2022 QCCA 156, 2022 QCCA 156

Gérard Leroux et Fils inc. c. Investissements Malucar inc. 2022 QCCA 156 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-029303-211 ( 760-17-005560-191 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 4 février 2022 FORMATION : LES HONORABLES MANON SAVARD, J.c.Q. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. PETER KALICHMAN, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCATS Gérard Leroux et fils inc. Me PIERRE SÉGUIN Me SIMON FOURNIER ( SPS AVOCATS ) Absents PARTIES INTIMÉES AVOCAT Investissements Malucar inc. Les Immeubles Roxinvest inc. Me ALEXANDRE ETHIER Absent En appel d’un jugement rendu le 16 décembre 2020 par l’honorable Serge Gaudet de la Cour supérieure , district de Beauharnois . NATURE DE L’APPEL : Biens et propriété – Servitude – Droit de passage – Enclave – Accès à une voie publique – Chemin de tolérance – Jugement déclaratoire.

Greffier-audiencie r : René Gutknecht Salle : Pierre-Basile-Mignault AUDITION 9 h 32 Continuation de l'audience du 1er février 2022. Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour. PAR LA COUR : Jugement – voir page 3. Fin de l’audience.

René Gutknecht, Greffier-audiencier ARRÊT [ 1 ] Gérard Leroux et fils inc. (« l’appelante ») porte en appel le jugement prononcé le 16 décembre 2020 par l’honorable Serge Gaudet de la Cour supérieure, district de Beauharnois [1] , (

a) déclarant enclavés certains terrains situés dans la municipalité de Vaudreuil-Dorion et dont les intimées, Investissements Malucar inc. et Les Immeubles Roxinvest inc. (« les intimées »), sont les propriétaires; et (

b) accordant un passage selon l’

article 997 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») sur une

partie d’un terrain appartenant à l’appelante connue comme l’ancienne Montée-Lauzon. LE CONTEXTE [ 2 ] Lors de l’audition en première instance, les parties ont choisi de ne présenter aucun témoin, les faits allégués de part et d’autre dans les actes de procédure et les pièces devant constituer la trame factuelle sur laquelle le litige devait être tranché par le juge [2] .

Outre les actes notariés établissant que les intimées ont acquis leurs terrains en 1988, alors que l’appelante a acquis les siens en 1998 [3] , la preuve se résume essentiellement à un rapport de certificat de localisation daté du 9 juillet 2019 et préparé par l’arpenteur-géomètre Claude Bourbonnais [4] . [ 3 ] Les parties 11 et 12 de ce rapport énoncent une situation d’enclave en ces termes : 11.

SERVITUDE APPARENTE Pour accéder au lot 4 704 170, il existe un accès de 15,24 mètres de largeur situé le long de la limite OUEST de l’Autoroute 30 allant de la route Harwood jusqu’au chemin de fer (lot 3 353 192), passant par les lots 3 353 183, 4 704 163 à 4 704 166, dont la propriété desdits lots est publique. Cependant, une

partie du chemin de gravier passe sur les lots 3 353 184 et 3 353 186, lesquels sont affectés par une servitude de non-accès, mentionnée dans les servitudes publiées ci-après. L’accès aux lots 3 353 193, 3 353 200, 3 353 201, 3 353 206, 3 353 207, 3 353 227, 3 353 230 et 3 353 233, devrait se faire par l’ancienne Montée Lauzon, laquelle a fait l’objet d’un règlement de fermeture par la municipalité Les Cèdres, numéro 168-98. Le chemin de gravier, situé sur le lot 4 704 170, est utilisé comme sentier pour les véhicules tout-terrain (VTT). 12.

SERVITUDE PUBLIÉE Une servitude de non-accès à l’Autoroute 20 est publiée au bureau de la publicité des droits de Vaudreuil sous le numéro 104437. Ladite servitude est située le long de la limite S-E du lot 3 353 233, entre les points 9A-316, telle que montrée au plan ci-joint. Une servitude de non-accès à l’Autoroute 20 et à l’Autoroute 30, est publiée au bureau de la publicité des droits de Vaudreuil sous le numéro 13265199.

Ladite servitude est située le long de la limite EST des lots 3 353 193, 3 353 200, 3 353 201, 3 353 206, 3 353 207, 3 353 227 et 3 353 230, entre les points 201-202-203 et le long de la limite S-E des lots 3 353 230 et 3 353 233, entre les points 203-9A, telle que montrée au plan ci-joint. Une servitude de non-accès à l’Autoroute 30, est publiée au bureau de la publicité des droits de Vaudreuil sous les numéros 13101415 et 13265199.

