2018 QCCA 1143, 2018 QCCA 1143

9192-2401 Québec inc. (Fabrication Pro-Fab) c. Villeneuve (Immeubles Jolika) 2018 QCCA 1143 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N os : 200-09-009338-168 et 200-09-009339-166 (160-17-000008-132) (160-17-000050-126) DATE : 11 JUILLET 2018 CORAM : LES HONORABLES JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. CLAUDE C. GAGNON, J.C.A. N o : 200-09-009338-168 9192-2401 QUÉBEC INC., faisant affaire sous la raison sociale de Fabrication Pro-Fab APPELANTE – demanderesse c.

CLERMONT VILLENEUVE, faisant affaire sous la raison sociale de Les Immeubles Jolika INTIMÉ – défendeur N o : 200-09-009339-166 LA COMPAGNIE D'ASSURANCE MISSISQUOI APPELANTE – demanderesse c. CLERMONT VILLENEUVE, faisant affaire sous la raison sociale de Les Immeubles Jolika INTIMÉ – défendeur ARRÊT [ 1 ] Les appelantes se pourvoient contre un jugement de la Cour supérieure, district d’Alma (l’honorable Jocelyn F.

Rancourt), rendu le 8 juillet 2016, qui rejette leurs actions respectives contre l'intimé à la suite d'un incendie survenu le 26 mars 2010. [ 2 ] Pour les motifs du juge Chamberland, auxquels souscrivent les juges Bélanger et Gagnon, LA COUR : [ 3 ] REJETTE les appels, avec les frais de justice. JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. CLAUDE C. GAGNON, J.C.A. Me Bertrand Paiement Lapointe Rosenstein Marchand Melançon Pour les appelantes

Me Catherine Gendron Weidenbach, Leduc, Pichette Pour l'intimé Date d’audience : Le 17 mai 2018 MOTIFS DU JUGE CHAMBERLAND [ 4 ] Les appelantes se pourvoient contre un jugement rendu par la Cour supérieure du Québec, district d’Alma, le 8 juillet 2016 (monsieur le juge Jocelyn F. Rancourt), rejetant l'action que chacune d'elles avait entreprise contre l'intimé à la suite d'un incendie survenu le 26 mars 2010. [ 5 ] L’appelante 9192-2401 Québec inc., faisant affaire sous la dénomination sociale de Fabrication Pro-Fab, une entreprise se spécialisant dans la fabrication de soudure de métaux, était locataire d'une

partie de l'immeuble commercial appartenant à l'intimé. [ 6 ] À la suite de l'incendie, Fabrication Pro-Fab subit des dommages qu'elle chiffre à 705 668,75 $. Elle reçoit de son assureur, l'appelante Compagnie d'assurance Missisquoi, 369 776,81 $, laissant un solde de 335 891,94 $ à sa charge. [ 7 ] Les recours contre l'intimé sont intentés en novembre 2012 pour l'assureur et en mars 2013 pour Fabrication Pro-Fab. [ 8 ] Les appelantes allèguent qu'en sa qualité de propriétaire locateur de l'immeuble, l'intimé est responsable de l'incendie qu'elles attribuent à une défaillance du système électrique.

L'intimé nie toute responsabilité; il plaide la cause indéterminée de l'incendie et l'absence de défaillance du système électrique. * * * Le jugement dont appel [ 9 ] Le juge de première instance décrit tout d'abord les lieux occupés par Fabrication Pro-Fab et Construction Renaissance (l'arrière de la bâtisse), Industries Guay (au centre) et les bureaux administratifs de Construction Renaissance (à l'avant). [ 10 ] Il résume ensuite la preuve, y compris la preuve d'experts en ce qui a trait à l'origine et à la cause de l'incendie. [ 11 ] Quant à l'origine de l'incendie, les deux experts la situent dans la

section arrière du bâtiment. Kevin Gauthier, l'expert retenu par l'assureur, situe le foyer de l'incendie au niveau du comble surplombant l'atelier de Fabrication Pro-Fab ou du côté de Construction Renaissance. Christian Giguère, l'expert retenu par l'intimé, retient pour sa part toute la

section arrière du bâtiment comme étant la région d'origine de l'incendie. [ 12 ] Quant à la cause de l'incendie, les experts avancent plusieurs hypothèses. M. Gauthier mentionne la défaillance d'un composant électrique, permanent ou non permanent. Il élimine l'article de fumeur, l'acte intentionnel et les activités de soudage de Fabrication Pro- Fab comme causes possibles de l'incendie. Le juge retient cependant que M. Gauthier n'est pas en mesure de dire que « la cause probable de l'incendie est la défaillance du système électrique » (paragr. 57). [ 13 ] M.

