2018 QCCQ 9882, 2018 QCCQ 9882

Morin c. Constructions Robert Bernard inc. 2018 QCCQ 9882 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUCE LOCALITÉ DE SAINT-JOSEPH « Chambre civile » N° : 350-32-700000-161 DATE : 28 décembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHRISTIAN BRUNELLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ANNICK MORIN et YAN VACHON [...] Saint-Georges-de-Beauce (Québec) [...] Demandeurs c.

LES CONSTRUCTIONS ROBERT BERNARD INC. 2737, 114 e Rue Saint-Georges-de-Beauce (Québec) G5Y 1G7 Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs, Annick Morin et Yan Vachon, réclament à la défenderesse, Les Constructions Robert Bernard inc. (« LCRB inc. »), la somme de 15 000,00 $. [ 2 ] Ils allèguent que la maison neuve qui leur a été vendue est construite sur un sol mal irrigué, lequel a provoqué, sous l’effet des pluies et du gel, divers bris affectant leur immeuble.

I) CONTEXTE [ 3 ] Madame Morin et monsieur Vachon habitent une maison qui servait, à compter de février 2013, de « maison modèle » aux fins d’un développement domiciliaire entrepris par LCRB inc. [1] [ 4 ] Après la signature d’une promesse d’achat [2] en novembre 2013, ils deviennent les propriétaires de cette maison, le 1 er avril 2014, en contrepartie d’une somme de 206 162,00 $. [3] [ 5 ] En ce mois d’avril 2014, ils disent avoir observé une bonne quantité de glace près de l’entrée, en façade de la maison. [ 6 ] Ce printemps-là, ils subissent un double dégât d’eau affectant la douche et le plancher de la salle de bain.

Des tuiles doivent notamment être remplacées à leurs frais. [ 7 ] En juin 2014, madame Morin et monsieur Vachon ont le projet d’installer une piscine hors terre à l’arrière de leur domicile.

L’installation s’avère problématique du fait que le sol se trouve gorgé d’eau, cette eau provenant apparemment de deux terrains avoisinants qui ne sont pas encore aménagés. [ 8 ] À l’hiver 2015, des problèmes de gel affectent la plateforme de plain-pied en béton de l’entrée principale ainsi que la gouttière située à proximité, laquelle est complètement prise dans la glace. [ 9 ] La façade de brique de la maison se lézarde, vraisemblablement sous l’effet des mouvements conséquents du sol provoqués par le gel.

Des fissures apparaissent à l’intérieur de la maison. [ 10 ] Le 30 avril 2015, les demandeurs se prévalent du plan de garantie Qualité Habitation contre l’entrepreneur, conformément au

contrat intervenu entre les parties. [ 11 ] En leurs noms, Me Véronique Parent dénonce à LCRB inc. et ses représentants, messieurs David Bernard et Vincent Bernard, les problèmes suivants : - Poteau avant renfoncé; - Brique avant fendue et décollée de la façade; - Porte avant brisée; - Dalle de béton fendue en deux; - Des bris sur le revêtement et sur le toit; - Vices de sol […]; - Problèmes d’irrigation d’eau. [4] [ 12 ] Le 19 mai 2015, monsieur Denis Robillard, le conciliateur désigné en application du plan de garantie, fait la visite des lieux en présence de madame Morin et des deux représentants de CRB inc. [ 13 ] Dans son rapport du 15 juin 2015, il dit avoir « constaté que le stationnement fait une pente négative vers le bâtiment » et que « le rehaussement du stationnement et l’aménagement du stationnement fait un barrage pour l’écoulement du terrain arrière ». [ 14 ] Monsieur Robillard note que madame Morin a mentionné qu’« [e]lle a dû payer pour regarnir le stationnement d’un surplus de pierre » (sic). [ 15 ] Dans ces conditions, le conciliateur conclut que les demandeurs ne peuvent bénéficier du plan de garantie des bâtiments résidentiels neufs parce que les réparations à faire sont attribuables à : « […] une faute du bénéficiaire tels l’entretien inadéquat, la mauvaise utilisation du bâtiment ainsi que celles qui résultent de suppressions, modifications ou ajouts réalisés par le bénéficiaire ». [5] [ 16 ] Le 22 novembre 2016, les demandeurs déposent leur demande en justice.

