2024 QCCS 419, 2024 QCCS 419

9128-4182 Québec inc. c. Municipalité de Papineauville 2024 QCCS 419 COUR SUPÉRIEURE (Chambre civile) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU N o : 550-17-009971-175 DATE : 26 janvier 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE marie-eve bélanger, J.C.S. ______________________________________________________________________ 9128-4182 QUÉBEC INC. Demanderesse / Défenderesse reconventionnelle c.

MUNICIPALITÉ DE PAPINEAUVILLE Défenderesse/ Demanderesse reconventionnelle/ Demanderesse en garantie et PROCUREUR GÉNÉRAL DU QUÉBEC Défendeur en garantie /Demandeur en arrière-garantie et LES PÈRES MONTFORTAINS Défendeurs en garantie / Défendeurs en arrière-garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU ........................................................................................................................................ 2 CONTEXTE ................................................................................................................................... 3 ANALYSE ...................................................................................................................................... 6 1. demande introductive d’instance de 9128 ................................................................. 6 1.1 9128 bénéficie-t-elle d’une garantie contre les vices cachés? ........................... 6 1.2 La contamination du site constitue-t-elle un vice caché? .................................... 9 1.3 Le contrat doit-il être résilié? .................................................................................. 18 1.4 9128 a-t-elle droit à des dommages-intérêts? .................................................... 19 2. recours en garantie de papineauville contre le pgq et les pères montfortains .. 23 2.1 Recours contre le PGQ ........................................................................................... 23 2.2 Recours contre les Pères Montfortains ................................................................ 26 3. recours en arrière-garantie du pgq contre les pères montfortains ...................... 28 4. demande reconventionnelle de papineauville ........................................................ 29 5. frais judiciaires ............................................................................................................. 29 POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ................................................................................... 29 APERÇU [ 1 ] 9128-4182 Québec inc. et la Municipalité de Papineauville ont conclu un acte d’emphytéose visant l’aménagement et l’exploitation d’une marina et d’un terrain de camping pour une période de 40 ans.

[ 2 ] Peu de temps après le début des travaux d’aménagement, 9128 découvre que les sols sont contaminés. 5 000 tonnes métriques de matières résiduelles sont excavées du site et les sols sont contaminés dans certaines zones. Papineauville procède, à grands frais [1] , à des études environnementales et à la réhabilitation des sols.

Le site n’est toutefois pas entièrement décontaminé. [ 3 ] Alléguant que cette contamination environnementale constitue un vice caché, 9128 poursuit Papineauville afin de résilier l’acte emphytéotique et d’être indemnisée des dommages qu’elle estime avoir subis. [ 4 ] Papineauville réplique avec une demande reconventionnelle par laquelle elle allègue que la demande en justice de 9128 est abusive et réclame le remboursement de ses honoraires extrajudiciaires. [ 5 ] Papineauville intente aussi une demande introductive d’instance en garantie contre le procureur général du Québec et les Pères Montfortains, afin que ces derniers la compensent du montant de la condamnation si la demande de 9128 était accueillie, car la Société québécoise d’assainissement des eaux (« SQAE ») et les Pères Montfortains sont les anciens propriétaires du site. [ 6 ] Le PGQ intente à son tour un acte d’intervention forcée pour appel en arrière-garantie contre les Pères Montfortains afin que ces derniers le compensent du montant de la condamnation si la demande en garantie de Papineauville contre lui était accueillie. [ 7 ] L’instance est scindée afin que toutes les questions liées aux réclamations en dommages-intérêts soient instruites et jugées dans un deuxième temps [2] . [ 8 ] Le Tribunal doit trancher les questions suivantes soulevées par la demande introductive d’instance de 9128 : 8.1. 9128 bénéficie-t-elle d’une garantie contre les vices cachés? 8.2.

Si oui, la contamination du site constitue-t-elle un vice caché? 8.3.

Si oui, l’acte emphytéotique doit-il être résilié et 9128 peut-elle réclamer des dommages-intérêts? [ 9 ] Le Tribunal conclu que 9128 bénéficie d’une garantie contre les vices cachés, que la contamination du site constitue un tel vice qui justifie la résiliation de l’acte emphytéotique et donne ouverture à une réclamation en dommages-intérêts. [ 10 ] Comme la demande introductive d’instance est bien fondée, il n’y a pas lieu de discuter de la demande reconventionnelle de Papineauville pour abus de procédure, laquelle est rejetée. [ 11 ] Quant aux recours en garantie de Papineauville contre le PGQ et les Pères Montfortains et au recours en arrière-garantie du PGQ contre ces derniers, ceux-ci sont rejetés.

Le Tribunal traitera de ces recours de façon distincte. [ 12 ] Avant d’aborder les questions en litige, le Tribunal résume le contexte. CONTEXTE [ 13 ] Le site de la marina de Papineauville est situé en bordure de la rivière des Outaouais sur les bords de la Baie de la Pentecôte.

Ce site couvre deux lots contigus, soit un lot sur lequel Papineauville a fait construire une capitainerie en 1997 [3] (le Tribunal réfère à ce site comme celui de la marina) [4] et un lot plus densément boisé sur lequel un chalet qui appartenait autrefois aux Pères Montfortains a été incendié en 1990 (le Tribunal réfère à ce lot comme celui du camping) [5] . Papineauville est propriétaire de ces deux lots depuis 1987. Elle a acquis le lot du camping des Pères Montfortains et le lot de la marina de la SQAE.

Cette dernière avait acquis ce lot des Pères Montfortains en 1985. [ 14 ] Richard Dumouchel est le seul actionnaire de 9128. À l’hiver 2015, il rencontre le maire de Papineauville afin de lui proposer de rénover la capitainerie, ajouter des quais et développer un camping. S’en suit un appel d’offre public auquel Dumouchel participe en soumettant en août 2015 une proposition d’améliorations sur les deux lots du site, soit d’augmenter les emplacements pour les bateaux à quais, incluant une

section « VIP » , installer une station de pompage à quai, rénover la capitainerie, développer un terrain de camping comprenant 104 espaces pour des tentes roulottes et des tentes sur le sol, une piscine, une aire de jeux, un bâtiment d’accueil, deux blocs sanitaires avec toilettes et douches et un stationnement de 120 espaces [6] . Tous les services, soit eau potable, électricité, internet et égouts doivent être développés de façon souterraine. Une station de pompage des eaux usées de la marina et du camping doit aussi être installée.

Le camping et l’accès à l’espace VIP sera situé sur le lot du camping, la nouvelle station de pompage des eaux usées sur le lot de la marina et le réseau souterrain d’aqueduc et d’électricité sous ces deux lots. [ 15 ] Papineauville ne souhaitant pas vendre ses lots, elle propose à Dumouchel de conclure un acte emphytéotique. Cet acte est signé en mars 2016 [7] .

En vertu de ce contrat, 9128 jouit de tous les droits attachés à la qualité de propriétaire des deux lots et, en contrepartie, elle s’engage à effectuer les améliorations proposées selon un échéancier réparti en trois phases [8] . [ 16 ] Dès l’automne 2015, alors que le contrat n’est pas encore signé, Dumouchel propose d’initier les travaux pour changer les quais et rénover la capitainerie, afin de les terminer à temps pour le début de la saison 2016.

Papineauville ne s’y objecte pas, de sorte que ces travaux débutent en novembre 2015. [ 17 ] En mai 2016, des travaux sont effectués afin d’enfouir un fil électrique alimentant les quais. Lors de l’excavation, Dumouchel remarque une tige d’acier et de la terre noire [9] . Il craint que cela soit annonciateur d’une contamination des sols. Il en informe aussitôt Papineauville, qui décide de procéder à une étude de caractérisation des sols [10] et mandate la firme Akifer à cette fin [11] .

Les résultats de la caractérisation préliminaire confirment une contamination des sols [12] . [ 18 ] Akifer procède à une caractérisation environnementale complémentaire qui permet de découvrir des zones d’enfouissement de matières résiduelles sur le lot de la marina et sur le lot du camping dans le secteur du chalet incendié, des zones de sols fortement

contaminés et contaminés sur le lot de la marina ainsi que la présence d’amiante [13] dans un morceau de crépis retrouvé sur le lot de la marina [14] .

Akifer procède ensuite à une étude environnementale de phase I [15] et à une 3 e caractérisation environnementale du site. [ 19 ] Dans son rapport final de caractérisation environnementale de phase II [16] , Akifer utilise le critère B du Guide d’intervention sur la protection des sols et de réhabilitation des terrains contaminés du Ministère du développement durable, de l’environnement et de la lutte contre les changements climatiques (« Guide d’intervention ») [17] comme critère acceptable pour l’analyse des échantillons de sols car sur les 47 échantillons de sols, dix ne respectent pas le critère B, dont un se situe sur le lot du camping.

