (written sworn statement dated November 4, 2018) [ 6 ] Defendant’s former husband, Mario Sincennes, also corroborated defendant’s testimony.

He also testified and filed the following written sworn statement: « J'ai visité et habité la maison du […] à Dorval à de nombreuses reprises de 2014 à 2015, et j'ai couché dans la chambre du sous-sol plusieurs fois. Avant la mise en vente de la maison en janvier 2015, j'ai replacé des tuiles au plafond du sous-sol et j'ai remarqué que les plafonds du sous-sol étaient isolés par de la laine minérale (voir photos prises lors de la visite de novembre 2015). Je n'ai remarqué aucune trace d'humidité, ni d'infiltration d'eau sur les murs et planchers du sous-sol, ni aucune trace de moisissure.

Je n'ai jamais senti que c'était humide dans le sous-sol, ni dans la maison. J'ai assisté à la visite de la maison en présence de M.Ciambella et Mme Drouin au début novembre 2015. Lors de cette visite, M.Ciambella a mentionné qu'il planifiait effectuer lui-même les travaux de démolition et de reconstruction des murs du sous-sol.

Il avait déjà complété la démolition de près de 80% des murs et j'ai remarqué que M.Ciambella avait déjà entrepris de réparer lui-même les murs de béton, puiqu'un produit de réparation de béton venait d'être appliqué sur le mur côté sud, juste à côté de la boîte électrique et que le composé de réparation à béton Lepage avait été laissé sur une chaise juste devant le mur réparé, ainsi que la truelle et la chaudière utilisée pour faire le mélange (voir la photo prise lors de la visite de novembre 2015).

Je n'ai pas vu de fissure à cet endroit puisque le produit avait déjà été appliqué par M.Ciambella, il était impossible de voir s'il y avait ou non une fissure sur ce mur. Il n'y avait aucune trace d'efflorescence de béton à cet endroit. La peinture sur le plancher était en très bon état, aucune trace d'infiltration d'eau, ni moisissure, ni sur le mur, ni sur le plancher (voir photo). Le composé Lepage que M.Ciambella a acheté pour réparer lui-même les murs coûte probablement environ $25.

Sur la mise en demeure du 27 octobre 2015, M.Ciambella réclame un montant de $22 944.41 (voir document ci-joint), ensuite le 26 avril 2016, son avocate Angela Di Virgilio a transmis à Mme Drouin une nouvelle réclamation de $60 000, et maintenant M.Ciambella a soumis une réclamation de $14 000 aux petites créances pour ces mêmes travaux. Sur la mise en demeure soumise par M.Ciambella le 27 octobre 2015 (voir ci-joint), M.Ciambella déclare qu'il y a des moisissures sur les murs avant et arrière de la maison.

Cependant lors de la visite en novembre, M.Ciambella ne portait aucun équipement de protection, ni masque, ni gants, et ces murs n'étaient pas couverts afin d'éviter une éventuelle propagation de ces moisissures. Madame Drouin a mentionné à M.Ciambella qu'elle n'avait pas vu de moisissure, celui-ci a répondu que le juge ne viendrait pas voir dans la maison alors que c'était sa parole contre celle de Mme Drouin et qu'on ne pouvait pas prouver qu'il n'y avait pas réellement de moisissure.

Par la suite, la firme Prism a effectué un test de qualité d'air dans le sous-sol le 22 février 2016, et ce rapport indique clairement qu'il n'y avait pas de moisissure dans le sous-sol. La mise en demeure du 27 octobre indique aussi que : the insolation on the front wall was soaking wet... and had mold.... Quand on a demandé à M.Ciambella de nous montrer l'isolant imbibé d'eau et couvert de moisissure, il a désigné des piles de panneaux d'isolant en polystyrène.

Ces panneaux sont hydrofuges et imperméables à l'eau et n'étaient pas et ne peuvent pas être imbibés d'eau tel que prétendu par M.Ciambella dans sa lettre de mise en demeure. Note : Lors de cette visite, M.Ciambella a aussi déclaré qu'il amènerait en cour tous les contracteurs qui effectueraient des travaux chez lui, afin que ces montants lui permettent de payer toutes ses rénovations et qu'il voulait faire un gros profit à la revente de la maison » (sic) (written sworn statement dated November 5, 2018) [ 7 ] The Court found both of the above witnesses to be credible.

[ 8 ] Plaintiff visited the property for the first time, on May 1, 2015. He claims there were “no red flags”. He did not see any “cracks”. On the other hand, he alleges that the basement smelled “sort of musty” and humid, and that it was “a little damp”.

This, of course, contradicts defendant’s evidence to the effect that the basement was dry. [ 9 ] However, plaintiff stated that he saw no signs of water infiltration, and that there was no discussion with regards thereto, between the parties. [ 10 ] Plaintiff also stated that “the house needed a little work”; but he liked it, so he made an offer to purchase the next day. [ 11 ] In defendant’s “Declarations By The Seller Of The Immovable”, dated January 14, 2015 (exhibit P-10), she denies any problems with interior air quality or any water infiltrations. [ 12 ] Inspector Adrian Fraser of AmeriSpec inspected the property, on May 10, 2015. [ 13 ] The relevant entries of his report (exhibit P-2) state: “1050 Comments The building likely does not have a functioning French drain to protect the perimeter of the foundation walls from possible water infiltration.

We are not able to verify if there is a French drain, as it is below ground. Ground water can seep into basements without a French drain . (Take all necessary measures to keep water away from foundation walls). If customer is concerned it is recommended that a licensed drainage contractor be contacted. 1160 Exposed Foundation Concrete Recent parging noted. This could prevent our inspector from perceiving previous symptons. Repairs noted. Appear non-problematic at time of inspection. We recommend obtaining from the seller disclosure/invoice/guaranty concerning this condition.

Following a careful examination of the visible portions of the foundation, no cracks were noted at the time of the inspection.” [ 14 ] Defendant was not present when the inspection took place, and had no contact with the inspector. She was not told when it would take place, and was not asked to be there. Her real estate agent took care of this. Defendant made no prior or subsequent comments regarding the foundation, and no questions were posed to her. [ 15 ] Two pages of the report (pages 27 and 28) are dedicated to the playroom and office areas in the basement.

There are 2 pictures of these rooms, which appear to be in excellent condition. The inspector describes the rooms as being serviceable.

The pictures of the basement, in listing exhibit P-8, also depict that it was renovated, clean and attractive. [ 16 ] As per listing exhibit P-8, the property was originally listed for $289,000.00. [ 17 ] On June 19, 2015, plaintiff and his wife Katarzyna Malachowska bought it, for $250,000.00, with legal warranty. [ 18 ] Plaintiff started renovating the property soon after purchasing it. [ 19 ] Plaintiff claims that when he removed the wood panelling in the basement, he “noticed a humongous crack” (picture 9418, exhibit P-3). [ 20 ] Rather than call defendant, he “took everything out… the drywall and insulation along the complete perimeter of the basement”.

