2013 QCCQ 8456, 2013 QCCQ 8456

Haigh c. Roberge 2013 QCCQ 8456 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-024496-109 DATE : 6 AOÛT 2013 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JIMMY VALLÉE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MATHIEU HAIGH -et- CATHERINE GAREAU Demandeurs c.

PIERRE ROBERGE Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Catherine Gareau et monsieur Mathieu Haigh («les acheteurs») réclament 7 000 $ à Pierre Roberge en raison de vices cachés affectant l'immeuble qu'ils ont acheté de ce dernier. LES FAITS PERTINENTS À LA SOLUTION DU LITIGE [ 2 ] Le 30 juin 2005, monsieur Roberge vend aux acheteurs l'immeuble sis au 223 Carré Couturier à Boisbriand.

Ces derniers avaient préalablement procédé à une inspection de l'immeuble le 25 mai 2005 en présence de leur inspecteur préachat. [ 3 ] À cette date, les murs du sous-sol sont en

partie recouverts de panneaux de gypse alors que l'autre

partie demeure sur le béton nu. Aucun élément suspect n'est recensé par leur inspecteur ni par eux. [ 4 ] Le 7 septembre 2009, alors qu'ils s'emploient à refaire entièrement la finition du sous-sol, les acheteurs enlèvent les panneaux de gypse et découvrent des traces importantes de moisissures partout sur les murs de béton. Ils alertent alors leur assureur qui les réfère à l'entreprise Opti-Services. Des mesures temporaires sont apportées, soit l'installation de polythène et de ventilateurs. [ 5 ] Une dénonciation écrite du problème est transmise à monsieur Roberge.

Celui-ci la reçoit par huissier le 30 septembre et dès le 5 octobre, son avocat communique avec celui des acheteurs. [ 6 ] Le 8 octobre, les acheteurs font effectuer une expertise par un ingénieur dont le rapport est produit.

Un deuxième avis est ensuite donné à l'avocat de monsieur Roberge le 13 octobre, lui accordant un dernier délai de 48 heures. [ 7 ] Dès le lendemain, l'avocat de ce dernier répond et demande un délai jusqu'au 26 octobre suivant, première date où son expert est disponible pour se rendre sur les lieux. [ 8 ] Les acheteurs ne donnent pas suite à cette demande et font procéder à des travaux de décontamination puisqu'il y avait selon eux urgence, considérant la présence de jeunes enfants dans la maison.

Cette décontamination coûtera 5 433,50 $. [ 9 ] Divers autres travaux sont effectués pour remettre les lieux en état et les débours se chiffrent à 12 047 $. Les acheteurs acceptent de réduire leur réclamation à 7 000 $ pour respecter la compétence monétaire de la Division des petites créances. [ 10 ] Témoignant en défense, monsieur Pierre Roberge ne comprend pas qu'un expert en bâtiment n'ait pas détecté de tels problèmes d'humidité si ces problèmes existaient vraiment au moment de la vente.

Les murs n'étaient pas fermés à 100 % à ce moment-là et il était possible et facile d'utiliser un appareil pour mesurer le taux d'humidité. [ 11 ] Il affirme par ailleurs qu'il a été empêché de faire effectuer une expertise et que son droit à une défense pleine et entière a alors été brimé. Il a toujours répondu avec célérité aux demandes des acheteurs par l'intermédiaire de son avocat. [ 12 ] L'expert mandaté n'était pas disponible avant le 26 octobre mais les acheteurs ont décidé de faire les travaux avant. Selon lui, il n'y a aucune preuve d'urgence.

