2021 QCCA 667, 2021 QCCA 667

Martin FFP inc. c. 9034-3948 Québec inc. 2021 QCCA 667 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-028552-198 ( 450-17-006055-165 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 22 avril 2021 FORMATION : LES HONORABLES FRANÇOIS DOYON, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. LUCIE FOURNIER, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCAT martin ffp inc. Me jonathan warin ( Lavery, De Billy ) Par visioconférence PARTIES INTIMÉES AVOCAT 9034-3948 québec inc. PLOMBERIE ST-LUC INC. CHRISTOPHER BÉLANGER s.e.n.c. CONSTRUCTION SERRIC INC. CÉRAMIQUE NOKA INC. 9265-2361 QUÉBEC INC. ENTREPRISES DOCO INC. 9267-1171 QUÉBEC INC. TGV1 COMPOSITES INC. SERGE BOUCHER Me Antony leclerc ( Dorion Leclerc, avocats ) Par visioconférence PARTIES MISES EN CAUSE l'Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de stanstead Pierre-olivier martin NON REPRÉSENTÉS Par visioconférence En appel d’un jugement rendu le 2 août 2019 par l’honorable Line Samoisette de la Cour supérieure , district de Saint-François .

NATURE DE L’APPEL : Sûretés – Hypothèque légale – Personne ayant participé à la construction – Entrepreneur – Promoteur – Intention des parties – Sociétés liées – Validité de l'hypothèque. Greffière-audiencière : Lesly Ramos Salle : Antonio-Lamer AUDITION 9 h 32 Début de l’audience. Identification du dossier et des avocats. 9 h 33 Argumentation de Me Warin. 9 h 39 Échanges entre la Cour et Me Warin. 9 h 58 Me Warin reprend ses représentations. 10 h 01 Demandes de précisions de la Cour et réponses de Me Warin. 10 h 12 Suspension de l’audience. 10 h 18 Reprise de l’audience.

La Cour indique à Me Leclerc qu’il ne sera pas nécessaire d’entendre ses représentations. PAR LA COUR : Arrêt rendu séance tenante– voir page 4. 10 h 19 Fin de l’audience.

Lesly Ramos, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] L’appelante Martin FPP Inc. (autrefois DMP Groupe Financier) se pourvoit contre un jugement qui rejette sa demande de radiation des hypothèques légales de construction publiées par les intimés sur trois immeubles dont elle est propriétaire et accueille la demande reconventionnelle et le recours hypothécaire des intimés qui ont participé à la construction de ces immeubles. [ 2 ] L’appelante soutient que la juge de première instance aurait erré en concluant que les intimés n’étaient pas tenus de lui dénoncer leur contrat et que les hypothèques légales des intimés étaient valables en l’absence d’une dénonciation formelle. [ 3 ] Elle plaide que la juge a erré en interprétant le contrat intervenu avec son gestionnaire du projet, l’intimé Boucher, notamment en concluant que ce dernier agissait à

titre de mandataire de l’appelante. Elle lui reproche d’avoir omis de tenir compte des annotations manuscrites ajoutées par le représentant et actionnaire unique de l’appelante, M. Pierre Olivier Martin (« Martin »), sur le document en question et qui ne servent, de l’avis de la juge, qu’à « clarifier les formalités de facturation ».

Selon l’appelante, Martin ajoutait le nom de Bâtiment DMP, une autre société dont il est actionnaire unique, qu’il identifiait comme l’entrepreneur général devant faire l’objet de la facturation et la seule entité qui détenait la licence requise auprès de la Régie du bâtiment du Québec. [ 4 ] De l’avis de l’appelante, la juge aurait conclu à tort que les intimés n’avaient pas l’obligation de lui dénoncer leur contrat alors qu’elle est une société distincte de l’entrepreneur général avec lequel les intimés ont contracté. [ 5 ] L’

article 2728 C.c.Q. prévoit la nécessité pour le sous-traitant, n’ayant pas lui-même contracté avec le propriétaire, de dénoncer son contrat [1] :

2728. L’hypothèque garantit la plus-value donnée à l’immeuble par les travaux, matériaux ou services fournis ou préparés pour ces travaux; mais, lorsque ceux en faveur de qui elle existe n’ont pas eux-mêmes contracté avec le propriétaire, elle est limitée aux travaux, matériaux ou services qui suivent la dénonciation écrite du contrat au propriétaire. L’ouvrier n’est pas tenu de dénoncer son contrat. 2728. The hypothec secures the increase in value given to the immovable by the work, materials or services supplied or prepared for the work.

However, where those in favour of whom it exists did not themselves enter into a contract with the owner, the hypothec is limited to the work, materials or services supplied after written notice of the contract to the owner.

A workman is not bound to give notice of his contract. [ 6 ] L’appelante plaide qu’ « à moins d'une renonciation claire et non équivoque du propriétaire à son droit à la dénonciation ou d'un stratagème frauduleux mis en place pour tromper délibérément les tiers, le tribunal refusera de mettre de côté la personnalité juridique distincte du propriétaire et de l'entrepreneur » [2] . [ 7 ] Cependant, tant la jurisprudence que la doctrine reconnaissent qu’en certaines circonstances, l’absence de dénonciation n’est pas fatale, notamment lorsqu’une confusion a été créée sur l’identité du propriétaire ou lorsque le propriétaire prend une part active dans la conduite des travaux [3] , comme c’est le cas en l’espèce.

