2011 QCCQ 8668, 2011 QCCQ 8668

Seyer c. Allie 2011 QCCQ 8668 JL 3991 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LOCALITÉ DE DRUMMOND Drummondville « Chambre civile » N° : 405-32-006026-102 DATE : 4 août 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE GILLES LAFRENIÈRE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MAURICE SEYER Demandeur c.

NORMAND ALLIE Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ CONTEXTE [ 1 ] Le demandeur réclame du défendeur des honoraires de 4 513,87 $ pour avoir agi à

titre de consultant hypothécaire. [ 2 ] Le défendeur refuse de payer faisant valoir que la réclamation est exagérée. QUESTIONS EN LITIGE : [ 3 ] Le demandeur a-t-il la capacité légale de réclamer des honoraires de consultant à l'occasion d'un refinancement hypothécaire? [ 4 ] Dans l'affirmative, la réclamation est-elle exagérée? LES FAITS PERTINENTS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES [ 5 ] En 2007, le défendeur éprouve des difficultés financières.

Il se voit alors contraint de faire une consolidation de dettes à un taux de 13.6 % l'an. [ 6 ] En 2009, il reçoit l'appel du demandeur qui se présente comme consultant hypothécaire et lui fait valoir qu'il peut lui obtenir un bien meilleur taux pour son prêt hypothécaire. [ 7 ] Quelques jours plus tard, le demandeur le rencontre à son domicile.

Il lui explique qu'il connaît bien le marché hypothécaire et que s'il recourt à ses services, il pourra lui indiquer le nom d'une institution financière qui acceptera de le financer à meilleur taux. [ 8 ] Le défendeur s'interroge alors sur le coût des conseils du demandeur et lui fait part qu'il n'a pas les liquidités nécessaires pour acquitter d'importants honoraires.

Le demandeur lui mentionne que le montant de ses honoraires sera établi en fonction de l'économie réalisée et qu'il sera à même de lui payer puisqu'il s'occupera de lui obtenir un nouvel emprunt hypothécaire dont le montant sera légèrement supérieur au solde hypothécaire actuel, de telle sorte que l'écart entre les deux montants servira à payer 0 ses honoraires. [ 9 ] De fait, le défendeur signe un mandat exclusif de consultant hypothécaire et fournit au demandeur tous les renseignements utiles à une demande de refinancement.

Il lui indique notamment que le solde de son emprunt hypothécaire actuel est de 87 989 $. [ 10 ] En janvier 2010, le défendeur se présente à l'institution financière indiquée par le demandeur pour obtenir un nouveau prêt hypothécaire et constate que le prêt est déjà autorisé par l'institution financière. [ 11 ] De fait, le défendeur obtient un nouvel emprunt hypothécaire au montant de 95 500 $ à un bien meilleur taux.

Mais voilà que le défendeur refuse de payer la note d'honoraires du demandeur, puisque d'une part, il la trouve exagérée et d'autre part, qu'il ne dispose pas de la liquidité nécessaire pour l'acquitter. [ 12 ] Le défendeur fait valoir que son nouvel emprunt hypothécaire est présentement de 95 500 $ alors que le solde de son ancien

prêt était de 92 306,85 $, ce qui ne lui procure pas les liquidités nécessaires pour acquitter le montant des honoraires. [ 13 ] Le demandeur fait valoir qu'il n'est pas responsable de l'erreur que le défendeur a pu commettre en lui transmettant un renseignement erroné.

ANALYSE : Le demandeur a-t-il la capacité légale de réclamer des honoraires de consultant à l'occasion d'un refinancement hypothécaire? [ 14 ] Le demandeur réclame des honoraires de consultant hypothécaire, alors qu'il ne détient pas de permis de courtier ou d'agent immobilier, ni n'est membre d'aucune autre corporation professionnelle. [ 15 ] Le défendeur ne s'interroge pas sur cette situation, mais le Tribunal, qui doit apporter à chacun un avis équitable et impartial de façon à faire apparaître le droit et en assurer la sanction [1] questionne le demandeur à ce sujet. [ 16 ]

