2018 QCCQ 8315, 2018 QCCQ 8315

Jacques c. Dépatie 2018 QCCQ 8315 COUR DU QUÉBEC (Division administrative et d'appel) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-035194-175 DATE : LE 10 SEPTEMBRE 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JULIE VEILLEUX, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYLVIE JACQUES , en qualité de syndique adjointe de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) APPELANTE – Plaignante c.

KARINE DÉPATIE INTIMÉE – Intimée et RENÉE DIONNE, en qualité de secrétaire du Comité de discipline de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Sylvie Jacques, en qualité de syndique adjointe de l’OACIQ (l’Appelante), interjette appel des décisions sur culpabilité et sanction rendues respectivement les 14 février 2017 et 30 mars 2017 par le Comité de discipline de l’OACIQ (le Comité). [ 2 ] Elle reproche au Comité d’avoir erré en concluant que Mme Karine Dépatie (l’Intimé

e) n’a pas agi par aveuglément ou complaisance et n’a pas encouragé l’exercice illégal de l’activité de courtier par une personne non-détentrice de permis. Elle demande également au Tribunal, en cas d’intervention de sa part en regard des acquittements de l’Intimée, d’imposer une sanction plus sévère. [ 3 ] L’Intimée plaide plutôt que le Comité a bien apprécié la preuve et les dispositions réglementaires applicables et qu’il n’y a pas lieu pour le Tribunal d’intervenir.

CONTEXTE [ 4 ] Le 15 septembre 2016, l’Appelante dépose contre l’Intimée une plainte comportant trois chefs qui se résument ainsi : - Chef 1 : Avoir agi par aveuglement ou complaisance, suivant les instructions de M. Jean Gérald, ni propriétaire de l’immeuble en cause ni titulaire d’un permis de courtage immobilier, lors de différentes étapes d’une transaction immobilière :

a) Le 4 mai 2015, en remettant le contrat de courtage à M. Gérald pour qu’il obtienne les signatures des vendeurs;

b) Le 27 mai 2015, en rédigeant une promesse d’achat sans vérifier les intentions du promettant-acheteur, M. Cineas;

c) Le 27 mai 2015, en effectuant la vérification de l’identité du promettant-acheteur, M. Cineas, à partir de documents reçus par courriel de M. Jean Gérald, sans rencontrer M. Cineas;

d) Le 27 mai 2015, en remettant à M. Gérald la promesse d’achat pour qu’il obtienne la signature de M. Cineas;

e) Le 28 mai 2015, en laissant M. Gérald présenter la promesse d’achat aux vendeurs et obtenir leur signature.

Le tout, en contravention des articles 15 , 29 , 62 , 63 , 83 et 86 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité [1] ( Règlement sur la déontologie ). - Chef 2 : Avoir indiqué ou permis que soient indiqués des dates, heures et lieux de signature du contrat de courtage qui ne représentent pas la réalité, commettant ainsi une infraction aux articles 62 et 69 du Règlement sur la déontologie . - Chef 3 : Avoir, entre les mois d’avril et mai 2015, toléré, permis ou encouragé que M. Gérald, non-titulaire d’un permis, effectue

une opération de courtage contrairement aux articles 7 et 104 du Règlement sur la déontologie . [ 5 ] L’Appelante interjette appel de l’acquittement de l’Intimée en regard des chefs 1b),

d) et

e) et de la réprimande imposée par le Comité en regard du chef 1c) pour lequel il l’a déclarée coupable d’avoir contrevenu à l’article 29 du Règlement sur la déontologie . Aussi, le Comité acquitte l’Intimée sous les chefs 2 et 3 mais l’Appelante se pourvoit uniquement en regard de l’acquittement sous le chef 3.