Deux zones de matières résiduelles non dangereuses (telles que tiges d’acier, bois, plastique, briques, morceaux de béton, morceaux de goudron, feuilles de styromousse et asphalte) sont identifiées, soit une zone sur le lot du camping dans le secteur du chalet incendié et l’autre sur le lot de la marina. Un seul morceau de crépis démontre la présence d’amiante.

Le rapport final de phase I d’Akifer suit quelques mois plus tard [18] . [ 20 ] Lors d’une rencontre avec le maire de Papineauville et une représentante d’Akifer, Dumouchel est informé qu’une décontamination partielle sera effectuée [19] . 9128 transmet alors une lettre de mise en demeure à Papineauville dans laquelle elle demande une décontamination complète du site et d’être indemnisée de ses dommages, à défaut de quoi elle intentera des procédures légales pour annuler l’acte emphytéotique [20] . [ 21 ] Papineauville transmet une mise en demeure aux Pères Montfortains et au PGQ dans laquelle elle écrit qu’elle « n’a eu d’autre choix que de procéder à certains travaux de décontamination, lorsque ces éléments ont été découverts, de façon à elle-même respecter ses obligations légales » [21] . [ 22 ] Le 4 octobre 2017, 9128 intente sa demande introductive d’instance en vices cachés contre Papineauville demandant de résoudre le contrat emphytéotique et réclamant des dommages-intérêts. [ 23 ] Papineauville publie ensuite au registre de la publicité des droits un avis de contamination pour les deux lots [22] .

Akifer procède aux travaux de réhabilitation environnementale [23] et transmet son rapport final, dans lequel il est précisé que les zones de matières résiduelles et de sols contaminés situés sous et en bordure de la capitainerie et de la fosse septique n’ont pas été réhabilités [24] .

Pour cette raison, Papineauville publie un avis de décontamination au registre de la publicité des droits pour le lot du camping seulement [25] . [ 24 ] 9128 mandate la firme BluMetric pour procéder à une évaluation des rapports d’Akifer et vérifier s’il existe d’autres sols contaminés ailleurs que dans les secteurs identifiés [26] . BluMetric recommande de procéder à une nouvelle caractérisation environnementale du site afin de cibler le secteur nord et mieux délimiter les zones de sols contaminés et de matières résiduelles dans le secteur sud, ce qui est fait.

D’autres matières résiduelles sont retrouvées sur les deux lots [27] et des échantillons de sols prélevés sur les deux lots présentent des concentrations supérieures au critère B du guide d’intervention [28] . [ 25 ] 9128 continue d’exploiter la marina, mais n’a pas fait les démarches requises afin d’obtenir les autorisations du Ministère de l’environnement pour initier le projet de camping et le réseau souterrain de services en électricité, eaux et égouts.

ANALYSE 1. demande introductive d’instance de 9128 [ 26 ] Le Tribunal traite d’abord de la garantie contre les vices cachés (section 1.1), et de la contamination du site (section 1.2) puis de la résiliation de l’acte emphytéotique (section 1.3) et du droit de 9128 de réclamer des dommages-intérêts (section 1.4). 1.1 9128 bénéficie-t-elle d’une garantie contre les vices cachés? [ 27 ] L’acte emphytéotique intègre la garantie légale contre les vices cachés. Avant d’exposer ses motifs, le Tribunal résume brièvement les principes juridiques. 1.1.1 Principes juridiques [ 28 ] L’

article 1195 C.c.Q. définit l’emphytéose comme suit : 1195. L’emphytéose est le droit qui permet à une personne, pendant un certain temps, d’utiliser pleinement un immeuble appartenant à autrui et d’en tirer tous ses avantages, à la condition de ne pas en compromettre l’existence et à charge d’y faire des constructions, ouvrages ou plantations qui augmentent sa valeur d’une façon durable. L’emphytéose s’établit par contrat ou par testament. [ 29 ] Contrairement à son appellation répandue de « bail emphytéotique » , l’emphytéose n’est pas un bail [29] , mais un démembrement du droit de propriété [30] .

Le propriétaire conserve la propriété de l’immeuble et l’emphytéote en a l’utilité [31] pour une durée minimale de 10 ans et maximale de 100 ans [32] . L’emphytéote a, à l’égard de l’immeuble, tous les droits attachés à la qualité de propriétaire [33] . L’

article 1206 C.c.Q. prévoit que le propriétaire est tenu à l’égard de l’emphytéote aux mêmes obligations que le vendeur, ce qui inclut les garanties de propriété et de qualité, soit celle contre les vices cachés [34] . [ 30 ] La garantie de qualité est prévue à l’

article 1726 C.c.Q. , lequel stipule que le vendeur est tenu de garantir que le bien est exempt de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminue tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou n’aurait pas donné si haut prix s’il les avait connus. [ 31 ] L’

article 1732 C.c.Q. prévoit ce qui suit concernant la garantie conventionnelle de qualité :

1732. Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l’exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. 1.1.2 Discussion [ 32 ] Papineauville reconnait que la garantie légale contre les vices cachés s’applique dans le cadre d’un contrat emphytéotique, mais soutient que cette garantie légale doit être modulée en fonction de diverses clauses de l’acte emphytéotique [35] .

Le Tribunal n’est pas d’accord avec cette prétention en raison des deux motifs suivants. [ 33 ] D’une part, l’acte emphytéotique intègre la garantie légale contre les vices cachés et prévoit une garantie spécifique additionnelle selon laquelle le site est conforme aux lois et règlements relatifs à la protection de l’environnement. En effet, l’acte emphytéotique prévoit clairement aux clauses 2 et 6.14 : 2. L’EMPHYTÉOSE (…) L’EMPHYTÉOTE jouira, à compter des présentes, de tous les droits attachés à la qualité de propriétaire, y compris de tout droit d’accession, ainsi que de toute garantie légale . 6.

OBLIGATIONS ET DÉCLARATIONS DU PROPRIÉTAIRE (…) 6.14 Protection de l’environnement LE PROPRIÉTAIRE représente et garantit que l’Immeuble ne déroge pas aux lois et règlements relatifs à la protection de l’environnement. [36] [ 34 ] D’autre part, les clauses auxquelles réfère Papineauville n’excluent et ne diminuent pas les effets de la garantie légale contre les vices cachés intégrée au contrat par la clause 2.

Ces clauses visent plutôt à définir certaines obligations de 9128 dans le cadre de l’exécution du contrat et prévoit un mécanisme de résiliation automatique du contrat en cas de défaut d’exécution. [ 35 ] Papineauville met l’emphase sur la clause 5.7.2 de l’acte emphytéotique [37] , qui se lit comme suit : 5.

OBLIGATION DE L’EMPHYTÉOTE (…) 5.7 Constructions, ouvrages et plantations (…) 5.7.2 Droit de faire (…) L’EMPHYTÉOTE est responsable de tous frais engagés en rapport avec les Améliorations et toutes autres modifications et améliorations, le tout à l’entière exonération du PROPRIÉTAIRE. [ 36 ] Elle plaide en quelque sorte que cette clause l’exonère du recours en vices cachés entrepris par 9128, qui devrait assumer tous les coûts liés aux améliorations qu’elle s’est engagées à effectuer [38] , incluant l’obtention de tous les permis en vertu de la

Loi sur la qualité de l’environnement (« LQE »), et ce, même si la contamination du site rend plus onéreuse l’obtention des permis et les améliorations qu’elle doit effectuer. Selon Papineauville, cette obligation est logique, puisque 9128 n’a rien payé pour exploiter le site. [ 37 ] Or, cette clause 5.7.2 n'a pas la portée que cherche à lui donner Papineauville. En effet, il s’agit de la nature même de l’acte emphytéotique que d’exploiter le site sans payer un prix d’acquisition pour y avoir droit.

En contrepartie, 9128 doit payer les frais associés aux améliorations qu’elle s’est engagée à apporter au site conformément au contrat. Dans le cadre de ce contrat, 9128 jouit aussi d’une garantie contre les vices cachés. Si elle devait payer tous les coûts engendrés par les vices cachés, cela annihilerait la garantie contre les vices cachés pourtant intégrée au contrat.

