2017 QCCA 555, 2017 QCCA 555

St-Amour c. Major 2017 QCCA 555 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-024475-147 (565-17-000023-107) DATE : 27 mars 2017 CORAM : LES HONORABLES JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. JEAN-FRANÇOIS ÉMOND, J.C.A. ANDRÉ PRÉVOST, J.C.A. (AD HOC) HUBERT ST-AMOUR JACYNTHE LABELLE GERMAIN ST-AMOUR MONIQUE PICHÉ APPELANTS / INTIMÉS INCIDENTS – Demandeurs c. DENISE MAJOR DENIS SÉNÉCAL INTIMÉS / APPELANTS INCIDENTS – Défendeurs ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement rendu le 16 mai 2014 par la Cour supérieure, district de Labelle (l’honorable Pierre Dallaire), qui accueille en

partie la requête introductive d’instance en injonction, en jugement déclaratoire et en dommages tout en rejetant les conclusions recherchées de nature déclaratoire. [ 2 ] Pour les motifs du juge Émond, auxquels souscrivent les juges Levesque et Prévost ad hoc , LA COUR : [ 3 ] ACCUEILLE l’appel principal, avec les frais de justice contre les intimés; [ 4 ] MODIFIE la conclusion [272] du jugement de première instance pour qu’elle soit ainsi rédigée : [272] DÉCLARE que la propriété des défendeurs, soit le lot 4 168 939 du cadastre officiel du Québec, est sujette à deux droits de passage au bénéfice des lots 4 169 379 et 4 169 401 du cadastre du Québec, ces deux droits de passage étant ceux plus amplement décrits au Plan annexé à l’acte de vente signé le 16 février 1980 devant Me Ruth Heafey, notaire à Maniwaki, sous ses minutes 2990 et publié au bureau d’enregistrement (de la publicité des droits) de Gatineau le 19 mars 1980 sous le numéro 171845; [ 5 ] REJETTE l’appel incident, avec les frais de justice contre les intimés.

JACQUES J. LEVESQUE, J.C.A. JEAN-FRANÇOIS ÉMOND, J.C.A. ANDRÉ PRÉVOST, J.C.A. (AD HOC) Me Michel F.Bissonnette Cabinet de Me Bissonnette, avocats Pour les appelants / intimés incidents

Me Frédérick Langlois Me Pierre Mayer Deveau Gagné Lefebvre Tremblay et associés Pour les intimés / appelants incidents Date d’audience : 26 janvier 2017 MOTIFS DU JUGE ÉMOND - I - [ 6 ] Au terme de son jugement, le juge accueille en

partie la requête introductive d’instance en injonction, en jugement déclaratoire et en dommages des appelants. Il condamne les intimés à leur payer des dommages compensatoires de 4 139,01 $ et punitifs de 10 000 $, mais il rejette les conclusions de nature déclaratoire recherchées. Plus précisément, il refuse de déclarer que le lot 4 168 939 (« le lot 939 ») appartenant aux intimés est sujet à une servitude de passage au bénéfice des lots 4 169 379 et 4 169 401 du cadastre du Québec (« les lots 379 et 401 »), propriétés des appelants.

Néanmoins, il réserve les droits et recours de ces derniers pour parer à l’éventualité où le jugement aurait pour résultat de créer, à l’égard de leur propriété respective, les lots 939 et 401, une situation d’enclave physique ou économique. [ 7 ] Par ailleurs, en vertu de ce même jugement, le juge rejette la réclamation en dommages de 30 000 $ que les intimés faisaient valoir par le biais d’une demande reconventionnelle [1] . [ 8 ] Tant les appelants que les intimés se pourvoient en appel. [ 9 ] Pour leur part, les appelants demandent à la Cour de déclarer que le lot 939 appartenant aux intimés est sujet à deux servitudes de passage au profit de leur propriété respective, à savoir les lots 379 et 401. [ 10 ] Quant aux intimés, ils lui demandent de : (

i) casser la conclusion les condamnant à payer des dommages compensatoires et punitifs; (ii) retirer la conclusion [274] réservant les droits des appelants pour parer à l’éventualité où le jugement aurait pour effet de créer, à l’égard des lots 379 et 401, une situation d’enclave physique ou économique; et (iii) condamner les appelants aux frais judiciaires, tant en première instance qu’en appel. - II - [ 11 ] Le contexte de l’affaire est, somme toute, relativement simple. [ 12 ] Je le dresse en me référant au jugement de première instance puisque les conclusions de fait du juge ne sont pas remises en question. [ 13 ] Au cours de l’été 1979, René Major, l’auteur commun des parties à l’instance, convient de vendre à l’appelant Hubert St-Amour et à son épouse, l’appelante Jacynthe Labelle, une

