2022 QCCQ 8839, 2022 QCCQ 8839

Rivest c. Lacombe Paquin 2022 QCCQ 8839 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU « Chambre civile » N° : 550-22-019345-196 DATE : 13 octobre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PATSY BOUTHILLETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARIO RIVEST Demandeur c.

LOUISE LACOMBE PAQUIN et LOUISE PAQUIN, ÈS-QUALITÉS POUR FEU LAURENT PAQUIN Défendeurs et OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE GATINEAU ET PAPINEAU Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Le demandeur, Mario Rivest, poursuit les défendeurs en passation de titre, suite à une entente verbale qui serait intervenue au printemps 2019. [ 2 ] Les défendeurs, Louise Paquin, personnellement et ès-qualités pour feu Laurent Paquin, contestent la demande. [ 3 ] Selon le demandeur, les défendeurs ont accepté de vendre les terrains décrits comme étant « la montagne », connus comme étant le [...] à Val-des-Monts, ainsi que les rues privées du projet, pour un montant de 85 000 $. [1] [ 4 ]

Malgré les négociations qui ont mené à des changements de l’entente initiale, réclamés par les défendeurs, ces derniers ont refusé de passer titre. [ 5 ] Les défendeurs soutiennent que selon l’entente conclue, le demandeur devait acquérir seulement deux ou trois acres de terrains et non la montagne au complet et que la parcelle désignée par le numéro 5 873 845 n’a jamais fait l’objet de la transaction. QUESTIONS EN LITIGE [ 6 ] Le Tribunal doit décider des questions suivantes :

i) Est-ce que le défendeur feu Laurent Paquin était apte à conclure une promesse de vente? ii) Est-ce qu’une promesse de vente est intervenue entre les parties, et quel était l’objet de celle-ci? iii) Si une entente est intervenue quant à la vente du terrain en litige, est-ce que le demandeur est en droit de demander aux défendeurs de passer titre? ANALYSE [ 7 ] Le demandeur explique qu’en 2015, les défendeurs l’approchent afin qu’il acquière des terrains leur appartenant.

À cette époque, il dit ne pas être prêt pour ce genre de transaction. [ 8 ] En 2019, alors qu’il veut agrandir son terrain et possiblement faire son bois de poêle sur le résidu, le demandeur fait des démarches pour entrer en contact avec les défendeurs. [ 9 ] Après certaines vérifications, il constate que le terrain qu’il convoite est désigné comme étant le [...]. [2] [ 10 ] Cette version est contredite par la défenderesse, qui soumet plutôt que le demandeur a communiqué avec eux, fin 2018 ou début 2019, et que ce n’est que plusieurs mois plus tard qu’elle retourne l’appel.

[ 11 ] À cet effet, le fils des défendeurs, monsieur Luc Paquin, se dit surpris que le demandeur a communiqué avec ses parents, puisqu’il lui avait spécifiquement dit de communiquer avec lui personnellement. [ 12 ] Le Tribunal trouve le témoignage du fils tout de même accommodant pour la position de harcèlement soutenu en défense.

Le même fils qui soutient que sa mère est épuisée et que son père n’a plus toute sa tête depuis longtemps, mais n’allègue, outre la mise en garde faite au demandeur mentionnée au paragraphe précédent, aucune démarche qu’il aurait entreprise pour protéger ou soutenir ses parents ou plus particulièrement son père. Au contraire, il déclare dans son témoignage que même si sa mère lui avait demandé de l’assistance pour aller chez le notaire, il aurait refusé puisque la transaction ne le concernait pas.

Du même souffle, le fils déclare, « si la montagne avait été à vendre, je l’aurais achetée! ». [ 13 ] Le Tribunal n’accorde pas beaucoup de crédibilité au témoignage du fils qui se veut, à plusieurs égards, complaisant. Comment expliquer que la défenderesse n’a pas immédiatement demandé à monsieur Rivest de transiger avec son fils, si la situation du défendeur s’était tellement dégradée? [ 14 ] Revenons à la rencontre, qui aurait eu lieu en mai ou juin 2019, bien que monsieur Paquin fût présent, selon la défenderesse, elle était la seule à discuter avec monsieur Rivest.

Toujours selon madame Paquin, bien que monsieur Rivest a serré la main de monsieur Paquin, selon elle, son mari n’était pas au fait de ce qui se passait. [ 15 ] Pourtant, à cette rencontre, des négociations ont lieu. Monsieur Rivest offre 70 000 $ pour l’achat de la montagne, dont la moitié payable comptant. [3] Madame Paquin explique qu’elle refuse catégoriquement cette offre et que finalement, le demandeur offre 82 000 $ qui sera suivi de la fameuse poignée de main. [ 16 ] Selon madame Paquin, il n’y a pas eu d’entente, malgré la poignée de main, car les défendeurs voulaient y réfléchir.

