2020 QCCQ 8930, 2020 QCCQ 8930

Martel c. Jean-Baptiste 2020 QCCQ 8930 COUR DU QUÉBEC Division administrative et d’appel CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile – Division de pratique » N° : 500-02-244386-202 DATE : 30 décembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE NATHALIE CHALIFOUR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ STÉPHANE MARTEL Opposant/Défendeur c.

MARIE-ANGE JEAN-BAPTISTE Défenderesse/Demanderesse et CARL LASTUFKA, huissier de justice Mis en cause _____________________________________________________________________ JUGEMENT SUR UNE OPPOSITION À UN AVIS D’EXPULSION ______________________________________________________________________ [ 1 ] M. Martel, locataire d’un logement loué par Mme Jean-Baptiste, s’oppose à un avis d’expulsion à la suite d’une décision du Tribunal administratif du logement (TAL) le condamnant à payer 2 900 $ à

titre de loyers impayés et prononçant la résiliation de son bail (Décision). [ 2 ] Invoquant l’

article 1883 C.c.Q. auquel la Décision réfère dans son dispositif, M. Martel soutient pouvoir éviter la résiliation de son bail. [ 3 ] Soulignons que M. Martel a payé le loyer de novembre 2020 et a effectué un virement bancaire pour le loyer de décembre 2020, mais que Mme Jean-Baptist e n’avait pas encore accepté ce virement au jour de l’instruction devant le Tribunal. [ 4 ] L’

article 1883 C.c.Q. prévoit la possibilité pour un locataire poursuivi d’empêcher la résiliation de son bail en payant à un locateur le loyer dû avec les intérêts et les frais avant qu’un jugement ne soit rendu. [ 5 ] Cet

article se lit comme suit : 1883. Le locataire poursuivi en résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer peut éviter la résiliation en payant, avant jugement , outre le loyer dû et les frais, les intérêts au taux fixé en application de l’

article 28 de la

Loi sur l’administration fiscale (

chapitre A-6.002 ) ou à un autre taux convenu avec le locateur si ce taux est moins élevé. (Soulignement ajouté) [ 6 ] M. Martel fait donc valoir avoir fait de nombreuses démarches pour payer toute somme due à Mme Jean-Baptiste à la suite de l’instruction du 16 octobre 2020, avant que la Décision ne soit rendue le 21 octobre 2020. [ 7 ] Ainsi, M. Martel témoigne s’être rendu au bureau de l’avocate de Mme Jean-Baptiste le 19 octobre 2020 pour lui remettre son dû en argent comptant mais s’être buté à une porte close. Notons qu’un courriel de l’avocat de M.

Martel à l’avocate de Mme Jean- Baptiste corrobore son témoignage [1] . [ 8 ] M. Martel explique aussi avoir téléphoné, les 19 et 20 octobre 2020, au bureau de l’avocate de Mme Jean-Baptiste et chez la gestionnaire de l’immeuble, Mme Sylvie Calif pour prendre rendez-vous et se rendre payer son dû. [ 9 ] Ne recevant aucun retour d’appel, M.

Martel témoigne s’être rendu à nouveau au bureau de l’avocate de Mme Jean-Baptiste, mais s’être encore une fois heurté à un bureau fermé. [ 10 ] Puis, ne voulant laisser de l’argent comptant dans une boite aux lettres et alors qu’il n’a pas encore connaissance de la Décision, le 22 octobre 2020, M. Martel se rend à sa banque faire certifier un chèque [2] . [ 11 ] Le même jour, M. Martel joint pour la première fois l’adjointe de l’avocate de Mme Jean-Baptiste et se rend lui remettre son chèque certifié.

