2019 QCCA 1867, 2019 QCCA 1867

6169970 Canada inc. c. Lesage 2019 QCCA 1867 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-027422-187 ( 540-17-011742-151 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 29 octobre 2019 FORMATION : LES HONORABLES MARK SCHRAGER, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. MICHEL BEAUPRÉ, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCATE 6169970 CANADA INC. Me LISE A. GAGNON ( Pateras & Iezzoni Inc.)

PARTIE INTIMÉE AVOCAT JACINTHE LESAGE Me BENOÎT PERRAS ( BBP avocats) En appel d’un jugement rendu le 7 mars 2018 par l’honorable Jean-François Buffoni de la Cour supérieure , district de Laval . NATURE DE L’APPEL : Vente – Contrat préliminaire – Copropriété divise – Obligations du vendeur – Engagements contractuels – Hauteur insuffisante des plafonds – Absence de sauna et de salle d’entraînement.

Greffière-audiencière : Samia Kamal Salle : Antonio-Lamer AUDITION 9 h 32 Début de l’audience. Identification des parties. 9 h 33 Suspension de l’audience. 12 h 06 Reprise de l’audience. Argumentation de Me Gagnon. 12 h 17 Échange entre la Cour et Me Gagnon. 12 h 25 Suspension de l’audience. 12 h 29 Reprise de l’audience. La Cour avise Me Perras qu’il ne sera pas nécessaire d’entendre son argumentation et que la Cour est en mesure de rendre sa décision au vue de l’argumentation de Me Gagnon.

PAR LA COUR : Arrêt unanime rendu séance tenante par l’honorable Mark Schrager, J.C.A, dont les motifs seront déposés ultérieurement – voir page 3. 12 h 30 Fin de l’audience. Samia Kamal, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] Pour les motifs qui seront déposés ultérieurement, LA COUR : [ 2 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice. MARK SCHRAGER, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. MICHEL BEAUPRÉ, J.C.A.

6169970 Canada inc. c. Lesage 2019 QCCA 1867 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-027422-187 (540-17-011742-151) DATE : Le 1 er novembre 2019 CORAM : LES HONORABLES MARK SCHRAGER, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. MICHEL BEAUPRÉ, J.C.A. 6169970 CANADA INC. APPELANTE – défenderesse c. JACINTHE LESAGE INTIMÉE – demanderesse MOTIFS DE L’ARRÊT PRONONCÉ SÉANCE TENANTE LE 29 OCTOBRE 2019 [1] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 7 mars 2018 par la Cour supérieure, district de Laval (l’honorable Jean- François Buffoni), lequel (

i) accueille en

partie la demande de l’intimée et la condamne à rembourser à cette dernière 84 845,64 $ au

titre des avances qu’elle lui avait versées en prévision de l’achat d’une unité de condominium en propriété divise et 1 724,60 $ pour des équipements divers installés dans cette unité et (ii) rejette sa demande reconventionnelle [1] . [2] L’appel porte tant sur les conclusions du jugement relatives à la demande principale que sur le rejet de la demande reconventionnelle. [ 3 ] Nous sommes d’avis que l’appel est mal fondé. RAPPEL DU CONTEXTE [ 4 ] L’appelante est une entreprise œuvrant à

titre d’entrepreneur général et de promoteur immobilier. [ 5 ] En 2010, elle débute le projet Rosa Nova qui consiste en la construction de deux tours de condominiums résidentiels adjacentes comptant chacune 10 étages. Elle débute la publicité et la mise en vente des unités de la Tour 1 avant le début de toute activité de construction. Elle mandate à ces fins une tierce firme de courtage immobilier, dont le représentant s’installe dans une roulotte sur le site et utilise des esquisses et divers outils promotionnels aux fins de ses échanges avec les acheteurs intéressés.

Une unité modèle est aussi aménagée dans une construction temporaire installée sur un terrain adjacent. [ 6 ] Selon le témoignage du président de l’appelante à l’instruction (La Schiazza), les clients intéressés lors de leur visite sont informés qu’une des particularités du projet est que chaque unité sera personnalisée selon leurs besoins et souhaits. [ 7 ] À l’automne 2011, l’intimée conclut, sur plans, un « contrat préliminaire » avec l’appelante en vue de l’achat, au plus tard en juin 2013, d’une unité de condominium dans la première des deux tours à être construite (la Tour 1) [2] .