Bien que ce fait soit contredit, la trame factuelle va démontrer qu’effectivement les parties vont s’entendre sur un autre prix pour le terrain en question. [ 17 ] Selon madame Lacombe Paquin, la situation perturbait son époux, monsieur Paquin. Selon elle, ce dernier ne voulait qu’aider monsieur Rivest qui cherchait à agrandir son terrain de quelques acres.

Encore une fois, cette version n’est pas corroborée par la suite des évènements. [ 18 ] Toujours selon la défenderesse, à cette époque, monsieur Paquin était devenu agressif envers elle, entre autres, puisqu’elle n’était pas d’accord avec la vente au prix de 82 000 $ pour deux ou trois acres. [ 19 ] Selon madame Lacombe Paquin, coincée entre son mari et les pressions de monsieur Rivest, elle décide d’aller le rencontrer.

À cette rencontre, curieusement, elle dit avoir demandé à monsieur Rivest de lui laisser trois acres du terrain qui faisait l’objet de la vente. [4] Mais pourquoi faire cette demande, si l’objet de la vente n’était que deux ou trois acres, comme madame Lacombe Paquin l’a soumis à l’audition. [ 20 ] Selon la défenderesse, non seulement monsieur a refusé de lui laisser deux ou trois acres, mais il lui a, en quelque sorte, lancé une invitation à la cour, tout en étant très irrespectueux.

Le demandeur admet avoir mentionné vouloir judiciariser le dossier, mais seulement après que madame Lacombe Paquin lui ait réclamé 150 000 $ pour donner suite à la transaction et qu’en plus, elle voulait garder deux terrains qui devaient faire

partie de la transaction. [ 21 ] D’ailleurs, selon le demandeur, vers la fin octobre 2019, un homme qu’il ne peut identifier, est venu lui demander combien il voulait pour « lâcher le morceau ». Après son refus, l’homme aurait quitté en voiture, accompagné de madame Lacombe Paquin. [ 22 ] Disons que la trame factuelle varie selon la perception des parties, mais à la lumière de la preuve entendue, le Tribunal retient les faits suivants. [ 23 ] Dans un premier temps, le Tribunal constate que madame Lacombe Paquin semble beaucoup plus aguerrie en affaires qu’elle voulait le laisser transparaître à la Cour.

Certaines de ses remarques, durant son témoignage, laissent transparaître une expérience des affaires, sans équivoque. [ 24 ] Il faut noter, tout comme le notaire l’a bien mentionné, que surtout en région rurale, malheureusement, les transactions sont conclues, trop souvent, sur une poignée de main.

Mais, cette façon de faire n’annule pas le consentement des parties, même si la preuve peut être plus difficile à faire. [ 25 ] Le demandeur, peu importe ses motifs et la trame factuelle retenue à cet égard, rencontre les défendeurs afin d’acheter, ce qu’il qualifie d’être la montagne, soit le [...]. [ 26 ] La première offre à 70 000 $ implique de l’argent comptant et elle n’est pas acceptée par les défendeurs. La contre-offre à 82 000 $, ce n’est pas clair si les défendeurs la refusent à leur arrivée chez le notaire ou avant.

Quoi qu’il en soit, la défenderesse mentionne qu’elle a reçu la contre-offre, mais a voulu y réfléchir. [ 27 ] À tout évènement, la preuve démontre que l’offre finale acceptée est 85 000 $, en plus de la prise en charge des chemins privés. [5] [ 28 ] Cette seconde entente est acceptée de tous. Le rendez-vous est fixé chez le notaire Trépanier. [ 29 ] Selon le notaire Trépanier, ce n’est qu’à la lecture des documents à son bureau que la défenderesse refuse de signer. Elle soumet au notaire qu’une parcelle qui apparaît sur le plan ne fait pas

partie de la transaction. [ 30 ] Selon elle, cette parcelle en question est déjà la propriété ou du moins, a été promise à la sœur de son mari, cette parcelle ne peut faire l’objet de la transaction avec le demandeur.