Ainsi, même si 9128 doit payer les frais associés aux améliorations qu’elle doit apporter au site, elle jouit quand même de la garantie contre les vices cachés. [ 38 ] Les autres clauses du contrat citées par Papineauville [39] ne réduisent pas la portée de la garantie légale contre les vices cachés intégrée au contrat. La clause 4.1 prévoit simplement la durée du contrat. La clause 5.7.1 prévoit l’obligation de 9128 de maintenir le site et les améliorations en bon état et de payer les coûts des réparations et des entretiens, ce qui, pour la même raison, n’inclut pas les coûts associés aux vices cachés.

Les clauses 8.1.2 et 9.1 seront plus amplement discutés par le Tribunal dans la

section concernant le droit de 9128 de réclamer des dommages-intérêts (section 1.4). 1.2 La contamination du site constitue-t-elle un vice caché? [ 39 ] Un vice est caché si (1) il existe au moment de la conclusion de l’acte, (2) il est caché, (3) il est nuisible à l'usage prévue et (4) il présente une certaine gravité [40] .

[ 40 ] La contamination du site constitue un vice caché puisque ces quatre critères sont remplis, tel qu’il appert de l’analyse qui suit. 1.2.1 La contamination existait-elle lors de la conclusion du contrat? [ 41 ] Papineauville reconnait que la contamination du site existait au moment de la conclusion du contrat.

Ce critère ne fait donc pas l’objet de contestation. 1.2.2 La contamination est-elle cachée? [ 42 ] Papineauville allègue que 9128 a déclaré connaître « l’état et la condition de l’immeuble (…) les ayant vus et examinés ou les ayant fait examiner et qu’il s’en déclare satisfait. » [41] et qu’elle ne peut donc pas prétendre à un vice caché. Elle plaide que Dumouchel a agi « en amateur » lors de la conclusion du contrat et qu’il est « l’artisan de son propre malheur » , car il aurait pu découvrir la contamination avant la signature du contrat s’il avait été diligent.

Le Tribunal n’est toutefois pas d’accord avec ces prétentions. [ 43 ] Après un résumé du contexte et des principes juridiques, les motifs justifiant de conclure à un vice caché sont exposés. 1.2.2.1 Contexte [ 44 ] Avant de signer l’acte emphytéotique, Dumouchel ne va pas marcher sur le terrain boisé où il prévoit développer le camping.

Il n’obtient pas, non plus, une étude environnementale de phase I. [ 45 ] Lors d’une rencontre avec les représentants de Papineauville, soit Martine Johanisse, directrice générale, Hélène Bélanger, directrice générale adjointe, et Guillaume St-Jean, urbaniste, Dumouchel demande si le site est contaminé. Johanisse lui répond que tel n’est pas le cas. Dumouchel demande alors qu’une clause soit ajoutée au contrat afin de confirmer que le site n’est pas contaminé. Johanisse affirme qu’il n’y a pas eu de grandes discussions sur la conformité du site aux normes environnementales.

Pour elle, ce site avait toujours été un site de villégiature. Elle ne se souvient pas que Dumouchel ait demandé une garantie que le site ne soit pas contaminé, mais reconnait qu’il l’a certainement fait [42] . [ 46 ] C’est dans ce contexte que la clause 6.14 par laquelle Papineauville représente et garantie que le site ne déroge pas aux lois et règlements relatifs à la protection de l’environnement, est ajoutée au contrat [43] . 1.2.2.2 Principes juridiques [ 47 ] Selon le 2 e alinéa de l’

article 1726 C.c.Q. , il ne peut y avoir de vice caché si le vice aurait pu être constaté par un acheteur, ou en l’occurrence un emphytéote, prudent et diligent, et ce, sans avoir besoin de recourir à un expert. Afin de déterminer si le vice est caché, il faut donc déterminer si un acheteur ou un emphytéote prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances aurait constaté le vice [44] . Cette personne prudente et diligente doit procéder à un examen visuel attentif et complet, elle doit être à l’affut d’indices qui pourraient laisser soupçonner un vice [45] .

Si elle soupçonne un vice potentiel, elle doit faire appel à un expert, ou autrement vérifier ce qui est suspect [46] . Le niveau de vigilance requis est accru si l’immeuble est à vocation commerciale plutôt que résidentielle [47] . [ 48 ] L’acheteur ou l’emphytéote peut, dans certains cas, se satisfaire des explications qui lui sont données par le propriétaire ou un tiers, sans avoir à effectuer de plus amples vérifications, lorsque ces représentations répondent à des préoccupations ou visent à le rassurer [48] .

Ainsi, à moins de circonstances particulières soulevant un doute à cet effet, l’acheteur ou l’emphytéote peut s’en remettre à la bonne foi du propriétaire et se fier aux représentations qu’il reçoit sur la qualité du bien [49] . 1.2.2.3 Discussion [ 49 ] N’eut été des représentations et de la garantie de Papineauville que le site ne déroge pas aux lois et règlements relatifs à la protection de l’environnement [50] , le Tribunal aurait conclu que 9128 n’a pas fait une vérification diligente du site et que le vice n’était pas caché. En effet, Dumouchel n’est pas allé marcher sur la

partie boisée du site où il envisageait aménager le terrain de camping. S’il y était allé, il aurait pu voir des morceaux de tôles d’acier rouillées, des tiges de métal, des morceaux de béton et de la brique disposés en quelques piles à la surface du sol, comme son expert André D’Astous en a vus lorsqu’il y est allé dans le cadre de son mandat en 2018 [51] . Il n’a pas non plus demandé une étude environnementale de phase I, ce qu’il aurait pu faire. Il savait qu’une évaluation de phase I est souvent requise par les institutions financières afin d’obtenir du financement.

Il avait d’ailleurs obtenu de telles études de phase I dans le passé pour quelques projets de développements immobiliers qu’il a effectués pour d’obtenir du financement. Puisqu’il envisageait demander un financement bancaire pour exécuter l’ensemble de ses obligations contractuelles, une telle démarche effectuée en amont aurait été prudente, même s’il était confiant que sa situation financière lui permettrait d’obtenir ce financement [52] . D’Astous témoigne que si Dumouchel l’avait contacté avant de signer le contrat, il lui aurait fortement recommandé de procéder à une évaluation environnementale de phase I.

Il affirme que si celle-ci avait été effectuée en 2015, il aurait recommandé une évaluation environnementale de phase II, car les photos aériennes [53] montrent des sites possibles de remblaiement et, lorsqu’il est allé sur le site en octobre 2018, il a vu des débris de construction sur le sol dans la

partie boisée du lot visé par le camping. Il est donc probable que si 9128 avait obtenu une étude environnementale de phase I avant la signature du contrat, la contamination du site aurait été découverte. [ 50 ] Cependant, lors d’une rencontre avec les représentants de Papineauville avant la signature du contrat, Dumouchel demande spécifiquement si le site pourrait être contaminé et se fait répondre que cela n’est pas possible. D’ailleurs, Johanisse l’admet : « pour nous, ç’a toujours été un site de villégiature. » [54] .

Plus encore, à la demande de Dumouchel d’inclure une clause au contrat confirmant que le site n’est pas contaminé, Papineauville représente et garantie à 9128, dans l’acte emphytéotique, que le site « ne déroge pas aux lois et règlements relatifs à la protection de l’environnement » [55] . [ 51 ] Papineauville plaide que ces représentations et garantie ne changent rien à l’obligation de 9128 de faire l’ensemble des vérifications préliminaires relatives à l’état environnemental du site avant la signature du contrat. Le Tribunal n’est pas d’accord.

[ 52 ] En effet, Dumouchel était justifié de ne pas faire ces vérifications, car il pouvait présumer de la bonne foi de Papineauville qui lui représente que le site n’est pas contaminé. Il lui était légitime d’avoir confiance dans les représentations de Papineauville, d’autant plus qu’elle accepte d’ajouter une clause garantissant que le site est conforme aux normes environnementales. 9128 n’avait pas à entreprendre d’autres démarches pour contre-vérifier si ces représentations étaient exactes. Elle pouvait se fier aux représentations et garantie de Papineauville.

Malheureusement, celles-ci ont entrainé une situation de fausse sécurité pour 9128 et l’ont induite en erreur. [ 53 ] Par conséquent, le Tribunal considère que la contamination du site était cachée au moment de la conclusion de l’acte emphytéotique. 1.2.3 La contamination est-elle nuisible à l'usage prévue et le déficit d’usage est-il grave? [ 54 ] Le Tribunal présente d’abord les principes juridiques et expose ensuite ses motifs justifiant de conclure à un déficit d’usage grave. 1.2.3.1 Principes juridiques [ 55 ] Le vice s’apprécie en fonction de l’usage destiné du bien au moment de la conclusion du contrat [56] .