Leur réclamation, réduite à 15 000 $ afin de satisfaire la limite maximale prescrite par la loi [6] , se détaille ainsi : • Terrain et drainage (8 205,25 $); • Façade en briques (2 242,50 $); • Drains et fondations (5 060,00 $); • Piscine (2 105,16 $) • Évaluation, expert, photos (1 447,02 $) • Dalle de béton et nivellement de la cour (3 000,00 $) [ 17 ] Le 17 janvier 2017, LCRB inc. conteste la demande et soutient que les demandeurs ont négligé l’entretien de la maison, notamment en faisant défaut de déneiger l’entrée à l’hiver 2015.

L’entreprise s’en remet en outre aux conclusions du rapport signé par le conciliateur. [ 18 ] Le 25 mai 2017, les demandeurs modifient leur demande afin de rectifier certains montants de leur réclamation, laquelle est cependant maintenue à la somme de 15 000,00 $. II) QUESTION EN LITIGE [ 19 ] La maison construite et vendue par LCRB inc. est-elle affectée de vices cachés? III) ANALYSE ET DÉCISION [ 20 ] Les parties sont liées par un contrat de vente, au sens de l’

article 1708 du Code civil du Québec [7] (« C.c.Q. ») : 1708. La vente est le contrat par lequel une personne, le vendeur, transfère la propriété d’un bien à une autre personne, l’acheteur, moyennant un prix en argent que cette dernière s’oblige à payer. [… ]. [ 21 ] En sa qualité de vendeur, LCRB inc. est tenue de garantir la maison contre les vices cachés aux termes de l’

article 1726 C.c.Q. : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix , s’il les avait connus. Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté

par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. (Le Tribunal souligne) [ 22 ] Par ailleurs, en sa qualité d’entreprise spécialisée dans la promotion et la construction de maisons individuelles depuis près de 50 ans, LCRB inc. peut raisonnablement être qualifiée de « vendeur professionnel » lorsqu’elle vend une maison qu’elle a elle-même construite. [8] [ 23 ] Cela a pour effet que la présomption créée par l’

article 1729 C.c.Q. lui est pleinement opposable :

En cas de vente par un vendeur professionnel, l’existence d’un vice au moment de la vente est présumée, lorsque le mauvais fonctionnement du bien ou sa détérioration survient prématurément par rapport à des biens identiques ou de même espèce; cette présomption est repoussée si le défaut est dû à une mauvaise utilisation du bien par l’acheteur. [ 24 ] D’emblée, signalons que le Tribunal n’est pas lié par la conclusion à laquelle le conciliateur Robillard est parvenu en application du Contrat préliminaire de vente et contrat de garantie obligatoire de maison neuve . [9] [ 25 ] Le fait que des acheteurs se prévalent de cette garantie n’a pas pour « effet de libérer l'Entrepreneur des obligations prévues par le régime de droit commun, notamment la garantie contre les vices cachés ». [10]

A) La présomption de responsabilité [ 26 ] Il importe de préciser les conditions d’application de la « présomption de responsabilité » qui pèse sur le vendeur en vertu de l’

article 1729 C.c.Q. : […] l’application de la règle posée par cet

article a pour effet pratique de mettre en œuvre non pas une double, mais bien une triple présomption en faveur de l’acheteur, soit celle de l’existence d’un vice, celle de son antériorité par rapport au contrat de vente et, enfin, celle du lien de causalité l’unissant à la détérioration ou au mauvais fonctionnement. [11] [ 27 ] Pour que les demandeurs puissent bénéficier de cette « triple présomption », ils doivent établir, par prépondérance des probabilités [12] , qu’ils ont acquis l’immeuble « d’une personne tenue à la garantie du vendeur professionnel », d’une part, et que l’immeuble « s’est détérioré prématurément par rapport à un bien identique ou de même espèce », d’autre part. [13] [ 28 ] Le statut de « vendeur professionnel » de LCRB inc. est acquis en l’espèce. [ 29 ] Pour ce qui est de la fracture de la plateforme de plain-pied en béton, des fissures observables tant sur le revêtement extérieur qu’à l’intérieur de la maison et des problèmes de drainage du terrain décelés au moment de creuser pour mettre en place la piscine et la clôture, ils témoignent d’une détérioration prématurée de l’immeuble par rapport à des biens comparables. [ 30 ] Il n’est pas normal qu’une propriété d’une telle valeur présente des défauts semblables si peu de temps après sa construction. [ 31 ] Dans ces conditions, le Tribunal considère que les demandeurs doivent pouvoir bénéficier de la présomption de l’

article 1729 C.c.Q.