His “goal was to expose the foundation. The basement was gutted.

The walls were uncovered. (He) saw cracks, rot and 2 other big ones” (pictures 9422 and 9425, exhibit P-3). [ 21 ] Plaintiff also alleges that he saw: rotten wood; moist baseboards; moisture on the walls; efflorescence; moist pink insulation; and water marks at the bottom of the walls. [ 22 ] He further alleges that he proceeded to obtain estimates from several contractors to install “a membrane with a French drain and seal the cracks from the outside”, with a range of prices, although he chose not to contact a licensed drainage contractor, as suggested by the building inspector (report P-2, par. 1050).

[ 23 ] However, at trial, plaintiff only filed one “proposal” from “Allan Foundation Repairs”, dated October 24, 2015, in the amount of $8,680.61, to install a French drain, a membrane and a new sump pump.

No witness was produced in support of the proposal; and, at trial, plaintiff declared that the sump pump expense was not part of his claim, as the old one worked well and he “wanted to play fair”. [ 24 ] Plaintiff also filed an “estimation”, dated December 1, 2015, in the amount of $4,430.67, from FC Réno Experts, for interior and exterior “framing” and “drywall” and “sanding work” (exhibit P-13), again without producing its author as a witness. [ 25 ] On October 27, 2015, plaintiff’s lawyer sent the following demand letter to defendant: “Madame, Our office was mandated by Mr. Larry Ciambella and Ms.

Malachowska to represent their interests in regard to the aforementioned property they purchased from you on June 19, 2015, before notary Christiaan Fehringer. Our clients proceeded to the removal of the gyproc and wood paneling from two walls in the basement and found two significant crevices in the foundation of both walls. The insolation of the wall on the front of the house was soaking wet, and the same wall and the one in the bedroom both had mold.

It is evident from the findings that this is not a new situation that was unknown to you as there is evidence on the foundation walls that attempts to repair the problem were made prior to covering the walls. You are in default of disclosing the matter to our clients. Our clients met with several companies who gave them estimates in the amount of $22,944.41 to repair the problem, excluding the costs to restore the basement and the landscape in the front and on the side of the house that will be destroyed in the process.

Our clients were informed by the companies they consulted that this is a serious problem that requires repairs without delays as the house is shifting and will worsen when the snow melts in the Spring, not to mention the high risk of mold between the walls. Our clients will proceed to consult a mold specialist to determine the condition in the home. In addition, you failed to disclose to our clients the high humidity in the basement caused by the water seeping through the foundation.

You are invited to visit the premises by yourself or accompanied by informing the undersigned of your intentions and dates of your availability in order for us to arrange it with our clients. The offer of accessibility to the premises is valid until Friday, November 6, 2015, 5:00 p.m., at which time failure to hear from you our clients will proceed to the repairs and demand payment from you of the costs they incurred. DO GOVERN YOURSELF MITCHELL GATTUSO s.e.n.c.

Per: (sig) Me Angela Di Virgilio” (exhibit P-11) [ 26 ] The Court asked plaintiff where the estimates (referred to in the letter) were, and he replied, “I don’t know”. [ 27 ] On November 4, 2015, defendant and Sincennes visited the property. At that time, plaintiff stated, inter alia :

a) that he had no intention of doing all the work he said he would, his real intention being to make as much money as he could via his recriminations;

b) that, although defendant could not see any mold, the judge would not come to inspect the home, and it was his word against hers;

c) that he would sue anyone who worked on the property, again, in order to make money, which would pay for whatever work he would do; and

d) that he suspected all along that there was water infiltration in the basement, and that he bought the property with the intention of suing defendant for latent defects, in order to make money. [ 28 ] At this visit, plaintiff also declared that he and his father had just completed some work on, inter alia , the back walls and south wall (pictures D-8 attest to this), although he would later falsely accuse defendant of having done some of this work herself and having lied to him. [ 29 ] Given that plaintiff had alleged that “the insolation of the wall on the front of the house was soaking wet” (sic) (demand letter P-11), defendant asked him to show her the said insulation.

In fact, the insulation was not wet and could not have been wet, as, according to expert Louis R. Denoncourt, styrofoam does not absorb water; and, furthermore, there was no evidence of mold or water infiltration. [ 30 ] Moreover, at the time of this visit, defendant did not see the yellow spray paint referred to in engineer Vincent Arcobelli’s report (exhibit P-3), at page 3, par. 2.09. [ 31 ] At this time, defendant also asked plaintiff to show her where he had observed signs of water infiltration; but plaintiff responded that he had never seen any water accumulation on the basement floors.

[ 32 ] It is essential to note that, at this time, defendant demanded that plaintiff cease doing all work and that he keep all materials which were part of the basement, with a view to allow her expert to examine the premises and the materials in their original state. [ 33 ] On November 6, 2015, after having seen the property, defendant responded to plaintiff’s demand letter, as follows: « Maitre Di Virgilio, Suite a la mise en demeure que vous m'avez fait parvenir au nom de votre client, je vous ai contacté le 3 novembre pour prendre rendez- vous pour visiter la maison du […] Dorval.

J'ai effectué la visite de la maison le 5 novembre 2015 avec un expert en réparation de fondation de chez Allan Foundations en la présence de M Larry Ciambella et M Sincennes. En arrivant sur les lieux, M Allan m'a indiqué qu'il avait déjà soumis une évaluation pour divers travaux pour cette maison, il y déjà quelques temps. M Ciambella a confirmé qu’il avait reçu une estimation de Allan Foundations, qui est bien en deça du montant indiqué indiqué a la lettre de mise en demeure, ainsi que d'un autre compagnie, a un prix encore plus bas que Allan Foundation.

De plus, selon la conversation avec M Ciambella, ces estimés semblent inclure divers travaux supplémentaires, dont la mise en place d'une membrane étanche requis pour la construction d'une cave à vin et l'ajout d'un drain français intérieur. Afin de clarifier cette situation, veuillez nous soumettre, à votre plus proche convenance, une copie de tous les estimés obtenus par vos clients, indiquant le détail des travaux à effectuer selon vos clients, ainsi qu’une copie complète de tous les autres estimés ou avis d’expert qu’il pourra obtenir.

Aussi, veuillez nous soumettre une copie complète du rapport d’inspection obtenu par votre client dans le cadre de l'achat de la maison. La maison a été construite au début des années 1950, donc a une certaine usure normale. Les travaux indiqués par M Ciambella nous semblent excessifs, et ceux-ci semblent inclure certains ajouts qui visent surtout à améliorer ladite propriété.

J'apprécierais également recevoir les rapports d'expertises obtenus par vos clients, lesquels pourront entre autre confirmer la position de vos clients quant à la cause des problèmes soulevés ainsi que les travaux raisonnables requis pour régler cette situation. Suivant ces documents, il me sera possible de vous faire part de ma position et de la nécessité pour moi de retenir les services d‘un expert pour aller sur les lieux et évaluer la situation, afin que je puisse prendre position dans le présent dossier.