Le coût prévu est de 565 637,63 $, dont 10 % est versé à la signature du contrat préliminaire à

titre de dépôt. [ 8 ] L’intimée et son époux, qui sont près de la retraite, sont alors propriétaires d’une grande maison et ne sont pas pressés de vendre, de sorte qu’ils peuvent attendre la construction de la tour et de leur unité. Ils sont intéressés par le site, mais aussi tout particulièrement par le fait que la Tour 1 comporte un sauna avec salle d’eau et douche et une salle d’entraînement dans les aires communes, ainsi que des plafonds de neuf pieds dans les unités privatives. Ces caractéristiques sont d’ailleurs expressément mentionnées dans la fiche technique préparée par l’appelante aux fins des ventes et qui est jointe au contrat préliminaire, sur laquelle l’intimée a

dûment apposé ses initiales lors de la signature. [ 9 ] Le contrat préliminaire contient notamment la clause de défaut suivante : 16.

DÉFAUT Si, dans la mesure où chacune ou n’importe quel [sic] des éventualités suivantes sont applicables, l’Acquéreur est en défaut de payer le solde des dépôts suivant la date de leur échéance ou est en défaut de signer l’Acte de vente et/ou l’Acte de Prêt à la date de Clôture, ou est en défaut de payer le montant dû à la Clôture, ou est en défaut de fournir au Vendeur ou au Créancier Hypothécaire les informations requises dans le délai de trois (3) jours de la demande ou si l’Acquéreur est en défaut de remplir l’un des termes ou conditions de la Lettre d’Engagement, ou est en défaut de respecter l’une ou l’autre des conditions et obligations lui incombant en vertu du Contrat Préliminaire, alors le Vendeur, à son option, pourra annuler le Contrat Préliminaire ipso facto , dans lequel cas le Vendeur conservera tous les dépôts déjà reçus de l’Acquéreur , le Vendeur n’ayant, en ce sens, aucune responsabilité envers l’Acquéreur et le Vendeur pourra disposer de l’Appartement et du Stationnement comme bon lui semblera et pourra demander le paiement de tous dommages subis , le tout sans préjudice à tous autres droits et/ou recours disponibles au Vendeur dans un tel cas.

Ces stipulations sont de condition essentielle [sic] au Contrat Préliminaire. [Nos soulignements] [ 10 ] Bien que le projet prenne du retard (injonction du ministère de l’Environnement, difficultés avec la Ville concernant l’émission de permis, report de livraison de juin 2013 à février 2014 puis au 30 août 2014, etc.), l’intimée verse le deuxième dépôt prévu dans le contrat le 26 août 2013, soit 28 281,88 $, ce qui porte le total des dépôts à 84 845,64 $. [ 11 ] Puis, avant même la fin des travaux et la visite d’inspection finale, l’appelante commence à insister à l’automne 2014 pour conclure le contrat de vente devant notaire et obtenir le versement du solde du prix convenu.

L’intimée refuse, les travaux dans son unité n’étant pas terminés. [ 12 ] Dans l’intervalle, entre la signature du contrat préliminaire et ces demandes insistantes de l’appelante, les ventes ne progressent pas comme souhaité et l’appelante met un terme au mandat de la tierce firme de courtage immobilier, pour reprendre elle-même les activités de promotion et de vente du projet. Elle résilie aussi le contrat de la firme de design embauchée à l’origine pour convenir avec les clients de l’aménagement personnalisé de leurs unités, pour le confier à une travailleuse autonome.

Dans ce même intervalle, l’intimée et son conjoint ont plusieurs échanges avec la désigner ou l’associé de La Schiazza, Valentino, pour le choix de matériaux et l’aménagement de leur unité. [ 13 ] Le 12 février 2015, l’intimée et son époux rencontrent La Schiazza et Valentino, à la demande de ces derniers, afin de discuter de la date possible pour passer chez le notaire. Lors de cette rencontre, ils visitent l’unité et constatent que les plafonds sont terminés et qu’ils ne sont pas de neuf pieds de haut.