partie de sa terre constituée de plusieurs lots et de parties de lots. L’entente prévoit entre autres choses que la

partie de ces lots devant demeurer la propriété de René Major, aujourd’hui le lot 939 (aussi désigné comme étant « la Propriété Major »), sera grevée de deux droits de passage en faveur de celles à être acquises par Hubert St-Amour et Jacynthe Labelle, soit les lots 379 et 401, et ce, pour leur donner un accès au chemin municipal portant le nom chemin Major.

Il s’agit du droit de passage nord-sud (« droit de passage 1 ») et du droit de passage est-ouest (« droit de passage 2 »). [ 14 ] Au sujet de cette entente, le juge écrit : [30] L’histoire débute le 16 février 1980 quand le demandeur Hubert St-Amour (qui sera dorénavant appelé « Hubert ») achète de René Major (qui sera dorénavant appelé « le père Major ») plusieurs lots qui font

partie de la ferme de ce dernier. [31] Hubert a appris que le père Major veut vendre des terres et il négocie avec lui, au cours de l’été 1979, en vue de les acheter.

Selon son témoignage, il y a dès lors entente pour l’obtention d’un droit de passage nord-sud qui relierait le chemin municipal au lot 26- A, qui est séparé du chemin municipal par une parcelle que le père Major entend conserver sur le lot 25A. [32] Quelques mois plus tard, selon lui, il s’entend avec le père Major pour ajouter un deuxième droit de passage, ouest-est, sur la parcelle que le père Major veut conserver, en vue de se rendre du chemin municipal au chemin de l’équerre, situé plus à l’est, trajet qui serait déjà utilisé par le père Major. [ 15 ] Après avoir conclu cette entente, en prévision de la signature de l’acte de vente, Hubert St-Amour demande à un oncle technicien en arpentage de préparer un plan identifiant la parcelle que conservera René Major et localisant les deux droits de passage devant l’affecter. [ 16 ] Cette démarche est entreprise avec l’accord de René Major qui ne connaît pas d’arpenteur-géomètre.

Le juge précise : [35] Selon le témoignage d’Hubert, c’est son oncle Gilles St-Amour, un « technicien arpenteur-géomètre » qui entreprend la préparation d’un plan qui sera éventuellement annexé à l’acte de vente entre le père Major et lui, et qui prendra une importance cruciale dans le présent litige. Il semble que le père Major ne connaît pas d’arpenteur-géomètre et on lui offre l’oncle Gilles pour faire le plan.

[ 17 ] Le 4 février 1980, ce plan est complété. [ 18 ] Le 16 février, René Major, Hubert St-Amour et Jacynthe Labelle se présentent chez le notaire. Ils signent un acte de vente reflétant leur entente. Son texte ne précise pas expressément que la parcelle demeurant la propriété de René Major est grevée de deux servitudes de passage en faveur des parcelles acquises par Hubert St-Amour et Jacynthe Labelle. Toutefois, le plan préparé par l’oncle d’Hubert St-Amour, qui identifie et situe les deux droits de passage grevant la parcelle que se réserve René Major, est joint à l’acte de vente (« le Plan »).

L’acte fait d’ailleurs référence à ce Plan à la toute fin de la désignation de la parcelle que se réserve le vendeur René Major, en précisant qu’il demeure annexé à l’original : MOINS ET A DISTRAIRE dudit lot la

partie ci-après désigné que le vendeur se RESERVE […] Le tout tel qu’il appert à un plan, lequel demeure annexé à l’original des présentes [Je souligne] [ 19 ] Incidemment, la preuve révèle qu’après avoir fait la lecture de l’acte de vente, la notaire prend soin d’exhiber le Plan aux parties. [ 20 ] Sept ans plus tard, Hubert St-Amour et Jacynthe Labelle vendent aux appelants Germain St-Amour et Monique Piché une

partie des lots acquis de René Major en 1980. Cette parcelle correspond à l’actuel lot 401. L’acte de vente qui intervient ne fait aucune référence aux deux droits de passage figurant au Plan annexé à l’acte de vente de 1980. [ 21 ] Dans les faits, de 1980 à 2005, soit pendant près de 25 ans, les appelants utilisent les droits de passage identifiés au Plan pour avoir accès aux lots acquis originairement de René Major en 1980.