[ 12 ] Le 26 octobre 2020, l’avocate de Mme Jean-Baptiste écrit à l’avocat de M. Martel pour l’informer de la résiliation du bail au motif de la tardivité du paiement aux termes de l’

article 1883 C.c.Q. , la Décision ayant été rendu le 21 octobre 2020 [3] . [ 13 ] Qu’en est-il? [ 14 ] En matière de bail de logement résidentiel, les dispositions du Code civil du Québec cherchent à favoriser le maintien du locataire dans les lieux loués et à limiter les cas de terminaison forcée du bail. [ 15 ] Le droit au maintien dans les lieux loués est non seulement un droit fondamental du locataire, mais aussi la pierre d’assise du bail résidentiel [4] . [ 16 ] À

titre illustratif de l’importance accordé par le législateur à ce sujet, notons que l’

article 1893 C.c.Q. rend sans effet toute clause d’un bail dérogeant à l’

article 1883 C.c.Q. [ 17 ] Analysant les dispositions du Code civil du Québec au sujet du loyer et les différentes mesures de protection du locataire, le juge Huppé JCQ écrit à propos de l’

article 1883 C.c.Q. : [21] Toutes ces dispositions reposent clairement sur une volonté de protection du locataire et de l’occupation qu’il fait du logement loué . De l’avis du tribunal, c’est aussi dans cet esprit qu’il faut aborder l’application de l’

article 1883 du Code civil du Québec au bail d’un logement . Dans la mesure où le locataire exerce ses droits selon les exigences de la bonne foi et qu’il ne cherche pas à tirer profit de manière déraisonnable et excessive du régime particulier établi à son bénéfice, il y a lieu d’appliquer de manière souple la faculté qui lui est accordée par cette disposition d’éviter la résiliation de son bail [5] . (Soulignements ajoutés) [ 18 ] L’on peut aussi faire un parallèle avec l’

article 1973 C.c.Q. qui a également pour objectif de favoriser le maintien dans les lieux loués du locataire en accordant une dernière chance à un locataire en défaut de payer son loyer. [ 19 ] Pour une meilleure compréhension, il convient de reproduire le texte de l’

article 1973 C.c.Q. : 1973. Lorsque l’une ou l’autre des parties demande la résiliation du bail, le tribunal peut l’accorder immédiatement ou ordonner au débiteur d’exécuter ses obligations dans le délai qu’il détermine , à moins qu’il ne s’agisse d’un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer. Si le débiteur ne se conforme pas à la décision du tribunal, celui-ci, à la demande du créancier, résilie le bail. (Soulignement ajouté) [ 20 ] Il est reconnu qu’un défaut de paiement de loyer à la suite d’une ordonnance prononcée en vertu de l’

article 1973 C.c.Q. n’entraine pas automatiquement la résiliation d’un bail et ne prive pas le locataire de tout moyen. [ 21 ] À ce sujet, le juge Lareau JCQ écrit [6] : [32] Ceci étant, la décision de la RÉGIE de déclarer qu’un locataire ne s’est pas conformé à une ordonnance ne doit pas être un automatisme qui ne se satisfait que d'une simple preuve technique d'un défaut. Elle requiert par la RÉGIE l’exercice d’une fonction juridictionnelle.

La RÉGIE doit premièrement interpréter l’ordonnance, un exercice souvent fort simple, mais qui peut s'avérer particulièrement pertinent lorsque l'ordonnance est imprécise ou équivoque. La RÉGIE doit ensuite analyser la preuve factuelle afin de déterminer si l’ordonnance a été respectée ou non . [33] Si le constat d’un défaut volontaire et substantiel laisse peu de place à la RÉGIE pour prononcer autre chose que la résiliation du bail, sa décision de conclure qu’il y a ou non un défaut de cette nature peut considérer plusieurs facteurs. À

titre d’exemples non limitatifs, le défaut peut résulter d’un geste attribuable au locateur, il peut avoir été provoqué par une mauvaise interprétation de l’ordonnance, le locataire peut avoir été dans une impossibilité d’agir ou encore le comportement du locateur peut établir qu’il avait renoncé aux effets de l’ordonnance. (…) [35] Le droit au maintien des lieux ( art. 1936 C.c.Q. ) est un droit fondamental qui relève de l'ordre public de protection.