QUESTIONS EN LITIGE [ 6 ] L’Appelante soulève les questions suivantes : 1- Le Comité a-t-il erré en concluant que l’Intimée n’a pas agi par aveuglement ou complaisance et qu’elle n’a pas encouragé un non-titulaire de permis d’effectuer une opération de courtage? 2- Le Comité a-t-il erré en imposant à l’Intimée une réprimande sur le chef 1c)? [ 7 ] Quoique la Cour du Québec siège en appel de la décision du Comité, tel que le prévoit l’

article 100 de la

Loi sur le courtage immobilier [2] , le Tribunal est néanmoins tenu de déterminer la norme d’intervention habituellement réservée à la révision judiciaire [3] . [ 8 ] Les questions soulevées par l’Appelante doivent être analysées sous l’angle de la décision raisonnable, tel que le plaident d’ailleurs les deux parties [4] . Dans les circonstances, le Tribunal doit évaluer si la décision du Comité appartient aux issues possibles et acceptables pouvant se justifier au regard des faits ou du droit, si le processus décisionnel est transparent et intelligible et si la décision est justifiée [5] .

DÉCISIONS DONT APPEL - Décision sur culpabilité [ 9 ] L’Intimée connaît M. Gérald depuis quelques années car il est un client du garage de son conjoint. Monsieur Gérald sait qu’elle devient courtière immobilière en 2014 et c’est dans ce contexte qu’il lui dit connaître des vendeurs qui pourraient avoir besoin de ses services. [ 10 ] Monsieur Deshaies et son épouse (le vendeur) sont propriétaires d’un immeuble à Montréal (l’immeuble).

Après quelques tentatives de vendre l’immeuble par lui-même, après avoir retenu les services d’un courtier qui a mis l’immeuble en vente pour un montant de 419 000 $, le vendeur retient en novembre 2014 les services d’un second courtier immobilier, M. H. O. Le prix est alors de 379 000 $. [ 11 ] Le temps file et les attentes du vendeur envers M. H. O. sont insatisfaites au point où il décide de lui « retirer » le contrat le 24 avril 2015. Dans les faits cependant, le contrat de M. H.

O. est toujours en vigueur malgré la mise hors marché de l’immeuble. [ 12 ] Par la suite, le vendeur, qui est aussi une connaissance de M. Gérald, appelle l’Intimée pour lui confier la vente de l’immeuble. Elle effectue une visite des lieux, prend des photos, prépare le premier contrat de courtage, la déclaration du vendeur, etc. À noter que le contrat de courtage prévoit la possibilité pour le vendeur de vendre lui-même l’immeuble, auquel cas la rétribution de l’Intimée sera de 1 500 $ [6] . [ 13 ] Cependant, en raison du fait que l’immeuble est toujours visé par le mandat confié à M. H.

O., le premier contrat de courtage entre l’Intimée et le vendeur est annulé. [ 14 ] L’Intimée est ensuite informée que la situation est réglée et qu’elle peut maintenant agir au nom du vendeur. C’est dans ce contexte qu’elle transmet à M. Gérald le nouveau contrat de courtage (le contrat) et un rendez-vous est fixé le 4 mai 2015 avec le vendeur au bureau de M. Gérald. [ 15 ] En raison d’un contretemps, l’Intimée arrive en retard de sorte que le vendeur signe le contrat en son absence.

L’Intimée constate à son arrivée que le lieu, la date et l’heure n’ont pas été inscrits sur le contrat. [ 16 ] Alors qu’il est en route pour son domicile, l’Intimée téléphone au vendeur et lui demande de revenir pour qu’elle puisse indiquer le lieu, la date et l’heure de sa signature sur le contrat. Cependant, en raison de contraintes personnelles, il refuse mais autorise l’Intimée à remplir les « blancs » du contrat. [ 17 ] L’Intimée complète le contrat qu’elle signe elle-même à 17 h 00 et la déclaration du vendeur à 17 h 20. [ 18 ] Le 9 mai 2015, M.