[ 13 ] Lui et sa conjointe ont habité sur les lieux pendant 25 ans. Ils n'ont jamais remarqué d'humidité excessive ni de moisissure au sous-sol et ils n'ont jamais été victimes de problèmes de santé. Le fardeau de preuve [ 14 ] Afin de faciliter la compréhension du présent jugement par les parties, le Tribunal croit important de reproduire les articles du Code civil du Québec qui reçoivent ici application. [ 15 ] L'

article 2803 C.c.Q énonce: « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. » [ 16 ] Cet

article impose au demandeur le fardeau de prouver les allégations contenues dans sa demande et ce, par prépondérance de preuve. [ 17 ] L'

article 2804 C.c.Q. ajoute: « La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » [ 18 ] Ce dernier

article permet au Tribunal d'apprécier la preuve présentée de part et d'autre par les parties, afin de déterminer si, effectivement, l'existence d'un fait est plus probable que son inexistence. La garantie de qualité [ 19 ] Le Code civil du Québec prévoit un cadre juridique spécifique concernant la responsabilité du vendeur d'un bien, afin qu'il en assure à l'acheteur la jouissance paisible. Une de ces garanties du droit de propriété est la garantie de qualité, souvent appelée la garantie contre les vices cachés. [ 20 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec précise: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 21 ] Pour que la garantie de qualité d’un bien s’applique, il est maintenant bien établi que cinq grandes conditions doivent être démontrées par l’acheteur, c’est-à-dire : 1. que le bien est affecté d’un vice ; 2. que ce vice est grave ; 3. qu’il est antérieur à la vente ; 4. qu’il est inconnu de l’acheteur ; 5. qu’il a été dénoncé dans un délai raisonnable au vendeur. [ 22 ] Le caractère occulte ou caché d'un vice s'apprécie objectivement en examinant, entre autres, le degré d'inspection du bien fait par l'acheteur, suivant les critères d'un acheteur prudent et diligent [1] . [ 23 ] En l'espèce, deux questions semblent plus épineuses.

Le vice allégué existait-il au moment de la vente, soit plus de quatre ans avant sa découverte ? Les acheteurs ont-ils donné à leur vendeur une opportunité suffisante de faire procéder à une expertise ? [ 24 ] Une photo vaut mille mots et le Tribunal est en mesure de facilement constater la présence de moisissures à plusieurs endroits sur l'intérieur des murs de fondation. L'expert mandaté par les acheteurs attribue la cause du problème à une isolation déficiente, notamment au pourtour des fenêtres du sous-sol.

Le vice est donc antérieur à la vente. [ 25 ] Monsieur Roberge a-t-il bénéficié de suffisamment de temps pour répondre à la dénonciation des acheteurs qu'il a reçue le 30 septembre 2009 ?

Dès réception, il consulte son avocat qui répond au procureur des acheteurs par lettre datée du 5 octobre. Il demande certaines informations, notamment quant à l'urgence alléguée par les acheteurs, en plus d'indiquer clairement l'intention de son client de faire procéder à une expertise. [ 26 ] Or, les disponibilités d'un expert en la matière font en sorte qu'il ne peut se déplacer sur les lieux avant la semaine du 26 octobre.

Le procureur des acheteurs avise son collègue verbalement le 13 octobre qu'un délai ultime de 48 heures est accordé à son client pour faire procéder à l'expertise, à défaut de quoi les travaux seront réalisés. [ 27 ] Me Sabourin, procureur de monsieur Roberge répond par écrit à cet ultimatum le 14 octobre, indiquant que l'expert mandaté pourra se présenter sur les lieux dans la semaine du 26 octobre, soit moins de deux semaines plus tard, et réitérant qu'il n'avait toujours eu aucune information justifiant l'urgence de procéder aux travaux correctifs.

[ 28 ]

Malgré cela, les acheteurs décident de procéder aux travaux de décontamination, avant même que monsieur Roberge ait pu bénéficier de l'opinion de son propre expert. [ 29 ] Étrangement, la facture de la firme Opti-services, qui a procédé à cette décontamination, est datée du 16 octobre, laissant croire que les travaux ont été effectués à cette date, et elle fut acquittée le 20 octobre.