[31] Le Tribunal n’a bénéficié d’aucune autre preuve confirmant cette affirmation de la défenderesse. Au contraire, les explicationsdu notaire à cet égard, contredisent la position de la défenderesse. [32] Selon le notaire, malgré ses explications, démontrant que cette pointe fait bien

partie du [...], madame Paquin est catégorique,elle refuse de signer la transaction. Elle déclare vouloir en discuter avec son fils avant d’aller de l’avant avec la transaction. [33] Le Tribunal note également que la lettre adressée au notaire Trépanier, le 9 juillet 2019, par les procureurs des défendeurs, nefait aucune référence à cette situation. [34] Devant le Tribunal, la défenderesse soutient que son mari « n’était pas psychologiquement présent » chez le notaire. Il necomprenait pas réellement ce qui se passait.

Ce fait est contredit par le notaire qui dit avoir posé des questions à monsieur, comme il al’habitude de le faire afin de vérifier la capacité, surtout avec des personnes âgées. [35] Le notaire Trépanier compte plus de 30 ans d’expérience et selon lui, monsieur Paquin ne démontrait aucun signe de problèmescognitifs.

D’ailleurs, madame Lacombe Paquin ne lui a jamais fait part que son époux pouvait ne pas être apte à transiger. [36] Le demandeur déclare également qu’il n’a constaté aucun problème cognitif avec monsieur Paquin lorsqu’il a discuté avec lui. [37] Le Tribunal retient la version neutre du notaire qui n’a aucun intérêt dans le présent litige et qui corrobore le témoignage dudemandeur. [38] Curieusement, la défenderesse soutient qu’après la rencontre chez le notaire, son mari a repris ses esprits et réaffirmé qu’ilcroyait que le demandeur n’achetait que deux à trois acres de terrains et non la montagne au complet. [39] Au soutien de sa position concernant l’inaptitude du défendeur feu monsieur Paquin, la défenderesse produit deux rapportsd’expertise datés du 9 et 19 décembre 2019.

Avec respect pour l’opinion contraire, ces rapports sont loin d’être concluants et n’ont pas laforce probante nécessaire afin de renverser le fardeau de preuve qui appartient aux défendeurs. [40] En effet, ces rapports sont rédigés dans un but précis et établissent la condition de monsieur feu Paquin en date du 9 et 19décembre 2019 suite à trois accidents vasculaires cérébraux et un infarctus dans les derniers mois.[6] [41] Le fardeau de preuve des défendeurs, quant à la capacité de feu monsieur Paquin, est énoncé dans l’affaire BernardelliPesce[7] : [132] Comme l'indique l'article 1398 C.c.Q., l'aptitude à contracter s'apprécie au moment où est donné le consentement de contracter.

Comme toute personne majeure, sauf celle qui bénéficie d'un régime de représentation ou d'assistance, est présumée apte et capable decontracter, l'aptitude à contracter est présumée alors que l'inaptitude à contracter au moment de l'échange du consentement doit êtreprouvée : 948.

Mais si, à l'institution de l'action, aucune mesure de protection n'a été attribuée, l'inapte n'est qu'un inapte de fait : il doit, parconséquent, démontrer positivement qu'au moment précis de la conclusion de l'acte, il était bel et bien dans l'impossibilité psychologiquede donner un consentement valable; il ne suffira pas, en effet, «qu'il soit établi que l'aliénation mentale existait à l'époque du contratgénéralement». Il conviendra d'établir qu'au moment précis de la passation de l'acte, la personne ne pouvait apprécier la portée de l'acteposé.

Du reste, il n'est pas indispensable que la personne ait souffert d'aliénation totale; ainsi la personne au faible quotient intellectuel,et de ce fait, inapte «à saisir des concepts», n'a pu vraisemblablement donner un consentement véritable. Cette preuve ne sera pas chosefacile, puisqu'il s'agit de combattre la présomption générale de santé mentale. Des rapports d'experts seront nécessaires. Un simpledoute ne pourra renverser semblable axiome. Excep-tionnellement, la preuve d'éléments circonstanciels suffisamment sérieux pourracontribuer à déplacer le fardeau de la preuve.

Il pourra s'agit de comportements aberrants du signataire peu avant, voire peu après, laconclusion de l'acte. Ce déplacement de fardeau - qui entraîne une présomption - de fait - ponctuelle et exceptionnelle d'incapacité - doitévidemment être opéré avec retenue : il ne saurait résulter que de la preuve d'éléments «de nature à soulever un doute sérieux quant à lacapacité mentale». Si la présomption d'aptitude est exceptionnellement et prima facie renversée par la prétendue victime, la

partie quivise le maintien de l'acte ne devra pas se contenter d'avancer que le comportement du signataire «paraissait normal» lors de la conclusionde l'acte; elle devra aller au-delà et prouver, par exemple, un intervalle de lucidité. (soulignement ajouté) (Didier Lluelles et Benoît Moore, Droit des obligations, Les Éditions Thémis, 2e édition, aux pp 482-483, no 948. Voir également Paréc.

