2017 QCCQ 7678, 2017 QCCQ 7678

Succession de Lecault c. Latour 2017 QCCQ 7678 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-032612-168 DATE : 22 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVAN NOLET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ FRANÇOIS LECAULT, en sa qualité de liquidateur de la succession de feu PIERRE-PAUL LECAULT

Partie demanderesse c. SERGE LATOUR et RE/MAX LAURENTIDES INC. et FONDS D’ASSURANCE RESPONSABILITÉ PROFESSIONNELLE DU COURTAGE IMMOBILIER DU QUÉBEC

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] François Lecault, agissant en sa qualité de liquidateur à la succession de son père, feu Pierre-Paul Lecault (le « Liquidateur »), réclame 14 075,27 $ solidairement à Serge Latour, Re/Max Laurentides inc. ainsi qu’au Fonds d’assurance responsabilité professionnelle du Courtage immobilier du Québec (« FARCIQ »). [ 2 ] Il allègue que monsieur Latour a contrevenu à ses obligations professionnelles de courtier immobilier et que, ce faisant, il a commis à son égard une faute professionnelle engageant sa responsabilité civile.

Selon le Liquidateur, cette faute est directement la cause des dommages qu’il réclame. [ 3 ] À l’audience, Re/Max Laurentides et le FARCIQ sont représentés par monsieur Latour. Selon les défendeurs, monsieur Latour n’a commis aucune faute ayant une relation causale avec les dommages réclamés par le Liquidateur. Ils ajoutent que les dommages réclamés sont également exagérés et non fondés. LES FAITS [ 4 ] Début 2015, le Liquidateur met en vente la résidence de feu son père située au Lac Piché à Sainte-Marguerite-du-Lac-Masson (la « Propriété »).

Le prix de vente demandé est de 169 000 $. [ 5 ] Le 10 mars 2015, une offre d’achat au montant de 160 000 $ (la « promesse d’achat ») est présentée au Liquidateur par l’intermédiaire du courtier immobilier Serge Latour et de Re/Max Laurentides. Cette offre est modifiée le 12 mars afin de prévoir que si l’acheteur exige un nouveau certificat de localisation, le coût de celui-ci sera partagé entre trois courtiers immobiliers. [ 6 ] Monsieur Latour représente au Liquidateur que l’offrant, Maria Picture représentée par Maria Renda (« l’ Offrant »), est une entreprise qui œuvre dans le domaine du cinéma.

Il lui mentionne que l’entreprise souhaite acquérir en bloc quatre propriétés voisines, dont celle mise en vente par le Liquidateur, afin d’y aménager des studios de production de films ou de séries télévisées (le « Projet »). [ 7 ] L’offre ne comporte aucun acompte, mais prévoit que l’acte de vente sera signé le 15 avril. Selon les dires de monsieur Latour, le projet est sérieux et il demande au Liquidateur de lui faire confiance. Il insiste sur le fait que la promesse d’achat est la dernière des quatre à être présentée et que son acceptation est nécessaire pour que le Projet se réalise.

Ainsi, à défaut d’accepter la promesse d’achat, les trois autres offres d’achat deviendront caduques. [ 8 ] Dans les circonstances, le Liquidateur accepte les termes de la promesse d’achat malgré le fait qu’elle ne prévoit aucun

acompte. [ 9 ] Fin mars, Re/Max Laurentides reçoit une lettre d’une institution bancaire nommée « Bank of the West » confirmant que Maria Renda possède les fonds requis afin d’acquérir les quatre propriétés. Toutefois, ce document soulève des interrogations pour monsieur Latour. En effet, le logo est flou et certains caractères de celui-ci sont difficilement lisibles, ce qui lui apparait douteux. [ 10 ] Il entreprend d’effectuer des vérifications auprès du signataire de la lettre et n’est pas en mesure de lui parler. Il apprend toutefois que les bureaux de celui-ci sont à San Francisco et non à Los Angeles.

Il informe alors le courtier représentant le Liquidateur qu’il a des doutes sur la véracité de la lettre de financement de madame Renda et lui mentionne suivre le dossier de près. [ 11 ] Le courtier immobilier qui représente le Liquidateur, madame Dicaire, obtient alors de monsieur Latour le nom du notaire et communique avec celui-ci afin de savoir s’il a reçu les fonds nécessaires à l’achat des propriétés en vue de réaliser le Projet. Elle apprend qu’il n’a rien reçu.

