2013 QCCA 2149, 2013 QCCA 2149

6019315 Canada inc. (Construction LMA) c. Chasles 2013 QCCA 2149 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-022190-110 (550-22-012438-105) DATE : Le 10 décembre 2013 CORAM : LES HONORABLES PIERRE J. DALPHOND, J.C.A. LORNE GIROUX, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. 6019315 CANADA INC. (CONSTRUCTION LMA) APPELANTE – Défenderesse c.

FRÉDÉRIK CHASLES INTIMÉ – Demandeur ARRÊT [ 1 ] À la suite d’une autorisation, l’appelante nous demande d’infirmer un jugement de la Cour du Québec, chambre civile, district de Hull (l’honorable Richard Laflamme) qui, le 31 octobre 2011, l’a condamnée à payer à l’intimée 28 580 $ avec intérêts et indemnité additionnelle [1] . [ 2 ] Le pourvoi ne concerne que la conclusion du juge de première instance octroyant à l’intimé 24 000 $ pour la perte de profit anticipé sur la maison que l’appelante n’a jamais construite. * * * * * [ 3 ] L’appel ne remet pas en question les déterminations de fait du juge de première instance auxquelles il en arrive dans un jugement détaillé et motivé.

Il suffit pour une bonne intelligence du pourvoi de rappeler les principaux faits retenus par le juge. [ 4 ] Au printemps 2009, l’intimé souhaite acquérir une maison neuve et à cette fin, visite une maison jumelée dans le projet domiciliaire développé par l’appelante. Il est intéressé par un modèle en particulier, mais n’aime pas sa situation géographique.

L’appelante l’informe que le modèle convoité pourrait être construit dans le nouveau projet domiciliaire qu’elle prévoit développer à l’automne 2009, dont la situation géographique convient à l’intimé. [ 5 ] Le 14 mai 2009, les parties signent un document intitulé « contrat préliminaire et contrat de garantie » aux termes duquel l’intimé promet d’acheter une maison semi-détachée, selon le modèle convenu, dans le projet domiciliaire projeté, au prix de 183 393 $, incluant les frais de notaire. L’intimé verse un acompte de 500 $.

Bien que la date d’occupation de la maison ne soit pas déterminée, ni l’emplacement précisé, il est prévu que l’intimé pourrait probablement en prendre possession entre les mois de décembre 2009 et février 2010.

Selon le juge de première instance, les parties s’entendent alors sur « l’achat-vente d’un modèle de maison à construire ». [ 6 ] Après de nombreuses démarches, sur lesquelles il n’est pas nécessaire de revenir, si ce n’est pour dire que l’emplacement sera convenu en février 2010, l’intimé apprendra finalement au mois de mars 2010, que l’appelante sera incapable de construire la maison promise en raison du règlement de zonage qui interdit la construction de maisons semi-détachées à l’endroit convenu avec l’intimé.

En effet, les démarches effectuées par l’appelante auprès de la municipalité en vue d’obtenir une modification de la règlementation applicable se sont avérées infructueuses. [ 7 ] Le juge des faits retient de la preuve que l’appelante était au courant des problèmes de zonage depuis le printemps 2009 et avait fait défaut d’en informer l’intimé jusqu’en mars 2010.

Cette conclusion de fait n’est pas remise en question devant nous. [ 8 ] Les parties tentent sans succès de trouver une solution, de sorte que l’intimé décide d’acheter une maison semi-détachée, mais plus petite, datant de 1994 au coût de 180 000 $, si l’on tient compte des travaux de rénovation qu’il a dû y effectuer. [ 9 ] L’intimé prend ensuite une action en justice pour réclamer à l’appelante les dommages découlant du non-respect du contrat conclu en mai 2009, dont notamment 24 000 $ à

titre de « perte de profit ». Ce montant correspond, selon son expert, à la différence entre la valeur de la maison que l’intimé avait promis d’acheter en mai 2009 et la valeur marchande théorique de la même maison en avril 2010, si elle avait pu être construite. * * * * *

[ 10 ] Le juge de première instance fait droit à cette demande. Il conclut d’abord que la maison que l’intimé devait acheter n’a pu être construite en raison du règlement de zonage et que l’appelante a « failli à son devoir d’information à l’égard de son client » en faisant défaut de l’aviser, dès le début, que le règlement de zonage ne permettait pas la construction de maisons semi-détachées. Ce manquement, selon le juge, constitue en l’espèce une faute lourde. [ 11 ] Ayant ainsi commis une faute lourde, le juge est d’avis que l’appelante est tenue à tous les dommages, y compris ceux imprévisibles.