Ladite servitude est située le long de la limite EST du lot 4 704 166, entre les points 200-581B, telle que montrée au plan ci- joint. [ 4 ] À la lumière de ce rapport, les intimées demandent à l’appelante de leur consentir une servitude de passage, mais sans succès, vu que cette dernière se dit d’avis que l’accès à la voie publique peut s’effectuer par d’autres voies [5] .

Le 23 juillet 2019, les intimées transmettent une lettre à l’appelante lui demandant d’entamer des discussions afin de convenir d’un droit de passage, laquelle demeure sans réponse [6] . [ 5 ] Le 9 septembre 2019, le procureur des intimées fait parvenir à l’appelante une mise en demeure exigeant un droit de passage conformément à l’

article 997 C.c.Q. à même l’ancienne Montée-Lauzon [7] . Le 16 octobre 2019, le procureur de l’appelante répond que sa cliente consent au passage selon l’

article 997 C.c.Q. [8] : Suite à l'examen de ce dossier, compte tenu que le chemin (Montée Lauzon) que vos clients allèguent existe déjà̀, et considérant l'apparence d'«enclave» (tel que décrit dans le Code civil du Québec ) des lots ci-bas décrits appartenant à vos clientes, notre cliente consent, conformément au Code civil du Québec , à ce que vos clientes aient accès à leurs lots ci-bas décrits via passage sur ledit chemin (Montée Lauzon, lot 2380268- ptie), sujet évidemment aux droits et recours de notre cliente le cas échéant, lesdits lots de vos clientes étant ceux décrits comme suit : • Lots numéros 3 353 193, 3 353 200, 3 353 201, 3 353 206, 3 353 207, 3 353 227, 3 353 230 et 3 353 233 , cadastre du Québec, circonscription foncière de Vaudreuil.

Dans l'exercice par vos clientes de leur droit de passage , aucun dommage ne devra être causé aux propriétés de notre cliente, notamment ledit chemin (Montée Lauzon).

Ce passage l’étant du chef du Code civil du Québec , aucun acte constitutif de servitude n’est requis. [Caractères gras et soulignement dans l’original] [ 6 ] Le procureur des intimées répond le même jour en exigeant en plus une servitude réelle et perpétuelle de passage au moyen d’un acte notarié [9] : En réponse à la vôtre de ce jour, nous comprenons que votre cliente consent à ce que nos clientes puissent utiliser le passage décrit comme étant la « Montée Lauzon » ce qu’elles comptent faire dès maintenant.

Par ailleurs, un droit de passage sans servitude de droit réelle n’offre aucune protection et/ou garantie à notre client[e] en cas de vente des terrains appartenant présentement à votre cliente. Il en va de même pour nos clientes qui ne pourront garantir à un éventuel acheteur un droit de passage sur le terrain de votre cliente. En d’autres termes, la proposition de votre cliente d’offrir un droit de passage uniquement « personnel » à nos clientes n’apparaît aucunement suffisante dans les circonstances.

Aussi, nos clientes nous autorisent-elles à vous proposer d’assumer les frais de notaire et de publication de l’acte de servitude que le notaire de son choix pourrait rédiger.

Il ne resterait qu’à s’entendre sur les termes exacts de servitude qui constaterait le droit de passage prévu en raison de la situation d’enclave (ex. : l’assiette de ce droit de passage, etc…). [ 7 ] Or, le procureur de l’appelante refuse de procéder à la signature d’un acte de servitude, s’exprimant ainsi dans son courriel de réponse du même jour [10] : Le droit de passage est un droit légal et non contractuel qui existe automatiquement à la faveur d’un lot enclavé, peu importe l’identité des propriétaires.

