2018 QCCA 74, 2018 QCCA 74

Joseph c. Fortin 2018 QCCA 74 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-025894-163 (500-17-079141-134) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 17 janvier 2018 CORAM : LES HONORABLES NICOLE DUVAL HESLER, J.C.Q. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. APPELANTS AVOCATS JEAN-ROBERT JOSEPH DULENE PIERRE-ANTOINE m e JEAN-ROBERT CADET M e Rebecca Michaelle Daniel (Bernard Boucher Cadet Haouzi Moussignac, Avocats) INTIMÉS AVOCATS ANDRÉ FORTIN Me CAROLINE DROUIN (Brunelle Drouin avocats inc.) ÉRICK LAQUERRE MELODY DI PAOLO Me HUGO MARTIN (martin.legal) BERNARD MONDOU FORCLOS

En appel d'un jugement rendu le 7 janvier 2016 par l'honorable Élise Poisson de la Cour supérieure, district de Montréal.

NATURE DE L'APPEL : Vente- Obligations du vendeur- Garantie de qualité- Vice caché Greffière d’audience : Alya Elisio Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION 10 h 43 Début de l’audience Argumentation de Me Rebecca Michaelle Daniel 11 h 05 Suspension de l’audience 11 h 30 Reprise d’audience Suite de l’argumentation de Me Daniel 12 h 18 Argumentation de Me Jean-Robert Cadet 12 h 25 Suspension de l’audience 12 h 45 Reprise de l’audience Me Caroline Drouin et Me Hugo Martin sont dispensés de plaider.

PAR LA COUR : Arrêt unanime prononcé par l’honorable Nicole Duval Hesler, J.C.Q.- voir page 3 Alya Elisio Greffière d’audience PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] La juge de première instance a conclu que la contamination du sol par un réservoir souterrain perforé constituait un vice caché que les acheteurs intimés n’auraient probablement pas découvert. Elle a déterminé que les vendeurs appelants ignoraient la situation.

D’ailleurs, la déclaration des vendeurs contient une affirmation qu’il n’y avait jamais eu de réservoir à mazout souterrain sur la propriété vendue. [ 2 ] La juge a toutefois ajouté, au paragraphe 68 de son jugement, que les acheteurs n’avaient pas fait preuve de prudence en

omettant de faire effectuer subséquemment une inspection visuelle extérieure complémentaire étant donné l’accumulation de neige. Les appelants invoquent évidemment cette apparente contradiction au soutien de leur appel. [ 3 ] L’ensemble de la preuve ne permet pas de conclure que les acheteurs intimés n’ont pas été prudents et diligents.

Notamment, la facture plutôt particulière du rapport d’inspection et la déclaration expresse des vendeurs quant à l’absence d’un réservoir souterrain et la non-contamination du sol [1] justifiaient les acheteurs, en l’occurrence, de ne pas procéder à cette démarche supplémentaire. [ 4 ] Plus loin dans son jugement, d’ailleurs, la juge précise que bien qu’il ait été possible que cette inspection ait permis de constater la présence de tuyaux sortant du sol, il est également possible qu’une telle inspection n’ait pas donné lieu à pareil constat [2] .

Après tout, la présence de ces tuyaux n’avait pas été révélée par une inspection précédente, lors de l’achat de l’immeuble par les vendeurs. [ 5 ] Il convient de reproduire ici la dernière

partie du 2 e alinéa de l’

article 1726 C.c.Q. : 1726. […] Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert 1726. (…) The seller is not bound, however, to warrant against any latent defect known to the buyer or any apparent defect; an apparent defect is a defect that can be perceived by a prudent and diligent buyer without the need to resort to an expert.. [ 6 ] Est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 7 ] Ayant conclu que les acheteurs intimés ignoraient le vice, qui était bel et bien caché, la juge a condamné les vendeurs appelants à leur verser une indemnité de 74 909,10 $.

Elle a de plus jugé irrecevable le recours en garantie de ces derniers contre leurs propres vendeurs faute de dénonciation en temps utile. [ 8 ] Les appelants soutiennent que ce défaut de dénonciation n’a entraîné aucun préjudice contre les défendeurs en garantie. [ 9 ] Cependant, lorsque les appelants ont reçu dénonciation du vice de la part de leurs acheteurs, ils ne l’ont pas transmise aux défendeurs en garantie intimés.

Leur propre dénonciation n’est survenue qu’une fois la décontamination et la remise en état des lieux complétée et a privé les intimés en garantie de l’opportunité de pouvoir même tenter de démontrer que le vice (la contamination) était subséquent à la vente de 2003. [ 10 ] De toute façon, le fardeau de prouver l’antériorité du vice appartenait aux appelants, qui ne s’en sont pas déchargés. [ 11 ] Pour réussir, les appelants devaient démontrer le caractère apparent du vice.

Ils n’y sont pas parvenus. [ 12 ] Somme toute, les appelants ne font apparaître, dans le jugement entrepris, aucune erreur qui justifierait l’intervention de la Cour. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 13 ] REJETTE l’appel avec frais de justice. NICOLE DUVAL HESLER, J.C.Q. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A.