Paré, CAQ 2007 QCCA 517 , 200-09-005285-058, 11 avril 2007, 2007 QCCA 617) [42] Le Tribunal ne peut accepter la valeur probante réclamée par la défense pour les deux rapports, d’autant plus que de l’aveumême de la défenderesse, madame Paquin, feu monsieur Paquin avait des moments de lucidité. [43] La prépondérance de la preuve démontre qu’au moment de transiger, le défendeur Paquin était apte. [44] Le Tribunal croit qu’effectivement le couple a décidé de vendre et ce n’est qu’après avoir conclu l’entente (car il y a bel et bieneu entente), que pour une raison quelconque, les défendeurs ont décidé d’annuler la transaction ou de ne pas y donner suite auxconditions convenues. [45] Le Tribunal en vient donc à la conclusion que le défendeur était apte à contracter, qu’il y a eu une promesse valable etjuridiquement contraignante quant à la vente de la montagne, que la description préparée par le notaire instrumentant correspond àl’entente intervenue. [46] Le demandeur a dûment mis en demeure les défendeurs de respecter leurs obligations quant à cette promesse et de passer signerl’acte de vente conforme à la promesse d’achat convenue par le dépôt de la présente demande en justice et le prix de vente a été dûment

consigné chez le notaire instrumentant. [ 47 ] En conséquence, la défenderesse, en sa qualité pour feu Laurent Paquin, doit signer l’acte de vente découlant de la promesse d’achat intervenue entre les parties et y intervenir conformément à leur régime matrimonial en vigueur. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 48 ] ACCUEILLE la demande; [ 49 ] ORDONNE au demandeur de payer le prix de vente convenu entre les parties, soit 85 000 $, afin de procéder à l’achat des immeubles ci-après décrits : DÉSIGNATION 1.

Un immeuble connu et désigné comme étant le lot [...] ([...]), cadastre du Québec, circonscription foncière de Gatineau. 2. Un immeuble connu et désigné comme étant le lot numéro [...] ([...]), cadastre du Québec, circonscription foncière de Papineau. Sans bâtisse y dessus érigée. Ledit terrain portant le numéro [...], Val-des-Monts, province de Québec, [...]. 3. Un immeuble connu et désigné comme étant le lot numéro QUATRE MILLIONS TROIS CENT CINQUANTE-HUIT MILLE VINGT (4 358 020), cadastre du Québec, circonscription foncière de Gatineau. Sans bâtisse y dessus érigée.

Ledit immeuble étant le chemin McMullin, Val-des-Monts, province de Québec. [ 50 ] DÉCLARE l’acte de vente, pièce P-1, conforme à l’entente intervenue entre les parties; [ 51 ] ORDONNE à la défenderesse Louise Paquin, en sa qualité de représentante pour feu Laurent Paquin et en sa qualité personnelle conformément à son régime matrimonial, de signer l’acte de vente produit sous la cote P-1, dans les dix jours de la signification du jugement; [ 52 ] À défaut par les défendeurs de signer l’acte de vente, [ 53 ] DÉCLARE que le jugement à intervenir équivaille au

titre de propriété du demandeur pour les immeubles ci-après décrits : DÉSIGNATION 1. Un immeuble connu et désigné comme étant le lot [...] ([...]), cadastre du Québec, circonscription foncière de Gatineau. 2. Un immeuble connu et désigné comme étant le lot numéro [...] ([...]), cadastre du Québec, circonscription foncière de Papineau. Sans bâtisse y dessus érigée. Ledit terrain portant le numéro [...], Val-des-Monts, province de Québec, [...]. 3.

Un immeuble connu et désigné comme étant le lot numéro QUATRE MILLIONS TROIS CENT CINQUANTE-HUIT MILLE VINGT (4 358 020), cadastre du Québec, circonscription foncière de Gatineau. Sans bâtisse y dessus érigée. Ledit immeuble étant le chemin McMullin, Val-des-Monts, province de Québec. [ 54 ] ORDONNE à l’Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de Gatineau et Papineau, mis en cause, de procéder à la publication du jugement, et ce, sur paiement de tous les droits requis; [ 55 ] LE TOUT , avec frais de justice. PATSY BOUTHILLETTE, J.C.Q.

M e Anthony Robert Procureur du demandeur M e Vanessa Chénier Mantha Phillips Procureure des défendeurs Dates d’audience : 6 décembre 2021 7 décembre 2021 9 décembre 2021 1 er avril 2022