B) Les moyens de défense du vendeur [ 32 ] Dans le récent arrêt Demilec inc. c. 2539-2903 Québec inc. [14] , la Cour d’appel du Québec rappelle à quelles conditions un vendeur professionnel peut renverser la présomption de responsabilité qui s’oppose à lui : Le vendeur professionnel ne peut s’exonérer que s’il démontre que le mauvais fonctionnement ou la détérioration prématurée du bien résulte d’une mauvaise utilisation du bien par l’acheteur, de la faute d’un tiers ou encore de la force majeure.

Pour renverser la présomption de responsabilité du vendeur professionnel, la simple preuve d’une mauvaise utilisation du bien par l’acheteur ne suffit pas ; cette mauvaise utilisation doit, selon la balance des probabilités, être la cause du mauvais fonctionnement ou de la détérioration prématurée . [15] [ 33 ] LCRB inc. soutient que les problèmes que les demandeurs éprouvent avec la maison s’expliquent par le fait qu’ils auraient ajouté de la pierre dans l’entrée avant, puis négligé de déneiger cette entrée à l’hiver 2015. [16] [ 34 ] Madame Morin nie avoir fait ajouter de la pierre dans l’entrée de la maison.

Elle reconnaît cependant en avoir fait la demande à monsieur David Bernard dans le but d’en obtenir gratuitement, en vain. [ 35 ] Quant à l’allégation d’un mauvais entretien hivernal, LCRB inc. n’a pas fait la preuve qu’il serait la cause probable de la détérioration prématurée observée principalement en façade de la maison. [ 36 ] Une maison correctement construite doit pouvoir subir avec succès les conditions hivernales que l’on connaît en sol beauceron. [ 37 ] Monsieur Alain Maheux a témoigné en sa qualité d’expert en construction. [17] Il a soutenu que la fracture de la plateforme de plain-pied en béton est attribuable à une isolation défaillante et à une chambre d’air insuffisante sous la dalle, ce qui la rendait très vulnérable aux effets du gel. [ 38 ] Dans un rapport du 13 avril 2015 signé par le groupe d’experts en sous-œuvre Hénault et Gosselin inc. [18] obtenu par les demandeurs, il est écrit :

Selon notre analyse, la présence d’eau et de gel ont contribué au soulèvement du perron de béton et ainsi provoquer des fissures sur la brique et le gypse à l’intérieur. Le terrain en pente vers la maison et la présence d’une gouttière nous laisse penser qu’il y a eu accumulation d’eau qui ne pouvait s’évacuer du périmètre du bâtiment.

Avec la présence d’eau, et le gel de l’hiver dernier, cette combinaison à (sic) provoquer un mouvement du perron de béton vers le haut. […] Action à prendre : Mettre en place une protection contre le gel à l’aide d’isolant rigide sur le périmètre du perron de béton, s’assurer un bon drainage et éloigner l’eau provenant des gouttières [19] [ 39 ] À l’audience, monsieur Vincent Bernard de LCRB inc. a lui-même affirmé : « Chu pas en désaccord qu’il faut réparer ». [ 40 ] Au cours de son témoignage, il mentionne qu’il se trouve entre 150 et 175 maisons bâties dans ce secteur, dont « le sol est glaiseux » : « On met des drainages », dit-il. [ 41 ] L’expert Denis Robillard, également entendu par le Tribunal, dit avoir appris, séance tenante, que le quartier au complet repose sur de la glaise.

Il opine qu’il ne faut pas « drainer un terrain glaiseux » du fait que « le sol portant ne sera plus le même ». [ 42 ] L’expert Maheux conclut pour sa part à une « problématique majeure due à un drainage inadéquat », d’où l’échec vécu par les demandeurs dans l’installation d’une clôture ceinturant l’arrière de leur propriété. [20] [ 43 ] Somme toute, à la lumière de la preuve, LCRB inc. n’est pas parvenue à démontrer que c’est la mauvaise utilisation de la propriété faite par les demandeurs qui constitue la cause de sa détérioration prématurée.

C) La réparation [ 44 ] Il est évident que les demandeurs n’auraient « pas donné si haut prix » [21] s’ils avaient connu les vices affectant leur immeuble. Reste à déterminer la somme à laquelle ils ont droit en diminution du prix de vente. [ 45 ] Pour le « Terrain et drainage », la somme de 8 205,25 $ réclamée a trait à la soumission complétée par l’entreprise Excavation J.B.

