2011 QCCQ 8851, 2011 QCCQ 8851

9091-6750 Québec inc. c. Cyr 2011 QCCQ 8851 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-22-010984-100 DATE : 23 juin 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DENIS LE RESTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ 9091-6750 QUÉBEC INC., Demanderesse c. DANIEL CYR, Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame 16 592,63 $ du défendeur à

titre de commission d'agent immobilier. [ 2 ] Dans le but d'alléger la lecture du présent jugement, les parties seront désignées comme suit: la demanderesse, 9190-6750 Québec inc., corporation légalement constituée faisant affaires sous le nom de Royal LePage Harmonie, sera désignée «Royal LePage » et le défendeur, Daniel Cyr, sera ci-après désigné «Cyr».

LES FAITS: [ 3 ] Les faits les plus pertinents retenus par le Tribunal sont les suivants. [ 4 ] Le 10 novembre 2009, Cyr confie à Royal LePage le mandat d'agir comme intermédiaire exclusif pour la vente de sa résidence à L'Assomption. [ 5 ] Le contrat de courtage exclusif prend fin le 28 février 2010 et prévoit une commission de 6 % en cas de vente de cet immeuble. [ 6 ] Il importe ici de reproduire certains passages de ce contrat de courtage exclusif. « 4. Prix 4.1.

Le prix de vente demandé est de 259 000 $, somme qui devrait être payée en totalité au comptant lors de la signature de l'acte de vente (…). […] 7.1 Le vendeur versera au courtier dans le cas prévu en 1 °, 2 ° et 3 ° du présent article, au moment de la signature de l'acte de vente, une rétribution de SIX pour cent (6 %) du prix de vente prévu à l'article 4.1 ou d'un prix de vente autre auquel le vendeur aura donné son assentiment par écrit, le cas échéant; ou […] 3 ° si une vente a lieu dans les 180 jours suivant la date d'expiration du contrat avec une personne qui a été intéressée à l'immeuble pendant la durée du contrat, sauf si, durant cette période, le vendeur a conclu avec un autre courtier immobilier un contrat stipulé exclusif pour la vente de l'immeuble. 7.2 Rien dans ce qui est stipulé à l'article 7.1 ne doit être interprété comme venant restreindre le droit du courtier d'obtenir, le cas échéant, le paiement de toutes sommes pouvant lui être dues à

titre de rétribution ou de dommages-intérêts selon règles ordinaires du droit commun notamment, mais sans limiter la généralité de ce qui précède, dans le cas où la vente n'aurait pas lieu parce que c'est le veneur qui y a volontairement fait obstacle ou qui a autrement volontairement empêché la libre exécution du présent contrat. […]

9. Obligations du vendeur 9.1 Le vendeur s'engage, pendant la durée du présent contrat, à ne pas, directement ou indirectement: 1 ° offrir l'immeuble en vente par lui-même ou par l'intermédiaire d'une personne autre que le courtier; 2 ° devenir

partie à une entente visant la vente, l'échange ou la location de l'immeuble sans l'intermédiaire du courtier; […] 9.3 Le vendeur accorde en exclusivité au courtier le droit: 1 ° de faire visiter l'immeuble à toute heure raisonnable, tout rendez-vous devant être fixé directement avec l'occupant des lieux. Le courtier peut permettre à d'autres courtiers d'exercer en tout ou en

partie ce droit; 2 ° d'effectuer, sujet aux restrictions ci-après exprimées, toute publicité qu'il juge appropriée, y compris placer un écriteau indiquant que l'immeuble est à vendre, ou qu'il est vendu. Le courtier peut permettre à d'autres courtiers d'exercer en tout ou en

partie ce droit. La possibilité de poser un écriteau est accordée sous réserve de toute réglementation, par exemple, municipale ou découlant d'un règlement de copropriété, pouvant s'appliquer en la matière; 3 ° d'obtenir du créancier hypothécaire tout renseignement et tout document concernant son emprunt hypothécaire et, à cet effet, le vendeur autorise le créancier hypothécaire à les fournir au courtier. […] 10.

Obligations du courtier immobilier Le courtier s'engage à, conformément aux usages et règles de son art: 1 ° offrir en vente l'immeuble en agissant avec loyauté, diligence et compétence; 2 ° présenter au vendeur, dans les meilleurs délais, toute promesse d'achat relative à l'immeuble visé au contrat; 3 ° informer verbalement le vendeur, de façon régulière, de l'état de l'exécution du présent contrat; […] 14 ° aviser sans délai le vendeur qu'il a autorisé, le cas échéant, un autre courtier à effectuer toute publicité convenue aux présentes relative à la vente de l'immeuble; […] de 1000 $ 18 ° n'exiger du vendeur auc une rétribution dans le cas où l'immeuble viendrait à être vendu par l'une des personnes ci-après désignées dans les 10 jours de la signature du présent contrat: 1-(…) Tessier 2-(…) Bourbonnet 3-(…) Hervieux » [ 7 ] C'est monsieur Daniel Blondin qui est le courtier d'immeubles de Royal LePage dans cette affaire.

Témoignage de Daniel Blondin: [ 8 ] Monsieur Blondin connaît Cyr puisque ce dernier a procédé à l'acquisition d'un immeuble situé à St-Charles-de-Mandeville par son intermédiaire. [ 9 ] Le représentant de Royal LePage explique au Tribunal qu'il a discuté avec le défendeur, Cyr, du prix de 259 000 $ pour la mise en vente de son immeuble de L'Assomption. [ 10 ] Le délai pour ce mandat exclusif (trois mois) correspondait approximativement à l'offre d'achat que Cyr a effectuée sur l'immeuble précité à St-Charles-de-Mandeville. [ 11 ] Royal LePage a entrepris les démarches usuelles en pareilles circonstances, soit l'affiche extérieure, la publicité dans les journaux, internet, etc. afin d'assurer une bonne visibilité de l'immeuble sur le marché. [ 12 ] L'affiche extérieure a immédiatement été installée lors de la signature du mandat. [ 13 ] Monsieur Blondin de Royal LePage explique qu'il a également effectué des démarches particulières dans le Journal de Montréal et tout le Réseau MLS. [ 14 ] Chaque appel d'un client éventuel chez Royal LePage est noté par un système informatique particulier.

[ 15 ] Pour cet immeuble, Royal LePage a obtenu cinq ou six demandes d'informations générales par voie téléphonique.

Aussi, cinq demandes de visites d'agents collaborateurs ont été requises, dont quatre ont été finalement été effectuées chez Cyr. [ 16 ] Blondin de Royal LePage explique que le 17 novembre 2009, soit une semaine après le début du contrat de courtage, Royal LePage a été contactée par un acheteur potentiel, monsieur Robert Cormier. [ 17 ] Dans le fichier informatique de Royal LePage, la retranscription du service informatique «Immocontact» stipule ce qui suit: Infos sur propriété […] Robert Cormier 514-(…)- 4 023 S.I.A. ® : 8250448 (…), Mtée Cormier (NG) »

« 2009-11-17 11:27 [ 18 ] Monsieur Blondin explique qu'il a la ferme habitude de retourner tous ses appels dans les 15 minutes qui suivent. Ici, il a tenté à trois reprises de rejoindre monsieur Robert Cormier, mais ce n'est qu'à l'audience qu'il a compris pourquoi il n'avait pu entrer en contact avec lui.