Dans l'immédiat, je confirme qu'aucun travaux ne sera effectué, ni travaux de démolition ou autres travaux pouvant affecter la structure de la maison, et ce, tant et aussi longtemps que les causes n'auront pas été identifiées et que les experts n'auront pas eu la chance d'émettre leur opinion. Je vous avise donc que je me réserve le droit, suivant l’analyse des documents à recevoir, de retenir les services d'un expert et d'effectuer une visite de la maison avec celui-ci.

Aussi je demande à vos clients de conserver tous les matériaux qui ont été retirés sur les murs et plafonds du sous-sol jusqu’à ce que cette visite soit effectuée. Je demeure dans l’attente de vos nouvelles et des documents demandés. Je vous demande de communiquer avec moi en français, vous remerciant à l'avance.

Meilleurs salutations (sig) Isabelle Drouin » (exhibit D-2) [ 34 ] Despite defendant’s letter and her verbal demands to the same effect, on November 4, 2015, plaintiff pushed ahead with the demolition of the basement (see above-mentioned estimated P-13). [ 35 ] On November 26, 2015, defendant sent the following letter to plaintiff’s lawyer: « Maitre Angela Di Virgilio SOUS TOUTES RÉSERVES 1010 Sherbrroke ouest, bureau 2200.

Mtl Qc H3A 2R7 Tel 514-284-2322 x 228Fax: 514-284-3483 Courriel: mailto:adivirqilio@mitchellaattuso.com Re : Propriété située au […] , Dorval, Province de Québec Maitre Di Virgilio, Suite a la mise en demeure que vous m'avez fait parvenir au nom de votre client, je vous ai contacté le 3 novembre pour prendre rendez- vous pour visiter la maison du […] Dorval.

J’ai effectué la visite de la maison le 4 novembre 2015 et le 6 novembre 2015, je vous ai fait parvenir une demande (voir copie ci-jointe), ainsi qu'à votre client, afin d’obtenir une copie des évaluations d’expert, une copie de toutes les soumissions obtenues à ce jour concernant les travaux à effectuer ainsi que le rapport d’inspection obtenu avant l'achat de la propriété et je n’ai encore rien reçu. Lors de la visite de la maison de 4 novembre 2015, je n’ai vu aucun matériau mouillé ou ayant des traces de moisissure. M.

Ciambella a indiqué qu'il avait de nombreuses photos de ces dommages et qu'il pourrait me les faire parvenir. Veuillez donc aviser votre client de me faire parvenir ces photos, au moins 4 jours avant la date de la visite.

Lors de la visite de la maison le 4 novembre 2015, j'ai convenu avec M.Ciambella que je pourrais faire appel aux services d’une firme d’ingénieur afin d’obtenir une contre-expertise pour revoir les évaluations d'expert et les soumissions obtenus par M. Ciambella ainsi que d'effectuer la visite de la maison afin d’évaluer les dommages réclamés par l’acheteur. Cet ingénieur serait disponible pour visiter la maison dès la semaine prochaine. M.Ciambella devra me faire parvenir les documents mentionnés ci-haut, au moins 4 jours avant la date de la visite, et au plus tard le 7 décembre 2015.

En espérant que suite à l’analyse de ces documents, de ces photos et de la visite de la maison par cet expert, il me sera possible de vous faire part de ma position dans le présent dossier, toutefois je me réserve le droit à faire appel à d'autres experts.

Dans l'immédiat, veuillez aviser votre client qu’aucun travaux ne devront être effectués, ni travaux de démolition ou autres travaux pouvant affecter la structure de la maison, et ce, tant et aussi longtemps que les causes n'auront pas été identifiées, que les experts n’auront pas eu la chance d'émettre leur opinion et que nous ne nous aurons entendu sur les travaux requis et les soumissions à retenir. Aussi je demande à vos clients de conserver tous les matériaux qui ont été retirés sur les murs et plafonds du sous-sol jusqu’à ce que cette visite soit effectuée.

Je demeure dans l'attente de vos nouvelles et des documents demandés. Meilleurs salutations Isabelle Drouin » (sic) (exhibit D-7.2) [ 36 ] Given plaintiff’s failure to respond and oblige, defendant’s lawyer was obliged to reiterate her demands, in another letter dated December 4, 2015, to plaintiff: « Bonjour M. Ciambella, Suite à la visite de la maison le 4 novembre 2015, je vous ai fait parvenir le message ci-bas, le 6 novembre 2015, lequel est resté sans réponse de votre part. Je n'ai pas encore reçu les documents appuyant votre mise en demeure.

De plus, lors de la visite du 4 novembre, nous m'avez aussi mentionné que vous avez des photos des dommages que vous pourriez me faire parvenir, mais je n'ai rien reçu. En espérant que suite à l’analyse de ces documents, de ces photos et, si nécessaire, d’une autre visite de la maison par un expert, il me sera possible de vous faire part de ma position dans le présent dossier, toutefois je me réserve le droit à faire appel à d'autres experts dans le futur.

Dans l’immédiat, veuillez prendre note qu’aucun_travaux ne devront être effectués dans le sous-sol ou travaux relatifs a la presente mise en demeure, ni travaux de démolition ou autres travaux pouvant affecter la structure de la maison, et ce, tant et aussi longtemps que les causes des dommages relatifs a la mise en demeure n'auront pas été identifiés, que les experts n' auront pas eu la chance d’émettre leur opinion et que nous ne nous aurons entendu sur les travaux requis et les soumissions à retenir.

Aussi je vous réitère la demande de conserver tous les matériaux qui ont été retirés sur les murs et plafonds du sous-sol jusqu'à ce qu'un accord ne soit intervenu entre nous. Pour ce qui est de votre demande que je contacte votre avocate, je demanderais plutôt à Me Di virgilio de contacter directement Me Francine Lauzé, qui me représentera dans ce dossier, je joins ses coordonnées. Nous demeurons dans l’attente de vos nouvelles et des documents demandés.

Me Francine Lauzé LAUZÉ, AVOCATS inc. » (sic) (exhibit D-2.2) [ 37 ] On January 19, 2016, plaintiff’s lawyer wrote to defendant’s lawyer, demanding $35,000.00 : “ Dear Colleague, We have been telephone tagging for over one week and given the matter has become urgent we thought it best to write to you. This morning the temperature in our client's home was 17 degrees Celsius. This is unacceptable and inhumane, particularly that there are two young children living in the house. It is evident that Ms.

Isabelle Drouin was aware of the multiple cracks in the foundation as the coverings on the walls are dated 2012, as appears from the photo attached to the present. In addition, the photos attached to the present also evidence that attempts were made by your client to cover the cracks with some kind of sealing. The photos confirm the present existing cracks and the water seeping through them. The cracks in the foundation were not disclosed by Ms. Drouin to our clients when they purchased the property. In any regards, whether Ms.

