2019 QCCA 1885, 2019 QCCA 1885

Développements Griffix inc. c. Beaulieu 2019 QCCA 1885 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-027280-189 (500-17-085643-149) DATE : 6 novembre 2019 CORAM : LES HONORABLES JULIE DUTIL, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A. DEVELOPPEMENTS GRIFFIX INC. APPELANTE – défenderesse c. MICHELINE BEAULIEU INTIMÉE – demanderesse ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 20 décembre 2017 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Louisa L. Arcand), lequel accueille en

partie la requête introductive d’instance réamendée de l’intimée, condamne l’appelante à rembourser à l’intimée son dépôt de 38 601,06 $ versé dans le cadre de la promesse d’achat intervenue entre les parties et à lui payer des dommages-intérêts de 51 597,85 $ pour le gain manqué [1] . La juge a par ailleurs rejeté la défense et la demande reconventionnelle de l’appelante. *** [ 2 ] Un court résumé des faits et du jugement de première instance s’impose. [ 3 ] Le 8 décembre 2011, l’intimée signe une entente de réservation pour l’achat du condominium 1202 situé au 1045, rue Wellington, à Montréal.

Le prix total du condo est fixé à 386 010,70 $. Le même jour, elle verse un dépôt de 19 300,53 $. [ 4 ] Le 9 mai 2012, l’intimée signe l’offre d’achat pour le condo et verse un second dépôt de 19 300,53 $. [ 5 ] L’offre d’achat prévoit : 7) L’Acte de vente et d’hypothèque seront rédigés par, et signées devant Litvack Alain, Notaires. L’Acheteur s’engage à les signer au plus tard dix (10) jours après la réception de l’avis écrit lui demandant de les signer ("La Date de Clôture"). […] 15) Advenant que :

a) L’Acheteur omet d’acquitter n’importe quel versement du Prix d’Achat quand ce versement devient éligible et payable selon les conditions énoncées dans cette offre, dans les trois (3) jours suivant l’envoi d’un avis écris du Vendeur à l’Acheteur à cet effet : ou

b) L’Acheteur omet ou refuse de signer l’Acte de vente et de payer le montant du Prix d’Achat et que ce manquement persiste pendant les cinq (5) jours qui suivent un avis écrit du Vendeur ou de son notaire; Alors le Vendeur peut résilier ou invalider cette offre à toutes fins juridiques, sans qu’il soit nécessaire d’intenter une action quelconque contre l’Acheteur, auquel cas tous les versements acquittés par l’Acheteur sur le Prix d’Achat seront confisqués par le Vendeur, sous réserve explicite par le Vendeur d’exercer les droits, recours, poursuites et actions dont il peut se prévaloir. [Soulignements ajoutés; transcription textuelle] [ 6 ] Le 29 janvier 2014, l’appelante envoie un avis écrit invitant l’intimée à signer les actes de vente et de prêt hypothécaire devant notaire : « Further to the terms of the contract, please accept this letter as notice that the deed of sale must be signed no later than February 10, 2014. (…) A failure to close will cause the termination of your contract and loss of your deposit » . [ 7 ] Le 24 février 2014, deux semaines après l’expiration du délai, l’intimée transmet un courriel à l’appelante, par lequel elle

propose deux nouveaux acquéreurs qui seraient prêts à signer le « contrat préliminaire » pour le condo et ajoute que la réservation du condo à son nom doit être annulée et, « comme entendu », son dépôt sera remboursé. [ 8 ] La même journée, le président de l’appelante répond à l’intimée par courriel : « [t]o be clear, all buyers must be prepared to sign the deed of sale within 2-3 weeks after signing the preliminary contract.

Please confirm that these clients are aware of this stipulation ». [ 9 ] Les négociations entre l’appelante et les acheteurs proposés par l’intimée échouent par la suite [2] . [ 10 ] Le 12 mars 2014, l’appelante accepte l’offre d’achat d’un tiers pour le condo et la vente est signée devant notaire le 7 avril 2014 pour la somme de 282 500 $. [ 11 ] Le 19 mars 2014, l’intimée envoie une lettre à la notaire des parties, l’invitant à fixer un rendez-vous pour procéder à l’acte de vente et au prêt hypothécaire du condo.