Le déficit d’usage doit être grave, « c’est-à-dire qu’il rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou en diminue tellement l’utilité que son acheteur ne l’aurait pas acheté à ce prix. » [57] . I l n’est pas nécessaire que le vice empêche toute utilisation du bien, mais il doit en réduire l’utilité de façon importante, en regard des attentes légitimes de l’acheteur ou de l’emphytéote [58] . 1.2.3.2 Discussion [ 56 ] L’acte emphytéotique est clair quant à l’usage prévu du site.

En contrepartie de la jouissance de tous les droits attachés à la qualité de propriétaire du site [59] , 9128 s’engage à effectuer les améliorations prévues à la clause 5.2.3, soit notamment l’ajout d’une station de pompage, l’aménagement d’un terrain de camping et la mise en place des infrastructures souterraines en eau, égouts et électricité. [ 57 ] Papineauville plaide que les sols contaminés ont été réhabilités par Akifer et que les zones de contaminations restantes sur le site n’entrainent aucun déficit d’usage, que le site est conforme aux normes environnementales et qu’il n’existe aucune obligation légale de décontaminer le site. [ 58 ] Bien qu’il soit exact que les zones de contamination encore présentes sur le site [60] n’empêchent pas l’exploitation de la marina et qu’il n’existe pas d’obligation légale forçant la décontamination de ces zones, cette prétention de Papineauville est mal fondée, car la contamination du site entraine un déficit grave d’usage lié à l’aménagement du terrain de camping, ainsi qu’à l’installation de la nouvelle station de pompage des eaux usées et des infrastructures souterraines. [ 59 ] En effet, même sans obligation positive de décontamination, les normes environnementales peuvent être considérées afin de déterminer le degré de contamination d’un terrain et si cette contamination rend le terrain impropre à l’usage projeté [61] . [ 60 ] Or, les travaux qui doivent être effectués sur les lots du camping et de la marina pour installer le réseau souterrain de services d’électricité, d’eau et d’égouts ainsi que la nouvelle station de pompage des eaux usées et pour aménager le terrain de camping requièrent d’obtenir des autorisations du Ministère et de procéder à des excavations du sol, ce qui va fort probablement nécessiter de plus amples études environnementales et travaux de réhabilitations des sols. [ 61 ] Papineauville soutient que puisque 9128 n’a pas déposé de demandes d’autorisations en vertu la LQE [62] , il est impossible de déterminer l’ampleur des études environnementales et travaux de réhabilitation qui seraient à faire pour réaliser ces améliorations prévues au contrat.

Par conséquent, elle plaide que 9128 n’a pas prouvé que ces autorisations lui seront refusées ni un déficit d’usage grave. Le Tribunal n’est pas d’accord. [ 62 ] En effet, Gabriel Macchado, le chef d’équipe à la Direction régionale de l’Outaouais pour la

Section des analyses et expertises environnementales du Ministère, dont le rôle est d’autoriser ou de refuser les demandes de permis en vertu de la LQE, témoigne que le site est considéré comme un ancien lieu d’enfouissement en raison du volume important de matières résiduelles qui ont été excavées, comme le démontre les rapports d’Akifer.

Il affirme qu’en conséquence, le Ministère pourrait exiger que des études environnementales et travaux de réhabilitation des sols soient complétés [63] . [ 63 ] Or, l’obligation contractuelle de 9128 de procéder à l’installation de la nouvelle station de pompage et du réseau souterrain d’aqueduc, d’égouts et d’électricité et à l’aménagement du camping n’est pas assujettie à celle d’obtenir une autorisation ministérielle parce que le site est considéré comme un ancien lieu d’enfouissement [64] ni à celle de réhabiliter des sols contaminés, car Papineauville lui a garanti que le site était conforme aux normes environnementales.

Les démarches visant à permettre le développement du projet conformément aux normes environnementales relèvent plutôt d’une obligation contractuelle de Papineauville, découlant de cette garantie. Il s’agit là d’une obligation de résultat et non de moyens.

Papineauville a certes déployé des efforts considérables pour procéder à des études environnementales et des travaux de réhabilitation des sols, mais il reste encore des études environnementales et des travaux de réhabilitation de sol à accomplir pour permettre la réalisation du projet et, s’étant portée garante de la conformité du site aux normes environnementales, cette responsabilité lui appartient. [ 64 ] Le Tribunal pourrait s’en tenir à cette conclusion, mais ajoute que la preuve démontre que la contamination des sols nuit grandement à l’usage prévu du site et rend l’exécution des obligations de 9128 beaucoup plus onéreuse, que ce soit en termes de temps et de coûts que d’incertitudes liées à la discrétion ministérielle [65] et aux résultats des études environnementales, et ce, tel qu’il appert des quatre motifs suivants. [ 65 ] Premièrement, il est probable que le Ministère exige d’autres études environnementales.

L’expert de Papineauville, Luc

Tousignant [66] , affirme de façon catégorique dans son rapport qu’une seule étude de biogaz sera requise [67] et que celle-ci serait faite dans un délai de moins d’un mois [68] , mais le Tribunal ne peut se fier à cette opinion. En effet, lors de son témoignage, ce dernier nuance ses propos en précisant qu’il faudrait au moins une étude de biogaz et précise n’avoir jamais fait de demande en vertu de l’article 65 LQE.

De plus, Macchado témoigne que le Ministère pourrait se référer aux études environnementales qui ont déjà été complétées, qu’il ne serait pas requis de tout recommencer, mais qu’il faudrait néanmoins analyser ce qui a été fait. Il explique qu’une demande en vertu de l’article 65 LQE requiert une caractérisation des matières résiduelles afin de délimiter le lieu d’élimination. Lorsque cette délimitation est faite, il faut installer un minimum de 3 puits d’observation pour prendre des échantillons d’eau et installer un minimum de 4 puits d’échantillonnage d’air pour déterminer la présence de biogaz.

Il faut aussi faire une caractérisation des sols et des matières résiduelles. L’expert mandaté par 9128, Nicholas Bertrand [69] , est d’avis que « bien que des études de caractérisation aient été réalisées par Akifer et Blumetric, des études de caractérisation supplémentaires seront nécessaires afin de pouvoir avoir un dossier complet à déposer au MELCC. » [70] . Il poursuit en précisant que « les travaux faits par BluMetric à la suite de la réhabilitation d’Akifer démontrent que l’étendue du lieu d’élimination doit être précisée. » [71] .

Il est d’avis que des tranchées ou forages devront être ajoutés afin d’obtenir un maillage sur le site de caractérisation et qu’un minimum de trois nouveaux puits d’observation devront être installés [72] . Quant à l’évaluation de la présence de biogaz, que Macchado estime incontournable, Bertrand précise que cette étude doit se faire sur une période de trois saisons, soit à l’automne, à l’hiver et pendant la période du dégel [73] .

Donc, des études environnementales devront probablement être complétées et celles-ci nécessiteront plusieurs mois pour obtenir les résultats. [ 66 ] Deuxièmement, il est probable que le Ministère exige une réhabilitation des sols et qu’une telle réhabilitation soit aussi requise en raison des travaux qui seront effectués pour l’aménagement du camping, des infrastructures souterraines et de la nouvelle station de pompage des eaux usées. [ 67 ] En effet, BluMetric estime qu’un volume total de 565 m3 de sols contaminés et de 165 m3 de matières résiduelles non- dangereuses sont encore présents sur le site [74] . [ 68 ] Or, les sols de l’ensemble du site du terrain de camping devront être conformes aux critères du Guide d’intervention.

Macchado affirme qu’après discussion avec la direction centrale du Ministère, le critère C s’appliquerait pour le site du camping, car il s’agit d’une activité commerciale, mais que les zones sensibles, soient les aires de jeux et les espaces pour les tentes installées directement sur le sol, devraient être conformes au critère B.

Dans son expertise, Bertrand précise que dans le cadre de la demande d’autorisation pour l’installation des infrastructures sanitaires [75] , le Ministère pourrait demander que les sols contaminés à un niveau supérieur au critère B à l’endroit de l’installation des conduites soient décontaminés [76] .