De plus, alors que La Schiazza et Valentino mettent encore de la pression pour passer chez le notaire, les travaux de finition de l’unité n’ont pas progressé depuis décembre 2014. Enfin, l’intimée et son époux apprennent aussi à ce moment, parce que ce dernier demande où en sont quant à eux les travaux des aires communes, que le sauna, les douches attenantes et la salle d’entraînement ne seront pas installés dans la Tour 1, mais plutôt dans la tour adjacente que l’appelante envisage construire, mais qui n’est alors qu’à l’état de projet.

Incidemment, lors de l’instruction en première instance, la construction de cette deuxième tour n’avait toujours pas débuté, aucun contrat n’avait été donné à cette fin et aucun financement n’avait encore été obtenu. [ 14 ] Bien qu’ils soient stupéfaits, l’intimée et son époux feignent d’accepter la proposition de La Schiazza de passer chez le notaire dans la semaine du 16 mars suivant, avant leur départ pour vacances le 20 mars. D’une part, ils sont pris par surprise et, d’autre part, et en réalité, ils veulent se donner ainsi le temps nécessaire pour évaluer leurs options et décider de la position à adopter.

En effet, comme l’intimée a témoigné lors de l’instruction concernant leur réaction : « les deux bras nous sont tombés […] ». [ 15 ] Le 19 mars, en réponse à un courriel de La Schiazza pour passer devant le notaire, l’époux de l’intimée invoque que plusieurs éléments de la construction ne sont toujours pas terminés, qu’ils sont sur le point de quitter pour leurs vacances et qu’ils « régleront le tout » à leur retour vers la fin avril. [ 16 ] Pendant leur voyage, comme l’intimée en a aussi témoigné, elle et son époux décident « que ça n’a pas de bon sens d’acheter quelque chose qui ne correspond plus à ce qui nous avait été vendu et à ce qu’on recherchait surtout ». [ 17 ] Après leur retour à la fin avril, aucun représentant de l’appelante ne communique avec eux pour insister pour passer chez le notaire, jusqu’à un courriel qui leur est transmis le 21 juillet, auquel ils ne répondent pas, et un appel le 7 août 2015 de La Schiazza lors duquel l’intimée lui annonce qu’ils ont mandaté des avocats et qu’une mise en demeure est en route afin de demander l’annulation du contrat préliminaire conclu à l’automne 2011. [ 18 ] Le 10 août 2015, l’appelante reçoit signification de cette mise en demeure. [ 19 ] Les échanges entre les avocats des parties ne permettent pas de régler ce que La Schiazza a décrit dans un courriel à ses associés comme une « guerre » qu’ils entreprennent contre les intimés. [ 20 ] Par sa demande introductive d’instance du 23 octobre 2015, l’intimée demandait la résiliation du contrat préliminaire et 117 000 $ de dommages, représentant le remboursement de ses dépôts ainsi que divers débours et dépenses. [ 21 ] Par sa défense et demande reconventionnelle d’origine, l’appelante demandait, quant à elle, qu’il soit ordonné à l’intimée de passer

titre et de payer le solde du prix de vente, soit 495 594,48 $. [ 22 ] Or, le 20 juillet 2016, pendant l’instance et sans discussion préalable entre les parties, l’avocate de l’appelante informe celui de l’intimée que le condo a été vendu à des tiers. Le prix de vente est supérieur de plus de 55 000 $ à celui qui avait été convenu avec l’intimée.

[ 23 ] En conséquence, par sa demande amendée d’octobre 2016, l’intimée retranche ses conclusions en résiliation du contrat préliminaire et maintient sa demande de remboursement de ses dépôts de 84 845,64 $ et en paiement de divers dommages. [ 24 ] Le 16 novembre 2016, l’intimée notifie une demande d’ordonnance de sauvegarde afin qu’il soit ordonné à l’appelante et son notaire de transférer les avances de 84 845,64 $ reçues dans le compte en fidéicommis d’une tierce notaire désignée par l’intimée, afin qu’elle les conserve jusqu’à jugement final. [ 25 ] Devant l’échec des discussions entre les parties, le 7 mars 2017, la Cour supérieure accueille la demande d’ordonnance de sauvegarde.

Le 15 mars 2017, l’appelante demande la permission d’appeler.

