2018 QCCQ 8267, 2018 QCCQ 8267

Syndicat des copropriétaires Les Dauphins-sur-le-Parc c. Perret 2018 QCCQ 8267 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL LOCALITÉ DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-237141-174 DATE : 13 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE NATHALIE CHALIFOUR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LES DAUPHINS-SUR-LE-PARC Demanderesse c.

CLÉMENCE PERRET Défenderesse et Me ANNE-MARIE VILLEMAIRE, notaire Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Syndicat des copropriétaires Les dauphins-sur-le-parc (ci-après : le Syndicat) réclame de Mme Perret, 35 165,75 $ [1] en paiement de charges communes et de cotisations spéciales associées à la copropriété (ci-après : la Copropriété) et en application de clauses pénales prévues à la déclaration de copropriété. [ 2 ] Mme Perret, propriétaire d’un condominium de la Copropriété de 2009 à 2017, soutient avoir presque entièrement payé les frais de condo réclamés et ne devoir que plus ou moins 925 $ et nie avoir transgressé quelque règlement que ce soit. [ 3 ] La notaire Me Anne-Marie Villemaire est mise en cause puisque les parties ont convenu, lors de la vente du condominium de Mme Perret, qu’elle détienne en fidéicommis un montant de 30 547,63 $ à même le prix de vente, en guise de sûreté pour le Syndicat advenant un jugement favorable dans cette instance.

LES QUESTIONS EN LITIGE 1. Le Syndicat a-t-il prouvé le bien-fondé de ses réclamations? 2. Les clauses pénales sont-elles applicables? LES FAITS [ 4 ] Mme Perret est citoyenne française et vit entre l’Europe et l’Asie. Souhaitant éventuellement immigrer au Québec, elle achète en 2009 un appartement dans la Copropriété. [ 5 ] Ne résidant pas au Québec et vu ses nombreux séjours en Asie, il lui fut difficile de tenir le fil de la comptabilité des charges payables à la Copropriété et de les régler dans les délais. [ 6 ]

Malgré la bonne foi de Mme Perret, les retards de paiements furent constants sans que celle-ci n’en mesure l’impact ni le sérieux; la distance et l’absence de quotidien à la Copropriété ont probablement eu l’effet de lui faire percevoir le problème comme étant anodin. [ 7 ] Mais comme l’explique M. Réjean Goudreau, administrateur et copropriétaire, la Copropriété étant une tour densément habitée

de 28 étages et 417 condominiums, la délinquance répétée d’un copropriétaire quant aux paiements de ses charges entraîne de sérieuses conséquences. [ 8 ] En juillet 2014, Mme Perret doit des frais de condo depuis octobre 2013 et le Syndicat de la Copropriété publie de guerre lasse un avis d’hypothèque légale à l’encontre de sa copropriété [2] . [ 9 ] Mme Perret paye ce qui lui est réclamé et l’avis d’hypothèque est radié. [ 10 ] À compter de février 2015, Mme Perret est à nouveau en défaut d’acquitter les charges associées à son condominium. [ 11 ] En juillet 2015, un nouvel avis d’hypothèque légale est publié [3] . [ 12 ] Le 1 er novembre 2016, un préavis d’exercice du droit hypothécaire de la vente du condominium sous contrôle de la justice lui est notifié et est publié le 4 novembre 2016 [4] . [ 13 ] M.

Goudreau témoigne que le Syndicat ne souhaitait pas aller de l’avant avec ce recours, mais ne pouvait plus tolérer les défauts et retards continuels de Mme Perret à s’acquitter de ses frais de condo. [ 14 ] La situation ne se résorbant pas, le Syndicat intente en février 2017 un recours en délaissement forcé et vente sous contrôle de justice dans la présente instance. [ 15 ] Par ailleurs, à la fin de l’été 2017, Mme Perret a aussi maille à partir avec le Syndicat au sujet de locations à court terme de son appartement, ce que la déclaration de copropriété interdit. [ 16 ] Ainsi, entre le 11 août et le 3 septembre 2017, cinq (5) avis d’infraction à la déclaration de copropriété sont remis à Mme Perret au motif de locations de courtes durées [5] . [ 17 ] En octobre 2017, Mme Perret vend son condominium de gré à gré.

Le Syndicat modifie ensuite son recours pour en faire une action en paiement. LES QUESTIONS EN LITIGE 1.