Cette rencontre n’aura finalement jamais lieu. [ 12 ] En première instance, l’intimée réclame le remboursement des dépôts versés de 38 601,06 $. Elle demande également des dommages pour la perte de chance de réaliser un profit sur son investissement entre 2013 et 2024 qu’elle estime correspondre à 289 998,50 $, le tout avec intérêt et indemnité additionnelle à compter de la signification de la première requête introductive d’instance. [ 13 ] Au sein de sa demande reconventionnelle, l’appelante rétorque que l’intimée a fait défaut de signer l’acte de vente et a choisi de résilier l’offre d’achat.

Elle se dit donc justifiée de garder le dépôt de l’intimée et réclame des dommages représentant la différence entre le prix convenu avec l’intimée et le prix de la vente au tiers, moins le dépôt déjà versé par l’intimée. [ 14 ] La juge conclut que l’intimée n’a pas annulé son offre d’achat lorsqu’elle a proposé de nouveaux acheteurs pour le condo [3] . Elle est d’avis que lorsque l’appelante a refusé les nouveaux acheteurs proposés par l’intimée, elle devait envoyer à celle-ci le deuxième avis écrit de cinq jours, tel que prévu au paragraphe 15b) de l’offre d’achat.

Ainsi, puisque l’intimée n’a pas annulé son offre d’achat et n’a pas reçu le second avis, l’appelante doit lui rembourser son dépôt de 38 601,06 $ [4] . [ 15 ] De plus, la juge estime que l’intimée a prouvé que si l’appelante lui avait donné le second avis, l’intimée s’y serait conformée et aurait acheté le condo. L’intimée a ainsi été privée de conclure la vente et a perdu la chance de bénéficier d’un gain résultant de la plus-value du condo. La juge évalue cette plus-value entre la promesse d’achat et la date de l’audience en 2017 à 51 597,85 $.

Elle rejette cependant la preuve entourant la plus-value du condo entre 2017 et 2024. *** [ 16 ] En appel, l’appelante soutient qu’elle n’a pas commis de faute engageant sa responsabilité et que c’est plutôt l’intimée qui n’a pas respecté l’offre d’achat intervenue entre les parties.

L’appelante explique que lorsqu’elle a invité l’intimée à signer l’acte de vente le 29 janvier 2014, cet avis comprenait les exigences des paragraphes 7 et 15b) de l’offre d’achat, soit un avis afin de signer l’acte de vente dans les dix jours et un avis qu’à défaut, l’offre d’achat serait résiliée et les versements acquittés seraient confisqués.

Elle soutient que la juge a erré en droit en énonçant qu’un second avis était nécessaire. [ 17 ] Or, l’offre d’achat prévoit deux avis : celui invitant l’acheteur à signer l’acte de vente et de prêt hypothécaire dans les dix jours (paragraphe 7), et celui prenant la forme d’un avertissement et laissant un délai de cinq jours en cas de défaut (paragraphe 15b)).

L’appelante ne pouvait unilatéralement modifier le contrat en joignant ces deux étapes à l’avis du 29 janvier 2014. [ 18 ] L’appelante n’a pas respecté la condition prévue au paragraphe 15b) du contrat, soit l’envoi d’un deuxième avis à l’intimée, ce qui lui aurait permis, en cas de défaut de cette dernière de signer l’acte de vente, de conserver les montants versés à

titre de dépôt pour l’achat du condo. L’appelante doit donc rembourser à l’intimée 38 601,06 $, soit le montant total qu’elle a reçu de l’intimée.