Le détail du relevé téléphonique cellulaire du témoin Robert Cormier indique qu'effectivement le 17 novembre 2009 à 11h26, il est entré en contact avec Royal LePage. [ 19 ] Cependant, la preuve démontre que le véritable numéro de téléphone de Robert Cormier est le (514) (…)- 7 023. [ 20 ] Le représentant de Royal LePage explique donc au Tribunal que ce n'est qu'au procès qu'il a compris que l'information téléphonique contenue à la fiche Immocontact était inexacte et c'est pourquoi il n'a pu discuter avec Robert Cormier. [ 21 ] Il n'y a donc jamais eu de contact de quelque façon que ce soit avec Robert Cormier. [ 22 ] De plus, en novembre 2009, un agent collaborateur, dame France Mantas, a, avec ses clients Girard/Hervieux, visité l'immeuble de Cyr à L'Assomption. [ 23 ] Aucune promesse d'achat n'a alors été présentée. [ 24 ] Dans un autre ordre d'idée, rappelons que Cyr s'était engagé par offre d'achat à acquérir pour 190 000 $ l'immeuble à St- Charles-de-Mandeville. [ 25 ] Une des conditions était qu'il devait vendre son immeuble de L'Assomption pour acheter ce deuxième immeuble. [ 26 ] La fin du délai de cette offre d'achat tirant à sa fin, Cyr décida d'enlever de son offre d'achat la question de la vente de son immeuble de L'Assomption, à la condition que le prix de vente de l'immeuble de St-Charles-de-Mandeville soit réduit à 177 000 $, ce qui fut accepté. [ 27 ] En effet, compte tenu de sa capacité financière, Cyr pouvait posséder et financer en même temps les deux immeubles. [ 28 ] Dans les faits, le 30 mars 2010, Cyr devenait également propriétaire de l'immeuble de St-Charles-de-Mandeville. [ 29 ] Monsieur Blondin, de Royal LePage, en contactant Cyr à la fin de son mandat exclusif, fut informé par ce dernier qu'il ne savait plus s'il voulait toujours vendre l'immeuble de L'Assomption. [ 30 ] Compte tenu qu'il avait une nouvelle conjointe, il remettait en question la pertinence de vendre l'immeuble de L'Assomption.

Il fut donc décidé que Royal LePage n'obtiendrait pas de prolongation de son mandat de vente. [ 31 ] À la fin de son mandat, monsieur Blondin devait récupérer son affiche promotionnelle, mais dans les faits, il ne l'a jamais fait. [ 32 ] Le 8 mars 2010, France Mantas, de Re/Max Unis inc., recontacta Blondin en regard de l'immeuble de L'Assomption appartenant au défendeur, Cyr. [ 33 ] En effet, madame Mantas voulait revisiter l'immeuble avec ses clients Girard/Hervieux. [ 34 ] Devant ce fait, Blondin, de Royal LePage, recontacta le défendeur, Cyr, pour l'informer de la situation.

Blondin explique que lors de cette conversation téléphonique, Cyr semblait très nerveux à l'idée d'apprendre qu'une deuxième visite était sollicitée par les clients de madame Mantas.

[ 35 ] C'est à ce moment que Cyr mentionne à Blondin qu'une autre personne semble intéressée à l'immeuble. Nous apprendrons plus tard qu'il s'agit de Robert Cormier. [ 36 ] Blondin explique qu'à compter de ce moment-là, il était très perplexe devant la façon de faire de Cyr, puisqu'à peine quelques jours auparavant, il lui avait fait mention qu'il remettait en question la pertinence de vendre l'immeuble de L'Assomption.

C'est pourquoi Blondin a, par la suite, fait plusieurs vérifications au registre foncier. [ 37 ] Le courtier immobilier Mantas a remis une promesse d'achat le 9 mars 2010 à Cyr proposant l'achat de cet immeuble à 230 000 $. [ 38 ] L'offre d'achat prévoyait que Cyr devait répondre à cette offre avant le 11 mars 2010. [ 39 ] Ce n'est que le 17 mars que Cyr refusa formellement la promesse d'achat proposée par le courtier Mantas. [ 40 ] Le représentant de Royal LePage explique que suite à ses vérifications au registre foncier, il a constaté que le 30 avril 2010, Cyr avait vendu son immeuble de L'Assomption à Robert Cormier pour 245 000 $. [ 41 ] Royal LePage allègue que la vente de l'immeuble ayant eu lieu dans les 180 jours suivant la date d'expiration du contrat de courtage exclusif avec une personne qui a été intéressée à l'immeuble pendant la durée du contrat, soit Robert Cormier, la justifie de réclamer 16 592,63 $, représentant 6 % plus taxes du prix de vente.

Témoignage de Cyr: [ 42 ] Le défendeur, Cyr, témoigne à l'effet qu'il était propriétaire de l'immeuble de L'Assomption depuis environ 15 ans. [ 43 ] Il a tenté, à compter de septembre 2009, de vendre par lui-même cet immeuble.

À cet effet, il a installé une affiche à l'extérieur et publié sur certains sites internet, dont «LesPacs», sa résidence. [ 44 ] Il accepte de signer le mandat de courtage exclusif le 10 novembre 2009 en faveur de Royal LePage parce que Daniel Blondin est l'agent inscripteur pour l'immeuble qui l'intéressait à St-Charles-de-Mandeville. [ 45 ] Entre septembre 2009 et le début du mandat le 10 novembre 2009, il n'a reçu aucune offre d'achat. [ 46 ] Cependant, trois visiteurs se sont manifestés et c'est pourquoi il demande à Blondin d'inscrire sur le contrat de courtage exclusif le nom de chacun, prévoyant une rétribution en cas de vente de 1 000 $ seulement. [ 47 ] Cyr confirme que c'est lui qui a décidé du prix de vente de 259 000 $. [ 48 ] Il avoue que certaines publicités ont été effectuées par Royal LePage et que quelques visites ont été faites pendant la durée du mandat avec d'autres agents d'immeubles, sans la présence de Blondin de Royal LePage. [ 49 ] Cyr explique qu'à la fin du mandat de Royal LePage, il ne veut plus renouveler cette entente puisqu'il est de son intention de continuer de mettre en vente l'immeuble seul. [ 50 ] Il n'a jamais été question de ne plus vendre cet immeuble selon lui. [ 51 ] Il prétend que compte tenu que le printemps approchait, il considérait qu'il s'agissait là d'un temps propice pour vendre lui- même son immeuble et épargner la commission. [ 52 ] Cyr explique au Tribunal que Robert Cormier lui téléphone le 5 mars 2010.

Une visite a lieu le lendemain 6 mars.