Giguère, quant à lui, retient l'allumage de matériaux combustibles par les installations électriques permanentes comme l'une des causes possibles de l'incendie. Il en va de même, selon lui, du tracteur et des équipements électriques à l'intérieur du bâtiment, des travaux de soudure faits le matin, et même d'un acte intentionnel.

Il conclut que, vu l'état avancé de destruction du bâtiment, la cause de l'incendie demeure indéterminée. [ 14 ] Passant à l'analyse de la preuve après avoir résumé la position des parties, le juge conclut que la cause de l'incendie est indéterminée (paragr. 73, 83 et 107). [ 15 ] Quant à l'

article 1854 C.c.Q. , le juge de première instance s'appuie sur l'arrêt Mauricienne (La), société mutuelle d'assurance générale [1] pour conclure que « l'existence d'un vice caché est une condition essentielle de l'application de l'article 1854 C.c.Q . » (paragr. 96). [ 16 ] En l'absence d'une preuve établissant selon la prépondérance des probabilités un vice caché ou une défaillance du bien loué, le juge rejette les deux recours, avec frais. * * * [ 17 ] Les appelantes soulèvent quatre questions, deux touchant l'appréciation de la preuve en ce qui a trait, d'une part, au foyer de l'incendie et, d'autre part, à la cause de l'incendie, et deux touchant l'application de l'

article 1854 C.c.Q . La preuve

[ 18 ] Le juge de première instance conclut que la preuve ne permet pas d'établir précisément où l'incendie a débuté. Il s'agit d'une pure question de fait. Les appelantes ne font pas voir d'erreur manifeste et déterminante dans la conclusion de fait à laquelle en arrive le juge à ce sujet. [ 19 ] Le juge de première instance conclut ensuite que la preuve ne permet pas non plus de déterminer la cause de l'incendie. Ici encore, les appelantes ne font pas voir d'erreur manifeste et déterminante justifiant l'intervention de la Cour.

Le droit [ 20 ] Les appelantes soutiennent que, dans l'hypothèse où la cause précise de l'incendie ne serait pas établie à la satisfaction de la Cour, la responsabilité de l'intimé serait tout de même engagée aux termes de l'obligation de résultat que lui impose l'

article 1854 C.c.Q . [ 21 ] L'intimé soutient au contraire que, si ni le foyer de l'incendie ni la cause de l'incendie ne sont établis, la responsabilité du locateur ne peut pas être engagée. La preuve de l'existence d'un vice ou d'une défaillance du bien loué serait une condition essentielle à l'application de l'

article 1854 C.c.Q . [ 22 ] Le juge de première instance a retenu la position défendue par l'intimé. [ 23 ] La question mérite qu'on s'y arrête. À moins d'erreur de ma part, et en dépit d'un certain nombre de décisions rendues sur la base de l'

article 1854 C.c.Q ., il ne semble pas y avoir d'affaire où la question a été posée aussi clairement que le font ici les appelantes. [ 24 ] L'

article 1854 C.c.Q . est ainsi libellé : 1854. Le locateur est tenu de délivrer au locataire le bien loué en bon état de réparation de toute espèce et de lui en procurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail. Il est aussi tenu de garantir au locataire que le bien peut servir à l’usage pour lequel il est loué, et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. 1854. The lessor is bound to deliver the leased property to the lessee in a good state of repair in all respects and to provide him with peaceable enjoyment of the property throughout the term of the lease.

He is also bound to warrant the lessee that the property may be used for the purpose for which it was leased and to maintain the property for that purpose throughout the term of the lease. [ 25 ] En matière commerciale, comme en l'espèce, la règle énoncée à cet

article n'est pas d'ordre public [2] . Les parties auraient donc pu y déroger, ce qu'elles n'ont cependant pas fait. [ 26 ] Dans Corporation Quad inc. c. Groupe immobilier Borex [3] , le juge Baudouin, s'exprimant pour une Cour unanime, écrit que l'

article 1854 C.c.Q . prévoit une garantie de bon usage [4] : le bien loué doit servir à l'usage pour lequel il est loué, pendant toute la durée du bail. L'obligation du propriétaire en est une de résultat, dont il ne peut s'exonérer qu'en prouvant la force majeure ou la faute d'un tiers pour la conduite duquel il n'est pas imputable. La connaissance du vice ou de la défaillance par le locateur du bien loué n'est plus une condition de sa responsabilité lors d'une poursuite en dommages par le locataire. [ 27 ] Les appelantes voudraient que les règles de l'