De même, l’intimée n’ayant pas commis de faute, l’appelante ne peut récupérer sa perte résultant de la différence entre le prix auquel l’intimée était censée acheter le condo et le prix auquel le condo a été vendu au tiers. [ 19 ] Subsidiairement, l’appelante soutient que la juge a erré en accordant des dommages à l’intimée pour l’augmentation de valeur du condo entre la promesse d’achat et l’audition en 2017, et que, si la Cour ordonne le paiement de ce chef de dommage, l’intérêt et l’indemnité additionnelle devraient courir à partir de la date du jugement de première instance. [ 20 ] Il est clair que l’intimée a droit au gain dont elle a été privée (

article 1611 C.c.Q. ). Les principes sont bien connus : le dommage doit être la suite immédiate et directe de la faute, le dommage futur doit être certain et susceptible d’évaluation et le demandeur doit minimiser ses dommages. [ 21 ] En matière de promesse de vente non respectée, le promettant-acheteur lésé peut demander à

titre de dommages-intérêts la différence entre la valeur marchande du bien et le prix de la promesse, type de dommage qui s’évalue par rapport à la période contemporaine de l’acceptation de la promesse [5] . Il peut également demander la perte de gain qu’il aurait réalisé par la revente de l’immeuble ou son exploitation commerciale si celui-ci est certain et susceptible d’évaluation et le remboursement de certains frais occasionnés par la vente ou l’échec de celle-ci [6] . Il se doit finalement de minimiser ses dommages : une

partie ne peut attendre une audition devant le tribunal pour réclamer une perte qu’elle pouvait éviter autrement [7] . [ 22 ] La juge conclut que l’intimée aurait certainement acheté le condo si l’appelante lui avait fait parvenir le deuxième avis mentionnant qu’elle devait signer l’acte de vente dans les cinq jours. Elle rapporte aussi que l’intimée souhaitait investir dans l’immobilier en vue de sa retraite [8] . Il agissait pour elle d’un investissement à long terme.

Bien qu’elle refuse de considérer une perte calculée sur une plus-value jusqu’en 2024, celle-ci étant hypothétique, elle est d’avis que la preuve établit la perte de profit en 2017. Elle s’exprime ainsi sur les dommages: [53] Madame Beaulieu avance que la valeur marchande du condo a augmenté depuis l’année 2013.

[54] En conséquence, elle estime être privée de la plus-value acquise depuis l’année 2013 à 2024. [55] Sur la notion de perte de chance, la Cour suprême du Canada écrit : Même si le dommage éventuel ne peut pas être réparé, tous les auteurs admettent que la perte d’une chance peut constituer un dommage véritable, susceptible de réparation. [56] Le Tribunal conclut qu’après avoir refusé l’offre des acheteurs proposés par madame Beaulieu, si Griffix lui avait donné un avis écrit de signer l’acte de vente dans les cinq jours, conformément à ce que l’offre d’achat prévoit, cette dernière s’y serait conformée et aurait acheté le Condo. [57] Ainsi, en raison des agissements fautifs de Griffix, madame Beaulieu a été privée de conclure la vente et perdu la chance réelle et sérieuse de bénéficier de la plus-value du Condo et ainsi réaliser un gain. […] [62] Quant à la valeur probante du rapport, l’expert fait une évaluation sérieuse du marché, excluant les valeurs extrêmes, concentrant son étude sur les ventes comparables.

Son expertise est concluante et la valeur marchande qu’il attribue au Condo en 2017 est réelle. [63] Selon l’expert, en se basant sur des ventes de condos comparables et sur la moyenne des valeurs en appliquant la technique de parité et la méthode de statistiques, la valeur marchande du Condo en 2017 est de 464 300 $, moins les 5 % de frais de courtage + les taxes applicables (26 691,45 $) , soit une valeur nette de 437 608,55 $. [64] Ayant payé 386 010,70 $, madame Beaulieu a perdu la chance de profiter de cette plus-value de 51 597,85 $ au jour de l’audience en 2017. [65] En conséquence, cette

partie de la demande de madame Beaulieu est accueillie. [66] Toutefois, rien dans la preuve ne permet de conclure que madame Beaulieu aurait conservé le Condo jusqu’en 2024 ni que sa valeur serait supérieure à celle d’aujourd’hui. Il ne s’agit que d’hypothèses non vérifiables, ce que l’expert reconnaît. [67] En conséquence, la demande de perte de plus-value de 2017 à 2024 est rejetée. [Soulignements ajoutés] [ 23 ] Bien qu’il ne soit pas nécessaire de référer ici à la théorie de la perte de chance, la juge n’a pas commis d’erreur de droit.