Par conséquent, les zones non décontaminées par Akifer comportant des sols de critères supérieurs à B ou C, les zones identifiées par BluMetric comportant des sols de critères supérieurs à B ou C [77] , ainsi que toutes autres zones de sols supérieurs aux critères B ou C qui pourraient être identifiées par de plus amples études environnementales ou lors des excavations devront être réhabilités pour se conformer à ces critères. [ 69 ] De plus, tous les sols qui seront excavés dans les zones non décontaminées par Akifer [78] , dans les autres zones de contamination ou contenant des matières résiduelles identifiées par BluMetric [79] , dans toutes autres zones qui pourraient être identifiées par les plus amples études environnementales ou qui seront découvertes lors des excavations devront être gérés en fonction des normes environnementales applicables. [ 70 ] En effet, l’expert de Papineauville, Tousignant, ainsi que les experts D’Astous et Labelle-Lauzon témoignent unanimement que lorsqu’il y a une excavation, si les sols sont contaminés ou si on y trouve des matières résiduelles, on ne peut pas simplement remettre ces sols en place, il faut les gérer conformément aux normes environnementales applicables.

L’expert Bertrand le confirme : « toutes interventions futures sur le terrain peuvent résulter en des coûts pour la gestion de sols contaminés ou de matières résiduelles. » [80] . Par exemple, la nouvelle station de pompage doit être installée au même endroit que la fosse septique actuelle [81] et le réseau souterrain des services passera par cette zone, laquelle est contaminée [82] . L’expert Bertrand précise que l’ « installation de ces infrastructures nécessitera l’excavation et la gestion hors site de ce matériel contaminé et de ces matières résiduelles. » [83] .

D’Astous et Labelle- Lauzon ajoutent qu’après l’aménagement du réseau d’égouts sanitaires, « la fosse septique existante et le champ d’épuration devront être retirés, à des fins de sécurité du site » [84] et que ces « travaux impliqueront nécessairement des travaux d’excavation dans des zones de matières résiduelles et de sols contaminés où des concentrations supérieures aux valeurs de l’Annexe I du Règlement sur l’enfouissement des sols contaminés (RESC) ont été mesurés. » [85] . L’expert de Papineauville est du même avis [86] .

Lors de leur excavation, ces sols contaminés devront nécessairement être gérés conformément aux normes environnementales. [ 71 ] Troisièmement, les experts sont tous d’avis que les travaux d’excavation seront plus compliqués, et plus coûteux, en raison du fait qu’entre 1 et 5 % d’amiante a été retrouvée par Akifer dans un morceau de crépis enfoui dans le sol [87] . Macchado affirme que tout ce qui sera excavé dans la zone où Akifer a trouvé de l’amiante en quantité supérieure à 0,1 % [88] , devra être traité comme des matières résiduelles contenant de l’amiante.

Ces sols devront être transportés dans un camion fermé vers un site d’enfouissement de matières résiduelles acceptant l’amiante. Il y aura aussi des précautions à prendre pour les travailleurs [89] et des normes de la CNESST s’appliqueront. [ 72 ] Quatrièmement, la décontamination des sols engendrera des coûts, tel que le reconnait d’ailleurs l’expert de Papineauville, qu’il chiffre entre 101 576 $ et 111 576 $ [90] .

Cette estimation illustre l’importance du problème de contamination des sols pour le développement du projet de camping, l’installation du réseau souterrain des services ainsi que de la station de pompage des eaux usées. Ces coûts dépendront de l’ampleur des études et travaux de réhabilitation qui seront requis et engendre aussi une incertitude financière. [ 73 ] La contamination du site constitue un déficit d’usage grave.

Il n’était pas raisonnablement possible pour 9128 d’envisager ces problèmes qu’engendre la contamination du site lors de la conclusion du contrat dans le contexte des représentations et garantie de Papineauville. 9128 a convaincu le Tribunal qu’elle n’aurait pas conclu l’acte emphytéotique si elle avait connu cette contamination des sols. 1.3 Le contrat doit-il être résilié? [ 74 ] Vu le grave déficit d’usage qui affecte le site et le refus de la Municipalité d’assumer les coûts afin de rendre le site entièrement conforme aux normes environnementales pour permettre l’aménagement du camping, incluant la nouvelle station de pompage des eaux

usées et le réseau souterrain de services en électricité, eau et égouts, le contrat doit être résilié. [ 75 ] Après un bref rappel des principes juridiques applicables, le Tribunal expose ses motifs. 1.3.1 Principes juridiques [ 76 ]

En cas de vices cachés, l’acheteur peut demander la résolution de la vente si le vice diminue à ce point l’usage du bien que l’acheteur ne l’aurait pas acheté s’il l’avait connu ou si le vice rend le bien impropre à l’usage qui lui était destiné [91] . [ 77 ] Selon l’

article 1604 C.c.Q. , comme l’acte emphytéotique est un contrat à exécution successive, le créancier a droit à la résiliation – et non à la résolution – du contrat. [ 78 ] Le deuxième alinéa de l’

article 1606 C.c.Q. prévoit que le contrat résilié « cesse d’exister pour l’avenir seulement » . Contrairement à la résolution d’un contrat [92] , lorsqu’un contrat à exécution successive est résilié, les parties ne sont pas tenues à la restitution des prestations passées. 1.3.2 Discussion [ 79 ] Nous l’avons vu, 9128 n’a pas à effectuer les démarches requises pour obtenir une autorisation en vertu des articles 22(9) et 165 LQE ni à accomplir les études environnementales et les travaux de réhabilitation de sols pour lui permettre de réaliser le projet du camping conformément aux normes environnementales.

Non seulement 9128 bénéficie de la garantie légale contre les vices cachés, laquelle a été intégrée à l’acte emphytéotique par la clause 2, mais Papineauville s’est, au surplus, portée garante de la conformité du site aux normes environnementales en vertu de la clause 16.4. Or, il reste encore des études environnementales et des travaux de réhabilitation de sols à accomplir pour permettre la réalisation du projet de camping et Papineauville refuse de les assumer.

Ce refus engendre un déficit d’usage grave justifiant la résiliation de l’acte emphytéotique. 1.4 9128 a-t-elle droit à des dommages-intérêts? [ 80 ] La présence des vices cachés donne ouverture au droit à une compensation en dommages-intérêts pour 9128. Les principes juridiques seront d’abord résumés puis les motifs seront exposés. 1.4.1 Principes juridiques [ 81 ] En vertu de l’

article 1728 C.c.Q. , si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l’acheteur.

Dans ces cas, l’acheteur peut demander d’être compensé pour ses dommages-intérêts. 1.4.2 Discussion [ 82 ] Papineauville plaide que 9128 n’a pas le droit à des dommages-intérêts, car en vertu de l’acte emphytéotique, elle doit, à la fin de l’emphytéose, remettre sans compensation l’immeuble et les améliorations en bon état et libre de toutes charges [93] et que si elle est en défaut en vertu du contrat, 9128 ne peut lui réclamer des dommages [94] . Les clauses du contrat auxquelles elle réfère se lisent comme suit : 5.

OBLIGATION DE L’EMPHYTÉOTE (…) 5.2 Améliorations (…) 5.2.7 Fin de l’Emphytéose À la fin de l’Emphytéose, L’EMPHYTÉOTE s’engage à remettre au PROPRIÉTAIRE sans aucune compensation, les Améliorations en bon état et libre de toute charge, priorité ou hypothèque. 8. FIN DU CONTRAT (…) 8.1.2 Sur avis de trente (30) jours Outre les cas de résiliation mentionnés à l’article précédent, le Contrat est automatiquement résilié à l’expiration d’un délai de trente (30) jours stipulés dans un avis écrit envoyé à la

partie en défaut si cette dernière n’a pas remédié à ce défaut à la satisfaction de l’autre partie, dans l’un ou l’autre des cas suivants (…)

c) si L’EMPHYTÉOTE ou LE PROPRIÉTAIRE contreviennent à ou ne respectent pas l’un ou l’autre des termes, sections, conditions et stipulation du présent Contrat; (…)

Lorsque le défaut relève de L’EMPHYTÉOTE, LE PROPRIÉTAIRE peut reprendre possession immédiatement de l’immeuble et le louer à son profit à

titre de dommage et indemnité, sans préjudice à ses droits et recours contre L’EMPHYTÉOTE. Lorsque le défaut relève du PROPRIÉTAIRE, L’EMPHYTÉOTE a, à son choix, le droit de demander la résiliation du contrat à la date postérieure de son choix sans que LE PROPRIÉTAIRE puisse réclamer quelque indemnité que ce soit. 9.

RÉTROCESSION 9.1 Droit du PROPRIÉTAIRE À l’expiration du terme de l’Emphytéose ou au moment de toute terminaison, l’Immeuble deviendra la propriété absolue du PROPRIÉTAIRE qui en prendra possession sans avoir à payer une indemnité ou compensation quelconque à l’EMPHYTÉOTE (…) [ 83 ] Cette prétention de Papineauville est mal fondée en raison des trois motifs suivants. [ 84 ] D’une part, les clauses 5.2.7 et 9.1 prévoient l’obligation de 9128 de remettre l’immeuble et les améliorations faites sans qu’elle ne puisse bénéficier d’une compensation pour celles-ci.