Notons que Robert Cormier habite également la Montée Cormier à L'Assomption à quelques centaines de mètres des lieux. [ 53 ] Cyr explique qu'il n'y a eu aucun échange entre lui et Cormier entre le 10 novembre 2009 et le 5 mars 2010. [ 54 ] Certes, Cyr connaît quelque peu Cormier pour s'être déjà salués, mais sans plus. [ 55 ] La première fois où Cormier a visité l'immeuble, c'est effectivement le 6 mars 2010 et jamais auparavant. [ 56 ] Le 9 mars 2010, Robert Cormier a requis les services d'un évaluateur agréé. [ 57 ] La deuxième rencontre entre Cormier et Cyr a eu lieu le 16 mars 2010. [ 58 ] À cette date, Robert Cormier présente une offre d'achat écrite à Cyr. [ 59 ] Cette offre d'achat de 245 000 $ est acceptée par Cyr à la même date. [ 60 ] Cyr prétend qu'il n'a jamais appris en cours du mandat que Robert Cormier avait téléphoné chez Royal LePage.

C'est le courtier Blondin qui l'en a informé après la vente intervenue le 30 avril 2010. Témoignage de Robert Cormier: [ 61 ] L'acheteur, Robert Cormier, explique qu'il connaît Cyr depuis quelques années, mais qu'il n'a effectivement visité l'immeuble

pour la première fois que le 6 mars 2010. [ 62 ] Monsieur Cormier explique que le 17 novembre 2009, il a vu l'affiche de Royal LePage devant l'immeuble de Cyr. [ 63 ] Il a contacté Royal LePage uniquement pour connaître le prix de vente de cet immeuble. [ 64 ] En effet, il voulait connaître la juste valeur marchande des résidences du secteur, puisque sa sœur devait acquérir la résidence de sa mère située aussi sur la Montée Cormier. [ 65 ] Ce n'est que pour s'enquérir du marché à

titre de comparable seulement qu'il effectue cette démarche. [ 66 ] Son appel a duré moins d'une minute, selon son relevé cellulaire. [ 67 ] Monsieur Cormier explique qu'au début de l'année 2010, son fils Vincent, qui habite le sous-sol de sa résidence, veut faire l'acquisition d'un condominium dans le secteur. [ 68 ] Après plusieurs démarches en ce sens, Cormier explique qu'il offre à son fils et sa conjointe d'acquérir plutôt une maison.

C'est pourquoi des démarches sont entreprises pour la résidence appartenant à Cyr. [ 69 ] C'est le 5 mars qu'il contacte Cyr afin de solliciter une visite des lieux pour le lendemain. [ 70 ] Après cette visite du 6 mars, il rédige l'offre d'achat acceptée le 16 mars par Cyr. [ 71 ] Le témoin Cormier insiste devant le Tribunal sur le fait qu'il n'a jamais été intéressé à acquérir cet immeuble avant le 5 mars 2010. [ 72 ] Selon lui, les démarches qu'il a effectuées pour sa sœur le 17 novembre 2009 et celles pour son fils à compter du 5 mars 2010 sont bien distinctes et ne visent aucunement le même objectif. [ 73 ] Il s'agit là du résumé des témoignages les plus pertinents entendus lors de l'audience.

Résumé des faits: [ 74 ] Le Tribunal retient donc des faits mis en preuve que le contrat de courtage valide du 10 novembre 2009 au 28 février 2010 prévoit une commission de 6 % du prix de vente. [ 75 ] Le 17 novembre 2009, Cormier laisse un message téléphonique à la réceptionniste de Royal LePage et la durée de cet appel est de moins d'une minute. [ 76 ] Blondin, de Royal LePage, ne parle jamais à Cormier puisqu'il y a une erreur dans la prise en note de son véritable numéro de téléphone. [ 77 ] Cyr a vendu son immeuble dans les 180 jours suivant la fin du contrat de courtage à Cormier. [ 78 ] Cormier connaît déjà Cyr puisqu'ils sont en quelque sorte des «voisins». [ 79 ] Les procédures de Royal LePage n'allèguent pas de mauvaise foi du défendeur, Cyr. [ 80 ] Cyr a présenté une demande reconventionnelle en dommages-intérêts de laquelle il s'est désisté le jour de l'audience.

QUESTIONS EN LITIGE: [ 81 ] Les principales questions en litige sont les suivantes: 1. Robert Cormier était-il une «personne intéressée» au sens du contrat de courtage, donnant ainsi droit à Royal LePage à sa commission de 6 %. 2. Y a-t-il lieu de déterminer la cause efficiente de la vente de l'immeuble appartenant à Cyr?

LE DROIT APPLICABLE: Fardeau de preuve: [ 82 ] Le Tribunal considère important de décrire les règles et critères applicables dans le cadre du fardeau de la preuve. [ 83 ] En effet, le rôle principal des parties dans la charge de la preuve est établi aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec qui stipulent:

2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 84 ] Selon ces articles, les justiciables ont le fardeau de prouver l'existence, la modification ou l'extinction d'un droit.

Les règles du fardeau de la preuve signifient l'obligation de convaincre, qui est également qualifiée de fardeau de persuasion. Il s'agit donc de l'obligation de produire dans les éléments de preuve une quantité et une qualité de preuve nécessaires à convaincre le Tribunal des allégations faites lors du procès. [ 85 ] La Cour suprême du Canada, dans la décision de Parent c.

Lapointe [1] , nous précisait sous la plume de l'honorable juge Taschereau: « C'est par la prépondérance de la preuve que les causes doivent être déterminées, et c'est à la lumière de ce que révèlent les faits les plus probables, que les responsabilités doivent être établies. » [ 86 ] Dans leur traité de La preuve civile (4 e Édition) [2] , les auteurs Jean-Claude Royer et Sophie Lavallée précisent: « Il n'est donc pas requis que la preuve offerte conduise à une certitude absolue, scientifique ou mathématique.

Il suffit que la preuve rende probable le fait litigieux. » [ 87 ] Les auteurs rappellent la décision de notre Cour d'appel du Québec dans l'arrêt Dubois c. Génois [3] où le Juge Rinfret s'exprime comme suit: « Il aurait pu également s'appuyer sur les décisions citées par M. le juge Taschereau dans Rousseau c. Bennett, pour appuyer la théorie que "les tribunaux doivent souvent agir en pesant les probabilités.

Pratiquement rien ne peut être mathématiquement prouvé." » [ 88 ] Ces mêmes auteurs écrivant quant à l'appréciation de la prépondérance mentionnent: « Pour remplir son obligation de convaincre, un plaideur doit faire une preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. Le degré de preuve requis ne réfère pas à son caractère quantitatif, mais bien qualitatif. La preuve produite n'est pas évaluée en fonction du nombre de témoins présentés par chacune des parties, mais en fonction de leur capacité de convaincre.

Ainsi, le plaideur doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable. Dans l'appréciation globale d'une preuve, il n'est pas toujours facile de tracer la ligne de démarcation entre la possibilité et la probabilité. » [ 89 ] Pour les Tribunaux, plusieurs règles peuvent aider un juge à décider de la suffisance ou non de la preuve entendue lors d'un procès. [ 90 ] Par exemple, une preuve directe est préférée à une preuve indirecte, la preuve d'un fait positif est préférée à celle d'un fait négatif.