Avant de priver un locataire d'un tel droit en raison du défaut de respecter une ordonnance, il faut s'assurer qu'il y a effectivement un défaut, qu'il est important et qu'il est intentionnel . (Soulignements ajoutés) [ 22 ] Appliquant ces principes au présent cas, il y a donc lieu de tenir compte des explications de M. Martel qui témoigne de ses tentatives de payer son dû avant que la Décision ne soit rendue. Si M. Martel n’en avait pas été empêché, il aurait payé Mme Jean- Baptiste avant que la Décision ne soit rendue. [ 23 ] Le témoignage de M.

Martel est crédible et corroboré par les courriels du 19 octobre 2020 échangés entre les avocats des parties [7] . [ 24 ] Soulignons que les explications de M. Martel en réponse aux questions de l’avocate de Mme Jean-Baptiste le contre-interrogeant sur le fait qu’il aurait pu payer par transfert bancaire sont crédibles. M. Martel ne pouvant payer plus de 1 000 $ par transaction électronique n’a pas pensé à ce mode de paiement et le Tribunal le croit. [ 25 ] M. Martel, qui ne sait pas écrire et qui a besoin d’aide pour lire, a agi dans les circonstances avec la meilleure diligence possible

et en toute bonne foi. [ 26 ] Notons aussi que le Tribunal tire une inférence négative de l’absence de Mme Calif à l’instruction, alors qu’elle aurait pu témoigner à

titre de gestionnaire de l’immeuble [8] . Le Tribunal en conclut que son témoignage aurait confirmé celui de M. Martel au sujet de ses appels entre le 16 et le 21 octobre 2020 pour payer ce qu’il devait. [ 27 ] Dans son avis d’opposition, M. Martel réclame 2 500 $ pour des dommages moraux découlant de l’abus de Mme Jean-Baptiste dont il se dit victime et 1 000 $ à

titre de dommages punitifs. Toutefois, aucune preuve ne soutient ni la commission d’un abus ni le préjudice. [ 28 ] Or, le Tribunal ne peut conclure à l’abus de droit d’une locatrice ou à sa mauvaise foi ipso facto de l’échec de tentatives de paiements d’un locateur. En l’absence de preuve d’un comportement abusif, les réclamations pour dommages moraux et punitifs doivent être rejetées. [9] [ 29 ] Enfin, M. Martel soulève la question d’un dépôt de 250 $ payé à Mme Jean-Baptiste lors du bail initial des parties et invoque d’une part son illégalité aux termes de l’

article 1904 C.c.Q. et d’autre part son droit de l’imputer au paiement d’un loyer. [ 30 ] Notons que la remise de cette somme à Mme Jean-Baptiste n’est pas contestée. [ 31 ] Cependant la nature du versement n’a été ni débattue devant le TAL ni tranchée par lui, le TAL ayant suggéré à M. Martel de le réclamer dans une instance distincte, le cas échéant. [ 32 ] Le Tribunal siégeant maintenant sur la question de l’exécution de la Décision ne peut donc ici trancher cette demande et qualifier le montant de manière à opérer une compensation judiciaire. [ 33 ] À défaut d’entente entre les parties, M.

Martel pourra toujours réclamer la somme, le cas échéant, devant le TAL. [ 34 ] En conséquence, l’opposition de M. Martel à l’avis d’exécution de la Décision est partiellement bien fondée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie l’opposition de M. Martel à l’avis d’exécution de la Décision du Tribunal administratif du logement du 21 octobre 2020; ANNULE l’avis d’exécution de la Décision du Tribunal administratif du logement du 21 octobre 2020; REJETTE la demande de M. Martel en dommages moraux et pour l’octroi de dommages punitifs; REJETTE sans la trancher au fond, la demande de M. Martel en imputation de paiement d’un montant de 250 $ remis à Mme Jean- Baptiste; RÉSERVE les droits de M.

Martel, le cas échéant, de réclamer le remboursement d’un montant de 250 $; LE TOUT , AVEC FRAIS DE JUSTICE . __________________________ NATHALIE CHALIFOUR, JCQ Me Daniel Atudorei Daniel Atudorei, Avocat Avocat de l’opposant Me Mélanie Chaperon Mélanie Chaperon, avocate Avocate de la défenderesse Date d’audience : 16 décembre 2020