2017 QCCQ 8739, 2017 QCCQ 8739

Gervais c. Quintin 2017 QCCQ 8739 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT D’IBERVILLE LOCALITÉ DE SAINT-JEAN-SUR-RICHELIEU « Chambre civile » N° : 755-32-008732-168 DATE : Le 4 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC POIRIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ HÉLÈNE GERVAIS Demanderesse c.

MAURICE QUINTIN et ROSAIRE DUVAL Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Hélène Gervais réclame 12 808,16 $ à Maurice Quintin, alléguant que l’immeuble acheté de ce dernier est affecté de vices cachés.

Madame Gervais recherche également la responsabilité de monsieur Rosaire Duval, courtier immobilier, lui reprochant de l’avoir induite en erreur quant à la qualité de l’immeuble vendu. [ 2 ] Monsieur Quintin et monsieur Duval contestent l’existence de vices cachés, soulignant que tous les problèmes de l’immeuble étaient soit apparents, soit dénoncés. [ 3 ] Monsieur Rosaire Duval ajoute, de plus, qu’il n’a fait aucune représentation fausse à madame Gervais.

QUESTIONS EN LITIGE : [ 4 ] L’immeuble vendu par monsieur Quintin est-il affecté de vices cachés? [ 5 ] Monsieur Rosaire Duval a-t-il induit madame Gervais en erreur afin de l’inciter à acheter l’immeuble de monsieur Quintin? [ 6 ] Tous les avis prévus par la loi ont-ils été transmis? CONTEXTE : [ 7 ] Le 15 février 2015, madame Gervais visite l’immeuble du 95-97 rue Notre-Dame, à Saint-Jean-sur-Richelieu. Lors de cette visite, elle est en compagnie de madame Ginette Tourangeau et de monsieur Claude Lauzé.

Sont également présents monsieur Maurice Quintin et monsieur Rosaire Duval. [ 8 ] Toujours à cette date, madame Gervais signe une promesse d’achat pour la propriété de la rue Notre-Dame (pièce P-1), promesse qui sera acceptée. [ 9 ] Le 17 avril 2015, les parties signent l’acte de vente devant le notaire (acte D-5) et madame Gervais prend possession de l’immeuble à cette même date. [ 10 ] Dès le 18 avril suivant, madame Gervais entreprend des travaux de démolition et constate des infiltrations d’eau. [ 11 ] Par la suite, divers travaux sont effectués et madame Gervais en réclame le remboursement, alléguant vices cachés.

ANALYSE : [ 12 ] La

partie qui fait valoir un droit doit démontrer par prépondérance de preuve le bien-fondé de ses prétentions, comme le prévoient les articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec , qui se lisent ainsi : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 13 ] Il appartient donc à madame Gervais de prouver que l’immeuble acheté de monsieur Quintin était affecté de vices cachés.

Le vice caché peut se résumer ainsi : il s’agit d’un vice d’une importance qui entraîne un déficit d’usage [1] existant au moment de la vente [2] , qui était non apparent à la suite de l’examen attentif fait par un acheteur prudent et diligent [3] et qui était inconnu de l’acheteur [4] . [ 14 ] Il y a donc quatre conditions à respecter pour qu’un vice soit caché. Dans le cas qui nous occupe, est-ce que le vice est d’une importance qui entraîne un déficit d’usage?

Le Tribunal répond à cette question par l’affirmative. [ 15 ] De même, il est clair que les vices existaient au moment de la vente. [ 16 ] Reste donc deux questions à analyser, à savoir si le vice était non apparent à la suite de l’examen attentif par un acheteur prudent et diligent et si le vice était inconnu de l’acheteur. [ 17 ] La jurisprudence souligne que l’examen de l’acheteur n’a pas à être fait par un expert. Il faut cependant que cet examen soit attentif par un acheteur prudent et diligent. [ 18 ] Et d’ailleurs, la Cour d’appel, dans la cause de Lahaie c .

Lapierre [5] , rappelle que l’examen préachat de l’

article 1726 C.c.Q. impose à l’acheteur une norme de prudence et de diligence qui n’exige pas une expertise. [ 19 ] Cependant, la Cour supérieure, dans l’arrêt Lavoie c .

Comtois [6] , souligne que même si l’aide d’un expert n’est pas obligatoire, en certaines circonstances l’acheteur prudent et diligent devra faire appel à un spécialiste, notamment lorsque des indices laissent présager l’existence de certains vices. [ 20 ] Madame Gervais se plaint d’un certain nombre de problèmes, soit : infiltrations d’eau au sous-sol, drain de la cuisine bloqué, hotte de poêle inutilisable, poêle à bois au garage et au sous- sol ne pouvant être utilisé, plancher du salon manquant sous une étagère et briques de la cheminée à refaire. [ 21 ] Le principal problème de l’immeuble acheté a trait à la présence de fissures et d’infiltrations d’eau au sous-sol.