La corroboration est une preuve qui renforce un témoignage de façon à inciter le juge à le croire, et l'attitude lors d'un procès d'un témoin peut même influencer le Tribunal. [ 91 ] Plus récemment, l'honorable juge Rothstein de la Cour suprême du Canada, dans l'affaire de F.H. c. Mc Dougall [4] , rappelait les critères applicables suivants de la preuve en matière civile: «[45] […]Il n’existe qu’une seule règle de droit : le juge du procès doit examiner la preuve attentivement.

[46] De même, la preuve doit toujours être claire et convaincante pour satisfaire au critère de la prépondérance des probabilités. Mais, je le répète, aucune norme objective ne permet de déterminer qu’elle l’est suffisamment. […]Aussi difficile que puisse être sa tâche, le juge doit trancher.

Lorsqu’un juge consciencieux ajoute foi à la thèse du demandeur, il faut tenir pour acquis que la preuve était à ses yeux suffisamment claire et convaincante pour conclure au respect du critère de la prépondérance des probabilités.» [ 92 ] Le Tribunal doit donc, à la lumière de tous les éléments de la preuve, soit la preuve matérielle, documentaire et la preuve testimoniale reçue lors du procès, déterminer si la

partie demanderesse a réussi à le convaincre selon les règles des probabilités. 2845. La force probante du témoignage est laissée à l'appréciation du tribunal. Théorie de la cause efficiente: [ 93 ] Notre collègue l'honorable Henri Richard, dans son ouvrage Le courtage immobilier au Québec, 3 e édition [5] , indique ce qui suit aux pages 242 et suivantes: « (iv) Théorie de l'«efficient cause of a sale» et son application en droit québécois [...]

(1) Définition Cette théorie est reprise et appliquée par le Conseil privé dans la célèbre affaire Burchell c. Gowrie and Blockhouse Collieries Ltd. Une des questions posées concerne le droit de l '«agent» de toucher une commission lorsque le client vend «dans son dos» à une personne qui lui est présentée.

Et Lord Atkinson de trancher: The answer to the second contention is, that if an agent such as Burchell was brings a person into relation with his principal as an intending purchaser, the agent has done the most effective, and, possibly, the most laborious and expensive, part of his work, and that if the principal takes advantage of that work, and, behind the back of the agent and unknown to him, sells to the purchaser thus brought into touch with him on terms which the agent theretofore advised the principal not to accept, the agent's act may still well be the effective cause of the sale.

Ce passage constitue le fondement de la théorie de l' efficient cause of sale . Lorsqu'une agence ou un courtier immobilier met en relation son client-inscripteur avec un promettant-acheteur et qu'une vente intervient, le Conseil privé conclut que cette agence ou ce courtier possède le droit à une rétribution puisqu'il représente la «cause efficiente» de cette vente, quoiqu'elle se réalise sans sa connaissance.

Ce concept est utile dans les trois situations suivantes: 1. dans le cadre d'un contrat non exclusif (inscription ouverte), puisque nous savons que seul le premier courtier ou la première agence qui est qualifié d' efficient cause of a sale a droit à une rétribution ; 2. à l'expiration d'un contrat de quelque nature, l'agence ou le courtier ne peut prétendre avoir droit à une rétribution que s'il constitue la «cause efficiente» d'une vente postérieure; 3. lors d'un litige non soumis à l'arbitrage entre une agence ou un courtier-inscripteur et une agence ou un courtier-collaborateur.

À contrario, en présence d'un contrat exclusif en vigueur, cette notion d'inspiration anglaise devient superflue étant donné que dans ce cas, l'agence ou le courtier-inscripteur bénéficie d'une rétribution si une vente intervient pendant la durée de ce contrat, et ce, même sans sa participation, sauf la preuve d'une faute de sa part.

Quoi qu'il en soit, pour les deux premières situations exposées précédemment, un courtier doit d'abord établir une relation de nature contractuelle avec son client afin de recourir à la théorie de l'«efficient cause of a sale». […] Au contraire, la jurisprudence semble encline à considérer le courtier comme la cause efficiente d'une vente uniquement lorsque le vendeur est mis personnellement en relation avec l'acheteur et que le «vendeur sache au moment de l'exécution de la vente que l'acheteur en est un avec lequel il a été mis en relation par l'agent».

Selon nous, «mettre personnellement des personnes en relation» ne signifie pas mettre physiquement des personnes en relation. Les règles du mandat prévoient la possibilité que deux personnes soient personnellement liées par l'intermédiaire d'un mandataire. Il semble que l'enseignement essentiel qui découle de cette jurisprudence consiste en la connaissance par le vendeur que l'acheteur avec qui il contracte, directement ou non, est intéressé à l'immeuble par le courtier.

Dans ces circonstances, un courtier peut plaider qu'il constitue la cause efficiente de la vente. […] En règle générale, bien que le démarchage d'un courtier immobilier puisse faire de lui la cause efficiente d'une vente, s'il s'ensuit

que des «transactions indépendantes, faites de bonne foi, dans le cours ordinaire des affaires» interviennent à la suite des efforts du courtier, il ne peut recourir à la théorie de l' efficient cause of a sale . À

titre d'exemple, lorsque des premières négociations faites par l'entremise d'un courtier échouent et que les rapports entre les parties sont rompus, ce courtier n'est pas considéré comme la causa causans d'une vente intervenue de bonne foi avec l'aide d'un courtier différent ou entre les parties directement. (…) À contrario, il semble difficilement compréhensible de ne pas considérer un courtier comme étant la cause efficiente d'une vente lorsque la preuve révèle que c'est grâce à son démarchage qu'une promesse d'achat est présentée et acceptée, (…).

Mêmement, l'apport d'un courtier immobilier relativement à la présentation d'une première promesse d'achat peut constituer la «cause efficiente de la vente», même s'il ne participe pas aux négociations ayant entouré la deuxième promesse d'achat. […] Nous constatons que l'établissement d'une définition claire et précise de la théorie de l' efficient cause of a sale pose certaines difficultés. Elles découlent principalement du fait que cette notion constitue une création jurisprudentielle.

Or, bien que plusieurs jugements présentent des éléments essentiels de ce concept, chaque cas demeure un cas d'espèce qui doit faire l'objet d'une analyse rigoureuse des faits s'y rapportant. Aussi, il est établi qu'il n'est pas nécessaire qu'un courtier participe à toutes les étapes d'une transaction pour avoir droit à une rétribution. Mais encore faut-il que le courtier établisse, par prépondérance de preuve, les faits qui soutiennent sa prétention qu'il est la cause efficiente de la vente.

(2) En droit québécois Nous savons que la théorie de l' efficient cause of a sale provient du droit anglais. Certains auteurs divergent d'opinion quant au recours aux principes de common law pour interpréter ou suppléer aux règles des contrats nommés du Code civil . La Cour suprême du Canada, dans une affaire où on invoque les principes ci-haut décrits du Conseil privé dans l'arrêt Burchell , se fait éloquente pour rejeter l'application de l'efficient cause of a sale au Québec.