Le 4 avril 2017, notre collègue le juge Morissette refuse cette permission. [ 26 ] Par une nouvelle modification lors de l’instruction, l’intimée demandait le remboursement des sommes versées en dépôt et d’un montant de 1 724,60 $ représentant le coût d’appareils et de filage payés par elle et laissés dans l’unité, ainsi que 15 000 $ pour troubles, ennuis et inconvénients, le tout aux motifs de dol et d’inexécution des obligations contractuelles de l’appelante. [ 27 ] De son côté, l’appelante modifie aussi sa position et demande à être autorisée à conserver le montant des dépôts en vertu de la clause pénale prévue dans le contrat préliminaire et le paiement d’environ 111 000 $ de dommages divers découlant des coûts prétendument engagés pour la vente de l’unité et sa modification pour satisfaire les tiers acheteurs.

L’appelante ne tient par ailleurs aucunement compte dans ses demandes monétaires du prix de vente qu’elle a obtenu des tiers acheteurs, lequel, comme on l’a vu, est supérieur de 55 000 $ à celui qu’elle aurait reçu de l’intimée. LE JUGEMENT ENTREPRIS [ 28 ] Par son jugement du 7 mars 2018, le juge Buffoni rejette l’argument du dol, mais accueille en

partie la demande de l’intimée, sur la base de l’inexécution contractuelle, et condamne l’appelante à lui rembourser ses dépôts de 84 845,64 $ ainsi que la somme susdite de 1 724,60 $, le tout avec l’intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle depuis l’assignation.

Le juge considère toutefois que la preuve ne supporte pas la réclamation de 15 000 $ de troubles, ennuis et inconvénients. [ 29 ] Quant à la demande reconventionnelle de l’appelante, le juge la rejette intégralement, jugeant que l’intimée n’avait pas commis de faute en refusant de conclure la vente, vu l’importance des inexécutions contractuelles de l’appelante. Cette dernière n’avait donc pas droit au bénéfice de la clause pénale, ni aux dommages qu’elle réclamait.

LES QUESTIONS EN APPEL [ 30 ] Nonobstant la formulation des questions en litige par le juge, celles qu’il avait à trancher compte tenu des modifications apportées par les parties à leurs demandes et conclusions respectives étaient essentiellement les suivantes : (

i) le droit de l’intimée de refuser de conclure la vente, de réclamer le remboursement de ses dépôts et le paiement de dommages, sous réserve de la preuve à ce sujet, et (ii) le droit de l’appelante de réclamer le bénéfice de la clause pénale, de conserver en conséquence les dépôts et de demander, en sus, des dommages. [ 31 ] Dans son mémoire, l’appelante soulève trois questions.

Puisque ses arguments sont essentiellement les mêmes pour la première et la seconde, les deux suivantes, tel que nous les reformulons, suffisent pour trancher l’appel : - Le juge a-t-il erré en concluant que les inexécutions contractuelles de l’appelante justifiaient l’intimée de refuser de conclure la vente et de réclamer le remboursement de ses dépôts de 84 845,64 $ et de la somme additionnelle de 1 724,60 $? - Le juge a-t-il erré en rejetant la demande reconventionnelle de l’appelante?

ANALYSE [ 32 ] Les questions soulevées par l’appelante sont des questions de fait ou, au mieux, des questions mixtes de fait et de droit. Ainsi, notre Cour n’interviendra que si la

partie appelante parvient à démontrer l’existence d’une erreur manifeste et déterminante du juge. [ 33 ] Rappelons ce qu’est une erreur « manifeste et déterminante » :

a) une erreur est « manifeste » lorsque le plaideur peut l’identifier « avec une grande économie de moyens, sans que la chose ne provoque un long débat de sémantique, et sans qu’il soit nécessaire de revoir des pans entiers d’une preuve documentaire et testimoniale qui est partagée et contradictoire, […] » [3] ; c’est une erreur « that is obvious » [4] , qui peut être « montrée du doigt » [5] et qui tient « non pas de l’aiguille dans une botte de foin, mais de la poutre dans l’œil » [6] ;

b) une erreur manifeste est « déterminante » lorsqu’elle a un impact « fatal » [7] sur une conclusion de fait, ou mixte de fait et de droit, lorsqu’elle « fait obstacle, de manière dirimante, à la conclusion du juge sur une question de fait et qu’elle est de nature à influer sur l’issue du litige » [8] ; pour démontrer une telle erreur, le plaideur ne doit pas se limiter à « […] pull at leaves and branches and leave the tree standing.