Or, ce même jour, le procureur des acheteurs écrit à son collègue et lui dit «… nos clients ne peuvent plus attendre et procéderont aux travaux de décontamination …». [ 30 ] Monsieur Roberge ne se plaint pas en l'espèce d'absence de dénonciation, mais plutôt d'un délai insuffisant accordé pour y donner suite, en l'absence de preuve d'urgence, le privant ainsi de son droit à présenter une défense particularisée. [ 31 ] La demande extrajudiciaire par laquelle le créancier met son débiteur en demeure doit être faite par écrit.

Elle doit accorder au débiteur un délai d'exécution suffisant , eu égard à la nature de l'obligation et aux circonstances. [2] [ 32 ] Voici ce qu'écrivait récemment le juge Lalonde dans l'affaire Nadeau c. Charland [3] : [35] Le préavis écrit en vertu de l'article 1739 C.c.Q. est une condition de fond à la mise en œuvre de la garantie légale de qualité. Il joue un rôle significatif, voire préjudiciel. L'acheteur qui constate un vice doit le dénoncer dans un délai raisonnable depuis sa découverte.

Puis, il doit surtout mettre en demeure le vendeur avant de commencer à effectuer les correctifs sous peine de rejet de sa réclamation malgré l'existence d'un vice caché. [36] La dénonciation permettra au vendeur de tenter de remédier au vice, à un coût souvent inférieur à celui de la réparation par un tiers quelconque choisi par l'acheteur. Souvent, l'acheteur a l'impression qu'il peut commander des travaux correctifs sans égard au prix parce que ce sera le vendeur qui les supportera.

Ce postulat n'est pas exact, le vendeur a aussi des droits. [37] Le but primordial de la mise en demeure est donc de protéger le débiteur (vendeur) contre les abus possibles de son créancier (acheteur). Le législateur cherche ainsi à éviter aux vendeurs de subir le préjudice d'un procès sans jamais avoir été prévenus de la contravention potentielle à l'obligation légale qui découle des vices de la chose vendue et sans jamais avoir été appelés à les corriger. [38] Toutefois, la jurisprudence a atténué la rigueur de l'obligation de l'acheteur envers son vendeur.

Outre la situation où le vendeur connaissait ou pouvait connaître le vice, il est reconnu qu'en cas d'urgence, ou lorsque le vendeur a répudié sa responsabilité à l'égard du vice ou a renoncé à se prévaloir du défaut d'avis, l'absence d'un préavis n'est pas fatale. [39] La situation d'urgence, s'il en est une, doit être telle qu'elle justifie l'absence de mise en demeure. Cela présuppose de l'existence d'un élément de dangerosité, de risque de détérioration ou de perte du bien nécessitant une réparation immédiate. [ 33 ] Le délai accordé était-il suffisant dans les circonstances ?

En l'absence de preuve prépondérante de la situation d'urgence alléguée par les acheteurs, le Tribunal ne le croit pas. Il ne suffit pas de prétendre que la seule présence d'enfants dans la maison rend urgente la situation, il faut en faire la preuve.

Ce ne fut pas le cas. [ 34 ] L'exécution des travaux quelques dix jours seulement avant la date de disponibilité de l'expert de monsieur Roberge a privé ce dernier de l'opportunité de constater la nature exacte du vice qu'on lui reprochait en faisant expertiser l'immeuble et, le cas échéant, de réparer ou faire réparer, possiblement à moindre coût, le vice allégué. [ 35 ] Monsieur Roberge n'est pas un expert en matière de moisissures. Sa propre visite des lieux ne l'aurait guère aidé. Il a été privé de son droit de faire enquête et de prendre une décision éclairée.

Il a conséquemment été «mis devant le fait accompli» sans autre option que de tout simplement payer la réclamation. [ 36 ] Comme le précise souvent la jurisprudence, il a été privé de son droit à une défense pleine et entière. En conséquence, la réclamation des acheteurs ne pourra réussir. [ 37 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 38 ] REJETTE la demande; [ 39 ] VU les circonstances, sans frais. __________________________________ JIMMY VALLÉE, J.C.Q. Date d’audience : 3 JUILLET 2013