Selon lui, la plus-value de la résidence qui devait être construite, qu’il désigne comme étant une perte de profit anticipé, se qualifie à ce titre. * * * * * [ 12 ] Selon les articles 1607 et 1613 C.c.Q ., l’auteur d’une faute contractuelle n’est tenu d’indemniser la victime que pour les dommages qui ont un lien causal direct avec la faute reprochée, et ce, même si celui-ci a commis une faute intentionnelle [2] . [ 13 ] Dans l’arrêt Ciment Québec Inc. c.

Stellaire Construction Inc. [3] , le juge Chamberland exposait clairement les règles applicables aux dommages en matière contractuelle : 35 En matière contractuelle, comme en l'espèce, le débiteur n'est tenu que des suites immédiates, directes et prévisibles de ses actes sauf si l'inexécution de son obligation est due à une faute intentionnelle ou à une faute lourde de sa part, auquel cas il sera tenu de toutes les suites immédiates et directes de ses actes, même de celles qui étaient imprévisibles au moment où l'obligation inexécutée a été contractée ( articles 1607 et 1613 C.c.Q. ). […] [ 14 ] De l’avis de la Cour, le juge de première instance commet une erreur révisable lors de l’évaluation du préjudice subi par l’intimé. [ 15 ] En l’espèce, la faute de l’appelante consiste à ne pas avoir informé l’intimé, au moment de la signature du contrat en mai 2009, que le règlement de zonage en vigueur ne permettait pas la construction de la maison semi-détachée dont il se portait acquéreur.

L’appelante est donc tenue aux dommages qui sont une suite immédiate et directe de cette faute. [ 16 ] Si l’intimé avait été dûment informé en 2009 de l’existence du règlement de zonage et de la possibilité que sa maison semi- détachée ne puisse être construite à l’endroit prévu advenant le refus de la municipalité de le modifier, celui-ci aurait pu décider soit de prendre un tel risque et de néanmoins conclure le contrat avec l’appelant ou, soit de ne pas assumer un tel risque et de se porter immédiatement acquéreur d’une autre maison afin de profiter des prix en vigueur en 2009. [ 17 ] Il découle implicitement du jugement attaqué, que le juge a retenu que l’intimé aurait alors choisi de se porter acquéreur d’une autre résidence.

En pareil contexte, l’augmentation du marché résidentiel pendant la période du défaut d’information constitue un préjudice causé à l’intimé, qui est une suite immédiate et directe de la faute de l’appelante. [ 18 ] Ce préjudice est distinct du « profit » que l’intimé aurait pu anticiper si la maison convenue entre les parties avait été construite à l’emplacement convenu, une impossibilité, et ne s’évalue pas de la même façon. [ 19 ] Considérant, d’une part, la preuve au dossier, et, d’autre part, qu’il est dans l’intérêt de la justice d’arbitrer le préjudice légalement indemnisable pour ainsi mettre fin au litige, la Cour fixe le quantum des dommages à 10 000 $. [ 20 ] POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 21 ] ACCUEILLE l’appel, sans frais vu les circonstances; [ 22 ] INFIRME en

partie le jugement de première instance, et procédant à rendre le jugement qui aurait dû être prononcé : CONDAMNE la défenderesse à payer au demandeur 14 580 $, avec intérêt au taux de 5 % l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 7 mai 2010, date de la réception de la mise en demeure; AVEC DÉPENS, excluant les frais d’expertise du demandeur. PIERRE J. DALPHOND, J.C.A. LORNE GIROUX, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. M e Annie Hallée Les Associés Avocats Pour l’appelante M e Caroline Simard Caroline Simard, avocate

Pour l’intimé Date d’audience : Le 28 novembre 2013