Frankel Cineas (le promettant-acheteur) visite l’immeuble en présence de M. Gérald. Des négociations ont lieu, se poursuivent par téléphone, toujours par l’entremise de M. Gérald, et mènent à une entente sur le prix de vente, soit 413 000 $. [ 19 ] Quand l’Intimée est informée d’une entente entre le vendeur et le promettant-acheteur, elle prépare la promesse d’achat et la transmet à M. Gérald pour que le promettant-acheteur la signe. Il est alors convenu que lorsque le promettant-acheteur se présentera au bureau de M.

Gérald, l’Intimée pourra alors réviser la promesse d’achat au téléphone avec lui. [ 20 ] Or, en fait, ce n’est que le lendemain de la signature de la promesse d’achat que l’Intimée peut s’entretenir au téléphone avec le promettant-acheteur, notamment pour répondre à ses questions et l’identifier. [ 21 ] Le 28 mai 2015, la promesse d’achat est acceptée par le vendeur au bureau de M. Gérald, l’Intimée est absente.

[ 22 ] Dans son analyse, le Comité souligne d’entrée de jeu que l’affaire semble avoir été initiée à la suite de la demande d’assistance du courtier, M. H. O., frustré que l’immeuble soit vendu sans qu’il ne soit rétribué. Voici comment le Comité s’exprime ensuite [7] : [123] La syndic a fait son enquête et comme elle n’a pas trouvé de faits démontrant des fautes de l’intimée à son devoir de collaboration, elle s’est rabattue sur les faits reprochés à l’intimée dans la présente plainte; [ 23 ] Selon l’Appelante, il y a « anguille sous roche » en raison du fait que la mise en marché faite par M. H.

O. était de 379 000 $ alors que la vente a été faite au montant de 413 000 $. Le Comité relate les doutes de l’Appelante en regard de la vente au prix de 413 000 $ sans pouvoir fournir de preuve suivant laquelle la transaction n’est pas réelle. [ 24 ] Le Comité explique ensuite ne pas adhérer à la théorie de l’aveuglement de l’Intimée, ajoutant que la transaction a eu lieu sans cachette, simulacre ou faux-semblant.

En outre, tant le vendeur que le promettant-acheteur sont satisfaits de la transaction. [ 25 ] Le Comité est d’avis qu’il n’y a pas eu de comportement complaisant de la part de l’Intimée qui a simplement reproduit les volontés des parties, exprimées par M. Gérald, qui a servi d’intermédiaire. Le Comité distingue les faits de l’affaire Bélisle [8] dans laquelle de fausses signatures et un financement injustifié étaient au cœur des infractions commises. [ 26 ] Le Comité ajoute que la théorie de l’Appelante repose sur le fait que M.

Gérald a fait de l’exercice illégal, ce qui n’est pas le cas puisqu’il n’a pas été rétribué comme l’exige la définition d’un courtier contenue à l’

article 1 de la

Loi sur le courtage immobilier précitée. [ 27 ] Selon le Comité, aucune preuve n’a été faite en regard du fait que M. Gérald a reçu quelque rétribution pour avoir agi comme facilitateur, le vendeur ayant témoigné qu’il ne lui a rien versé étant donné que c’est son ami. Ainsi, le Comité acquitte l’Intimée sous le chef 3. [ 28 ] Quant aux reproches contenus au chef 1, le Comité concède que le comportement de l’Intimée n’est pas exemplaire et qu’elle n’a « pas agi avec toute la précision » [9] requise. Il conclut néanmoins que ses explications sont plausibles et que les faits rapportés ne sont pas constitutifs d’une faute professionnelle. Ainsi, le Comité l’acquitte en regard des chefs 1a),

b) et

e) de même que du chef 2. [ 29 ] Enfin, en ce qui a trait au chef 1c), le Comité déclare l’Intimée coupable en raison de l’obligation prescrite à l’article 29 du Règlement sur la déontologie concernant la vérification de l’identité de l’acheteur. - Décision sur sanction [ 30 ] Après avoir résumé les arguments de part et d’autre, le Comité réitère la faiblesse de la position de l’Appelante qui, lors de l’audition sur culpabilité, « n’avait pas de preuve, mais des doutes et des soupçons » [10] . [ 31 ] Le Comité ajoute que si un seul chef avait été déposé, soit celui sous lequel il a déclaré l’Intimée coupable, il y aurait eu facilement un aveu de culpabilité sans procès, au même

titre qu’il aurait pu y avoir une méthode alternative de résolution mise de l’avant par l’Appelante.