Elle a conclu du dossier que l’intimée avait suffisamment établi le profit qu’elle aurait été certaine de réaliser si la vente avait été conclue, ce qui lui permettait dès lors de l’indemniser [9] . [ 24 ] La norme de contrôle sur la question de l’établissement des dommages est très exigeante [10] . Comme le rappelait la Cour, dans l’arrêt La Malbaie (Ville de) c.

Entreprises Beau-Voir inc . [11] , nous devons faire montre de déférence envers le juge qui évalue les dommages : [36] Le pouvoir discrétionnaire dont bénéficie le juge dans l’établissement des dommages requiert de la part de notre Cour de faire montre de déférence [12] .

Seule une erreur de droit ou une erreur manifeste et dominante dans les considérations ayant conduit à l’indemnisation contestée permettra l’intervention recherchée : Une cour d'appel n'est pas justifiée d'intervenir pour modifier le quantum des dommages « pour le simple motif qu'elle aurait accordé un montant différent si elle avait elle-même siégé en première instance », puisque le juge de première instance jouit d'une grande discrétion dans l'estimation des dommages.

Ce principe pourrait cependant être mis de côté si le juge de première instance avait commis une erreur de droit ou une erreur manifeste dans l'indemnisation. Ainsi, la Cour d'appel peut modifier le montant des dommages lorsque le montant accordé est « si excessivement bas ou si excessivement élevé qu'il doit constituer une estimation entièrement fausse des dommages ».

En l'espèce, le montant accordé par le juge de première instance à monsieur Guitouni peut paraître généreux dans l'optique des appelants ou parcimonieux pour celui dont la réputation a été durement touchée; il ne me paraît certainement pas excessif et je suis d'avis qu'il se situe dans le cadre d'une discrétion qu'il ne m'appartient pas de réviser. [ 25 ] L’évaluation des dommages est une question hautement factuelle. L’évaluation du caractère certain du préjudice futur par la juge repose sur la preuve administrée lors du procès qui a duré trois jours. L’appelante n’a pas déposé la transcription de cette preuve.

Le dossier, tel que constitué en appel, ne permet donc pas à la Cour de déterminer si la juge a commis une erreur révisable [13] .

La question de la minimisation des dommages, qui peut être déterminante dans ce genre de dossier, n’a été soulevée ni en première instance ni en appel. [ 26 ] La Cour doit donc faire preuve de déférence à l’égard de la conclusion de la juge. [ 27 ] Par contre, l’appelante a raison de soulever que le point de départ de l’intérêt et de l’indemnité additionnelle pour la perte de gain doit être le jugement de première instance, comme cette perte est évaluée en fonction de la valeur marchande du condo lors de l’audition. [ 28 ] Il y a donc lieu d’accueillir l’appel à la seule fin de corriger le point de départ de l’intérêt et de l’indemnité additionnelle pour la perte de gain de l’intimée.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 29 ] accueille l’appel à la seule fin de corriger le point de départ de l’intérêt et de l’indemnité additionnelle pour la perte de gain, en

remplaçant au paragraphe [75] du jugement de première instance la date du 4 décembre 2014 par la date du 20 décembre 2017, avec frais de justice en faveur de l’intimée. JULIE DUTIL, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A. Me Étienne Shareck MOGHRABI & MOGHRABI Pour l’appelante Me Gérard Samet Pour l’intimée Date d’audience : 30 septembre 2019