Drouin was aware or not the jurisprudence is clear that cracks in the foundation constitute latent defects. Our clients would have negotiated a lesser price considering the present state of the foundation and the repairs that are required. Ms. Drouin was invited to view the situation, which she did with her boyfriend and an expert, whom our client had consulted and obtained an estimate to repair. Ms. Drouin was given a second opportunity to view the situation with another expert if she so desired,

which remained mute. A letter from your office instructs that our client is not to proceed to repairs of the foundation or to cover the basement walls. Our client will proceed to have the foundation repaired as they cannot continue to live in such conditions which are unacceptable. In view of the above, our clients request to be reimbursed the sum of $35,000. from the purchase price they paid for the property. Failure to reach an agreement by Friday, January 22 nd , 2016,12:00 p.m. our clients will institute legal proceedings for latent defects and ask for damages.

Awaiting your response as to your client's position. We remain, MITCHELL GATTUSO s.e.n.c. Per: (sig) ANGELA DI VIRGILIO (exhibit D-7.1) [ 38 ] On January 21 and 22, 2016, defendant’s lawyer sent the following letters to plaintiff’s lawyer: « Sous toutes réserves Chère consoeur, Nous désirons par la présente donner suite à votre correspondance du 19 janvier 2016 et à notre message téléphonique de ce jour. Tel que vous le savez, nous tentons depuis plusieurs semaines de communiquer avec vous et d’obtenir les documents confirmant la position de votre client et en possession de celui-ci, sans succès.

Nous demeurons dans l’attente des soumissions obtenues par votre client quant aux travaux à être effectués. Notre cliente vous avait d’ailleurs avisé que suivant la réception des documents établissant votre réclamation, celle-ci vous confirmerait si elle retenait un expert. Nous vous confirmons que notre cliente demande de visiter les lieux avec un expert. Veuillez nous transmettre les disponibilités pour se présenter sur les lieux. Nous réitérons qu’aucun travaux ne peut être effectué avant que la visite de l’expert n’ait eu lieu.

Nous vous demandons de nous transmettre sans délai, toutes les soumissions et/ou évaluations et/ou expertises obtenus par vos clients. Mentionnons que nos demandes sont totalement légitimes et conformes à l’esprit de notre nouveau code de procédure civil. Nous espérons pouvoir compter sur votre collaboration et celle de vos clients. Nous demeurons dans l’attente de vos nouvelles, sans délai. Meilleurs salutations Francine Lauzé , avocate » (sic) and : « Sous toutes réserves Chère consoeur, Nous avons tenté de communiquer avec vous ce jour, à notre arrivée de la cour.

Nous vous transférons le courriel que notre cliente a acheminé directement à votre client, ce jour afin de l’aviser de la date de disponibilité de l’expert, avant le début des travaux. Nous réitérons notre demande d’obtenir les documents énumérés dans nos envoie et ceux de notre cliente et ce, sans délai. À ce jour, nous n’avons aucune idée des travaux et des correctifs qui seront exécutés par votre client. Nous espérons pouvoir compter sur la collaboration de votre client.

Nous demeurons dans l’attente de vos nouvelles. Francine Lauzé , avocate » (sic) (exhibit D-2.3) [ 39 ] On January 22, 2016, plaintiff’s lawyer flippantly responded as follows : “Let them come. I will provide the documents to them on monday. Who cares of her expert. The cracks are there.” (sic) (exhibit D-2) [ 40 ] Finally, on January 22, 2016, defendant wrote the following email to plaintiff: « Bonjour L'ingenieur que nous avons contacté serait disponible pour visiter la maison située au […] Dorval, le mardi 26 janvier a 13h45, avant le début des travaux.

SVP me confirmer, au plus tard dimanche le 24 janvier a 13h00, votre disponibilité pour cette date. Note: Afin de planifier cette visite, l'ingénieur aurait besoin de voir toutes les soumissions que vous avez obtenues concernant les dommages que vous réclamez, le rapport d'inspection de la maison obtenu avant l'achat de la maison et tout autre rapport d'expert que vous avez obtenu et une description des dommages et du detail des montants que vous réclamez pour chacun des travaux que vous réclamez et qui totalisent le montant de $35 000.

Veuillez nous transmettre ces documents au plus tard lundi le 25 janvier 2015 midi 12h00 AM. Comme je travaille a Dorval tous les jours, je peux aussi passer chercher une copie de tous ces documents, au […], lundi le 25 janvier 2016 entre 12h00 et 13h00. Svp me confirmer votre préférence. Merci (sic) (exhibit D-2.6) [ 41 ] On January 26, 2016, defendant’s expert, engineer Denoncourt, examined the property. His findings are outlined in his written report, exhibit D-1. [ 42 ] Plaintiff’s expert, engineer Arcobelli, examined the property, on January 27, 2016.

His findings are outlined in his report, dated February 15, 2016 (exhibit P-3). [ 43 ] On February 19, 2016, Prism Analytical Technologies issued a home air analysis on behalf of plaintiff (exhibit P-14). The results were, in essence, that: “Actively growing molds may be present, but are at or below levels found in most homes and working environments”. In order words, as maintained by defendant all along, there was absolutely no problem with the quality of air in the property – ever – which basically refutes the essence of plaintiff’s demand letter P-11, alleging a huge problem with mold.

Clearly, this was never true. [ 44 ] On February 24, 2016, defendant’s lawyer wrote the following letter to plaintiff’s lawyer: « Chère Consoeur, Nous désirons par la présente donner suite à la visite effectuée par notre cliente et son expert, au […] , à Dorval. À cet effet, lors de cette visite, M. Ciambella a mentionné qu’il avait retenu les services d’un expert, lequel était à effectuer les vérifications nécessaires. Aussi, tel que mentionné par M. Denoncourt à M.

Ciambella, nous demeurerons dans l’attente du rapport d’expertise confirmant les prétentions et demandes de votre client quant à la présence de vices cachés et des correctifs nécessaires. Aussi, notre cliente et son expert ont constaté que malgré les échanges intervenus dans le passé et les demandes de notre cliente des travaux importants ont été exécuté, entre autre par l’enlèvement de tous les murs du sous-sol, ce qui ne s’avérait pas nécessaire pour évaluer la situation. De plus, encore une fois, malgré la demande de notre cliente, votre client a jeté au rebut certains matériaux enlevés.

Nous nous expliquons difficilement que les demandes de notre cliente aient été ignorées. Nous réitérons que votre client cesse tout travaux jusqu’à l’obtention de votre expertise. Votre client a mentionné à plusieurs reprises qu’il avait obtenu plusieurs évaluations concernant les travaux à être effectués. Or, nous constatons que vous nous avez transmis qu'une seule pour chaque élément à corriger, selon les prétentions de votre client. Auriez-vous la gentillesse de nous transmettre toutes et chacune des soumissions obtenues par votre client. Également votre client aurait reconnu que

certains des travaux seraient des améliorations ou des montants réclamés en double. Nous vous rappelons que les montants réclamés devront tenir compte, entre autre, de l’âge de l’immeuble, de la durée de vie utile de ces éléments et des améliorations qu’ils constituent. Aussi, soyez assuré que suivant la réception de votre rapport d’expertise, nous verrons à le transmettre à M. Denoncourt et nous proposons que des discussions interviennent rapidement et ce, afin de trouver une solution raisonnable dans le présent dossier et de limiter les frais à chacune des parties.