Aucun acte de servitude le créant est nécessaire car ce droit existe de plein droit en cas d’enclave. [ 8 ] Le 10 décembre 2019, les intimées introduisent contre l’appelante une demande introductive d’instance recherchant les conclusions suivantes : DÉCLARER que les lots 3 353 193, 3 353 200, 3 353 201, 3 353 206, 3 353 207, 3 353 227, 3 353 230, 3 353 233 et 4 704 170 situé dans la municipalité Vaudeuil-Dorion, propriété d’Investissement Malucar inc. et Les Immeubles Roxinvest inc., sont enclavés; DÉCLARER que le droit de passage pour désenclaver lesdits lots 3 353 193, 3 353 200, 3 353 201, 3 353 206, 3 353 207, 3 353 227, 3 353 230, 3 353 233 et 4 704 170 (fond dominant) doit s’exercer sur le lot 2 380 266 situé dans la municipalité de Le Cèdres, propriété (fond servant), dont Gérard Leroux et Fils Inc. est présentement propriétaire; ACCORDER aux demanderesses une servitude réelle et perpétuelle sur la parties du lot 2 380 268 et autrefois désigné comme la Montée Lauzon et tel que décrit au plan accompagnant un certificat de localisation préparé par l’arpenteur-géomètre M.

Claude Bourbonnais en date du 9 juillet 2019; ORDONNER à la défenderesse de signer un acte notarié à cet effet chez le notaire des demanderesses à leurs frais; CONDAMNER la défenderesse aux entiers dépens, y compris les frais d’expert, les frais de préparation des experts à procès et leurs honoraires pendant témoignage à la Cour. [Transcription textuelle] [ 9 ] L’appelante s’y oppose en invoquant qu’il n’y a aucune nécessité de procéder à un acte de servitude vu que le droit de passage existe déjà par l’effet de la loi.

Elle s’exprime en ces termes dans son Exposé des moyens de contestation [11] : 5- L’actuel droit de passage en l’espèce existe de plein droit en vertu du Code civil du Québec et son assiette est connue puisqu’il s’agit du chemin privé situé sur la propriété de la

partie défenderesse (Montée Lauzon), dont les articles 997 in fine et 1000 C.c.Q. en énoncent les modalités; 6- Nul acte de servitude n’est légalement requis de la

partie défenderesse en ce que la loi (

article 997 C.c.Q. ) énonce « une servitude ou un autre mode d’accès »; 7- Or, cet autre mode d’accès est l’actuelle montée Lauzon (chemin privé situé sur la propriété de la

partie défenderesse) au

titre de passage de plein droit, passage déjà consenti tel que ci-haut allégué; 8- Ce passage l’étant du chef du Code civil du Québec , aucun acte constitutif de servitude n’est requis; 9- Par conséquent, la

partie demanderesse ne peut légalement exiger de la

partie défenderesse que soit en plus consentie une servitude de passage; [Transcription textuelle] [ 10 ] Lors de l’audition devant la Cour supérieure, les parties conviennent que l’assiette du passage n’est pas en litige [12] . De plus, l’appelante confirme qu’elle consent au passage, mais non sous la forme d’une servitude de passage par acte notarié [13] . L’appelante ne réclame pas non plus une indemnité pour le passage.

Finalement, les intimées modifient leurs conclusions lors de l’audition afin de ne plus réclamer une servitude réelle et perpétuelle au moyen d’un acte notarié, tel qu’il est noté au procès-verbal de l’audition [14] : Modification verbale de Me Éthier à sa demande; retrait des conclusions 3 et 4 et à la 2 e conclusion : DÉCLARER que le droit de

passage pour désenclaver va s’exercer sur le lot 230368 « sur une portion de ce lot connu anciennement sous le nom de Montée Lauzon »; [Transcription textuelle] [ 11 ] Dans ces circonstances, comme le note d’ailleurs le juge de première instance, on peut se demander si un litige existe vraiment entre les parties [15] . Or, le procureur de l’appelante insiste pour contester la demande malgré la modification des conclusions.

LE JUGEMENT DE PREMIÈRE INSTANCE [ 12 ] Compte tenu des concessions respectives des parties lors de l’audience, le juge identifie la seule question en litige comme étant celle « de savoir si la demande en justice devrait être rejetée en raison du fait que la défenderesse a conféré aux demanderesses un « accès de tolérance » par la lettre du 16 octobre 2019 » [16] . [ 13 ] Tout en notant qu’un chemin de tolérance peut constituer une entrave à un recours en vertu de l’

article 997 C.c.Q. [17] , le juge conclut que ce ne serait le cas que dans les circonstances où la tolérance invoquée existe de longue date et a acquis un certain caractère de permanence [18] .