Le Syndicat a-t-il prouvé le bien-fondé de ses réclamations? [ 18 ] La réclamation du Syndicat totalise 35 165,75 $ et comporte différents postes de réclamation, soit [6] : • Le paiement mensuel de charges communes; • Le paiement d’une cotisation spéciale pour des travaux à la piscine de la Copropriété; • Le remboursement de menus travaux exécutés chez Mme Perret; • Des frais de gestion pour les retards de paiements de Mme Perret; • Des amendes pour des locations à court terme; • Le remboursement des honoraires légaux payés à compter du second avis d’hypothèque légale.

Les charges communes et la cotisation spéciale [ 19 ] À l’instruction, Mme Perret fait valoir quatre (4) paiements effectués entre octobre 2015 et octobre 2016 et soutient qu’ils réglaient presque l’entièreté de ce qu’elle doit à la Copropriété [7] . [ 20 ] Or, ces paiements ont été dument comptabilisés par le Syndicat [8] et la tenue de livres du Syndicat démontre clairement le défaut de Mme Perret quant aux frais de condo réclamés et le bien-fondé de la réclamation du Syndicat à ce sujet.

Le remboursement de menus travaux [ 21 ] Le Syndicat réclame 180 $ en remboursement de menus travaux de peinture et de réparation qui auraient été exécutés en avril 2016 chez Mme Perret par un des employés de la Copropriété [9] . [ 22 ] Mme Perret le conteste et témoigne avoir toujours fait faire ses menus travaux par un tiers indépendant de la Copropriété. [ 23 ] En l’absence de toute facture et de toute preuve plus précise à l’égard de cette réclamation, la preuve du Syndicat est insuffisante. Cette réclamation doit être rejetée. Les frais de gestion [ 24 ] M.

Goudreau explique que jusqu’en mai 2016, la Copropriété facturait 30 $ par mois pour tout retard dans le paiement des frais de condo. Mme Perret a d’ailleurs régulièrement payé de tels frais dans le passé. [10] [ 25 ] Depuis mai 2016, ces frais sont de 50 $ par mois conformément à la modification au règlement faisant

partie de la déclaration de copropriété [11] .

[ 26 ] En l’espèce, le Syndicat les réclame à compter de mai 2016, ayant choisi de ne pas en réclamer pour la période janvier à avril 2016; M.

Goudreau témoigne que le Syndicat ne cherche pas à nuire à Mme Perret. [ 27 ] Les frais de gestion servent à atténuer l’impact financier des retards tenant compte que les employés de la Copropriété qui doivent consacrer des efforts de perception sont alors forcément ralentis dans leurs autres tâches. [ 28 ] Ainsi, un copropriétaire régulièrement en défaut de payer ses frais de condo, exige plusieurs démarches des préposés affectés à l’administration de la Copropriété, et ce, aux frais de l’ensemble des copropriétaires. [ 29 ] C’est en tenant compte de cette réalité que la Copropriété impose des frais de gestion aux retardataires. [ 30 ] Le Tribunal ne peut que prendre acte de la volonté des copropriétaires à ce sujet et de ce que la déclaration de copropriété prévoit; d’autant plus qu’il s’agit d’une mesure fort raisonnable. [ 31 ] La réclamation du Syndicat d’un montant de 900 $ à

titre de frais de gestion est donc bien fondée. 2. Les clauses pénales sont-elles applicables? [ 32 ] Deux clauses pénales sont en cause, soit l’une en liaison avec l’interdiction de louer pour de courtes durées et l’autre pour le remboursement des honoraires légaux payés par la Copropriété pour faire respecter ses droits [12] . [ 33 ] Les dispositions suivantes de la déclaration de copropriété sont pertinentes : 7.1.4 Achat ou location : (…) 7.1.4.3 Location par le propriétaire :

a) La location des fractions est autorisée. Toutefois, la location répétée d’une fraction comportant une

partie privative d’habitation à des locataires différents pour des périodes de moins d’un an est interdite.

Malgré ce qui précède, chaque copropriétaire peut, une fois par année, louer sa fraction de copropriété comportant une

partie privative d’habitation à un individu ou à un groupe d’individus pour une période minimale d’un mois . La transformation des parties privatives d’habitation en chambres destinée à être louée à des personnes distinctes est aussi interdite. De plus, il est strictement interdit de louer, échanger, céder ou prêter sa fraction de copropriété à un individu ou à un groupe d’individus dans et dont le but est de louer ou sous-louer à plus d’une reprise ladite fraction (exemple : agence de location).