Par ailleurs, vous comprendrez l’importance pour tous de collaborer. Nous demeurons donc dans l’attente de recevoir de vos nouvelles et la réception de votre rapport d’expertise et des évaluations. Espérant le tout conforme, veuillez agréer, chère consoeur, l’expression de nos sentiments les meilleurs. » (sic) (exhibit D-2.4) [ 45 ] On April 26, 2016, plaintiff’s lawyer wrote the following letter to defendant’s lawyer : “ Dear Colleague, As per your request, you will find below the details and costs of the repairs that will be required to repair the damages arising from the property situated at […] , in Dorval.

Solely for the purpose of settling this file, our client is willing to accept the sum of $50,000. to repair the foundation and the damages resulting from it. In addition, our client requests the sum of $10,000. for the legal costs he had to incur, the expert report (engineer), and the stress he and his family have been enduring. Trusting the whole to be satisfactory, and to hearing from you no later than tomorrow 3:00 p.m. in regard to a date for a meeting.

We remain, Angela Di Virgilio, Attorney” (exhibit D-2.5) [ 46 ] So, the initial claim of $35,000.00, was now inflated to $60,000.00. [ 47 ] On May 11, 2016, here is how defendant’s lawyer responded to the amended claim: « Chere Consoeur, Nous desirons par la presente donner suite a nos derniers echanges telephoniques ainsi qu'a votre courriel du 26 avril dernier, lequel confirmait la position de votre client dans le present dossier.

En premier lieu, mentionnons que c'est avec beaucoup d'etonnement que nous avons pris connaissance de votre dernier courriel et des sommes reclamees par votre client et ce, maigre le contenu du rapport de notre expert M. Denoncourt et de la responsabilite attribuable a Mme Drouin dans le présent dossier.

Au surplus, nous avons ete grandement de9ue de constater que dans le cadre de discussion pour tenter de regler le present dossier avant !'emission de procedures judiciaires, votre client exigeait le paiement de la somme de 10 000,00 $ pour couvrir ses frais legaux, frais d'expertise et pour stress et inconvenient. En second lieu, nous nous devons d'insister sur le fait que votre client a toujours eu l'intention d'effectuer des renovations majeures dans le sous-sol et c'est la raison pour laquelle ii a precede a la demolition.

Ces frais devaient done etre engendres par votre client, conformement au projet de celui-ci et nous nous expliquons difficilement qu'aujourd'hui votre client pretende lui etre dO des sommes pour les travaux de demolition qu'il a effectues. D'ailleurs, a mains que nous ne fassions erreur, votre client a lui-meme precede auxdits travaux et ii reclame la somme de 16 500,00 $ a ce titre, sans justification. Votre client se souviendra certainement que notre cliente avait exige que celui-ci cesse la demolition, ce qu'il a choisi d'ignorer.

D'ailleurs, la demolition entiere du sous-sol n'etait pas requise pour constater, le cas echeant, la presence de fissures. Il a toujours ete clairement de !'intention de votre client de refaire au complet le sous- sol et c'est dans cette optique qu'il s'est mis a demolir les lieux.

Malgre que votre client etait convaincu de la presence de moisissures, nous nous devons d'insister sur le fait qu'il a quand meme precede a de multiples travaux et qu'il a laisse a decouvert sans aucune protection, la presence de ce qu'il croyait etre de la moisissure, contribuant par le fait meme a potentiellement aggraver ladite situation advenant qu'il y ait eu presence de moisissures.

D’ailleurs, lors de discussions anterieures nous vous avians fait la remarque a l'effet que votre client avait retire les 6 caloriferes du sous-sol, debranche la pompe, debranche le deshumidificateur, laissant les lieux sans chauffage pendant plusieurs mois. Egalement celui-ci a retire les tuiles des plafonds suspendus, l'isolant des plafonds, les pare-vapeurs et isolants des murs, taus des travaux non requis. Votre client n'avait aucune raison d'agir de la sorte si ce n'est que parce qu'il souhaitait refaire au complet le sous-sol.

De plus les travaux executes par votre client ant contribues directement aux inconvénients subis par celui-ci et sa famille. En tout temps notre cliente a collabore pour faire avancer le dossier mais ses multiples demandes d'obtenir le rapport pre-achat, expertise et soumissions sont demeurees sans réponse pendant des mois et ce, jusqu'à ce que la soussignee intervienne et insiste pour les obtenir. D'ailleurs dans un delai de 4 heures apres avoir reyu le rapport pre-achat requis par notre expert, la visite des lieux a ete effectuee par M. Denoncourt.

Or, quant aux frais de decontamination et de traitement de moisissures, nous demeurons toujours dans l'attente du rapport en confirmant la presence. Selan les informations que nous detenons, ii s'agissait plutot d'efflorescence de beton que de moisissures. D'ailleurs, lors de son inspection, M. Denoncourt n'a souleve aucun signe de moisissures. Lars de notre recent entretien telephonique, vous nous avez confirme que votre client ne reclamait plus aucune somme a ce titre, suivant des tests qui avaient ete effectues. Par ailleurs, vous ne nous avez jamais remis copie des résultats.

Ceci ne fait que confirmer la position que notre expert avait adopte dans le présent dossier. Quant aux sommes reclamees a

titre de reconstruction du sous-sol et de la finition, encore une fois, nous nous devons d'insister sur le failque votre client a toujours clairement exprime qu'il procedait a refaire le sous-sol de la résidence et nous nous expliquons difficilement que ces sommes soient reclamees a la notre, celles-ci constituant clairement une amelioration a ladite residence.

Aussi, quant a tous les travaux decoulant de la pose du drain franc;:ais, lesquels inclus non-seulement la pose proprement dite du drain, mais egalement la membrane et travaux de finition, lesquels totalisent 33 000,00 $ dans l'estime des coots par votre expert M. Arcobelli, ces travaux representent clairement des ameliorations et ne peuvent etre reclames par votre client. D'ailleurs, vous nous avez confirme ce fait lors de discussions anterieures. Egalement, nous nous devons d'insister sur l'age de la residence et sur les elements souleves lors de !'inspection preachat.

Votre client ne peut pretendre dans le present dossier a la presence de vices-caches. Clairement le drain de fondation etait vetuste et cette problematique avait ete discutee en preachat. Il en est de meme pour l'etat de la mac;:onnerie et les sources d'infiltration possible d'eau qui avait egalement ete discutes en preachat. D'ailleurs, une investigation par un mac;:on avait ete suggeree, en plus de la reparation des calfeutrages. Notre expert, M. Denoncourt, attribue la presence de depot d'efflorescence au haut des murs a la presence d'eau infiltree qui pourrait humecter le haut des murs de fondation.