Nous produisons in extenso les propos du juge Mignault à cet égard: May I say, with all possible deference, that I would deprecate (désapprouver), on a question under the Quebec law, relying upon a decision (Burchell), even of the Privy Council, rendered according to the rules of the English law. It would first be necessary to show that there is no difference between the two systems of law by referring to authorities binding under the French law, and this has not been done.

Very earnestly (sérieusement), I am of the opinion that each system of law should be administered according to its own rules and by reference to authorities or judgments which are binding it alone.

Malgré cette position péremptoire, la même Cour, dans une décision en provenance du Québec et où siège le même juge Mignault, décide à l'unanimité, par la plume du juge Rinfret, de référer et d'appliquer la théorie de l' efficient cause of a sale établie dans l'arrêt Burchell. Peut-être que le juge Mignault comprend alors qu'il y a peu de différence entre un courtier immobilier régi par le droit anglais et celui soumis au Code civil . Quoi qu'il en soit, la jurisprudence majoritaire et même unanime qui suit cet arrêt adopte sans hésitation la théorie de l' efficient cause of a sale en droit québécois.

Nous ne pouvons qu'admettre cette théorie et reconnaître son application en droit québécois. Nous savons que cette notion d' efficient cause of a sale peut être invoquée dans le cadre d'un contrat non exclusif (inscription ouverte) et après l'expiration d'un contrat de courtage immobilier. Cette deuxième hypothèse est consacrée par une pratique contractuelle reconnue et adoptée par le législateur à l'article 27 de la

Loi sur le courtage immobilier (C-73.2). À maintes reprises pendant l'existence d'un contrat, un courtier présente un acheteur à son client-inscripteur qui préfère négocier directement avec celui-ci à l'expiration du contrat, dans le but d'éviter le paiement d'une rétribution. On crée une «période supplémentaire» au contrat de courtage immobilier en vertu de laquelle un courtier qui intéresse un promettant-acheteur pendant la durée du contrat peut bénéficier d'une rétribution si une vente intervient entre le client-inscripteur et ce même acheteur dans les six ou douze mois suivant l'expiration du contrat.

Le législateur reprend cette pratique en ces termes: 27. Est sans effet une convention engageant un client, pour une période déterminée après l'expiration du contrat, à rétribuer le courtier même si l'achat, la vente, la location ou l'échange de l'immeuble s'est effectué après l'expiration du contrat.

Toutefois, le premier alinéa ne s'applique pas si la convention prévoit que la rétribution est due, lorsque les conditions suivantes sont réunies: 1 ° le contrat est stipulé exclusif; 2 ° l'achat, la vente, la location ou l'échange s'effectue avec une personne qui a été intéressée à l'immeuble pendant la durée du contrat; 3 ° cette opération survient au plus 180 jours après la date d'expiration du contrat et que, durant cette période, le client n'a pas conclu avec un autre courtier un contrat stipulé exclusif pour l'achat, la vente, la location ou l'échange de l'immeuble.

Nous observons qu'en principe la stipulation d'une «période supplémentaire» devient impossible. Néanmoins, si les conditions imposées par le législateur sont rencontrées, on permet à l'agence ou au courtier de toucher sa rétribution même après l'expiration du contrat de courtage. Il ne faut pas oublier le caractère d'ordre public de cette disposition incluse dans la Loi et par conséquent l'impossibilité d'y déroger. (…) La Cour supérieure, dans Fiducie Prêt et Revenu c. Vallée , nous offre une interprétation des termes «une personne qui a été intéressée à l'immeuble pendant la durée du mandat» (ou du contrat).

Dans ce litige, un client-inscripteur conclut une vente avec une personne (son voisin) après l'expiration du contrat de courtage immobilier. S'autorisant de la disposition relative à la période supplémentaire, le courtier réclame sa commission et plaide être celui qui a intéressé cet acheteur à l'immeuble. Or, il appert que des discussions entre les parties ont lieu avant la conclusion du contrat de courtage et portent sur l'achat éventuel par le voisin de l'exploitation agricole du client-inscripteur. Le juge Lesage indique que la convention ne stipule pas que la commission est due au

courtier si une vente intervient après l'expiration du contrat «à une personne qui sera intéressée à l'immeuble » mais à «une personne qui aura été intéressée à l'immeuble», «ce qui n'a de sens que si l'expression signifie que l'agent a suscité l'intérêt de l'acheteur dans l'immeuble. Il constate que l'acheteur connaît mieux la propriété que l'agent immobilier en cause et qu'il désire l'acquérir avant même que le contrat de courtage n'intervienne. En conséquence, le juge rejette l'action en réclamation de commission du courtier. Ce jugement apparaît fondé eu égard à l'

article 1432 C.c.Q. qui prévoit que «dans le doute, le contrat s'interprète en faveur de celui qui a contracté l'obligation et contre celui qui l'a stipulée» et que «dans tous les cas, il (le contrat) s'interprète en faveur de l'adhérent ou du consommateur». Par ailleurs, il ne suffit pas que le client-inscripteur connaisse un promettant-acheteur avant la conclusion d'un contrat de courtage pour éviter de payer une rétribution si une vente intervient après l'expiration du contrat.

Encore faut-il prouver que cette connaissance est intéressée à acquérir l'immeuble en cause et que des discussions ont lieu à cet effet. À défaut, si une personne connue par le client-inscripteur antérieurement au contrat de courtage immobilier est intéressée à l'immeuble du propriétaire par le courtier, la clause relative à la période supplémentaire produit tous ses effets. […] (…) Aussi, la Cour du Québec établit que «Pour qu'on puisse dire qu'un courtier a intéressé une

partie à un immeuble, il faut plus qu'une allusion, mais au moins une description à l'acheteur, une visite, ou une discussion quelconque.»

Plus loin, elle ajoute «Intéresser veut dire plus qu'en parler, il faut éveiller un intérêt pour l'immeuble, l'intérêt qui finalement débouchera sur l'achat dans les 180 jours». […] Dans un autre ordre d'idée, la Cour du Québec décide que la vue d'une pancarte «À VENDRE» pendant la durée du contrat de courtage par un éventuel acheteur n'est pas suffisante pour en faire une «personne intéressée», la pose de telle pancarte ne pouvant «équivaloir à une démarche utile permettant de conclure au droit à la commission sur la vente future de l'immeuble». » [ 94 ] En page 262, du même ouvrage, il poursuit: « (…) Le Tribunal décide que le courtier immobilier n'a aucune obligation légale de fournir au propriétaire-vendeur une liste des personnes ayant communiqué avec lui ou ayant visité l'immeuble pendant la durée du contrat.

Ceci étant, la vente effectuée dans les 180 jours suivant l'expiration du contrat de courtage à l'acheteur ayant visité la propriété, et ce, hors la connaissance du propriétaire- vendeur, ne peut priver le courtier immobilier de sa rétribution.» [ 95 ] Quelques décisions méritent également d'être soulignées. [ 96 ] Dans l'affaire Re/Max de Francheville inc. c.