Le syndic s’exprime ainsi [11] : [29] Mais cela n’est que pure spéculation de la part du Comité qui déplore tout de même l’approche vindicative du bureau du syndic; [ 32 ] Le Comité rappelle que la vérification d’identité est une étape essentielle dans le travail du courtier mais que dans les faits sous étude, c’est bien le promettant-acheteur qui a signé la promesse d’achat et qui est la personne qui a acheté l’immeuble. [ 33 ] L’Intimée n’a pas bien exécuté son travail mais le processus disciplinaire est en soi dissuasif pour cette dernière.

Dans les circonstances, le Comité distingue la jurisprudence soumise et impose une réprimande. Aussi, il ordonne à l’Intimée de suivre, dans un délai d’un an, une formation intitulée « Identification et vérification d’identité : savoir à qui on a affaires » et ordonne qu’un septième (1/7) des frais de l’instance soit à sa charge. ANALYSE 1- Le Comité a-t-il erré en concluant que l’Intimée n’a pas agi par aveuglement ou complaisance et qu’elle n’a pas encouragé un non-titulaire de permis d’effectuer une opération de courtage? Chefs 1b),

d) et e) : l’allégation d’aveuglement ou de complaisance [ 34 ] Selon l’Appelante, la preuve devait mener à la conclusion que l’Intimée a agi par complaisance et plus particulièrement en contravention aux dispositions suivantes du Règlement sur la déontologie : 62 . Le courtier ou le dirigeant d’agence doit exercer ses activités avec prudence, diligence et compétence, et faire preuve de probité, de courtoisie et d’esprit de collaboration. Il ne doit commettre aucun acte dérogatoire à l’honneur et à la dignité de la profession. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit aussi maintenir de saines pratiques. […] 69 .

Le courtier ou le dirigeant d’agence ne doit participer à aucun acte ou pratique, en matière immobilière, qui puisse être illégal ou qui puisse porter préjudice au public ou à la profession. [ 35 ] L’Appelante prétend avoir démontré que l’Intimée a servi d’exécutante en faisant abstraction complète de ses obligations de protection, de conseil et d’information et en suivant les instructions de M. Gérald. [ 36 ] Le reproche formulé par l’Appelante à l’égard des chefs 1b),

d) et

e) réside dans son interprétation de la preuve, laquelle diffère de

l’interprétation qu’en a fait le Comité. [ 37 ] Or, l’appréciation de la preuve est au cœur de l’exercice de la discrétion du Comité et le résultat qui en découle peut comporter plus d’une issue.

En effet, quoique certains éléments de la conduite reprochée à l’Intimée aient effectivement été démontrés, il n’en reste pas moins que la notion de complaisance et/ou d’aveuglement, apparaissant dans le libellé introductif des chefs en cause, comporte un volet moralement douteux assimilable à la servilité [12] . [ 38 ] Ce volet n’était pas présent selon le Comité, et ce, même si l’Appelante avait des doutes sur la transaction qu’elle qualifiait de louche.

La conclusion du Comité à cet égard n’entraîne pas, comme le soutient l’Appelante, un alourdissement de son fardeau de preuve et l’obligation de démontrer un stratagème ou une fraude.

Encore fallait-il que l’Appelante établisse, de façon prépondérante, la complaisance ou l’aveuglement, ce qui n’a pas été fait à la satisfaction du Comité comme il l’a clairement exprimé dans sa décision. [ 39 ] L’Appelante allègue de plus que le Comité a été influencé à tort par le fait que le contrat confié à l’Intimée était restreint, tout comme sa rétribution d’ailleurs, et par le fait que la demande d’assistance émanait du courtier M. H.