Egalement, la descente de gouttiere et les margelles sont deficientes, tel que mentionne en preachat, ce qui contribue a l'humectage des murs de fondation et cette situation n'avait toujours pas ete corrigee lors de la visite du 26 janvier 2016. De plus, M. Denoncourt ajoute et ce, conformement a nos pretentions qu'il n'y avait aucune necessite a degarnir tous les murs du sous-sol. En conclusion, notre cliente maintient tel que confirme par M. Denoncourt que la vetuste de l'immeuble était connue par votre client et que les elements problematiques affectant la propriete etaient visibles ou soupc;:onnables.

D'ailleurs, la plupart de ces elements ont ete vus ou soupc;:onnes ou rapportes. De plus, lors du processus de negociation de l'achat de la propriete, M. Ciambella avait demande une reduction substantielle du prix d'achat, ce qui Juiaeteaccordee. Qui plus est, quant aux sommes reclamees par votre client, celui-ci aurait mentionne a plusieurs reprises a Mme Drouin qu'il avait obtenu des soumissions surevaluees et que dans les faits ii beneficierait d'escomptes importantes.

D'ailleurs, ce fait est confirme par la soumission que vous nous avez soumise de FC Reno experts, laquelle soumission confirme que des travaux seraient effectues a des coots de beaucoup inferieurs a ceux annonces par votre expert. Egalement, tel que nous vous l'avons mentionne lors de notre recent entretien telephonique, nous reiterons que votre client doit considerer les travaux effectues par celui-ci comme des ameliorations a l'immeuble. A plusieurs reprises votre client a admis et mentionne a noire cliente que les travaux contribuaient une hausse importante de la valeur de la propriete.

Quant aux montants reclames, ceux-ci ne tiennent pas compte des credits que votre client pourra beneficier en vertu des divers programmes gouvernementaux, tel que Renovert et Renoclimat. A tout evenement et sans admission aucune quant au bien-fonde et a la responsabilite, nous reiterons que les sommes sont exagerees. En consequence, de ce qui precede, vous comprendrez que notre cliente doit refuser l'offre de votre client de verser ladite somme de 60 000,00 $ en reglement du present dossier.

Vous nous avez reproche a plusieurs reprises le fait que votre client avait eu a retenir les services d'un ingenieur-expert dans le present dossier et ce, etant donne que notre cliente avait elle-meme retenu les services d'un expert. Votre client devait et aurait dO effectuer les verifications necessaires, lui permettant d'etablir la cause des problemes, l'existence le cas echeant de vices caches et les correctifs necessaires, le tout avant de proceder a la demolition totale du sous-sol. A tout evenement, notre cliente a egalement engage des sommes importantes jusqu'a ce jour.

Nous reiterons que les elements souleves par votre client ne constituent d'aucune fa9on des vices caches. Notre cliente ne peut d'aucune fa9on etre tenue responsable des travaux que votre client souhaite executer. Notre cliente nie done toute responsabilité dans le present dossier. Dans le but de mettre un terme au present dossier et ce, sans aucune reconnaissance de responsabilite quelle qu'elle soit et sans prejudice, notre cliente offre de verser au v6tre la somme de 5 000,00 $ en reglement complet total et final, de toute demande de votre client decoulant de l'achat de ladite propriete.

La presente offre est valide jusqu'au 13 mai 2016, 17 h 00 et elle ne pourra en aucun temps etre mentionnee devant le Tribunal. Advenant que votre client choisisse d'intenter des procedures judiciaires centre la n6tre, nous vous avisons d'ores et deja des intentions de notre cliente de contester vigoureusement. De plus, celle-ci reclamera au v6tre les frais engendres, incluant les frais d'expertises. Nous demeurons done dans l'attente de recevoir de vos nouvelles. Esperant le tout conforme, veuillez agreer, chere Consceur, !’expression de nos sentiments les meilleurs.

LAUZÉ, AVOCATS inc. (sig) Me Francine Lauzé » (sic)

(exhibit P-9) [ 48 ] On June 6, 2016, plaintiff himself then wrote the following email, to defendant. It is unclear what he is now asking for – perhaps $14,000.00 – but the re-amended claim is nowhere near what he had initially demanded: “Salut Isabel, I am writing to you as a last resort without the lawyers, I do not see the need of both of us spending money needlessly. I realize you offered $5000 as a final offer of which I feel is not close to what I need to fix the house.

This is clearly a "vice cache" and my frustration is that you knew about these cracks, if the declaration was honest both me and you would not have to go through this. Trust me Isabel this is not what I wanted for the both us. What I did was I had more foundation experts come give me estimates, I took the less expensive contractor $9500.00 taxes included with a transferable warranty of 25 years. The other estimates were more expensive with less warranty. I am also including the estimate for $5000.00(not including insolation) to rebuild the basement, of which I will do a lot of the work myself.

I will minus $500 from the foundation estimate which is the sump pump and the French drain. I think this is more than fair for the both of us, I need to rebuild my life and I would like for you to get on with yours. I do not wish to go to court and we spend more money and take more time when we can settle this ourselves, because if we go to court it will cost more than the estimates. Isabel I leave this with you I can give you the week (Friday) to think about it and give me a response not my lawyer as she is no longer my lawyer.

Warm Regards, Larry Ciambella” (sic) (exhibit P-9) [ 49 ] On June 10, 2016, defendant wrote a long email to plaintiff, explaining, in painstaking detail, why she did not believe she was responsible in any way: « Pour faire suite à votre email du 7 juin 2016, je désire vous informer que ma position demeure inchangée, vous pouvez référer à la lettre de mon avocate du 11 mai 2016 quant au détail sur ma position, à l'exception de l'offre d'entente qui y était présentée et qui est maintenant expirée.

Cette lettre détaille les raisons pour lesquelles les éléments que vous avez soulevé ne constituent d'aucune façon des vices cachés et que je ne peux d'aucune façon être tenue responsable des travaux que vous souhaitez exécuter.

Pour ce qui est des coûts réclamés pour l'installation d'une membrane étanche et d'un drain français, soit $9 500 : -votre rapport d'inspection pré-achat indique: 'the building likely does not have a functioning French drain', ce qui démontre que vous avez eu connaissance de la vétusté du drain avant de conclure l'achat de la maison et qu'il ne s'agit pas d'un vice caché; -vos coûts sont sur-évalués, car vous n'avez pas tenu compte de l'escompte de 10% offerte par le fournisseur, selon la soumission, et des crédits d'impot (Rénovert et Rénoclimat) importants d'environ 35% dont vous pourrez bénéficier, tant pour les travaux de drain, la membrane étanche et pour améliorer l'isolation intérieure sur les murs de fondation et reconstruction des murs intérieurs. -l'ajout d'une membrane étanche et d'un drain français sont considérés comme des ajouts puisque la maison n'en possédait pas, et ce, conformément au code de construction de 1951, et ceux-ci ajouteront de la valeur à la maison, donc doivent être considérés à 100% aux frais de l'acheteur.