Ces clauses ne prévoient pas que 9128 n’aura pas le droit de réclamer des dommages-intérêts liés à une faute contractuelle de Papineauville. [ 85 ] D’autre part, Papineauville plaide que puisqu’il est prévu à la clause 8.1.2 que « LE PROPRIÉTAIRE peut reprendre possession immédiatement de l’immeuble et le louer à son profit à

titre de dommage et indemnité, sans préjudice à ses droits et recours contre L’EMPHYTÉOTE » et que cette phrase soulignée par le Tribunal n’est pas reprise au paragraphe suivant, il en découle que 9128 n’a pas de droit et recours en dommages-intérêts contre elle. Or, cette phrase vise simplement à préciser que si Papineauville loue l’immeuble à

titre de dommages-intérêts, elle ne perd pas le droit de réclamer une compensation pour tous ses dommages, qui pourraient ne pas être entièrement compensés par ses revenus de location.

Le fait que cette phrase ne soit pas reprise au paragraphe suivant ne peut avoir comme conséquence de retirer le droit de 9128 d’être compensée pour ses dommages-intérêts causés par une faute contractuelle de Papineauville sans que cela ne soit stipulé. [ 86 ] Enfin, la demande introductive d’instance de 9128 est fondée sur la garantie légale contre les vices cachés qui a été intégrée au contrat, laquelle inclut le droit d’être compensé du préjudice subi si le propriétaire connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer [95] . [ 87 ] À cet égard, Papineauville soutient qu’elle ne savait pas que le site était contaminé.

Or, la preuve démontre qu’elle ne pouvait pas l’ignorer. [ 88 ] En effet, en 1990 le chalet des Pères Montfortains qui avait été installé en 1972 [96] sur le site où doit être aménagé le camping est incendiée. Ce chalet, de dimension non négligeable [97] , était approvisionné en services d’électricité et de chauffage [98] . Bélanger et Johanisse étaient au courant de cet incendie. Lors de son interrogatoire au préalable, Johanisse admet : « De toute évidence, oui. La municipalité le savait. » [99] .

En réponse à la question suivante d’Akifer : « nous désirons recevoir des informations sur les sujets suivants (…) accident ou incident à caractère environnemental » , Johanisse répond : « rien de connu autre que l’incendie du refuge vers 1990 » [100] . Ainsi, Papineauville associait cet incendie à un incident à caractère environnemental. Pourtant, 9128 n’en est pas informée avant la signature du contrat. [ 89 ] De plus, ni Johanisse ni Bélanger ne savent comment les débris de l’incendie ont été disposés par Papineauville. Bélanger reconnait néanmoins qu’ils ont pu être enfouis sur le site.

La preuve révèle que tel est fort probablement le cas, puisque des matières résiduelles dans une proportion supérieure à 50 % ont été retrouvées à l’endroit du chalet incendié [101] . Papineauville a certainement participé à la décision d’enfouir les résidus de cet incendie dans les sols plutôt que de les disposer dans un centre spécialisé à cette fin. Or, cette information n’a pas non plus été divulguée à 9128 avant la signature du contrat. [ 90 ] En outre, la capitainerie et la fosse septique ont été construites par Papineauville en 1997, l’inauguration officielle datant du 24 août 1997 [102] .

Bélanger était la directrice générale de Papineauville à cette époque. Elle témoigne qu’il n’y a pas eu d’études environnementales du site avant d’effectuer ces travaux. L’aménagement de la capitainerie a nécessairement impliqué une excavation des sols pour construire la fondation. L’installation de la fosse septique a aussi nécessairement requis une excavation. Or, à l’emplacement même de la capitainerie et de la fosse septique ont été retrouvés de nombreux débris, matières résiduelles et sols et des matières résiduelles et sols contaminés y sont encore présents [103] .

Alors, de deux choses l’une : soit que lors des excavations de la fondation de la capitainerie et de la fosse septiques, des débris de matières résiduelles ont été retrouvés par Papineauville ou que les débris et matières résiduelles issues de ces travaux ont été enfouis dans le sol à ce moment.

Autrement dit, soit que lors de ces travaux, des débris de matières résiduelles ont été retrouvés dans le sol et, dans ce cas, tel que l’admet Bélanger, ce fait a dû être rapporté à un gestionnaire de Papineauville, ou qu’il n’y avait aucun débris dans le sol lors de ces travaux, mais que les matières résiduelles résultant de ces travaux ont été enfouis dans le sol plutôt que disposés dans un centre spécialisé à cette fin. Si tel est le cas, Papineauville a dû participer à cette décision d’y enfouir les débris, ou en a, à tout le moins, été informée.

Ainsi, dans tous les cas, Papineauville devait être informée de la présence de débris de construction enfouis dans le sol sous et aux pourtours de la capitainerie et de la fosse septique. Pourtant, 9128 n’en est pas informée avant la signature du contrat. [ 91 ] Au surplus, après la construction de la capitainerie, vers 1999, un employé de Papineauville, François Vézeau, est appelé à trois reprises afin d’aller sur le site pour couper des tiges de métal qui sortent du sol. Ces demandes lui sont formulées par Papineauville pour qui il travaille et qui gérait la marina.

Il témoigne que les tiges de métal sortaient d’environ trois pouces du sol. Elles se situaient près de la capitainerie et près du chemin menant au stationnement de la capitainerie [104] . Deux tiges étaient des tiges d’armement en métal longues de six pieds, impossible à arracher manuellement, et la troisième était une tige de clôture. Loin d’être des tiges de pissenlits, il est anormal de devoir couper des tiges de métal sortant du sol et cela est un indice probant que des débris ont été enfouies dans le sol.

Papineauville était bien au courant de cet état de fait, puisque son employé Vézeau a reçu non pas une mais trois demandes distinctes d’aller couper ces tiges. Pourtant, ces incidents ne sont pas divulgués à 9128 avant la signature du contrat. [ 92 ] Il s’agit là de quatre incidents sérieux, qui surviennent à des moments différents et qui laissent tous croire à une contamination potentielle des sols du site. Papineauville connaissait ces faits et elle ne pouvait donc pas ignorer une contamination possible des sols du

site. [ 93 ] 9128 a donc le droit de réclamer des dommages-intérêts puisqu’elle a été induite en erreur par Papineauville, autant par son silence de divulguer des faits importants pouvant causer une contamination des sols (l’incendie du chalet, l’enfouissement des débris de cet incendie, les débris liés à la construction de la capitainerie et de la fosse septique et les trois tiges de métal sortant du sol) que par ses représentations et garantie que le site était conforme aux normes gouvernementales. [ 94 ] Papineauville plaide qu’une telle situation est inéquitable, puisque 9128 bénéficie des profits de son exploitation de la marina alors qu’elle n’a pas exécuté ses obligations contractuelles depuis octobre 2017.

Or, cet argument ne vise pas le droit de 9128 de réclamer des dommages-intérêts. Vu la scission d’instance, cet argument n’a pas à être analysé par le Tribunal. 2. recours en garantie de papineauville contre le pgq et les pères montfortains [ 95 ] Papineauville allègue que la contamination était présente lors de l’acquisition du lot de la marina le 22 juin 1987 par un acte de cession de la SQAE [105] et du lot du camping par un acte de vente conclu avec les Pères Montfortains le 8 septembre 1987 [106] . Elle qualifie cette contamination de vices cachés sur ces deux lots.

Elle transmet un avis de dénonciation de vices cachés au PGQ le 9 novembre 2017 [107] et aux Pères Montfortains le 22 septembre 2017 [108] . [ 96 ] Ces deux recours en garantie sont rejetés. Le Tribunal en traite de façon distincte. 2.1 Recours contre le PGQ [ 97 ] Le recours contre le PGQ est mal fondé puisqu’il est prescrit (section 2.1.1) et que la garantie légale de qualité ne s’applique pas à l’acte de cession (section 2.1.2). 2.1.1 Le recours est-il prescrit? [ 98 ] Papineauville soutient que le lot de la marina était contaminé lorsqu’elle l’a acquis en juin 1987.

Elle plaide en avoir fait la preuve par présomption, car la première photo aérienne qui montre des zones de remblaiement possible date de 1975 [109] , qu’elle n’a fait aucun aménagement sur ce lot, sauf la capitainerie en 1997, et qu’elle a toujours considéré ce site comme un endroit de villégiature. [ 99 ] Or, justement - et nous l’avons vu - en 1997, Papineauville aménage la capitainerie et la fosse septique.