Blais [6] , l'honorable Nicole Mallette de la Cour du Québec précise: « Le contrat de courtage, d'une durée de trois mois, prévoyait une rétribution de 6 %, notamment si une vente avait lieu dans les 180 jours suivant son expiration avec une personne intéressée à L'immeuble pendant la durée du contrat. En août, le défendeur en garantie (l'acheteur) a contacté la demanderesse, qui a organisé une visite de l'immeuble en l'absence du vendeur. L'acheteur n'a présenté aucune offre estimant que le prix demandé était trop élevé. Après l'expiration du contrat de courtage, l'acheteur a communiqué avec le vendeur.

En novembre, il a acquis l'immeuble pour 80 000 $. L'acheteur n'a jamais mentionné au vendeur qu'il avait déjà visité l'immeuble. […] (…) La théorie de la "cause efficience» n'est pas applicable en l'espèce, puisque le contrat de courtage demeurait en vigueur quant au paiement de la commission intervenue avec une personne intéressée à L'immeuble pendant la durée du contrat. La preuve révèle que l'acheteur a contacté la demanderesse après avoir vu sa pancarte. Même s'il n'a pas fait d'offre, estimant le prix demandé trop élevé, l'acheteur était néanmoins intéressé.

On ne peut qualifier une personne d'intéressée que si le prix lui convient. (…) Le vendeur est donc tenu de verser la commission. » [ 97 ] L'honorable Gabriel De Pokomandy, dans la décision 3090-6499 QUÉBEC INC. c.

Bérubé [7] indique: « La question en litige est de savoir si la vente a eu lieu dans les 180 jours suivant la date d'expiration du contrat, avec une personne qui a été intéressée à l'immeuble pendant la durée du contrat. […] La jurisprudence retient que pour être une cause efficiente de la vente, il faut que l'agent ait fait des gestes concrets pour que la vente se réalise. […] La pose de pancarte n'est pas non plus considérée comme une démarche permettant de conclure au droit à la commission sur la vente éventuelle de l'immeuble.

Dans la présente instance, il n'y a eu ni pose d'affiche, ni publicité dans les journaux, ni mise en contact de l'acheteur Thibault avec les inscripteurs Carole et Solange Bérubé, ni aucune autre démarche positive par Frédérique Lavigne que d'avoir fait allusion à cet immeuble lors d'une conversation téléphonique, alors que Thibault s'est déclaré non intéressé à cause du prix. On ne peut donc conclure que la preuve démontre de façon prépondérante que les agents du Permanent ont été la cause efficiente de la vente. Maintenant, ont-ils intéressé Thibault à l'immeuble pendant la durée du contrat ?

La lecture de cette clause du Contrat de courtage exclusif n'a de sens que si on lui donne la signification que l'agent a suscité l'intérêt de l'acheteur pour l'immeuble. En effet, la clause de l'obligation de verser une commission à un courtier immobilier normalement est le travail ou les efforts effectués par l'agent immobilier auprès de l'acquéreur pour faire réaliser la transaction. C'est dans la perspective de cette finalité que doit être lue cette clause 7.1(3

e) du contrat qui est là pour assurer la rétribution du courtier immobilier pour le travail effectué. On ne peut faire dire à cette clause que du moment qu'une personne entend parler d'un immeuble pendant le mandat le courtier aura le droit à sa rétribution si le contrat intervient pendant les 180 jours suivant la date d'expiration. Il nous apparaît qu'il faut la preuve que la personne a été intéressée à l'immeuble par un geste concret de l'agent ou courtier pendant la durée du mandat.

Dans la présente affaire, il n'y a eu aucune visite de l'immeuble par Pierre Thibault dans le cours du mandat, et il n'a pas été mis en contact non plus avec les vendeurs. Tout au plus, il y a eu une allusion à cette résidence dont le prix ne cadrait pas avec le genre d'immeuble qu'il recherchait. Il n'y a eu ni envoi, ni même lecture de la fiche descriptive qui aurait pu susciter un intérêt. Dans ces circonstances, il est difficile de parler d'une personne qui a été intéressée à l'immeuble.(…) Pour qu'on puisse dire qu'un courtier a intéressé une

partie à un immeuble, il faut donc plus qu'une allusion, mais au moins une description à l'acheteur, une visite, ou une discussion quelconque. Au contraire, dans la présente affaire, il nous apparaît que Frédérique Lavigne, après avoir fait allusion à cet immeuble, n'a pas fait de gestes pour intéresser l'acheteur.

Intéresser veut dire plus qu'en parler, il faut éveiller un intérêt pour l'immeuble, intérêt qui finalement débouchera sur son achat dans les 180 jours. […] Il n'est pas possible de conclure dans la présente affaire que Thibault a agi ainsi pour éviter de transiger avec l'agent d'immeuble ou qu'il souhaitait négocier directement avec le propriétaire. Ni les défenderesses ni Thibault n'ont posé volontairement d'actes pour empêcher la libre exécution du mandat et ainsi éviter de payer la rémunération du courtier.

Le témoignage de Pierre Thibault est on ne peut plus catégorique à l'effet qu'il n'a jamais été intéressé à cet immeuble par le courtier d'immeuble, mais qu'il en a entendu parler pour la première fois de son ami Thériault, et une deuxième fois d'un collègue de travail. C'est à partir de cela qu'il a commencé à s'y intéresser.

Or tout cela arrive après l'expiration du contrat de courtage exclusif. […] La demanderesse n'a donc pas établi par une preuve prépondérante une situation qui donnerait ouverture à l'application de la clause invoquée, et sa poursuite ne peut donc réussir. » [ 98 ] Notre collègue l'honorable Richard Landry, dans Groupe Sutton Synergie inc. c. Lebrasseur [8] écrit ceci.

«[43] Tel que mentionné précédemment, le soussigné retient de la preuve que monsieur Bédard et par le fait même sa conjointe, ont été intéressés à la propriété de madame Lebrasseur pendant la période contractuelle par la publicité qui a été faite sur le réseau MLS/SIA, sur le web et sur le terrain par monsieur Cameron. [44] Il est également en preuve que monsieur Bédard est venu à Chertsey à quelques reprises pour voir des amis et que lui et sa conjointe cherchaient une résidence secondaire à cette période. [45] C'est cette publicité qui a amené monsieur Bédard à communiquer avec monsieur Cameron le 30 juillet 2005 pour obtenir de plus amples informations sur la propriété de madame Lebrasseur. [46] Il est également manifeste que monsieur Bédard a choisi d'attendre la fin du contrat de courtage de la demanderesse le 20 août pour confirmer son intérêt pour la propriété par sa visite du 23 août. […] [52] Il s'agit donc d'une situation où l'acquéreure a été intéressée à la propriété de madame Lebrasseur pendant la durée du contrat de courtage par la publicité faite par monsieur Cameron dont monsieur Bédard a pris connaissance, mais à l'insu de madame Lebrasseur.

Cette situation a été examinée notamment par Madame la juge Mallette dans Re/Max de Francheville inc. c. Blais . À mon avis, la conclusion doit être la même dans le présent cas. »

[ 99 ] Sous la plume de l'honorable Sylvain Coutlée, dans la décision Re/Max de la Pointe c. Leclerc [9] , nous pouvons lire: [17] La demanderesse prétend que les acheteurs ont été intéressés pendant la durée du contrat de courtage, puisque monsieur Paradis était encore le courtier chargé de la vente suite à la prolongation verbale du contrat de courtage.