Il n’est pas toujours nécessaire de démontrer une intention de frauder et de soulever le voile corporatif pour écarter l’obligation d’une dénonciation, car l’entité distincte représente le propriétaire ou en est le mandataire. Il n’est pas non plus nécessaire de qualifier l’entente intervenue entre les parties, tel que le signale cette Cour dans l’arrêt Industries Fermco ltée c.

Martin [4] : Nous sommes d'avis que l'appelante avait donc toutes les raisons de croire qu'elle traitait directement avec le propriétaire du terrain, ce qui était d'ailleurs le cas à cette époque, antérieure à la signature du contrat notarié, et que S.S.G.M. n'était utilisée que comme prête-nom pour fins fiscales ou comme mandataire de Héroux et de l'intimée .

La preuve à ce sujet n'est nullement contredite. […] Il ne nous paraît pas nécessaire de qualifier la nature exacte de l'entente qui pouvait lier S.S.G.M. à l'intimée (contrat d'entreprise? mandat? gérance de projet? simple prête-nom?) dans la mesure où, selon les représentations de Héroux, engageant l'intimée, l'appelante était justifiée de considérer que S.S.G.M. n'était qu'un prête-nom ou mandataire du propriétaire . [Soulignements ajoutés; renvois omis] [ 8 ] La Cour reprenait la même approche dans l’affaire Gestion immobilière DCFA inc. c.

Dubé [5] où le juge Vauclair écrivait : [37] Je peine à trouver une distinction fondamentale avec la situation qui prévalait dans l’affaire Industries Fermco . Il est vrai que la dénonciation écrite prévue à l’

article 2728 du C.c.Q. remplit un double rôle. D'abord, informer un propriétaire de l'intention du sous- entrepreneur d'invoquer son privilège si l'entrepreneur général ne le paie pas. En second lieu, le propriétaire peut ainsi prévoir des retenues sur les sommes dues à l’entrepreneur pour satisfaire le sous-entrepreneur. Toutefois, comme le rappelait la Cour suprême, lorsque le « fournisseur de matériaux … traite directement avec le propriétaire, aucun avis n’est requis » . [38] Voici ce qu’écrit, par ailleurs, l’auteur Vincent Karim : 1870.

Dans certains cas exceptionnels, lorsque le propriétaire de l’immeuble est le véritable maître d’ouvrage, même s’il ne contracte pas directement avec les sous-traitants, l’absence d’une dénonciation par écrit ne peut représenter un obstacle au droit à l’hypothèque légale. Il en est ainsi lorsque le propriétaire de l’immeuble avait participé au choix des matériaux et à l’ensemble des travaux, à l’approbation des plans, etc.

Ainsi, une dénonciation peut ne pas être nécessaire en raison de la participation active du propriétaire aux travaux . ... [39] Ainsi, à l’instar de l’affaire Fermco, je suis d’avis que la dénonciation écrite n’était pas nécessaire dans la situation particulière qui prévalait entre l’appelante et Dubé . C’est à tort, avec égards, que le juge conclut que Dubé n’est pas impliqué à

titre de propriétaire dans la relation contractuelle et cette erreur justifie l’intervention de la Cour. [Soulignements ajoutés; renvois omis] [ 9 ] À supposer même que l’on retienne ici la proposition avancée par l’appelante voulant que l’intimé Boucher et les co-intimés sous- traitants aient contracté avec Bâtiment DMP plutôt qu’avec DMP Groupe Financier, force est de constater qu’ils avaient toutes les raisons de croire qu’ils traitaient également avec la propriétaire des immeubles. [ 10 ] Ils s’adressaient dans les faits à l’âme dirigeante de chacune des entreprises.

Martin a poursuivi la construction des immeubles à travers les différentes entités sous son contrôle (DMP Groupe Financier, Groupe Immobilier DMP et Bâtiment DMP) sans faire de distinction entre chacune d’elles.

Il utilisait les différentes dénominations de manière interchangeable dans ses communications et il n’a pas jugé utile d’aviser les sous-traitants qui adressaient leur facturation à Groupe Immobilier DMP qu’ils devaient plutôt facturer Bâtiment DMP. [ 11 ] Le projet de construction était financé grâce à DMP Groupe Financier qui transférait les sommes requises à Bâtiment DMP, au fur et à mesure, sur la base d’une entente verbale informelle [6] .

En tout état de cause, l’appelante et son actionnaire unique Martin ont entretenu la confusion auprès des intimés quant au rôle de chacune des entités en cause, justifiant ainsi les intimés de croire qu’ils traitaient directement avec l’entité propriétaire des immeubles ou avec son mandataire, à qui ils n’avaient pas à dénoncer leur contrat. [ 12 ] L’appelante ne démontre pas que le jugement de première instance est entaché de quelque erreur manifeste et déterminante dans l’interprétation de l’entente conclue entre l’appelante et l’intimé Boucher, non plus que lorsque la juge conclut que les intimés n’étaient

pas tenus de dénoncer leur contrat à l’appelante. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 13 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice. FRANÇOIS DOYON, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. LUCIE FOURNIER, J.C.A.