Pourtant, sur le site de la propriété, la pancarte de l’agence immobilière indique que la propriété est vendue. [ 12 ] Le 15 avril, le notaire n’a toujours pas reçu les fonds.

Même situation le 1 er mai. [ 13 ] Vers le 1 er mai, monsieur Latour informe madame Dicaire que madame Renda a toujours un intérêt pour le Projet, mais qu’elle est malade en plus d’avoir eu un conflit avec ses partenaires. [ 14 ] Dans les circonstances, le Liquidateur mandate un procureur afin d’entreprendre les démarches requises afin que la promesse d’achat soit annulée de telle sorte à remettre la propriété en vente le plus rapidement possible. [ 15 ] Le 21 mai 2015, monsieur Latour signe au nom de madame Renda, un formulaire de modification en vertu duquel il confirme que la promesse d’achat numéro 86883 est nulle et non avenue. [ 16 ] La propriété est par la suite remise en vente et vendue pour un prix de 150 000 $ en août 2015. [ 17 ] Le liquidateur considère, entre autres, que monsieur Latour a contrevenu à ses obligations professionnelles en omettant de vérifier l’identité de l’Offrant et considère que cette faute est directement responsable des dommages suivants qui totalisent 14 075,27 $ : divers frais, incluant des frais de déplacements, pertes de salaire, frais d’avocats, frais de l’arpenteur, coût d’entretien de la propriété, les taxes, les assurances et la perte de 10 000 $ sur le prix de vente. [ 18 ] Les défendeurs contestent ces prétentions.

Selon eux, monsieur Latour est également une victime des agissements de la dame se faisant appelée madame Renda. Lui aussi a consacré temps et énergie afin que la transaction puisse se concrétiser.

Monsieur Latour ajoute que c’est grâce à lui que le pot aux roses a été révélé, car c’est lui qui a informé les vendeurs du problème avec la lettre de financement. [ 19 ] Enfin, monsieur Latour ajoute que dans les circonstances de l’affaire, il n’a pas commis de faute professionnelle entraînant sa responsabilité. [ 20 ] Quant aux dommages réclamés par le Liquidateur, advenant que le Tribunal considère que monsieur Latour a commis une faute, les défendeurs soutiennent que ces dommages sont excessifs, exagérés et indirects.

ANALYSE ET MOTIFS [ 21 ] Lors de l'analyse des prétentions des parties, le Tribunal doit tenir compte des règles de preuve contenues au Code civil du Québec . [ 22 ] L'

article 2803 du Code civil du Québec indique que « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. […] ». Ainsi, il revient donc au Liquidateur de prouver la faute professionnelle de monsieur Latour, le montant de ses dommages et le lien de causalité entre cette faute et ses dommages. [ 23 ] L'

article 2804 du Code civil du Québec précise une règle importante qui doit guider le Tribunal dans l'analyse de la preuve présentée par les parties. Cet

article précise : « La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » [ 24 ] Cet

article consacre le principe à l'effet que dans un procès civil, une

partie doit, par la prépondérance de la preuve, établir les faits qui justifient ses prétentions. Le Tribunal doit donc analyser l'ensemble de la preuve en s'interrogeant sur l'existence de faits établissant la faute professionnelle du courtier immobilier et un lien direct entre cette faute et les dommages réclamés. [ 25 ] Monsieur Latour, en tant que courtier immobilier, devait vérifier l’identité de l’Offrant [1] et le statut juridique de « Mario Picture » [2] .

C’est une exigence des règles déontologiques qui gouvernent sa profession et un vendeur est en droit de prendre pour acquis que le courtier immobilier qui lui présente une offre a respecté cette obligation. [ 26 ] Les transactions immobilières et les documents juridiques qui en permettent la réalisation sont des contrats importants. Pour s’y retrouver, bon nombre de vendeurs et d’acheteurs requièrent l’aide d’un courtier immobilier qui est un professionnel œuvrant dans ce secteur d’activités. En contrepartie de leur professionnalisme, ces clients acceptent de leur payer des honoraires importants.

Ils sont donc en droit de se fier au fait que l’identité de la personne qui dépose une offre d’achat a été vérifiée et confirmée, que somme toute, l’offre est sérieuse. [ 27 ] Le fait qu’une personne mette en place un scénario grandiose laissant entrevoir des retombées financières intéressantes pour un courtier ne doit jamais lui faire perdre de vue qu’en tant que professionnel, c’est à lui que revient le devoir de s’assurer de l’identité réelle

de l’offrant. [ 28 ] Il y a donc lieu de conclure que monsieur Latour a commis une faute professionnelle et que cette faute est directement la cause de certaines des dépenses effectuées par le Liquidateur afin de retracer l’Offrant en vue d’annuler l’offre. Il y a ainsi lieu de faire droit au remboursement des frais d’avocats de 318,45 $.