article 1854 C.c.Q . s'appliquent même en l'absence d'une preuve établissant que le préjudice subi par le locataire résulte d'un vice caché ou d'une défaillance du bien loué. Il suffirait d'établir que l'incendie n'a pas pris naissance dans les locaux loués pour qu'il appartienne au locateur de s'exonérer en prouvant force majeure ou faute d'un tiers pour la conduite duquel il n'est pas imputable. [ 28 ] Avec égards, il s'agit d'une voie dans laquelle je ne peux pas suivre les appelantes. [ 29 ] Le locataire qui veut s'appuyer sur l'

article 1854 C.c.Q . pour engager la responsabilité du propriétaire doit tout d'abord établir que le préjudice résulte d'un vice ou d'une défaillance du bien loué ou de ses accessoires, ce qui comprend l'ensemble de l'immeuble dont le local loué ne constitue qu'une partie. À partir de là, vu l'obligation de résultat qui est la sienne, il appartiendra au propriétaire locateur de prouver la force majeure ou la faute d'un tiers pour la conduite duquel il n'est pas imputable [5] . [ 30 ] La garantie de bon usage prévue à l'

article 1854 C.c.Q ., deuxième alinéa, aussi exigeante soit-elle pour le locateur, ne va certes pas jusqu'à faire de ce dernier l'assureur tous risques du locataire lorsque ce dernier est incapable de prouver que sa perte résulte d'un vice ou d'un défaut de la chose louée. [ 31 ] Les règles énoncées à l'

article 1854 C.c.Q . accordent une plus grande protection au locataire que les anciens articles 1604 et 1606 C.c.B.C . dont elles sont inspirées. [ 32 ] Le professeur Jobin écrit à cet égard qu'« [à] défaut de restriction dans le texte [de l'

article 1854 C.c.Q. ], le problème d'aptitude, pour engager la responsabilité du locateur en dommages-intérêts, n'a plus à être connu de lui, et, de façon générale, le problème d'aptitude n'a plus à être caché » [6] . [ 33 ] Mais encore faut-il que le locataire prouve que son préjudice résulte d'un vice, défaut ou défaillance du bien loué. [ 34 ] L'

article 1854 C.c.Q . établit les obligations de résultat (premier aliné

a) et de garantie (second alinéa) [7] du locateur à l'égard de son locataire en ce qui a trait au bon état des biens loués au début du bail et pendant toute sa durée. Il ne crée cependant pas de présomption de faute ou de responsabilité à l'encontre du locateur [8] . Et surtout, il ne dispense d'aucune manière le locataire d'établir que son préjudice résulte d'un vice ou d'une défaillance du bien loué.

[ 35 ] Enfin, il n'est pas sans intérêt de lire l'article 1721 du Code civil français . Cet

article du

chapitre II (Du louage des choses) du

titre consacré au contrat de louage, quoique différent de l'

article 1854 C.c.Q . en ce qu'il « n'impose pas de garantie d'aptitude, mais seulement une garantie des vices classique » [9] , ne laisse pas de doute quant au fardeau de la preuve : Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur , le bailleur est tenu de l'indemniser. [Soulignement ajouté] [ 36 ] À mon avis, la façon d'appliquer la garantie de bon usage prévue à l'

article 1854 C.c.Q. dans le contexte d'un recours en dommages du locataire contre le locateur [10] doit aller dans le même sens. Le locataire doit tout d'abord prouver que son préjudice résulte d'un vice, défaut ou défaillance du bien loué. [ 37 ] En l'espèce, il s'agit d'un fardeau dont les appelantes ne se sont pas acquittées. La preuve ne permet d'établir ni l'endroit précis où l'incendie a débuté ni la cause de celui-ci. La preuve ne permet d'exclure ni la possibilité que l'incendie ait débuté dans les locaux de Fabrication Pro-Fab, en raison des travaux de soudure faits le matin même, ni celle d'un incendie débutant dans les équipements des locataires ou en raison d'un

article de fumeur ou d'un acte intentionnel. [ 38 ] Dans ce contexte, l'

article 1854 C.c.Q . ne saurait trouver application, ainsi qu'en a décidé le juge de première instance. [ 39 ] Pour ces motifs, je propose de rejeter les appels, avec les frais de justice contre les appelantes. JACQUES CHAMBERLAND, J.C.A.