Durant toutes ces années, René Major ne manifeste aucune objection à une telle utilisation. [ 22 ] Relativement à l’utilisation de ces droits de passage, le juge retient ceci : [71] Selon ce que le Tribunal peut tirer de l’ensemble de la preuve, le passage 1 est essentiellement gazonné et les traces de son existence sont pour le moins discrètes. En ce qui concerne le passage 2, il s’agit d’un chemin avec des ornières, qui est beaucoup plus facile à discerner à l’œil nu.

Ces éléments font par ailleurs partie, on le verra, des constatations faites par les deux arpenteurs-géomètres appelés comme experts par les parties. [72] En résumé, il existe une preuve suffisante que les passages un et deux ont été utilisés à l’occasion au cours des années. […] [75] Pour revenir à la narration, il n’y a aucun nuage à l’horizon, les relations sont excellentes entre le père Major et les frères St- Amour, et les droits de passage semblent être utilisés, plus ou moins intensément, jusqu’en 2005. [Je souligne] [ 23 ] Les premières difficultés relativement à l’utilisation de ces droits de passage surviennent en 2005, lorsque la fille de René Major, l’intimée Denise Major, avise des amis des appelants qu’ils n’ont pas le droit d’emprunter les passages pour se rendre sur leurs terres. [ 24 ] À la suite de cet évènement, l’appelant Hubert St-Amour intervient auprès de René Major.

Ce sera toutefois peine perdue puisque ce dernier et, par la suite, son épouse Lorraine Piché lorsqu’elle lui succédera, les réfèrent à leur fille Denise qui refuse de reconnaître l’existence du droit de passage. [ 25 ] Le juge élabore amplement sur l’origine et l’évolution du conflit : [76] Selon le témoignage d’Hubert, ce qui met le feu aux poudres, c’est le fait qu’un couple de ses amis est éconduit sans façon par la défenderesse Denise Major (dorénavant : Denise) qui les avertit qu’ils n’ont pas le droit de passer là.

Ceci se passe en 2005. [77] Suite à cet incident, les frères St-Amour vont voir le père Major qui leur dit « je vends à ma fille, arrangez-vous avec.. ».

Hubert proteste qu’il a des droits de passage et le père Major lui dit de voir sa fille Denise et son conjoint Denis Sénécal. [78] Hubert affirme que Denise exige 25 cordes de bois par année pour les laisser passer, ce qu’il refuse. [79] Denise témoigne quant à elle que son père n’avait jamais rien reçu pour le droit de passage (ce qui semble constituer une admission qu’il y avait bel et bien droit de passage), et que le père Major veut avoir du bois de chauffage en compensation. [80] Elle rencontre les St-Amour avec son conjoint Denis Sénécal et, selon elle, les St-Amour amènent du bois pendant trois ans et cessent par la suite.

Elle dépose une photo qui montre, supposément, un camion venant livrer en 2006, « du bois pour passer ». Il est loin d’être clair qu’il s’agit d’un camion affecté à la livraison du bois. [81] Les St-Amour disent plutôt qu’ils ont donné à l’occasion des cordes de bois au père Major, comme ils l’ont fait pour d’autres voisins et que ceci n’a rien à voir avec les droits de passage en litige. [82] Quoi qu’il en soit, il n’y a de toute évidence pas d’entente relativement à la demande des St-Amour que le

titre soit corrigé pour refléter l’existence des droits de passage identifiés au plan de l’oncle Gilles.

[83] Les St-Amour n’entreprennent aucune procédure du vivant du père Major en vue de faire reconnaître judiciairement l’entente par laquelle il a consenti des droits de passage et qui n’apparaît pas dans l’acte de vente de 1980. [84] Le père Major décède en 2005 et son épouse devient propriétaire du terrain que les St-Amour considèrent grevé de servitudes de passage. [85] Il n’y a aucun doute que, par la suite, les St-Amour font des efforts désespérés en vue de convaincre la veuve Major de « corriger la situation » en signant des documents en vue de mettre en place les servitudes qui n’apparaissent pas à l’acte de vente de 1980. [86] Ils n’ont pas plus de succès qu’avec le père Major, qui les renvoyait à sa fille Denise. [ 26 ] En juillet 2010, le conflit se judiciarise. [ 27 ] Après s’être vu interdire d’emprunter les droits de passage 1 et 2 décrits au Plan, les appelants intentent un recours en injonction, en jugement déclaratoire et en dommages contre l’épouse de René Major, Lorraine Piché, laquelle est propriétaire de la propriété Major depuis le décès de René.