The entire tree must fall » [9] . [Nos soulignements] [ 34 ] Il n’appartient donc pas à une cour d’appel de refaire le procès [10] , ce à quoi l’appelante nous invite en l’espèce, sans relever son lourd fardeau de démontrer que le juge a commis une erreur manifeste et déterminante dans son appréciation de la preuve. [ 35 ] En effet, tous les constats factuels du juge trouvent appui dans la preuve, particulièrement sa conclusion que l’intimée et son

époux attachaient une importance significative au sauna, aux douches attenantes et à la salle d’entraînement dans les aires communes, l’intimée ayant expressément justifié cette importance lors de son témoignage. Le juge note aussi dans son jugement les admissions pertinentes et, à certains égards, incriminantes du président de l’appelante aux paragraphes 45, 49, 56 et 57 de son jugement.

Les conclusions du juge que, durant son témoignage, La Schiazza a ni plus ni moins reproché à l’intimée, de façon étonnante, de ne pas s’être elle-même informée avant le 12 février 2015 de ce qu’il advenait avec le sauna, les douches et la salle d’entraînement, auquel cas il aurait révélé leur déplacement dans la deuxième tour à être construite, ressortent aussi clairement de la preuve.

Notons au surplus que comme La Schiazza l’a aussi confirmé, alors que la fiche technique jointe au contrat des parties confirmait l’aménagement du sauna, des douches et de la salle d’eau dans la Tour 1, étonnamment ils n’ont même jamais été prévus dans les plans d’architecte de cette tour. [ 36 ] La prétention de l’appelante que le seul témoignage de l’intimée, sans celui de son époux, sur l’importance du sauna et du gym n’était pas à lui seul « suffisant » pour permettre au juge de conclure à l’importance de ces éléments aux fins de son consentement à conclure le contrat préliminaire, et qu’il a donc erré de façon manifeste et déterminante dans l’appréciation de la preuve à ce sujet, ne convainc absolument pas.

D’abord, seule l’intimée a conclu ce contrat avec l’appelante.

Ensuite, outre qu’elle méconnaît la règle selon laquelle les témoignages se pèsent et ne se comptent pas [11] , cette prétention implique que la Cour s’immisce dans l’appréciation par le juge de la crédibilité des témoignages alors que, comme le rappelait le juge Kasirer, alors de notre Cour, dans l’arrêt Francoeur c. 4417186 Canada inc. [12] : [55] It is often said, and quite rightly so, that a court of appeal should tread cautiously before disturbing the findings of fact by a trial judge, especially when those findings are comforted by determinations bearing on the credibility of witnesses. […] [Notre soulignement] [ 37 ] En somme, la preuve en première instance a établi, notamment, et le juge d’instance a retenu : - que c’est en juillet 2013 que le président de l’appelante, prétendument par manque d’espace, a décidé, apparemment de concert avec un architecte, de transférer le sauna, les douches attenantes et la salle d’entraînement dans le projet de la deuxième tour et que jamais l’intimée ou son époux n’en ont été informés avant la rencontre du 12 février 2015; - que la fiche technique modifiée prévoyant que ces équipements et aménagements étaient transférés dans la deuxième tour date du 22 juillet 2015 [13] et que l’intimée et son époux n’en ont pris connaissance que lorsque cette fiche a été jointe comme pièce à la défense/demande reconventionnelle de l’appelante; - que compte tenu des encastrés que l’intimée souhaitait installer, ce qu’elle a dénoncé dès les discussions précontractuelles, il était impossible dès le départ que les plafonds de l’unité aient neuf pieds partout, ce dont elle ou son époux n’ont alors pas été informés; - qu’après leur retour de vacances, l’intimée et son époux ont rencontré des avocats pour s’informer et valider leurs droits, qu’ils ont ensuite finalisé leurs réflexions et décidé à la fin juillet ou au début août 2015 de leur donner mandat d’envoyer une mise en demeure afin de requérir l’annulation du contrat préliminaire; - que ce délai entre la rencontre du 12 février et l’envoi de cette mise en demeure n’était pas fautif compte tenu des circonstances devant lesquelles les représentants de l’appelante avaient placés l’intimée et son époux lors de cette rencontre du 12 février 2015. [ 38 ] L’importance d’une inexécution contractuelle pouvant justifier la résolution d’un contrat, ou, comme en l’espèce, le refus d’un promettant acheteur de conclure la vente, relève essentiellement de la discrétion du juge d’instance, comme le souligne la doctrine, jurisprudence à l’appui [14] . [ 39 ] Comme l’observe plus concrètement l’auteur Deslauriers : 238.