b) Nonobstant les pénalités prévues à l’article 7.3 sur les pénalités en cas de contravention à l’une ou l’autre des dispositions des articles 7.1 et 7.2 de la déclaration de copropriété, le premier avis d’infraction transmis par les administrateurs en vertu d’une contravention à l’article 7.1.4.3

a) ci-haut durant la période de référence ne donne lieu à aucune amende. Le second avis d’infraction donne lieu à une amende de 500 $. Tout avis d’infraction additionnel pendant la période de référence donne lieu à une amende graduellement augmentée de 150 $ pour chaque nouvel avis ( troisième 650 $, 800 $, etc.). Pour les infractions continues en vertu de l’article 7.1.4.3 a), chaque journée où la violation se continue malgré un avis d’infraction transmis par les administrateurs, constitue une journée d’infraction pouvant donner lieu à l’imposition d’une amende additionnelle.

La période de référence est l’année financière du syndicat. En date de l’adoption du présent article, l’année financière débute le 1 er janvier et se termine le 31 décembre. Lors de l’émission du premier avis formel d’infraction, le conseil d’administration du syndicat doit informer par écrit le copropriétaire concerné de l’infraction reprochée de façon à lui permettre de remédier à cette infraction sans encourir de pénalité. Les pénalités accumulées par un copropriétaire au cours d’un mois sont payables par celui-ci le premier du jour mois suivant.

Les pénalités sont stipulées relativement au seul dommage général que subit la collectivité des copropriétaires du fait que l’un d’entre eux ne respecte pas le présent article. (…) [13] (…) 12.3.6.7 Lorsqu’un copropriétaire est en défaut de payer ses redevances depuis plus de quinze (15) jours, les administrateurs ont, en plus des autres droits et privilèges qui leurs sont accordés par la loi et par la présente Déclaration, le droit d’instituer des procédures judiciaires pour en assurer le remboursement.

Le coût de ces procédures judiciaires, y compris les frais d’avocats judiciaires et extrajudiciaires, sont ajoutés aux sommes devant être payées par ce propriétaire.

L’institution de procédures judiciaires ne préjudicie en aucune façon aux autres droits et privilèges assurant le remboursement de ces sommes et ceux-ci peuvent en tout temps être cumulés [14] . (…) (le Tribunal souligne) [ 34 ] Comme l’explique l’auteure Christine Gagnon, le recours aux clauses pénales est de plus en plus fréquent dans les déclarations de copropriété afin de simplifier les litiges et dans le but de dissuader les copropriétaires de contrevenir à leurs obligations [15] . Les amendes à la suite de locations de courtes durées

[ 35 ] M. Goudreau témoigne de cinq locations à court terme du mois d’août 2017 à septembre 2017. [ 36 ] Mme Perret le nie et soutient avoir prêté son appartement à des amis, sans plus de précision. [ 37 ] Pourtant, M. Goudreau témoigne avoir vu dans le garage de la Copropriété des voitures arborant des immatriculations de l’Alberta, du Connecticut et de l’Ontario et avoir personnellement croisé différentes personnes qui s’adonnaient à du tourisme et louaient de Mme Perret. [16] [ 38 ] De plus, M.

Goudreau témoigne avoir constaté la diffusion de l’annonce de la propriété de Mme Perret sur différentes plateformes de location, dont Airbnb. [ 39 ] M. Goudreau témoigne du fléau provoqué par la situation et relate à

titre illustratif un incident ayant requis une intervention policière à cause du chahut de trois locataires; d’ailleurs à la suite de cet événement, Mme Perret a écrit au Syndicat pour s’excuser et admettre par le fait même la location de son condominium pour de courtes durées [17] . [ 40 ] Elle écrit, le 29 août 2017: « (…) Quoi qu’il en soit j’ai immédiatement demandé à l’agence en charge de la vente de mon condo de louer mon appartement sur du long terme [18] . » [ 41 ] Le Syndicat a donc prouvé les locations à court terme qu’il reproche à Mme Perret et la contravention de celle-ci à la déclaration de copropriété. [ 42 ] La clause pénale en cause n’est pas abusive, sachant qu’un premier avis fut transmis le 11 août 2017 à Mme Perret sans pénalité [19] et que les avis suivants entrainaient des pénalités croissantes. [ 43 ] Mme Perret est l’artisane de son propre malheur en ayant loué son condominium en contravention de la déclaration de copropriété et malgré les avis d’infraction.