Selon notre expert, le goudron sur les murs extérieurs qui assurent l'étanchéité est considéré vétuste après 65 ans, à cause de l'usure normale, ce qui aussi appuit le fait que le coût de l'ajout d'une membrane étanche soit à 100% aux frais de l'acheteur; -vous ne vous attribuez aucun % des coûts, soit la portion amélioration de la valeur de la maison et l'extension de la durée de vie utile de la maison, soit 100% de la facture Quant aux coûts maintenant réclamés de $5000.00 pour reconstruire TOUS les murs du sous-sol : -le coût est nettement sur-évalué puisque le coût, selon la soumission, est plutôt de $1353 de matériaux, et ce, pour refaire l'ensemble de TOUS les murs du sous-sol, alors que les cracs et fissures ne sont que sur les murs côté nord, soit moins de 50% des murs; -pour la main d'œuvre, vous indiquez que vous ferez vous-mêmes les travaux, et réclamez tout de même des coûts de $2500+taxes, pour des travaux qui ne seront pas exécutés, frais de transport de $60 et un profit de $569 (réclamé $5000 - soumission $4430.67 = profit $569); -cette facture serait admissible à d'importants crédit d'impôt Rénovert et Rénoclimat d'environ 35% du montant total, que vous avez omis de considérer; -vous m'avez indiqué que vous aviez déjà l'intention de refaire au complet le sous-sol, afin d'augmenter la valeur de revente de la maison, que c'est dans cette optique que vous avez démoli tous les murs, et ces travaux représentent clairement une amélioration

importante et augmente la valeur de la maison; -vous ne vous attribuer aucun % des coûts pour la portion amélioration de la valeur de la maison et durée de vie utile, soit 100% de la facture; -votre rapport d'inspection pré-achat du 10 mai 2015 nous indique que vous avez été avisé de la présence de ces cracs et fissures, et ce, avant de conclure l'achat de la maison; -le rapport de votre ingénieur expert de février 2016 nous apprends que vous avez-vous-même arrosé les murs de fondation, à plusieurs reprises, ce qui explique la présence d'humidité sur les murs de fondation; -dans la mise en demeure du 27 octobre 2015, vous avez prétendu que les murs de fondation et isolant étaient couverts de moisissure, mais nos experts ont tous trois indiqué qu'il n'ont pas décelé de moisissure sur les murs de fondation, ni sur l'isolant, il n'y avait donc pas de vice caché; -notre expert, Louis Denoncourt ing., indique qu'avec l'installation d'une membrane isolante sur les murs de fondation extérieurs, il n'y avait aucune nécessité à dégarnir les murs du sous-sol, donc je ne dois pas être tenu responsable de payer les coûts de reconstruction des murs de finition.

Les soumissions que vous m'avez soumises le 7 juin 2016 confirment la position de mon expert que vos réclamations antérieures représentaient des montants exorbitants et exagérés. De plus, nos experts ont établi que vos prétentions quant à la présence de moisissure n'étaient aucunement fondées, mais vous ne semblez pas tenir compte de l'impact de ces constations et vous continuez à exiger le paiement de travaux de reconstruction des murs du sous-sol. Je constate que vos réclamations ont constamment variées, et ce, de façon exponentielle. Tout ceci me laisse croire que vous avez tenté d'abuser de ma bonne volonté.

J'ai encouru des coûts substantiels afin d'assurer ma défense suite à votre mise en demeure, et de vos réclamations exorbitantes, et advenant que vous décidiez de poursuivre vos démarches, je vous réclamerai le remboursement de ces frais. La maison du 550 St-Leon Dorval, maison similaire au […], est présentement offerte au prix de vente de $329 000, et à ma connaissance, ne possède pas de drain. Suite à l'ajout d'un drain français et d'une membrane étanche, la valeur de votre maison devrait excéder ce montant, alors que vous avez payé $250 000 en juin 2015.

Je suis donc très confiante que vous pourrez récupérer 100% de vos coûts, en plus de recevoir des crédits d'impôt importants et un profit très substantiel lors de la revente de la maison. En conclusion, toutes les personnes, assureurs, avocats, ingénieurs, agents immobiliers, et experts que j'ai consultés m'ont indiqué, à l'unanimité, que selon eux, ces coûts ne peuvent pas m'être réclamés comme des vices cachés, mais sont plutôt attribuables à 100% à l'acheteur actuel et que je ne devrais pas être tenu responsable de payer pour ces travaux.

Je demeure donc dans l'attente de votre décision quant à votre position. » (sic) (exhibit P-9) [ 50 ] On August 4, 2016, plaintiff amended his claim yet again ; he was now demanding that defendant pay « the total of $9,500.00 minus the upgrades (at (his) cost) » : “SOUS TOUTES RESERVES SANS PREJUDICES PAR COURRIEL Attached are the foundation repair estimates , they are the less expensive I could find. Please note that the estimates include everything , crack repair, french drain, sump pump etc etc. I will remove the cost for the sump pump and the french drain( at my cost ).

In regards to the " Vices cache" and you do not think that is a "Vice cache". I would suggest you check the law on this on the Government website. According to your "Sellers Declaration" you noted that there are no cracks in the foundation. I have the evidence that you we aware of the cracks so you have defaulted on this. I would also like to comment on your statement that you will sue me for the expenses you accumulated during this unfortunate circumstance. I too have accumulated VERY high expenses , this should have been settled several months ago.

Isabelle, you will notice that I only included the cost to repair the foundation and not the cost to put everything back. What this means is, I am attempting one last time to settle this and go on with our lives. So in saying this , this demand will be valid for 10 more days for the total of $9500.00 minus the upgrades(at my cost). If we cannot settle this we will have to enter the legal System for small claims court for the full amount. Please act accordingly Warm Regards, Larry Ciambella ” (sic)

(exhibit P-9) [ 51 ] Finally, on March 10, 2017, plaintiff filed his application, seeking $14,000.00, in damages, alleging, inter alia : “[…] 13. The Plaintiff claims an additionnal amount of $14,000.00 for the following reasons: As stated , seller has lied on her Seller's Declaration. The defendant cl aims there were no cracks or water infiltration. The Upon doing some renos cracks were discovered. Thes e cracks were repaired with cem ent previously, which proves to be unsuitable. . 14.

The total amount claimed by the Plaintiff is broken down as follows: To install the membrane Fix all the cracks To put my basement back to the way it was. 15. The Plaintiff makes the following clarifications to the facts set out above: Seller has lied on her De claration of Sale. She has clearly tri ed to cover up the cracks.

We ha ve tried through lawyers however she takes no accountability. […]” [ 52 ] At trial, plaintiff amended his claim, again! [ 53 ] He broke down his claim as follows: a) $5,500.00 for “Allan Foundation Repairs” (exhibit P-12A); b) $2,500.00 for expert’s fees; c) $2,500.00 for “structural repairs to come”; and d) $3,000.00 for extrajudicial costs; for a grand total of $13,500.00. [ 54 ] On April 7, 2017, defendant filed a detailed contestation, along with a counter-claim in the amount of $2,364.75. [ 55 ] The contestation and counter-claim were later amended to seek compensation in the amount of “$18 633”.