L'article 1 de la

Loi sur le courtage immobilier [2] énonce que: «Art. 1: Pour l'application de la présente loi, exerce l'activité de courtier immobilier toute personne qui, contre rétribution ou pour autrui, se livre à une opération de courtage relative à l'achat, la vente, la location ou l'échange d'un immeuble, la promesse d'achat ou de vente d'un immeuble, l'achat ou la vente d'une telle promesse, le prêt garanti par hypothèque immobilière , l'achat ou la vente de l'entreprise, la promesse d'achat ou vente d'une entreprise ainsi que l'achat ou la vente d'une telle promesse, à l'exclusion d'une opération portant sur une valeur mobilière au sens de la

loi sur les valeurs mobilières (

chapitre V-1.1 ).» ( Nos soulignés ) [ 17 ] Alors que l'article 3 énonce: « Art. 3: Nul ne peut exercer l'activité de courtier immobilier ou prendre le

titre de courtier immobilier s'il n'est titulaire d'un certificat de courtier immobilier délivré par l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec.» [ 18 ] Le demandeur affirme qu'il n'a pas à être courtier puisqu'il ne transige pas directement avec une institution financière. [ 19 ] Pourtant, la preuve révèle qu'il pose beaucoup plus de gestes qu'il ne le laisse entendre. [ 20 ] Le mandat exclusif et consentement qu'il fait signer au défendeur énonce: «Je soussigné emprunteur et emprunteur fait une demande auprès de Maurice Seyer, Consultant hypothécaire et autorise ce dernier à négocier en ma faveur le financement requis pour cette demande et par le fait même autoriser le notaire et l'institution prêteuse à retenir à même la somme du prêt hypothécaire les honoraires et frais de courtage et de les remettre à Maurice Seyer. […] J'accepte et conviens que Maurice Seyer peut utiliser mes renseignements personnels […] et fournir mes renseignements personnels à des tiers (ex. prêteurs, assureurs).» ( Nos soulignés ) [ 21 ] Par ailleurs, la preuve révèle que le demandeur a dû échanger certaines informations avec l'institution financière, puisque lorsque le défendeur se présente à cette institution financière, son prêt est déjà autorisé et les documents sont déjà préparés. [ 22 ] La nature véritable des gestes posés par le demandeur est sans équivoque.

Ils permettent de mettre un emprunteur en contact avec une société prêteuse. Cette activité relève essentiellement d'une opération de courtage réservée aux personnes qui détiennent le certificat de courtier immobilier délivré par l'Association des courtiers et agents immobiliers du Québec. [ 23 ] Bien que la

Loi sur le courtage immobilier, en vigueur en 2009, soit une loi d'ordre public, la doctrine et la jurisprudence indiquent que les gestes faits à l'encontre de cette loi sont frappés d'une nullité relative. À cet égard, Henri Richard, aujourd'hui juge à la Cour du Québec, écrit dans son livre « Le courtage immobilier au Québec » [3] : «P. 88: Comme nous le savons, la

Loi sur le courtage immobilier est une loi d'ordre public de protection. En principe, les contrats de courtage immobilier qui contreviennent aux dispositions de la Loi sont frappés de nullité relative. Il en est ainsi d'un contrat conclu entre un client et une agence ou un courtier immobilier qui ne détient pas de permis pour agir à ces titres.» [ 24 ] La Cour supérieure écrit également en 2008 [4] : «La

Loi sur le courtage immobilier a été qualifiée de loi d'ordre public de protection. Par conséquent, un contrat qui dérogerait ses prescriptions ne serait frappée que de nullité relative.» [ 25 ] Bien que le défendeur n'invoque pas cette nullité relative, le Tribunal conclut que les pouvoirs qui lui sont accordés par l'article 977 du Code de procédure civile , lui permettent de soulever d'office cette nullité puisqu'il lui appartient de faire apparaître le droit et d'en assurer la sanction. [ 26 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 27 ] REJETTE la demande;

[ 28 ] LE TOUT , avec dépens. __________________________________ GILLES LAFRENIÈRE, J.C.Q. Date d’audience : 13 juin 2011 Retrait et destruction des pièces Les parties doivent reprendre possession des pièces qu’elles ont produites, une fois l’instance terminée. À défaut, le greffier les détruit un an après la date du jugement ou de l’acte mettant fin à l’instance, à moins que le juge en chef n’en décide autrement.