2018 QCCQ 7933, 2018 QCCQ 7933

Gauthier c. Brisson 2018 QCCQ 7933 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-700547-180 DATE : 16 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN TRUDEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RÉNALD GAUTHIER Demandeur c.

MARCEL BRISSON et LUCILLE PELCHAT Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que l’immeuble à logements multiples acquis des défendeurs est affecté de vices cachés, le demandeur réclame 12 095,98 $ en diminution du prix d’acquisition et divers dommages. [ 2 ] Les défendeurs contestent la demande.

Ils plaident qu’ils ont vendu l’immeuble en bon état d’entretien et que les problèmes d’infiltration d’eau et de moisissure affectant une pièce de l’appartement #1 originent de problèmes de plomberie survenus postérieurement à la vente. [ 3 ] Ils ajoutent que les dommages réclamés sont grossièrement exagérés. Questions en litige [ 4 ] Le litige soulève les questions suivantes :

A) Les problèmes d’infiltration d’eau dans les murs de l’appartement #1 de l’immeuble constituent-ils des vices cachés au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec ?

B) Dans l’affirmative, quelle est la valeur des dommages encourus? Mise en contexte [ 5 ] Le 11 août 2017, le demandeur acquiert des défendeurs un immeuble de type multiplex comptant 6 logements sis au 225, rue

Maurice-Langevin à Trois-Rivières, au prix de 370 000 $. [ 6 ] Préalablement à l’acquisition, le demandeur effectue une brève visite de l’immeuble à revenu construit en 1973 en compagnie du courtier immobilier, monsieur Michel Matton. [ 7 ] Le 10 août 2017, une seconde visite est effectuée par le demandeur en compagnie de l’inspecteur préachat Jonathan Doucet de la firme Détection thermique JD qui procède à une inspection plus approfondie de la qualité de l’immeuble. [ 8 ] Satisfait des visites, des informations obtenues des vendeurs à même la déclaration des vendeurs sur la qualité de l’immeuble et des conclusions du rapport de monsieur Doucet, le demandeur transige. [ 9 ] Il prend possession de l’immeuble, dont les logements sont alors tous occupés, le 11 août 2017. [ 10 ] Le 14 novembre 2017, le locataire de l’appartement [...], monsieur Damien Pearson, informe le demandeur qu’il a constaté la présence d’eau dans le bas d’un mur de la salle de bain. [ 11 ] Après vérification, le demandeur constate que la plomberie circulant dans le mur mitoyen de la salle de bain et la cuisine est percée et que l’eau s’écoule tranquillement dans la structure du mur. [ 12 ] Dès lors, le demandeur contacte les défendeurs afin de les informer de la problématique d’écoulement de l’eau et les invite à venir constater les dégâts.

Les défendeurs déclinent l’invitation et nient toute responsabilité. [ 13 ] L’inspecteur préachat Doucet et une firme spécialisée en nettoyage après sinistre sont appelés sur les lieux afin de constater les problèmes et procéder aux premières mesures de décontamination et d’asséchage des lieux. [ 14 ] L’ampleur des dégâts et la présence de pourriture et de moisissure dans la structure du mur et dans le plancher amènent le demandeur à relocaliser son locataire pour des raisons évidentes de santé. [ 15 ] Le 27 novembre 2017, le demandeur rappelle les défendeurs pour les informer de l’ampleur des dégâts constatés et les recommandations des entrepreneurs mandatés pour procéder aux travaux de démolition, décontamination, assèchement et reconstruction des murs et plancher de la salle de bain. [ 16 ] Les défendeurs déclinent à nouveau l’offre de venir constater les dégâts. [ 17 ] Les travaux de démolition, d’assèchement et de décontamination sont effectués entre le 4 et le 15 décembre 2017 au coût de 10 944,79 $. [ 18 ] Le 1 er décembre 2017, le demandeur dénonce à nouveau par écrit le dégât d’eau et avise les défendeurs de la date de début des travaux correctifs.

Cette lettre demeure sans réponse. [ 19 ] Le 20 mars 2018, le demandeur loge contre les défendeurs un recours devant la Cour du Québec division des petites créances. Le Droit

[ 20 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec énonce : « 1726. C.c.Q. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 21 ] En vertu de cet article, le vendeur est légalement tenu de garantir que le bien vendu est exempt de vices cachés. [ 22 ] Afin de déterminer l'existence d'un vice caché, le Tribunal analyse généralement quatre (4) critères:

a) Le vice doit être grave , c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien et que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou donné si haut prix s'il les avait connus;

b) Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente. La bonne foi se présumant, il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l'acheteur;

c) Le vice doit être caché ce qui suppose qu'il ne soit pas apparent, c'est-à-dire qu'il n'a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert et qu'il n'ait pas été dénoncé ou révélé par le vendeur;

d) Le vice doit être antérieur à la vente . [ 23 ] De plus, l'acheteur a l'obligation de dénoncer par écrit le vice dans un délai raisonnable. [ 24 ] Enfin, l'

article 1595 du Code civil du Québec émet le principe qu'une mise en demeure est requise et qu'elle doit, règle générale, être envoyée au vendeur de l'immeuble par l'acheteur avant que celui-ci ne procède à la réparation du vice. [ 25 ] Ainsi, ce ne sont pas tous les problèmes détectés par un acheteur ou qui surviennent après l'achat d'une résidence qui donnent ouverture à un recours en vertu de la garantie contre les vices cachés. [ 26 ] Qu'en est-il dans le cas sous étude? Analyse et décision [ 27 ] Le Tribunal répond aux questions que soulève le litige de la manière suivante.