ANALYSIS [ 56 ] Plaintiff had the burden of proving the allegations contained in his application, by a preponderance of evidence ( articles 2803 and 2804 of the Civil Code of Québec ). [ 57 ] Essentially, plaintiff’s claim is based on the following allegation “6. The defects on the property are as follows: cracks in the foundation of which seller tried to hide and these cracks are allowing water to infiltrate” (sic).

DEFENDANT’S ALLEGED BAD FAITH [ 58 ] Firstly, good faith is presumed (art. 2805 C.C.Q .). [ 59 ] Secondly, according to the preponderance of evidence, defendant did not act in bad faith. [ 60 ] Based on the results of the home air analysis, exhibit P-14, it is evident that defendant was being truthful when she denied the existence of water infiltration, in the basement, or the presence of mold. [ 61 ] Defendant never wavered from this position in the many written and verbal exchanges, between the parties, as above detailed. [ 62 ] At trial, her testimony was also unwavering and corroborated by two credible witnesses. [ 63 ] The Court believes that the basement was indeed dry and in good condition, devoid of water infiltration. [ 64 ] The Court does not believe plaintiff’s testimony to the effect that the basement was “a bit musty” when he first saw it, nor does it believe, based on the scientific evidence, the basis and tenants of demand letter, exhibit P-11. [ 65 ] In fact, the Court believes that this mold-theory was invented by plaintiff as a way to finance his long-anticipated plans to renovate the basement.

Plaintiff himself admitted as much to defendant, when she visited the denuded premises on November 4, 2015. Plaintiff was right to tell defendant that the Court would not visit the basement and that it was his word versus defendant’s. Unfortunately for plaintiff, the Court chooses defendant’s word over his. [ 66 ] Plaintiff accused defendant of “lying”; but it appears that it was he who was being deceitful, not only on the issue of mold, but on other issues, as well, namely the provenance of the water from a hose – his hose – and the identity of the person who repaired the

basement walls to allegedly hide cracks. According to the preponderance of evidence, it was never the defendant, but rather plaintiff himself and his father who carried out those “repairs”, which plaintiff’s own expert qualified as unacceptable. [ 67 ] Other examples of plaintiff’s deceptive behavior, was to allege that the insulation behind the walls was “soaking wet”, when this was also scientifically impossible (testimony of Denoncourt).

You can’t imbibe styrofoam with water. [ 68 ] Another example of plaintiff’s deception was his allegation that the temperature in the property was “unacceptable and inhumane”, when it was plaintiff himself who removed most of the baseboard heaters and the insulation, thereby effectively rendering the premises cold. [ 69 ] Plaintiff also acted deceptively and unfairly by denuding all the walls and removing and disposing of materials, before defendant’s expert had a chance to examine them in their original state, and this despite defendant’s numerous verbal and written requests to stop the work and hold on to the materials. [ 70 ] Plaintiff’s amateur water-testing with a hose, no less, which took place some time between November 4, 2015 and January 26, 2016, would explain why defendant and her witness saw no water infiltration on November 4, 2015, just as they hadn’t seen any in the past. [ 71 ] Furthermore, plaintiff’s numerous attempts to inflate the amount of his claim and then reduce it and amend it again at trial (from $22,944.41 up to $35,000.00, and then up again to $60,000.00, and then down to $14,000.00, and then down again to $9,500.00, and finally up to $13,500.00) speaks to the frivolous nature of the claim, as does plaintiff’s unsubstantiated allegations of having obtained numerous estimates for the work allegedly planned. [ 72 ] And speaking of the work allegedly planned, plaintiff stated that it has not been carried out to date.

Had it been so urgent to act, plaintiff would surely have proceeded by now.

This, therefore, demonstrates that plaintiff was not justified in proceeding with the demolition of the walls and the disposal of materials, without first allowing defendant’s expert to examine the premises as is, before carrying out the work, as required by law (arts. 1595 and 1602 C.C.Q .). [ 73 ] It should also be underlined that plaintiff presented not one witness in support of quotes and proposals filed into evidence. [ 74 ] Given the foregoing and, more particularly, the conclusion that there was no water infiltration or mold at the time of the sale, one must also naturally conclude that there was no latent defect. [ 75 ]

Section 1726 C.C.Q . states: “1726. The seller is bound to warrant the buyer that the property and its accessories are, at the time of the sale, free of latent defects which render it unfit for the use for which it was intended or which so diminish its usefulness that the buyer would not have bought it or paid so high a price if he had been aware of them.

The seller is not bound, however, to warrant against any latent defect known to the buyer or any apparent defect; an apparent defect is a defect that can be perceived by a prudent and diligent buyer without the need to resort to an expert.” [ 76 ] In the present case, the cracks which were noted in the walls, be it the cold joint or other, did not allow water to penetrate, and therefore do not render the property unfit for the use for which it was intended, nor do they diminish its usefulness. It was purely plaintiff’s choice to denude the walls and remove the heaters to reconstruct as he saw fit at a later date.

By his own admission and according to expert Denoncourt, much, if not all of the intended work (such as installing a membrane) that plaintiff claims he intends to carry out, constitutes improvements on this 70-year old property, which has undergone normal wear and tear, for which defendant cannot be held liable. [ 77 ] To summarize, plaintiff did not prove, by a preponderance of evidence, that the property was defective under s. 1726 C.C.Q .; and, even if there were cracks in the foundation (some of which plaintiff was aware of), they were not the cause of water infiltration or mold. [ 78 ] Plaintiff further did not prove that defendant “lied”; and it was, in fact, plaintiff who surreptitiously and poorly “repaired the cement”, with a view to later blame it on defendant, which he also tried to do with his home-made-water-testing-by-hose method. [ 79 ] His claim must therefore be denied. [ 80 ] Given plaintiff’s bad faith, and his attempt to extract monies from defendant for nonexistent latent defects, the Court grants defendant the following compensation: a) $2,000.00 for part of defendant’s expert’s fees (exhibits D-3 and D-6); b) $1,000.00 for part of the extrajudicial fees incurred by defendant, as the pleading is abusive, under s. 51 ff C.C.Q ., and clearly unfounded, frivolous and quarrelsome, as it was based on lies and deception; and c) $1,000.00 for the pain, suffering, trouble and inconvenience suffered by defendant, as a direct result of plaintiff’s unfounded and abusive demand; for a total amount of $4,000.00.

WHEREFORE THE COURT HEREBY: DISMISSES plaintiff's claim; GRANTS defendant’s cross-demand, in part; CONDEMNS plaintiff to pay defendant the sum of $4,000.00, plus interest at the legal annual rate of 5% and the additional indemnity provided for in

section 1619 of the Civil Code of Québec , from March 10, 2017 and legal costs in the amount of $300.00. __________________________________ ELIANA MARENGO, J.C.Q. Dates of hearing: November 27, 2018, and April 15, 2019