C’est pendant cette période que la défenderesse aurait conclu la vente de l’immeuble. [18] La défenderesse soutient que les acheteurs n’ont jamais été intéressés par la demanderesse à l’immeuble pendant la durée du contrat de courtage et qu’au surplus, elle n’a jamais consenti à une prolongation. [19] Depuis l’entrée en vigueur du nouveau Code civil du Québec , le contrat de courtage immobilier n’est plus régi par les règles du mandat mais plutôt par les articles 2098 et suivants, soit ceux qui concernent le contrat de service. […] [27] La vente ayant eu lieu dans les 180 jours de la date d’expiration du contrat de courtage, la demanderesse pourrait donc en principe l’invoquer. […] [30] À cet égard, la preuve et le témoignage sont unanimes, y compris celui de monsieur Paradis qui reconnaît n’avoir jamais parlé aux acheteurs. [31] La preuve démontre que les acheteurs étaient voisins.

Bien que monsieur Luigi Gaudio a témoigné à l’effet qu’il savait que la maison de la défenderesse était en vente, ce seul fait ne peut faire en sorte de conclure que les acheteurs aient été intéressés à l’immeuble par la demanderesse et ainsi obliger la défenderesse à payer la commission à la demanderesse. [32] Considérant que la preuve démontre que la demanderesse n'a pas été la cause efficiente de la vente et qu'au surplus le contrat de courtage n'a pas fait l'objet d'une prolongation; » [ 100 ] L'honorable Jean Pierre Archambault, dans la décision Re/Max 2001 inc. c. Tessier [10] , indique ce qui suit: « 1.

La demanderesse, Re/Max 2001 Inc., réclame une somme de 13 545 $ du défendeur, Yves Tessier, à

titre de commission, suite à la vente de sa résidence à une personne qui y aurait été intéressée pendant la durée du contrat de courtage qui liait les parties; […] 14.

Suite à la signature du contrat de courtage, l'agent Normand Déry procède à diverses étapes en vue de la mise en marché de la résidence du défendeur soit, visite des lieux, mesures des pièces, préparation de la fiche descriptive de la propriété, prise de photos par un photographe professionnel en vue de leur diffusion sur divers sites WEB, inscription sur le service inter-agence de la Chambre d'immeuble (MLS) (P-9), et sur le site Re/Max Québec, installation d'une pancarte à vendre sur la propriété du défendeur et annonces dans le Guide Re/Max (P-15, P-16); […] 18.

Il est admis que monsieur Déry et son épouse n'ont amené personne pour visiter la propriété pendant toute la durée du mandat P-1 et ce, même lors des deux (2) visites libres. 19. Normand Déry explique qu'il utilise un logiciel du nom de «Prospect» pour tenir à jour les différentes activités reliées à ses divers clients. Il déclare qu'à chaque jour, il y insert les inscriptions pertinentes dans les dossiers respectifs qu'il a ouvert (sic) pour chacun de ses clients; 20. Il produit comme pièce P-10, copie du Rapport d'activités pour la propriété du défendeur; 21.

Le Tribunal y note 16 entrées échelonnées entre le 2 novembre 2007 et le 22 janvier 2008. Le Tribunal constate qu'en date du 8 janvier 2008, Déry y a inscrit la mention suivante: Description: Appel pour informations Notes: Sylvie Chamberland courriel: […]. La cliente a vu la propriété sur internet, elle a passé devant la propriété et va en discuter avec son mari. Demande de visite prochaine. 22. Il est admis par Sylvie Chamberland et Normand Déry qu'il y a effectivement eu une conversation téléphonique entre les deux, le 8 janvier 2008. 23.

Le relevé de téléphone de Sylvie Chamberland indique, qu'à cette date, elle a appelé le numéro de Déry et que la conversation a duré 19 minutes (P-13); […] 25. M. Déry indique qu'il a donné des explications au sujet de la propriété à madame Chamberland et lui a transmis copie de l'inscription MLS à l'adresse courriel qu'elle lui avait indiquée;

26. Madame Chamberland indique, quant à elle, que lorsque monsieur Déry lui a indiqué que la résidence faisait dos à l'autoroute, elle lui a dit qu'elle n'était pas intéressée; 27. Par la suite, elle n'a eu aucune autre nouvelle de monsieur Déry concernant la propriété du défendeur; 28. Tel qu'il appert du contrat P-1, il a pris fin le 30 janvier 2008; 29. Il est admis que le défendeur Tessier a refusé de renouveler le contrat de courtage malgré la demande en ce sens de monsieur Déry. […] 35.

Le 7 février 2008, le défendeur et Sylvie Chamberland signent une offre d'achat pour la vente de la propriété du défendeur pour une somme de 245 000 $ (P-18); […] 52. (…)Il est vrai que ce jugement consacre le principe voulant que «chaque cas demeure un cas d'espèce qui doit faire l'objet d'une analyse rigoureuse des faits s'y rapportant. : Cependant, ce jugement consacre à nouveau le principe que l'absence de preuve de mise en relation personnelle de l'acheteur et du vendeur par le courtier immobilier ne peut plus constituer un obstacle à une action en réclamation d'une rétribution basée sur la théorie de la cause efficiente de la vente.» […] 55.

Dans 3090-6499 Québec Inc . (faisant affaires sous le nom Le Permanent Côte Nord Enr ) c. Bérubé , l'honorable Gabriel de Pokomandy écrit en parlant «d'une personne intéressée» pendant la durée d'un contrat de courtage: Certes, il peut arriver des circonstances où une personne à la première vue n'est pas intéressée à un immeuble, mais qui, plus tard, après réflexion peut devenir intéressée et qu'on puisse conclure quand même que cet acquéreur a été intéressé si certains détails ou une description fournis par le courtier ont été à la source de la réflexion. Pour qu'on puisse dire qu'un courtier a intéressé une

partie à un immeuble, il faut donc plus qu'une allusion, mais au moins une description à l'acheteur, une visite, ou une discussion quelconque. Au contraire, dans la présente affaire, il nous apparaît que Frédérique Lavigne, après avoir fait allusion à cet immeuble, n'a pas fait de gestes pour intéresser l'acheteur. Intéresser veut dire plus qu'en parler, il faut éveiller un intérêt pour l'immeuble, intérêt qui finalement débouchera sur son achat dans les 180 jours. 56. Dans Royal Lepage Groupe Newton c.

Laplante , l'honorable Eliana Marengo a statué que, malgré une visite qualifiée d'exploratoire et d'incomplète, le courtier ne fut pas considéré comme la cause efficiente d'une vente subséquente. Le Tribunal a conclu que la vente résultait plutôt des efforts des propriétaires et d'une importante baisse du prix de vente; […] 63.