Or, ce ne serait pas le cas en l’espèce puisque le passage fut conféré à la suite d’une mise en demeure qui a précédé de peu le recours judiciaire entrepris et alors que le litige était déjà amorcé [19] . [ 14 ] Le juge ajoute que la position avancée par l’appelante est incohérente et circulaire, reconnaissant d’une part que les terrains des intimées sont enclavés pour ensuite prétendre, d’autre part, qu’il n’aurait plus d’enclave en raison du passage ainsi accordé afin de les désenclaver [20] . [ 15 ] Le juge prononce ainsi les conclusions suivantes [21] : [38] DÉCLARE que les lots 3 353 193, 3 353 200, 3 353 201, 3 353 206, 3 353 207, 3 353 227 3 353 230, 3 353 233 et 4 704 170 du cadastre, appartenant en copropriété aux demanderesses et situés dans la municipalité de Vaudreuil-Dorion, sont enclavés; [39] ACCORDE aux demanderesses, afin de désenclaver lesdits lots, un droit de passage qui doit s’exercer sur le lot 2 380 268 du cadastre, situé dans la municipalité Les Cèdres et appartenant à la défenderesse, plus précisément sur la portion de ce lot connue comme étant l’ « ancienne Montée Lauzon », tel que montré en

partie au plan annexé au certificat de localisation de l’arpenteur-géomètre Claude Bourbonnais en date du 9 juillet 2019 et portant le numéro 18 367 de ses minutes. LES MOYENS D’APPEL [ 16 ] L’appelante soutient que le juge aurait erré en concluant à l’existence d’une enclave. Ainsi, les conclusions du juge selon lesquelles le litige était déjà amorcé lorsque la tolérance de passage fut accordée, que les terrains des intimées étaient conséquemment enclavés malgré cette tolérance et que le recours en vertu de l’

article 997 C.c.Q. pouvait donc être entrepris, seraient toutes erronées. [ 17 ] Par ailleurs, l’appelante soutient que le juge aurait agi ultra petita en accordant un droit de passage considérant que, lors de l’audition, les intimées ont retiré cette conclusion de leurs procédures. ANALYSE [ 18 ] Le litige entre les parties concerne l’interprétation et l’application de l’

article 997 C.c.Q. : 997. Le propriétaire dont le fonds est enclavé soit qu’il n’ait aucune issue sur la voie publique soit que l’issue soit insuffisante, difficile ou impraticable, peut, si on refuse de lui accorder une servitude ou un autre mode d’accès, exiger de l’un de ses voisins qu’il lui fournisse le passage nécessaire à l’utilisation et à l’exploitation de son fonds. 997.

The owner of land enclosed by that of others in such a way that there is no access or only an inadequate, difficult or impassable access to it from the public road may, if all his neighbours refuse to grant him a servitude or another mode of access, require one of them to provide him with the necessary right of way to use and exploit his land. Il paie alors une indemnité proportionnelle au préjudice qu’il peut causer.

Where an owner claims his right under this article, he pays an indemnity proportionate to any injury he might cause. [Soulignement ajouté] (Emphasis added) [ 19 ] Il est bien établi qu’un fonds qui jouit d’un passage exercé en vertu d’une tolérance n’est pas enclavé aux fins de l’

article 997 C.c.Q. [22] Encore faut-il que le chemin de tolérance en soit véritablement un, c’est-à-dire qu’il doit être suffisant et praticable dans les circonstances [23] . Si tel est le cas, c’est seulement lorsqu’il est mis fin à la tolérance de passage que l’état d’enclave peut exister aux fins de réclamer un passage selon l’

article 997 C.c.Q . [ 20 ] Il est par ailleurs aussi bien établi que le droit de réclamer un passage conformément à l’

article 997 C.c.Q . , s’apprécie selon la situation de fait au moment de l’institution de l’action [24] . [ 21 ] Ces principes ne sont pas remis en question par le juge de première instance. Ce dernier conclut plutôt qu’ils doivent être compris et appliqués à la lumière de la situation factuelle, telle qu’elle se présente dans ce litige, où le passage accordé est en réaction à une mise en demeure visant à mettre fin à l’état d’enclave et est, de fait, établi de façon concomitante avec cette mise en demeure. [ 22 ] Or, il n’y a aucun doute que c’est un passage selon l’

article 997 C.c.Q. qui fut reconnu par l’appelante dans la lettre de son procureur datée du 16 octobre 2019. Bien que cette lettre soit reproduite ci-haut, il y a lieu d’en citer à nouveau quelques extraits pertinents : « […] notre cliente consent, conformément au Code civil du Québec , à ce que vos clientes aient accès à leurs lots ci-bas