A) Les problèmes d’infiltration d’eau dans les murs de l’appartement #1 de l’immeuble constituent-ils des vices cachés au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec ? [ 28 ] La preuve démontre sans équivoque que le défaut de la plomberie qui fuit constitue un vice qui répond au critère de gravité au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec . [ 29 ] L’étanchéité du système de plomberie d’un immeuble est une caractéristique importante et essentielle de la qualité du bâtiment et la déficience de ce système entraine certainement une perte d’usage, comme c’est le cas en l’espèce. Il a été démontré qu’en raison de

cette perte d’usage, le demandeur a subi des inconvénients sérieux et qu’il n’aurait pas versé si haut prix pour acquérir l’immeuble s’il en avait eu connaissance avant la transaction. [ 30 ] Le vice était également inconnu du demandeur au moment de l’achat puisqu’il se situait à l’intérieur des murs du bâtiment.

La présence de trappes qui auraient pu permettre l’accès du demandeur à la plomberie ne change en rien l’aspect occulte du vice. [ 31 ] Le demandeur a agi en acheteur prudent et diligent en procédant à des visites de l’immeuble préalablement à l’achat et en confiant à un expert l’inspection de la qualité du bâtiment.

Or, malgré ces précautions, rien ne permettait au demandeur de prendre connaissance des dégâts causés par la fuite du système de plomberie. [ 32 ] Enfin, selon l’opinion de l’expert Doucet et les constatations des témoins Lapointe, Moisan, Pearson et celles du demandeur, il ne fait aucun doute que ce problème existait antérieurement à la vente. [ 33 ] L’ampleur de la moisissure et de la pourriture affectant la structure de bois des murs et des planchers milite en ce sens. [ 34 ] Le Tribunal conclut que les problèmes du système de plomberie constituaient des vices cachés au sens de l’

article 1726 du Code civil du Québec et répond par l’affirmative à la première question en litige. [ 35 ] Le Tribunal ajoute que les vendeurs savaient ou ne pouvaient ignorer les déficiences à la plomberie si ce n’est que par l’ampleur des dommages à la structure des murs et au plancher. [ 36 ] La preuve démontre que ces derniers avaient été avisés d’un dégât d’eau à un endroit rapproché du même appartement dans l’année précédant la vente au demandeur et que des travaux correctifs y avaient été apportés, ce qui n’a pas été dévoilé au demandeur avant l’achat. [ 37 ] Le témoignage du locataire Pearson convainc de plus le Tribunal que les défendeurs, qui ont eux-mêmes procédé aux travaux correctifs, ne pouvaient ignorer la présence des dégâts à cet endroit. [ 38 ] L’

article 1728 du Code civil du Québec énonce que si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur. [ 39 ] C’est bien le cas en l’espèce. Les vendeurs connaissaient ou ne pouvaient ignorer ce vice, ils devront en assumer les coûts de réparation du vice mais également les dommages subis par le demandeur découlant de cette situation.

B) Quelle est la valeur des dommages? [ 40 ] La réclamation du demandeur se ventile comme suit : • Nettoyage et assèchement : 3 005,45 $ • Démolition et reconstruction : 6 791,34 $ • Achat matériaux : 953,79 $ • Achat déshumidificateur : 232,40 $ • Dédommagement locataire (1 mois) : 590,00 $ • Frais mise en demeure : 23,00 $ • Troubles, dommages et inconvénients : 500,00 $ Total : 12 095,98 $

[ 41 ] Afin de tenir compte d’une certaine dépréciation relative à l’âge du bâtiment et éviter un enrichissement injustifié du demandeur vu les travaux de remise à neuf de la salle de bain, le Tribunal octroie un montant global de 6 500 $ pour les frais d’achat de matériaux et de démolition et rénovation. [ 42 ] Les réclamations pour les frais de nettoyage et décontamination (3 005,45 $), de dédommagement du locataire (590 $), mise en demeure (23 $) sont accueillies puisque raisonnables et justifiées. [ 43 ] La réclamation pour l’achat du déshumidificateur est rejetée puisque le demandeur est toujours en possession de l’appareil. [ 44 ] Enfin, le Tribunal accorde un montant de 250 $ pour les troubles, dommages et inconvénients.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 45 ] ACCUEILLE partiellement la demande; [ 46 ] CONDAMNE les défendeurs à payer au demandeur la somme de 10 368,45 $ avec intérêts au taux de 5 % l’an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 1 er décembre 2017; [ 47 ] CONDAMNE les défendeurs à payer au demandeur la somme de 202 $ à

titre de frais de justice. __________________________________ ALAIN TRUDEL, J.C.Q. Date d’audience : 18 septembre 2018