Le seul point de rattachement de madame Chamberland, comme ayant été une «personne intéressée» par la demanderesse et son agent Normand Déry, est un appel logé par cette dernière à monsieur Déry, le 8 janvier 2008, apparaissant sur le Rapport d'activités, produit comme pièce P-10 par la demanderesse; […] 69. Monsieur Déry admet qu'il n'a jamais rencontré madame Chamberland et donc qu'il ne l'a jamais présentée à monsieur Tessier; […] 88.

De plus, rien dans la preuve ne démontre que monsieur Déry a fait quoi que ce soit pour faire un suivi auprès d'elle ou qu'il lui ait suggéré de venir visiter la maison et de faire une offre d'achat à un prix plus bas que le prix affiché. En d'autres mots, il n'a rien fait d'autre pour l'intéresser à la maison; 89. Le Tribunal est d'opinion que l'agent Déry n'a pas réussi à susciter un intérêt réel chez madame Chamberland pour la maison du défendeur, soit un intérêt qui aurait pu provoquer la vente; 90.

Dans ce sens, le Tribunal fait sien les commentaires de l'honorable Gabriel De Pokomandy dans 3090-3499 Québec Inc. c. Bérubé ci-dessus énoncés et ce, malgré la conversation téléphonique du 8 janvier et malgré l'envoi de la fiche MLS au conjoint de madame Chamberland; 91. Le Tribunal est d'opinion que la conversation et la fiche MLS n'ont pas suscité un tel intérêt. La cause efficiente se situe plutôt au niveau de la diminution substantielle du prix comparativement aux (sic) prix affiché sur MLS ou discuté avec monsieur Déry; […] 103.

Dans un premier temps, le Tribunal note que rien dans la preuve présentée par la demanderesse ne démontre que Normand Déry a informé le défendeur Tessier qu'il avait été contacté par Sylvie Chamberland; 104. Rien ne démontre, non plus, que le défendeur Tessier et Sylvie Chamberland ou son conjoint se sont parlés ou ont été en contact entre le 8 et le 30 janvier 2008; 105. Le défendeur Tessier déclare, que le 31 janvier, il enlève la pancarte de Re/Max et installe sa propre pancarte «À vendre» avec

son numéro de téléphone et il installe des feuilles dans divers commerces, annonçant sa propriété; […] 117. Le seul fait que l'offre d'achat ait été signée 8 jours après la fin du contrat de courtage ou que les rencontres et discussions ont suivi de près la fin dudit contrat, ne permet pas au Tribunal d'inférer la mauvaise foi du défendeur Tessier et de Sylvie Chamberland ou qu'il y a eu des ententes ou arrangements entre eux, en vue d'éviter le paiement de la commission due à la demanderesse; »

ANALYSE ET DISCUSSION: [ 101 ] L'immeuble a été vendu dans les 180 jours de la fin du contrat de courtage à monsieur Robert Cormier. [ 102 ] La demanderesse, Royal LePage Harmonie, doit simplement démontrer que la vente est intervenue avec une «personne intéressée» à l'immeuble pendant la durée du contrat. [ 103 ] La preuve prépondérante révèle que le seul élément démontrant un certain intérêt de Robert Cormier pendant la durée du mandat est le fait que le 17 novembre 2009, il ait laissé un message téléphonique à la réceptionniste de la demanderesse.

La durée de cet appel a été de moins d'une minute. [ 104 ] Aucune suite n'a été donnée à ce message téléphonique, compte tenu de l'erreur quant à la prise du véritable numéro de téléphone de monsieur Cormier. [ 105 ] Aucune conversation n'a donc eu lieu entre l'acheteur Robert Cormier et le représentant de Royal LePage.

Aucune visite, aucun échange d'informations ne sont survenus dans cette affaire. [ 106 ] La question se résume donc pour le Tribunal à déterminer si le simple fait d'avoir eu une affiche promotionnelle de la demanderesse à l'avant de la résidence en vente et qu'un appel téléphonique infructueux sont suffisants pour statuer que Cormier était une personne intéressée au sens du contrat de courtage, donnant ainsi droit à la rétribution réclamée. [ 107 ] Compte tenu notamment des écrits de doctrine de notre collègue l'honorable Henri Richard, il faut conclure que la jurisprudence majoritaire admet la théorie de la «cause efficiente de la vente» en droit québécois. [ 108 ] Le Tribunal estime que la demanderesse avait le fardeau de prouver que l'acheteur, Robert Cormier, a été intéressé à acquérir l'immeuble en cause et que des discussions ont eu lieu à cet effet pendant la durée du mandat. [ 109 ] Pour que l'on puisse véritablement conclure qu'un courtier a intéressé une

partie à une résidence, il faut plus qu'une allusion, mais au moins une description à l'acheteur éventuel, une visite ou des discussions quelconques. [ 110 ] La jurisprudence établit qu'«être intéressé» veut dire plus qu'«en parler», il faut «éveiller un intérêt» pour l'immeuble, intérêt qui finalement débouchera sur l'achat dans les 180 jours. [ 111 ] La simple vue d'une affiche «À vendre» pendant la durée du contrat de courtage par un éventuel acheteur n'est pas suffisante pour en faire une «personne intéressée». [ 112 ] L'installation d'une telle affiche ne peut qu'équivaloir à une démarche utile, dans la vente future d'un immeuble. [ 113 ] En d'autres termes, le Tribunal estime que pour être une «cause efficiente de la vente», il aurait fallu que le courtier de la demanderesse ait fait des gestes concrets pour que la vente se réalise. [ 114 ] Certes, la pose de l'affiche extérieure est une certaine démarche, mais le Tribunal rappelle que c'est à la demanderesse de façon prépondérante de démontrer que Robert Cormier avait un intérêt à acquérir cette résidence pendant la durée du mandat. [ 115 ] Le fait que Robert Cormier n'ait jamais eu de contact avec le courtier est un des éléments déterminants en l'instance. [ 116 ] L'obligation de verser une commission à un courtier immobilier sous-entend normalement qu'un certain travail ou un certain effort doit être effectué auprès de l'acquéreur éventuel pour réaliser la transaction.

Ici, cette facette est inexistante. [ 117 ] On ne peut faire dire à la clause 7.1 (3°) du contrat de courtage qu'une personne qui voit simplement l'affiche ou entend parler qu'un immeuble est en vente pendant la durée d'un mandat fait en sorte que le courtier a droit à sa rétribution. [ 118 ] Il apparaît aux yeux du Tribunal qu'il faut un geste plus concret du courtier pendant la durée du mandat pour conclure qu'une personne a été intéressée à un immeuble donné par ce courtier. [ 119 ] Nous ne retrouvons pas pareil effort ou geste positif effectué par le représentant de la demanderesse durant le mandat. [ 120 ] En conséquence, le Tribunal n'a d'autre choix que de rejeter la réclamation. [ 121 ] Compte tenu des circonstances cependant, le Tribunal rejette la réclamation, mais sans frais. [ 122 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 123 ] REJETTE la réclamation, sans frais.

__________________________________ DENIS LE RESTE, J.C.Q. Me Claude St-Laurent LACOSTE, ST-LAURENT & ASSOCIÉS Procureurs de la demanderesse Me Luc-Olivier Herbert LAURENDEAU & HERBERT Procureurs du défendeur Date d’audience : 27 mai 2011