Ainsi, un ensemble de condominiums à développer devrait l’être conformément aux plans annoncés . Par exemple, l’acquéreur d’un condominium en considération d’une vue sur les montagnes, le fleuve ou un paysage urbain ne devrait pas être privé de cet atout si on ne lui a pas annoncé que le promoteur obstruerait cette vue en construisant un nouvel immeuble. Dans ces circonstances, l’acheteur n’aurait peut-être pas acheté.

Les services promis, comme des installations sportives tels un centre d’entraînement ou des piscines, des commodités tel un dépanneur, ne devraient pas demeurer à l’état de vagues projets. [15] [Nos soulignements] [ 40 ] En l’espèce, l’appelante ne nous convainc pas que la conclusion du juge concernant l’importance significative pour l’intimée des inexécutions contractuelles de l’appelante, relatives tout particulièrement à la localisation du sauna, des douches attenantes et de la salle d’entraînement, résulte d’une erreur manifeste et déterminante. [ 41 ] Le juge n’a en conséquence pas commis d’erreur révisable non plus en concluant que l’intimée était de ce fait justifiée de refuser de conclure la vente et de réclamer le remboursement de ses dépôts. [ 42 ] L’appelante ne nous convainc pas davantage que le juge a erré de façon manifeste et déterminante en la condamnant à payer à l’appelante, en sus du remboursement de ses dépôts, le montant de 1 724,60 $ représentant le coût d’achat d’une hotte et de filage qu’elle avait payés mais qui sont demeurés dans l’unité vendue aux tiers. [ 43 ] De son côté, en présence de telles inexécutions contractuelles, l’appelante n’était pas justifiée de réclamer le bénéfice de la clause pénale.

Dans l’arrêt Gregory c. Château Drummond inc. [16] , le juge Dalphond tenait les propos suivants, lesquels sont applicables à l’affaire en l’espèce, avec les adaptations qui s’imposent : [96] Il demeure que l’unité offerte par l'intimée, l’objet du contrat de vente à intervenir ( art. 1412 C.c.Q . ), n’était pas conforme au précontrat à la suite d’une réduction de la superficie d’environ 100 pieds carrés et du remplacement de la terrasse par un balcon recouvert, deux modifications auxquelles l'appelante n'a jamais consenti.

[97] Comme mon collègue, je suis d’avis que ces modifications effectuées unilatéralement par l’intimée sont substantielles et justifient, en droit, la résolution du contrat ( art. 1604 C.c.Q. ). [98] En pareilles circonstances, l’intimée ne peut se prévaloir d’une clause de dommages et intérêts liquidés puisque c’est elle qui est en défaut ( art. 1622 C.c.Q . ) ou autrement prétendre avoir droit de garder le dépôt puisque le contrat est réputé n’avoir jamais existé ( art. 1606 C.c.Q . ) . [Nos soulignements] [ 44 ] Enfin, vu notre conclusion que le juge n’a pas commis d’erreur révisable en refusant à l’appelante le bénéfice de la clause pénale, il va de soi que sa décision de rejeter aussi sa réclamation en dommages ne commande pas non plus notre intervention. [ 45 ] Ce sont là les motifs pour lesquels la Cour a rejeté l’appel le 29 octobre 2019, avec les frais de justice.

MARK SCHRAGER, J.C.A. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. MICHEL BEAUPRÉ, J.C.A. Me Lise A. Gagnon PATERAS & IEZZONI INC. Pour l’appelante Me Benoît Perras BBP AVOCATS Pour l’intimée Date d’audience : 29 octobre 2019