décrits via passage sur ledit chemin (Montée Lauzon, lot 2380268- ptie) […] Ce passage l’étant du chef du Code civil du Québec , aucun acte constitutif de servitude n’est requis » [soulignement ajouté]. [ 23 ] Ce qui opposait alors les parties n’était pas le passage selon l’

article 997 C.c.Q. , mais plutôt l’exigence additionnelle des intimées de convenir d’une servitude réelle et perpétuelle de passage par acte notarié, laquelle est régie par les articles 1177 et s. C.c.Q. C’est cette servitude réelle et perpétuelle de passage par acte notarié qui fait d’ailleurs l’objet du recours entrepris par les intimées. [ 24 ] Or, il n’est pas nécessaire de convenir d’une servitude réelle et perpétuelle par acte notarié lorsque le passage s’établi par l’effet de la loi [25] , puisque l’

article 997 C.c.Q. « constitue lui-même un

titre valable et une reconnaissance suffisante du droit du propriétaire d’un fonds enclavé. Aucun autre

titre n’est requis. Le droit naît du moment que l’état d’enclave est constaté » [26] . C’est précisément la défense de l’appelante (reproduite ci-haut) et dont il est utile de reproduire encore une fois un extrait pertinent : « [c]e passage l’étant du chef du Code civil du Québec , aucun acte constitutif de servitude n’est requis ». [ 25 ] Lors de l’audition devant la Cour supérieure, le procureur des intimées a implicitement reconnu le bien-fondé de cette défense en renonçant aux troisième et quatrième conclusions de la demande portant sur une servitude réelle et perpétuelle de passage par acte notarié.

Avec égards, cette renonciation aurait dû mettre fin au débat, l’appelante ayant déjà reconnu tant l’état d’enclave que le passage selon l’

article 997 C.c.Q. [ 26 ] Or, le débat s’est plutôt engagé sur une question qui n’avait pas été soulevée auparavant dans la défense, soit si le passage conféré par l’appelante selon l’

article 997 C.c.Q. constituait un chemin de tolérance empêchant le tribunal de constater l’enclave donnant droit au passage selon cet article. [ 27 ] Dans le contexte du présent dossier, le juge de première instance n’avait pas à se prononcer sur la nature ou l’effet d’un chemin de tolérance car cette question n’avait jamais été préalablement soulevée entre les parties et n’était pas soulevée dans les procédures judiciaires puisqu’un chemin de tolérance n’était pas en cause dans cette affaire.

De fait, ce n’était pas un litige lié à un chemin de tolérance qui s’était engagé entre les parties, mais plutôt celui de savoir si un état d’enclave constaté et reconnu permet le passage par l’effet de la loi ou requiert plutôt une reconnaissance formelle par un jugement de la Cour supérieure. [ 28 ] Or, comme nous l’avons déjà constaté, l’

article 997 C.c.Q. constitue lui-même un

titre valable et une reconnaissance suffisante du droit du propriétaire d’un fonds enclavé et aucun autre

titre n’est requis à cette fin, puisque le passage énoncé à cet

article prend naissance du moment que l’état d’enclave est constaté et que l’assiette du passage est convenue. [ 29 ] Ainsi, dès le 16 octobre 2019, lorsque l’appelante reconnaît par écrit l’état d’enclave des terrains en cause et le passage prévu à l’ art. 997 C.c.Q. à même le chemin de la Montée Lauzon, la situation de droit et de fait s’est cristallisée entre les parties et il n’existe plus dès lors aucun litige réel entre elles quant au passage reconnu par cet article. [ 30 ] La demande supplémentaire des intimées pour une servitude conventionnelle réelle et perpétuelle était donc inutile et sans fondement.

Dès que ces dernières ont retiré les conclusions quant à cette demande lors de l’audition du 3 décembre 2020, le juge aurait dû constater l’absence de litige quant au passage en vertu de l’ art. 997 C.c.Q. et ainsi rejeter la demande des intimées. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 31 ] ACCUEILLE l’appel; [ 32 ] INFIRME le jugement de première instance; [ 33 ] REJETTE la Demande introductive d’instance des intimées datée du 13 novembre 2019; [ 34 ] LE TOUT , sans frais de justice tant en première instance qu’en appel, vu les circonstances. MANON SAVARD, J.c.Q. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. PETER KALICHMAN, J.C.A.