2014 QCCQ 9632, 2014 QCCQ 9632

Cagan c. Tellier 2014 QCCQ 9632 COUR DU QUÉBEC « Division de pratique des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-135033-126 DATE : Le 14 octobre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN BREAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ KIRKOR (KICK) CAGAN […] Montréal (arrondissement Saint-Laurent) (Québec) […] Demandeur c.

FILOMENA AMORUSO TELLIER […] Montréal (Québec) […] Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les parties ont été convoquées en Division de pratique afin que soient débattus les moyens d'irrecevabilité présentés par la défenderesse, à savoir que le recours entrepris contre elle par le demandeur serait irrecevable, essentiellement pour deux motifs : • les parties, au moment où se sont produits les faits en litige, œuvraient en tant qu'agent ou courtier immobilier, chacune travaillant pour ou au nom d'une société ou agence de courtage immobilier, de sorte qu'il n'existe aucun lien de droit entre elles ; • le litige entre les parties doit nécessairement être entendu par le conseil d'arbitrage de la Fédération des chambres immobilières du Québec (« FCIQ ») ; [ 2 ] En 2010 et 2011, le demandeur était agent ou courtier immobilier et travaillait sous la bannière Groupe Go Immo inc., une société de courtage immobilier.

La défenderesse, aussi agent ou courtier immobilier aux dates pertinentes, oeuvrait de son côté pour l'agence immobilière Sotheby's International Realty Quebec (« Sotheby's »). [ 3 ] Les parties, tout comme les sociétés de courtage pour lesquelles ils oeuvraient, étaient membres de la Chambre immobilière du Grand Montréal (« CIGM »), une association à but non lucratif regroupant la plupart des courtiers et sociétés de courtage immobilier aux fins de promouvoir les intérêts de la profession. [ 4 ] Le 15 décembre 2010, Sotheby's, représentée par la défenderesse et un autre agent ou courtier immobilier, obtient le mandat (par le promoteur immobilier) de vendre une unité de copropriété divise (« l'unité de condominium ») située dans l'immeuble portant l'adresse postale 1 200, de Maisonneuve Ouest, à Montréal (« l'immeuble »). [ 5 ] Le 8 juin 2011, l'unité de condominium est vendue à Pierre Michel Combaluzier.

Ce dernier et sa conjointe étaient déjà locataires dans l'immeuble. De plus, ils connaissaient déjà la défenderesse, elle-même habitant dans cet immeuble. [ 6 ] Le demandeur réclame en l'instance 6 995 $ à la défenderesse, soit la moitié de la commission à laquelle il soutient avoir droit à la suite de cette vente.

En bref, il allègue que monsieur Combaluzier lui avait donné le mandat (verbal) de lui trouver une unité de condominium et que la défenderesse, sans qu'il le sache, est entrée directement en contact avec lui à cette fin. [ 7 ] Le Tribunal estime utile de reprendre ici les allégations qui sont contenues dans sa demande judiciaire : I Kirk (Kirkor) Cagan, I had a customer for to sell him a condominium same time I was renting him my other customer's condo for a short time.

I showed and visited him few condos in the building ( […] ) one of them was 1210 unit 9D and listing agent was Filomena Amoruso Tellier (see P2) after the visit we talked all together me (Kirk Cagan), Mrs Tellier and my customer (Mr. Combaluzier). In front of hallway which Mr. Combaluzier and Mrs Tellier lives in same floor and they are neighbours. After we talk and we decide we will show Mr. Combaluzier another unit (condo) available in same floor (1200 mais. 4B) Mrs Tellier knowingly deceived Mr.

Combaluzier into beleiving there was few other offers for the unit and rushed him buy from her fast without consulting me for to have full commission and not to share with me. This information I find out after the sale from Mr. Combaluzier …

[ 8 ] Le Règlement de la Chambre immobilière du Grand Montréal (« Règlement de la CIGM »), à ses articles 13.1 et 13.2, prévoit que le Règlement de conciliation et d'arbitrage de la Fédération des chambres immobilières du Québec (« Règlement de la FCIQ ») est considéré comme étant

partie intégrante du Règlement de la CIGM. [ 9 ] Or, le Règlement de la FCIQ énonce qu'il s'applique obligatoirement à tous les différends qui concernent les sociétés de courtage et les courtiers (ou agents) immobiliers étant membres de la FCIQ et, en particulier, il édicte que de tels différends doivent être soumis au conseil d'arbitrage. [ 10 ] Les articles 1.1 à 1. 5, en effet, sont rédigés comme suit :

ARTICLE 1 : DISPOSITIONS GÉNÉ​RALES - CHAMP D’APPLICATION 1.1 Tous les membres de la Fédération conviennent et acceptent d'être liés par les dispositions du présent Règlement. 1.2 Le présent Règlement s'applique obligatoirement à l'égard de tout différend impliquant les membres de la FCIQ suivants :

a) entre agences immobilières;

b) ou entre agences immobilières et courtiers agissant à leur propre compte tels que définis par la

Loi sur le courtage immobilier (L.R.Q., c. C-73.2 );

c) ou entre courtiers d’une même agence immobilière;

d) ou entre courtiers agissant à leur propre compte.