Elle doit payer pour les 4 avis d’infraction réclamés qui totalisent 2 900 $ [20] . [ 44 ] La réclamation du Syndicat à ce sujet est bien-fondé. Le remboursement des honoraires extrajudiciaires [ 45 ] Au sujet de l’application d’une clause de remboursement des honoraires extrajudiciaires découlant d’un défaut à un contrat, la Cour d’appel souligne dans l’arrêt Groupe Van Houtte inc . c.

Les développements industriels et commerciaux de Montréal inc. [21] , ce qui suit : [122] Bref, même lorsqu’elle n’indique pas un montant précis ou un mode détaillé de calcul (ce qui serait assurément préférable ne serait-ce que pour éviter ou minimiser le risque de litige accessoire sur ce point précis), la clause pourvoyant en des termes suffisamment clairs au paiement des honoraires et débours extrajudiciaires encourus par une

partie dans l’exercice des droits contractuels a un objet déterminé et comporte une prestation déterminable au sens des articles 1373 et 1374 C.c.Q . (…) [124] Cela dit, il convient de rappeler, à l’instar de l’arrêt Compagnie Montréal Trust , que l’application des clauses contractuelles de ce genre doit se faire de manière raisonnable, sous le contrôle du tribunal , dans une perspective contextuelle.

En fait, on doit lire dans toutes ces clauses, en filigrane, que seuls peuvent être réclamés les honoraires et débours raisonnablement encourus et non excessifs ou abusifs, dans le respect des métarègles issues des articles 6 , 7 et 1375 C.c.Q . (Le Tribunal souligne) [ 46 ] La Cour d’appel énumère différents critères non exclusifs à considérer dans l’appréciation d’une clause pénale.

Ces critères sont les suivants : • L’importance du litige; • Sa complexité; • Le caractère raisonnable du taux horaire de l’avocat; • La proportionnalité des honoraires réclamés. [ 47 ] En l’espèce, le fait que le Syndicat ne réclame rien pour ses frais encourus avant l’exercice de son recours hypothécaire en septembre 2016, le taux horaire de Me Hould et le contenu des factures amènent le Tribunal à conclure que le Syndicat est bien fondé d’en être remboursé, tel que prévu à la déclaration de copropriété. [ 48 ] Seule la facture relative à la conduite de l’instruction doit être réduite, tenant compte de la durée de l’instruction, le Tribunal estimant suffisant que le Syndicat soit remboursé d’un montant de 5 070,40 $ plutôt que de 10 140,80 $ [22] . [ 49 ] Notons que le Syndicat n’a pas voulu judiciariser l’affaire et a agi de façon à laisser différentes options à Mme Perret avant d’instituer un recours. [ 50 ] Un syndicat de copropriété est une société de dépense et ne génère ni profit ni excédent pour pallier le défaut des copropriétaires de payer les frais de condo exigibles.

[ 51 ] Il serait injuste de faire supporter par le Syndicat, donc par l’ensemble des copropriétaires, les honoraires légaux associés aux défauts répétés de Mme Perret. [ 52 ] Mme Perret n’a soulevé aucun moyen de défense pour contrer le recours du Syndicat, mis à part sa bonne foi. Expliquer ses difficultés à tenir une comptabilité adéquate ne la dédouane pas. Comme le souligne le juge Denis Lapierre dans Chagnon c.

Aguilar : « un océan de sympathie ne crée pas un iota de droit (…) » [23] . [ 53 ] La réclamation du Syndicat est donc bien fondée pour un montant total de 29 915,35 $. [ 54 ] Quant aux intérêts sur cette somme, le Tribunal appliquera l’article 12.3.6.6 de la déclaration de copropriété qui prévoit un intérêt de 3 % l’an, plus le taux directeur de la Banque du Canada [24] . POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande de la demanderesse; CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 29 915,35 $ avec intérêt au taux de 3,5 % l’an à compter de l’introduction de la demande, soit à compter du 23 février 2017; ORDONNE à Me Anne-Marie Villemaire, notaire, de remettre à la demanderesse la somme de 29 915,35 $ avec intérêt au taux de 3,5 % l’an à compter du 23 février 2017 jusqu’à concurrence de la somme qu’elle détient en fidéicommis; ORDONNE à Me Anne-Marie Villemaire, notaire, de remettre à la défenderesse le solde du dépôt qu’elle détient en fidéicommis, le cas échéant; LE TOUT, AVEC LES FRAIS DE JUSTICE. __________________________________ L’honorable Nathalie Chalifour, J.C.Q .

Me Nick Hould Janson, Larente, Roy, avocats Procureurs de la

partie demanderesse Mme Clémence Perret n’était pas représentée par avocat Date d’audience : 25 octobre 2018