Il s’agit de deux endroits où de nombreuses matières résiduelles ont été retrouvées et qui fait encore l’objet d’une contamination, les sols n’ayant pas été réhabilités en raison de la présence de la capitainerie et de la fosse septique [110] . Ces travaux d’aménagement ont requis des excavations pour la fondation de la capitainerie et l’installation de la fosse septique. Cela signifie que si la contamination existait à ce moment, comme le prétend Papineauville, des matières résiduelles ont nécessairement dû être retrouvées lors de ces excavations.

Si tel est le cas, Papineauville en a fort probablement été avisée. Or, cet état de fait constitue le point de départ de la prescription triennale [111] , qui est largement échue lorsque Papineauville intente son recours en garantie contre le PGQ. [ 100 ] Même si Papineauville prétendait ne pas avoir été avisée de ce fait, ce qui serait surprenant, elle envoie à trois reprises son employé Vézeau couper des tiges de métal qui sortent du sol près de la capitainerie vers 1999.

Si la présence de telles tiges de métal qui sortent du sol n’était pas le résultat d’enfouissement de débris de construction dont elle est responsable, cela aurait certainement dû éveiller de sérieux soupçons de contamination des sols, ces tiges n’étant pas des mauvaises herbes.

Il s’agit d’un signe appréciable [112] de contamination qui constitue le point de départ le plus tardif de la prescription, aussi largement échue. [ 101 ] Par conséquent, le recours de Papineauville contre le PGQ est prescrit et pourrait être rejeté pour cette seule raison, mais il y a plus. 2.1.2 La garantie de qualité s’applique-t-elle à l’acte de cession? [ 102 ] Comme l’acte de cession constitue une donation, la garantie de qualité ne s’applique pas.

Le contexte sera brièvement résumé avant la présentation des principes juridiques et l’exposé des motifs. 2.1.2.1 Contexte [ 103 ] En mars 1982, le gouvernement du Québec élabore un programme d’assainissement des eaux usées pour diminuer la contamination des cours d’eau au Québec [113] .

Le gouvernement offre des subventions aux municipalités à cette fin [114] . [ 104 ] Afin de bénéficier de ce programme de subventions, Papineauville signe une entente relative à l’exécution et au financement des ouvrages requis pour le traitement des eaux usées [115] . [ 105 ] Afin de réaliser les ouvrages d’assainissement des eaux usées pour Papineauville, la SQAE acquiert deux lots contigus des Pères Montfortains, dont celui de la marina [116] .

La SQAE procède ensuite aux travaux d’assainissement des eaux usées qui se font sur le lot contigu à celui de la marina. [ 106 ] Le 22 juin 1987, conformément à l’entente [117] et à la

Loi sur la Société québécoise d’assainissement des eaux [118] , un contrat de cession à

titre gratuit des deux lots est conclu entre la SQAE et Papineauville [119] . 2.1.2.2 Principes juridiques [ 107 ] L’

article 1828 C.c.Q. prévoit que le donateur ne répond pas des vices cachés qui affectent le bien donné.

[ 108 ] Comme l’acte de cession date de 1987, il faut se référer à l’ancêtre de cette disposition, l’article 796 du Code civil du Bas- Canada , qui prévoit aussi qu’à moins de stipulation contraire, la donation ne comporte aucune obligation de garantie de la part du donateur. [ 109 ] L’article 755 du C.c.B.-C. définissait ainsi la donation : La donation entre vifs est un acte par lequel le donateur se dépouille à

titre gratuit de la propriété d’une chose, en faveur du donataire dont l’acceptation est requise et rend le contrat parfait. Cette acceptation la rend irrévocable, sauf les cas prévus par la loi, ou une condition résolutoire valable. 2.1.2.3 Discussion [ 110 ] Papineauville soutient que même si l’acte de cession a été fait à

titre gratuit, il ne s’agit pas d’une donation, mais d’un contrat innomé, et qu’elle bénéficie donc de la garantie légale de qualité. Le Tribunal n’est pas d’accord avec cette prétention. [ 111 ] En effet, la SQAE a acquis deux terrains afin d’y effectuer des travaux pour l’assainissement des eaux de Papineauville. Un seul de ces terrains fut utilisé à cette fin, soit le lot contigu à celui du lot de la marina. La

Loi sur la SQAE prévoyait à son

article 22 que « les ouvrages d’assainissement des eaux construits, améliorés ou agrandis et les terrains acquis à ces fins seront cédés à la municipalité selon les conditions déterminées par les parties » . Or, lorsque les travaux ont été complétés, même si elles auraient pu convenir de d’autres modalités, Papineauville et la SQAE ont convenu que cette dernière cédait gratuitement les deux lots qu’elle avait acquis pour compléter les travaux. [ 112 ] Le Tribunal n’y voit pas là un contrat innomé, mais bien une donation.

La garantie contre les vices cachées ne s’applique donc pas à ce contrat. [ 113 ] Par conséquent, le recours en garantie de Papineauville contre le PGQ est rejeté. 2.2 Recours contre les Pères Montfortains [ 114 ] Le recours contre les Pères Montfortains est mal fondé, car Papineauville n’a pas prouvé la présence d’un vice caché lors de l’acquisition du lot du camping le 8 septembre 1987 [120] .

Avant d’aborder ce sujet, le Tribunal traite de la prétention des Pères Montfortains que ce recours serait aussi prescrit. 2.2.1 Le recours est-il prescrit? [ 115 ] Les Pères Montfortains plaident que le recours en garantie de Papineauville est prescrit pour la même raison que son recours contre le PGQ l’est. Or, la construction de la marina en 1997 ne s’est pas faite sur le même lot que celui vendu par les Pères Montfortains.

Par conséquent, le Tribunal ne peut conclure qu’il s’agissait là du point de départ de la prescription du recours en vice caché contre les Pères. [ 116 ] Les Pères Montfortains plaident aussi que puisque Papineauville reproche à 9128 de ne pas avoir découvert les débris de construction qui gisaient sur le sol du secteur boisé du lot du camping avant la signature de l’acte emphytéotique, alors ces résidus qui étaient visibles, devaient aussi l’être en 1987 et, par conséquent, le recours serait prescrit.

Or, aucune preuve n’a été administrée pour prouver que ces débris étaient aussi présents et visibles en 1987, ni que Papineauville savait que ces débris y gisaient avant 2015. [ 117 ] Le Tribunal ne peut donc pas conclure de la preuve administrée que le recours de Papineauville contre les Pères Montfortains est prescrit. 2.2.2 Le recours en vice caché est-il fondé? [ 118 ] Le recours en garantie de Papineauville contre les Pères Montfortains est mal fondé parce que la présence de contamination sur le terrain au moment de cette vente en septembre 1987 n’a pas été prouvée par Papineauville selon la balance des probabilités. [ 119 ] Dans un premier temps, Papineauville soutient que les Pères Montfortains ont enfoui sur le site les débris de démolition de l’ancien séminaire qui se situait sur un autre lot au nord du site, de l’autre côté de la rue [121] .

Or, la preuve ne le démontre pas de façon probante. [ 120 ] En effet, l’ancien séminaire des Pères Montfortains qui avait été construit en 1908 a été détruit et un nouveau séminaire l’a remplacé en 1964 [122] . L’expert D’Astous reconnait la présence de l’ancien séminaire sur la photo aérienne de 1964 [123] . Sur la photo aérienne de 1965 [124] , D’Astous reconnait que l’ancien séminaire n’y apparait plus. Le Père Courchesne précise que la démolition de l’ancien séminaire s’est faite entre juillet et septembre 1964 [125] .

Or, les experts Labelle-Lauzon et D’Astous sont d’avis qu’il n’existe pas d’évidence de zones de remblayage sur les photos du site datant de 1964 [126] et 1965 [127] qui permettraient de conclure que les débris de démolition de l’ancien séminaire y ont été enfouis. [ 121 ] Papineauville plaide que Vézeau, qui a supervisé le site pendant les travaux de réhabilitation des sols par Akifer, a témoigné avoir reconnu des débris de matériaux de l’ancien séminaire. Or, ce dernier n’a pas fréquenté l’ancien séminaire, mais le nouveau bâtiment du séminaire.

Il ne peut avoir reconnu des matériaux du bâtiment de l’ancien séminaire qui avait déjà été détruit lorsqu’il a fréquenté cette école. [ 122 ] Le Tribunal conclut qu’il n’a pas été prouvé selon la balance des probabilités que les débris de démolition de l’ancien séminaire des Pères Montfortains ont été déposés ou enfouis sur le site.