Les courtiers impliqués dans un différend doivent être membres à la date de l’opération de courtage visée par le différend. 1.3 Le présent Règlement s’applique à l'égard de tout différend entre un courtier et son agence immobilière, sur consentement écrit signé par les deux (2) parties. 1.4 Le but de ce Règlement est de s’assurer que les différends entre membres soient traités en fonction de critères uniformes applicables à l’ensemble de l'industrie du courtage immobilier et qu'ils soient jugés par un conseil d'arbitrage familier avec les us et coutumes du courtage immobilier, dans le respect des règles fixées par le livre VII du Code de procédure civile (traitant de l’arbitrage). 1.5 Le conseil d’arbitrage est le seul Tribunal autorisé pour traiter et entendre les différends tels que définis dans le présent règlement. [ 11 ]

L'article 7.20 du Règlement de la FCIQ prévoit que la décision du conseil d'arbitrage est finale et sans appel. Elle lie les parties et devient exécutoire suivant les dispositions du livre VII du Code de procédure civile traitant de l’homologation de la décision arbitrale. [ 12 ] Par ailleurs, à l'article 2.1 du Règlement de la FCIQ , on retrouve, notamment, la définition de ce que constitue un différend : COURTIER : désigne la personne qui se livre à une opération de courtage visée à l’

article 1 de la

Loi sur le courtage immobilier (L.R.Q., c. C-73.2) au bénéfice d’une agence immobilière et qui est membre d'une chambre immobilière. DIFFÉREND : désigne tout litige autre que disciplinaire impliquant des membres portant sur la perception ou le partage d’une rétribution devenue due à un membre et résultant d’une opération de courtage au sens de l’

article 1 de la

Loi sur le courtage immobilier . [ 13 ] En l'espèce, il ne fait aucun doute que nous sommes en présence d'un différend relatif à la perception ou au partage d'une rétribution (ou commission) à la suite d'une opération de courtage. La nature contractuelle ou extracontractuelle de la réclamation n'empêche pas non plus l'application du Règlement de la FCIQ . [ 14 ] Les principes suivants, tirés de l'arrêt rendu par la Cour d'appel dans Pelletier c.

Brandt [1] , s'appliquent à la présente affaire : [10] Or, en l’espèce, le litige entre les parties présente bien les caractéristiques d’un différend visé par l’article 2.1. En effet, il est manifeste en premier lieu que nous ne sommes pas en présence ici d’un litige de nature disciplinaire. Par ailleurs, le différend oppose deux membres de la Fédération des Chambres immobilières du Québec, soit l’appelant et l’intimé. Il a pour enjeu une somme d’argent qui est l’équivalent exact d’une commission sur des ventes immobilières, soit le montant de 26 720 $ réclamé par l’appelant.

Ce montant, s’il avait été perçu par l’appelant, l’aurait été en raison d'une opération de courtage, soit l’achat par Émond des propriétés de Pilotte et Turcotte représentés, non plus par l’intimé, mais par l’appelant. [11] Selon les dires de l’appelant, une faute de nature extra-contractuelle, plutôt que l’inexécution d’une obligation contractuelle, serait à l’origine du préjudice qu’il a subi.

Même si ce qu’il allègue s’avérait fondé, cela n’aurait pas pour effet de situer sa réclamation hors du champ d’application du Règlement de conciliation et d'arbitrage , car les termes de ce dernier sont généraux, ne font pas la distinction qu’il invoque, et conformément à une jurisprudence bien établie ils doivent être interprétés libéralement.

Il s’agit d’un « litige autre que disciplinaire impliquant des membres portant sur la perception […] d’une rétribution » que l’intimé, selon l’appelant, aurait détournée de son destinataire légitime par un stratagème de nature diffamatoire. [ 15 ] Le demandeur, séance tenante, a tenté de démontrer que les dispositions invoquées du Règlement de la FCIQ (et donc du

Règlement de la CIGM ) étaient seulement d'une nature facultative, laissant ainsi entendre que les membres de la CIGM et même ceux de la FCIQ n'étaient pas tenus de se soumettre au processus d'arbitrage. [ 16 ] Cet argument est mal fondé. Les tribunaux, à maintes reprises, ont conclu que les dispositions précitées du Règlement de la FCIQ constituaient une clause compromissoire parfaite [2] .

Les tribunaux de droit commun doivent respecter l'acte de compromis auquel les membres ont adhéré. [ 17 ] Partant, le demandeur, membre de la CIGM, comme la défenderesse et leur société de courtage respective, tous assujettis au Règlement de la FCIQ par le renvoi contenu dans le Règlement de la CIGM , ne pouvait faire valoir ses droits au sujet de sa rétribution ou commission que devant un conseil d'arbitrage. [ 18 ] Aussi, sans qu'il soit nécessaire de considérer les autres points soulevés, cette conclusion est suffisante pour entraîner le rejet de la demande judiciaire du demandeur.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : DÉCLINE compétence en la matière ; REJETTE la réclamation du demandeur, avec les frais judiciaires de 152 $ en faveur de la défenderesse. __________________________________ ALAIN BREAULT, J.C.Q. Date d’audience : 6 octobre 2014