O. et qu’il a erré en écrivant ceci [13] : [123] Le syndic a fait son enquête et comme elle n’a pas trouvé de faits démontrant des fautes de l’intimée à son devoir de collaboration, elle s’est rabattue sur les faits reprochés à l’intimée dans la présente plainte; [ 40 ] Cet énoncé laisse en effet entrevoir un agacement de la part du Comité.

Cela dit, cet élément, ne peut, à lui seul, invalider la conclusion que le Comité a tirée de la preuve administrée devant lui. [ 41 ] Le Tribunal ne voit dans l’argumentaire de l’Appelante aucun élément lui permettant de conclure que l’acquittement de l’Intimée en regard des chefs 1b),

d) et

e) ne fait pas

partie des issues possibles et acceptables. En effet, le processus décisionnel du Comité, quoique perfectible, est intelligible et ne permet pas l’intervention du Tribunal. Chef 3 : allégation d’avoir encouragé l’exercice illégal [ 42 ] Selon l’Appelante, M. Gérald a servi d’intermédiaire entre le promettant-acheteur et le vendeur alors qu’il n’était pas titulaire d’un permis et qu’il n’avait pas la procuration écrite de l’une ou l’autre des parties. Elle prétend que son rôle d’intermédiaire, tel que retenu par le Comité, correspond à la définition d’opération de courtage visée par l’article 1 de la LCI.

En fait, elle souligne que c’est M. Gérald qui a trouvé le promettant-acheteur, qui lui a fait visiter l’immeuble, qui a participé aux négociations, qui a donné à l’Intimée les instructions nécessaires pour compléter la promesse d’achat, qui a obtenu la signature du promettant-acheteur, qui a présenté la promesse d’achat au vendeur et qui a obtenu sa signature en guise d’acceptation. [ 43 ] Il est utile de rappeler les dispositions pertinentes du Règlement sur la déontologie contenues au chef 3 : 7.

Le titulaire de permis ne doit pas prêter son nom à une personne devenue inhabile à exercer ses activités ou à toute autre personne qui n’est pas titulaire d’un permis. De plus, il ne doit pas permettre à une personne dont le permis a été suspendu ou révoqué d’employer son nom pour se livrer à une opération de courtage. Il ne peut employer, autoriser à agir, garder à son emploi ou tolérer dans son bureau une telle personne, sans raison valable. (…) 104 .

Le courtier ou le dirigeant d’agence ne doit pas permettre ou encourager, d’une quelconque façon, l’exercice illégal de l’activité de courtier ou d’agence par une personne ou une société qui n’est pas titulaire d’un permis délivré par l’Organisme. [ 44 ] L’Appelante plaide que le Comité erre en acquittant l’Intimée en regard de l’article 104 du Règlement sur la déontologie au motif qu’il n’y a pas eu de démonstration de l’existence d’une rétribution en faveur de M. Gérald. Elle fonde en

partie sa prétention sur la présomption de rétribution prévue au deuxième alinéa de l’article 124 de la LCI lorsque, en matière d’exercice illégal, il est démontré que le défendeur s’est livré à une opération de courtage. Voici le libellé de cette disposition : 124 .

Sous réserve des articles 2 et 3 et des autorisations spéciales de l’Organisme, commet une infraction, quiconque, de quelque façon, prétend être un courtier ou une agence, utilise un

titre pouvant laisser croire qu’il l’est, exerce l’activité de courtier ou d’agence, prétend avoir le droit de le faire ou agit de manière à donner lieu de croire qu’il est autorisé à le faire, s’il n’est pas titulaire du permis requis par la présente loi. Pour l’application du premier alinéa, lorsque le poursuivant fait la preuve que le défendeur s’est livré à une opération de courtage visée à l’

article 1 , cette opération est présumée effectuée contre rétribution. (Soulignement du Tribunal) [ 45 ] En libellant le chef 3 comme elle l’a fait, l’Appelante devait démontrer que l’Intimée a permis ou encouragé M. Gérald, non- titulaire d’un permis, d’exercer l’activité de courtier immobilier. [ 46 ] Si l’Appelante a raison de souligner que le comportement de l’Intimée a permis à M.