Monsieur Claude Lauzé a témoigné à l’audition à la demande de madame Gervais. Monsieur Lauzé a indiqué que lors de la visite préachat, il a vu et senti l’humidité.

Il savait que des travaux seraient à faire et monsieur Quintin, lors de sa visite, a déclaré qu’il y avait une infiltration au sous-sol. [ 22 ] Madame Ginette Tourangeau, qui a également témoigné pour le bénéfice de madame Gervais, a également indiqué connaître le problème d’infiltration d’eau au sous-sol avant la vente. [ 23 ] Il est important de noter que, selon le témoignage de monsieur Lauzé, il était déjà prévu de tout démolir le sous-sol et de refaire l’escalier y menant. [ 24 ] Le Tribunal a également pris connaissance de la déclaration du vendeur (pièce P-2).

Bien que madame Gervais affirme ne pas avoir eu ce document avant le mois de juin 2015, le Tribunal ne peut accorder foi à ce témoignage.

En effet, elle a signé un accusé réception le 15 février 2015, et monsieur Rosaire Duval est venu témoigner qu’il l’a remis personnellement à madame Gervais ce même jour. [ 25 ] Selon ce document, monsieur Quintin a déclaré les infiltrations d’eau au sous-sol aux clauses D.3.1 et D.5.2. [ 26 ] Les vices dont parle madame Gervais pour le sous-sol sont des vices apparents qui, en plus, étaient connus de l’acheteur. [ 27 ] Quant au drain de cuisine, rien n’indique qu’il s’agisse d’un vice caché. [ 28 ] La preuve quant à la hotte de poêle révèle que celle-ci était tout simplement sale.

Monsieur Lauzé a d’ailleurs témoigné que quel que soit l’état de la hotte, il était prévu de la changer. [ 29 ] Quant au poêle à bois, le Tribunal s’en réfère aux photographies produites sous la cote D- 1 ainsi qu’à la déclaration du vendeur (P-2) à la clause D.10.6, où on indique que le poêle à bois ne servait pas. [ 30 ] Aucune représentation n’a été faite par les vendeurs et il appartenait à madame Gervais de vérifier le fonctionnement de ces appareils.

D’ailleurs, la preuve ne révèle pas que les appareils ne fonctionnent pas, mais que des gaines protectrices à l’intérieur de la cheminée devaient être installées pour des raisons de sécurité.

[ 31 ] Le Tribunal conclut donc qu’il ne s’agit pas de vices cachés. [ 32 ] En ce qui concerne le plancher du salon, madame Gervais prétend qu’en retirant la bibliothèque qui faisait

partie de la vente, elle a découvert qu’il n’y avait pas de plancher de finition sous ce meuble. [ 33 ] Or, les témoignages ont démontré que ce meuble avait été mis par-dessus une trappe d’accès qui menait au sous-sol et avait été déclaré par monsieur Quintin. D’ailleurs, monsieur Lauzé a témoigné à l’effet que la trappe était visible à partir du sous-sol. [ 34 ] La conjointe de monsieur Quintin a déclaré qu’il s’agissait du plancher d’origine. Comme il y avait une trappe pour aller au sous-sol, il est évident qu’il ne pouvait y avoir de plancher par- dessus cette trappe.

Cet élément ne constitue donc pas un vice caché au sens de la loi. [ 35 ] Finalement, quant à la brique de la cheminée qui serait à refaire, le Tribunal en vient à la conclusion que l’état de la maçonnerie était visible et que cet élément ne constitue pas un vice caché. [ 36 ] Il est reproché à monsieur Duval d’avoir fait des fausses représentations. Outre le témoignage de madame Gervais, qui prétend qu’une pression aurait été faite, personne n’est venu appuyer ses dires.

Au contraire, madame Tourangeau a indiqué qu’aucune pression n’avait été faite, tout comme monsieur Duval l’a indiqué. [ 37 ] Monsieur Duval a même suggéré qu’une inspection soit faite dans les 7 jours suivant la signature de l’offre d’achat afin de s’assurer de l’état de l’immeuble, proposition qui a été rejetée par madame Gervais. [ 38 ] Le Tribunal souligne également que madame Gervais n’en est pas à son premier achat, celle-ci témoignant qu’elle avait acquis 5 ou 6 autres immeubles dans le passé. [ 39 ] Le Tribunal conclut donc que les reproches faits à monsieur Duval sont mal fondés. [ 40 ] Vu l’absence de vices affectant l’immeuble vendu à madame Gervais, le Tribunal ne se prononcera pas sur la conformité ou non des avis transmis au défendeur Maurice Quintin. [ 41 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 42 ] REJETTE la réclamation de la demanderesse Hélène Gervais; [ 43 ] FRAIS DE JUSTICE contre cette dernière. __________________________________ LUC POIRIER, J.C.Q.

Date d’audience : Le 8 juin 2017