Pour ce qui est des déplacements et autres troubles et inconvénients subis par le Liquidateur, le Tribunal arbitre le montant de cette réclamation à 500 $. [ 29 ] Concernant les autres frais réclamés par le Liquidateur, soit l’Hydro Québec, l’huile à chauffage, l’entretien, les taxes municipales, l’assurance habitation et la diminution du prix obtenu [3] le tout totalisant la somme de 11 485,41 $ (les « dommages additionnels »), il y a lieu de s’interroger quant à savoir si ces dommages sont la conséquence directe de la faute de monsieur Latour. [ 30 ] Analysons les trois scénarios suivants. [ 31 ] Si monsieur Latour vérifie l’identité de madame Renda et constate qu’il ne peut confirmer celle-ci ni son adresse ou, si madame refuse de collaborer de telle sorte qu’il ne peut confirmer son identité, en pareil cas, aucune offre n’aurait été transmise au Liquidateur de telle sorte qu’il n’aurait subi alors aucun dommage. [ 32 ] Si l’identité et l’adresse de madame Renda avaient été vérifiés et confirmées par monsieur Latour et dans la mesure où l’offre aurait été conditionnelle à l’obtention d’un financement, l’absence d’un tel financement aurait permis à l’Offrant, par l’intermédiaire de l’article 6 de la promesse d’achat, de rendre la promesse nulle et non avenue de telle sorte que les dommages additionnels n’auraient pu être réclamés par le Liquidateur ni à l’Offrant ni aux défendeurs. [ 33 ] En l’espèce, la seule condition de la promesse d’achat était que les autres promesses d’achat pour les trois autres terrains soient acceptées d’ici le 31 mars 2015.

Or, selon la preuve présentée, cette condition a été remplie. Ainsi, l’offre présentée par l’Offrant était ferme. [ 34 ] C’est monsieur Latour qui représente au Liquidateur que l’offre est sérieuse et de lui faire confiance. Si l’identité de l’acheteur avait été confirmée dans le cas d’une offre ferme, le Liquidateur aurait alors été en mesure de poursuivre l’Offrant pour les dommages additionnels.

Or s’il ne peut le faire, c’est précisément parce que monsieur Latour n’a pas respecté son obligation professionnelle de vérifier et confirmer l’identité de l’Offrant, son adresse et le statut juridique de la compagnie. [ 35 ] À cet égard, le procureur du Liquidateur n’a pas été en mesure de localiser l’Offrant car l’adresse apparaissant à l’offre n’était pas valide.

Ainsi, le Liquidateur a obtenu une offre d’achat ferme d’une personne dont ni l’identité, ni l’adresse et ni le statut juridique n’ont été vérifiés et confirmés par le Courtier. [ 36 ] En pareil cas, c’est directement la faute professionnelle de monsieur Latour qui est la cause des dommages du Liquidateur à savoir, ne pas pouvoir réclamer des dommages additionnels directement de l’Offrant. [ 37 ] Il y a donc lieu de conclure qu’en l’espèce, les dommages additionnels représentent réellement les dommages directs subis par le Liquidateur à la suite de la faute professionnelle du courtier Latour. [ 38 ] Quant aux frais de l’arpenteur-géomètre, ceux-ci devaient, en vertu de la promesse d’achat, être partagés entre trois personnes, soit madame Dicaire, monsieur Latour et monsieur Marc-André Pilon.

Ainsi, de 1 437,19 $, seul 479,06 $ peut être réclamé à monsieur Latour. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 39 ] ACCUEILLE en

partie la demande; [ 40 ] CONDAMNE solidairement Serge Latour, Re/Max Laurentides inc. et Fonds d’assurance responsabilité professionnelle du courtage immobilier du Québec à payer à François Lecault, agissant en sa qualité de liquidateur de la succession de feu Pierre-Paul Lecault la somme de 12 782,92 $ avec intérêts au taux légal, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de l’assignation, ainsi que les frais de justice de 200 $ . __________________________________ YVAN NOLET, J.C.Q. Date d’audience : 4 avril 2017