Gérald d’effectuer plusieurs gestes assimilables à l’exercice du courtage immobilier alors qu’il n’était ni encadré ni régi par aucun mécanisme de protection prévu à la LCI , elle a tort de prétendre qu’en raison de la présomption de rétribution prévue à l’article 124, le Comité devait déclarer l’Intimée coupable sous le chef 3. [ 47 ] Advenant l’application de cette présomption de rétribution au processus disciplinaire, par opposition au processus pénal, ce sur quoi le Tribunal ne se prononce pas, cette présomption a été réfutée par la preuve offerte par le vendeur. En effet, aux paragraphes 54 et

136 de sa décision, le Comité s’exprime ainsi : [54] D.N. est satisfait du travail de l’intimée, car tous deux ont travaillé pour disposer de l’immeuble rapidement et à bon prix, il a été content de payer la rétribution de l’intimée tel que convenu et déclare n’avoir rien versé à J.G. qui était un ami; [14] . [136] Aucune preuve n’a été faite que J.G. a reçu quelque rétribution pour avoir agi comme facilitateur dans cette affaire.

Le vendeur dit qu’il ne lui a rien versé, car c’est un ami, c’est la seule preuve que nous avons; [15] . [ 48 ] Le Tribunal rappelle que le Comité devait se prononcer sur la contravention à l’article 104 du Règlement sur la déontologie . La conclusion du Comité suivant laquelle il était nécessaire pour l’Appelante de démontrer la rétribution de M. Gérald pour déclarer l’Intimée coupable de l’avoir encouragé à exercer illégalement l’activité de courtier comporte un processus intelligible et fait certainement

partie des issues possibles et acceptables. En effet, cette conclusion résulte de son interprétation du Règlement sur la déontologie , lequel est au cœur de son expertise. [ 49 ] Au surplus, le Tribunal n’est en possession que de la transcription des notes sténographiques du témoignage de l’Intimée et des plaidoiries des avocats. Ainsi, il doit faire siens les constats factuels du Comité [16] . [ 50 ] Enfin, l’Appelante soulève l’absence de motivation en regard de l’article 7 du Règlement sur la déontologie, le Comité n’ayant fait aucune analyse à ce sujet. [ 51 ] Ce constat est juste mais il s’explique sans doute en

partie par le fait que lors de l’audience devant le Comité, le 24 janvier 2017, le procureur de l’Appelante suggérait l’application de l’article 104 du Règlement sur la déontologie comme disposition de rattachement en regard du chef 3 [17] . [ 52 ] À tout événement, le Tribunal ne peut conclure de la preuve dont il dispose que l’Intimée a prêté son nom à M. Gérald. Au surplus, comme le souligne d’ailleurs l’Appelante, c’est le nom de l’Intimée et son numéro qui apparaissent à la promesse d’achat. [18] [ 53 ] Compte tenu de ce qui précède, le Tribunal conclut que l’acquittement de l’Intimée en regard du chef 3 fait

partie des issues possibles et acceptables au regard des faits et du droit. Il n’y a pas lieu pour le Tribunal d’intervenir. 1- Le Comité a-t-il erré en imposant à l’Intimée une réprimande sur le chef 1c)? [ 54 ] Compte tenu de la décision du Tribunal de ne pas intervenir en regard des chefs 1b),

d) et e), il n’y a pas lieu d’aborder la deuxième question en litige, devenue sans objet. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l’appel; LE TOUT , avec les frais de justice. _______________________________ JULIE VEILLEUX, J.C.Q. Date d’audience Le 16 avril 2018 M e Marc-Antoine Bondu PELLETIER & KHELFA, Avocats Procureur de l’APPELANTE M e Samantha Venneri DANIEL CAISSE, Avocats Procureur de l’INTIMÉE M me Renée Dionne, en qualité de secrétaire du Comité de discipline de

l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec Mise en cause