Fecteau et fils, le 18 juillet 2016, pour : « Drainage de terrain et connecter au pluvial de rue ». [ 46 ] Les témoignages des demandeurs et de l’expert Maheux ainsi que les nombreuses photographies mises en preuve illustrent clairement les défauts de drainage et d’irrigation qui affectent l’immeuble vendu. [ 47 ] D’ailleurs, dans un courriel du 24 octobre 2014, monsieur David Bernard de LCRB inc. écrit ceci aux demandeurs : Je comprends que c’est pas plaisant de voir votre cours ainsi et on ira voir ce qu’il est possible de faire pour diminuer la quantité d’eau qui se retrouve dans votre cours, mais ce sera difficile de l’empêcher à 100%, sauf quand le terrain [voisin] sera construit et le terrassement fait (Reproduction fidèle à l’original) [ 48 ] Aucune mesure concrète n’a cependant été prise par l’entrepreneur afin d’atténuer le problème.

Les demandeurs ont ainsi droit à la somme réclamée. [ 49 ] Pour ce qui est de la « Façade en briques » qui s’est lézardée à la suite du mouvement de la plateforme de plain-pied en béton de l’entrée principale , les demandeurs produisent une estimation de Maçonnerie Joel Paquet qui estime le coût des travaux à la somme de 1 950 $ (taxes en sus). Une autre estimation, celle-là émanant de Maçonnerie spécialisée D.L. inc., établit plutôt le coût de ces travaux à la somme de 1 350 $ (taxes en sus). Rien ne justifie a priori de retenir la soumission la plus élevée.

Une somme de 1 552,16 $ est donc accordée sous ce chef. [ 50 ] En ce qui a trait aux « D rains et fondations », la preuve n’est pas concluante à ce propos.

Dans son rapport, la société Hénault et Gosselin inc. affirme : Lors de notre visite, nous avons tenté d’effectuer une évaluation du drain de fondation, mais comme il n’y a pas de cheminée d’accès, ce dernier n’a pas été vérifié. [ 51 ] Des photographies prises lors de la construction de la maison montrent qu’il y a présence d’un drain de fondation. [ 52 ] Du reste, le défaut de cheminée d’accès est visible par un simple examen visuel et ne constitue donc pas un vice caché. [ 53 ] Quant à la réparation de la plateforme de plain-pied en béton de l’entrée principale, la société Hénault et Gosselin inc. décrit le travail à faire en ces termes : Remblai Fournir et mise en place de quatre (4) pouces d’isolant rigide le long du perron de béton avant du bâtiment avec un angle de quinze (15) degré, afin de protéger le perron de béton contre les mouvement créer par le gel; Remblai des aires excavées à l’aide de matériel granulaire compacté. [22]

(Reproduction fidèle à l’original) [ 54 ] La soumission de cette entreprise s’élève à 4 400 $ (taxes en sus) mais elle inclut également des frais d’excavation, d’évacuation du matériel, une inspection du drain de fondation et la mise en place de cheminées d’accès au drain. [ 55 ] Le Tribunal rabaisse donc la somme à laquelle les demandeurs ont droit sous ce chef à 2 500 $. [ 56 ] Enfin, pour ce qui a trait à la Piscine, la preuve ne révèle pas que celle-ci n’est pas fonctionnelle en raison des mouvements du sol.

Aucune somme n’est donc allouée sous ce chef. [ 57 ] Le Tribunal conclut que madame Morin et monsieur Vachon ont droit à une somme globale de 12 257,41 $ en diminution du prix de vente de l’immeuble.

D) Les frais de justice [ 58 ] Le soussigné a bénéficié de l’éclairage apporté par l’expert Maheux ainsi que du rapport préparé par la société Hénault et Gosselin inc. [ 59 ] La preuve révèle que les demandeurs ont versé les sommes suivantes à

titre de frais d’expertise [23] : • Alain Maheux : 689,84 $ • Hénault et Gosselin inc. : 822,07 $ [ 60 ] Ils ont donc droit au remboursement d’une somme de 1 511,91 $, en sus des frais et droits de greffe de 200 $. [24] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande; CONDAMNE la défenderesse, Les Constructions Robert Bernard inc., à payer aux demandeurs, Annick Morin et Yan Vachon, la somme de 12 257,41 $, avec intérêts calculés au taux légal annuel de 5%, majoré de l’indemnité additionnelle visée par l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de la demeure, soit le 16 mai 2015, ainsi que les frais de justice de 1 711,91 $. __________________________________ CHRISTIAN BRUNELLE, J.C.Q. Date d’audience : 5 septembre 2018