[ 123 ] Dans un deuxième temps, Papineauville plaide avoir prouvé la présence de contamination des sols lors de son acquisition du terrain des Pères Montfortains en 1987 par présomption de faits, car la première photo aérienne qui montre des zones de remblaiement possible date de 1975 [128] , qu’elle n’a fait aucun aménagement sur le site, sauf la capitainerie en 1997, et qu’elle a toujours considéré le site comme un endroit de villégiature. Le Tribunal n’est pas d’accord avec cette prétention en raison des deux motifs suivants. [ 124 ] D’une part, Papineauville n’a pas aménagé que la capitainerie sur le site.

En effet, dans une lettre datée du 11 octobre 1985 par laquelle elle offre d’acheter le chalet des Pères Montfortains (« l’accueil »), Papineauville énumère plusieurs aménagements qu’elle a faits :

A) Défrichement , nettoyage, remblayage et ensemencement du terrain

B) Enlèvement et transport des détritus

C) Aménagement du chemin à l’arrière de l’accueil

D) Coupe de bois de chauffage pour l’accueil

E) Fabrication de 8 tables à pique-nique installées en permanence par un système d’encrage en béton coulé

F) Fabrication de bancs et de chaises

G) Fabrication d’un quai flottant pouvant être remisé l’hiver et, lequel est accessible à plusieurs genres d’embarcations

H) Plancher intérieur de l’accueil repeinturé [129] [ 125 ] Les éléments soulignés par le Tribunal sont susceptibles d’avoir contribués à la contamination du site par Papineauville.

Le Tribunal ne peut donc conclure, comme l’invite à le faire Papineauville, que la contamination ne peut avoir été causée que par les Pères Montfortains avant l’acte de vente de 1987. [ 126 ] D’autre part, le fait que les photos aériennes montrent des zones possibles de remblaiement à partir de 1975 n’est pas une preuve factuelle suffisante pour conclure selon la balance des probabilités à la présence de contamination cachée sur le site lors de cet acte de vente en 1987 [130] .

En effet, la représentante d’Akifer, l’expert Chantal Jetté, témoigne qu’on voit sur la photo aérienne de 1975 [131] une zone déboisée sur le lot de la marina, qui correspond à l’endroit d’enfouissement des débris sur ce lot. Or, le lot acquis par Papineauville des Pères Montfortains est celui du camping et non celui de la marina. [ 127 ] De plus, aucun autre indice ne démontre que ces zones de remblaiement possibles ont été remblayés avec des matières résiduelles.

Le seul indice mis en preuve réside dans la lettre de Papineauville précitée dans laquelle cette dernière admet avoir elle- même procédé à du défrichement et du remblayage sur le terrain. [ 128 ] En somme, Papineauville n’a pas rempli son fardeau de prouver que le lot du camping acheté des Pères Montfortains en 1987 était contaminé.

Par conséquent, son recours en garantie contre ces derniers est rejeté. 3. recours en arrière-garantie du pgq contre les pères montfortains [ 129 ] Puisque le recours en garantie de Papineauville contre le PGQ est rejeté, cette demande en arrière-garantie du PGQ contre les Pères Montfortains devient sans objet. [ 130 ] Cela dit, le Tribunal considère néanmoins que ce recours est voué à l’échec, puisque le PGQ n’a pas prouvé qu’un vice caché, soit la contamination des sols, existait lors de l’acquisition du terrain de la marina des Pères Montfortains par la SQAE le 24 mai 1985 [132] .

Nous l’avons vu, la preuve ne démontre pas que l’ancien séminaire des Pères Montfortains a été enfoui sur le site. La seule preuve réside dans les photos aériennes après 1975 qui montrent des zones de remblayage possible et l’opinion de l’expert Jetté que cette zone coïncide avec la zone de matières résiduelles retrouvées sur le lot de la marina.

Le Tribunal ne peut pas conclure de ces deux seuls indices qu’en toute probabilité ce lot était contaminé lors de son achat par la SQAE en 1985 [133] . 4. demande reconventionnelle de papineauville [ 131 ] Comme le recours de 9128 est bien fondé, la demande reconventionnelle de Papineauville pour abus de procédure est rejetée. 5. frais judiciaires [ 132 ] Le Tribunal condamne Papineauville à payer tous les frais judiciaires engagés par 9128, le PGQ et les Pères Montfortains. [ 133 ] 9128 demande le remboursement de ses frais d’experts, soit des experts Bertrand, Labelle-lauzon et D’Astous, qui totalisent 65 316,65 $ [134] .

Le Tribunal retranche de ce montant la somme de 26 845,99 $, soit la facture datée du 21 novembre 2023 qui a été présentée comme le temps consacré par D’Astous pour la préparation et sa présence au procès. En effet, contrairement à la facture de Labelle-Lauzon pour sa préparation et le temps consacré au procès au montant de 4 828,95 $, cette facture de D’Astous n’est pas détaillée. Les charges de ce dernier totalisent 21 194,42 $ sans qu’il ne soit possible de comprendre ce qui a été fait. Une charge est datée du 15 novembre, mais ce dernier a témoigné le 7 novembre.

Il n’y a pas de taux horaire, mais une quantité de 7 unités, ce qui correspond à un montant de 3 027,77 $ par unité. Le Tribunal ne sait pas à quoi ces unités correspondent. Le Tribunal a divisé le montant de 21 194,42 $ par un taux horaire approximatif de 500 $ vu l’expérience de D’Astous, ce qui impliquerait 42 heures de préparation et de présence à la Cour. Sans détails explicatifs pour justifier ce nombre d’heures et le montant de cette facture, le Tribunal ne peut l’accorder. Le total des frais d’experts que le Tribunal accorde à 9128 est donc de 38 470,66 $.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 134 ] ACCUEILLE en

partie la demande introductive d’instance re-re-modifiée de la demanderesse 9128-4182 Québec inc; [ 135 ] RÉSILIE l’acte d’emphytéose reçu devant Me Michèle Lafontaine, notaire, le 15 mars 2016, publié au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Papineau sous le numéro 22 181 384, pour l'immeuble suivant: DÉSIGNATION CADASTRALE Le lot QUATRE MILLIONS NEUF CENT QUATRE-VINGT-DIX-SEPT MILLE CENT QUATRE-VINGTS (4 997 180), au Cadastre du Québec, circonscription foncière de Papineau; et Le lot CINQ MILLIONS HUIT CENT CINQUANTE-CINQ MILLE CENT QUARANTE-DEUX (5 855 142), au Cadastre du Québec, circonscription foncière de Papineau; [ 136 ] REJETTE la demande reconventionnelle de la défenderesse et demanderesse en garantie Municipalité de Papineauville; [ 137 ] REJETTE la demande introductive d’instance en garantie de la défenderesse et demanderesse en garantie Municipalité de Papineauville contre les défendeurs en garantie Procureur général du Québec et les Pères Montfortains; [ 138 ] REJETTE l’acte d’intervention forcée pour appel en arrière-garantie du défendeur en garantie et demandeur en arrière-garantie Procureur général du Québec contre les défendeurs en arrière-garantie les Pères Montfortains; [ 139 ] LE TOUT avec frais de justice contre la défenderesse et demanderesse en garantie Municipalité de Papineauville, incluant les frais d’experts de la demanderesse 9128-4182 Québec inc. au montant de 38 470,66 $; ET COMME MESURES DE GESTION : [ 140 ] ENJOINT la demanderesse 9128-4182 Québec inc. et la défenderesse Municipalité de Papineauville de déposer au plus tard dans un délai de deux mois du présent jugement un échéancier établissant les étapes et délais requis afin que la demande de la demanderesse en dommages-intérêts soit inscrite pour instruction et jugement. __________________________________ marie-eve bélanger, j.c.s.

Me Pierre McMartin Beaudry, Bertrand s.e.n.c.r.l. Pour la demanderesse et défenderesse reconventionnelle – 9128-4182 Québec Inc.

Me Roger Paiement Me Marie-Ève Zuniga Deveau Avocats Pour la défenderesse et demanderesse reconventionnelle et demanderesse en garantie – Municipalité de Papineauville Me Julien Lussier Me Laurence Boudreau IMK Pour les défendeurs en garantie et en arrière-garantie – Les Pères Montfortains Me Simon Larose Me Isabel Brunet Ministère de la Justice Pour le défendeur en garantie et demandeur en arrière-garantie – Procureur Général du Québec Dates d’audience : 6, 7, 8, 9, 10, 14, 15, 16 novembre 2023