Ils demandent à la Cour supérieure de reconnaître les droits de passage figurant au Plan et d’ordonner aux intimés de ne pas empêcher ou limiter leur exercice. Incidemment, dès le dépôt de ces procédures, les appelants demandent à la Cour supérieure de rendre une injonction interlocutoire afin de pouvoir emprunter l’un des deux droits de passage, celui dans l’axe est-ouest.

Lorraine Piché consent à cette demande et une injonction interlocutoire est prononcée en ce sens. [ 28 ] À peine un mois après le dépôt de ces procédures et le prononcé de cette injonction interlocutoire, Denise Major et son conjoint, l’intimé Denis Sénécal, acquièrent la propriété Major de Lorraine Piché qui en avait hérité à la suite du décès de René Major. [ 29 ] Puis, en octobre 2010, ils déposent une procédure au dossier intitulée « Défense et Offres ». Faisant référence au Plan annexé à l’acte originaire de 1980, ils reconnaissent qu’au moment de vendre une

partie de ses terres à Hubert St-Amour, feu René Major a établi une servitude par destination du propriétaire : 16. Avant le décès de monsieur René Major, ce dernier était seul propriétaire des immeubles ci-dessus décrits; 17. Monsieur René Major a vendu aux demandeurs Hubert St-Amour et Jacynthe Labelle une

partie des lots 25A et 26A, Rang 1, Canton d’Aumond, le tout tel qu’il appert à un acte de vente déjà produit par les demandeurs comme pièce P-1 et publié sous le numéro 171 845; 18. Ledit acte de vente était accompagné d’un plan daté du 4 février 1980 et portant la signature de Me Ruth Heafey, notaire, lequel illustre deux droits de passage, soit un dans l’axe Est-Ouest et l’autre dans l’axe Nord-Sud; 19.

Avant le litige opposant les demandeurs et les défendeurs, personne de la famille Piché-Major ne connaissait l’existence du droit de passage est-Ouest puisque cette servitude n’avait jamais été enregistrée par le notaire instrumentant; […] 21. Madame Lorraine Piché-Major avait donc décidé, en toute bonne foi, d’empêcher la circulation sur le chemin Est-Ouest étant donné qu’il y avait absence de servitude enregistrée; 22.

C’est le procureur de madame Lorraine Piché-Major, après avoir consulté le registre foncier, qui s’est rendu compte qu’une servitude par destination du propriétaire existait sur l’immeuble décrit dans l’axe Est-Ouest; 23. Dès que madame Piché-Major s’est vu confirmer qu’il existait une servitude par destination du propriétaire, elle acquiesça à la demande de passage des demandeurs; [ 30 ]

Malgré cette admission, ils estiment que l’un des deux droits de passage décrits au Plan est éteint en raison de son non-usage. Il s’agit de celui qui est localisé dans l’axe Nord-Sud, soit le passage 1 : 31. Quant au droit de passage Nord-Sud, les défendeurs en nient l’existence tel qu’il est rédigé dans l’acte de vente déjà déposé par les demandeurs comme pièce P-1; 32.

S’il y avait droit de passage en faveur des demandeurs, les défendeurs prétendent qu’il y a extinction étant donné le non usage pendant plus de 10 ans et/ou le changement de propriétaire tel que mentionné à l’inscription du droit de passage; [ 31 ] En conséquence, ils offrent de reconnaître l’existence d’une servitude par destination, mais seulement à l’égard du droit de passage dans l’axe est-ouest, c’est-à-dire le droit de passage 2. De plus, ils exigent que l’utilisation de ce droit de passage soit modulée : 24.

En date du 2 août 2010, le procureur des défendeurs transmettait au procureur des demandeurs une offre de règlement concernant ladite servitude par destination du propriétaire, le tout tel qu’il appert à une lettre produite avec les présentes comme pièce D-3; 25. Madame Lorraine Piché-Major était disposée à consentir aux demandeurs une servitude contractuelle de passage, réelle et perpétuelle, avec une barrière, afin de limiter la circulation et certaines autres conditions; 28. Les défendeurs réitèrent l’offre transmise aux demandeurs de leur accorder un droit de passage dans l’axe Est-Ouest sur une

partie des lots 25A et 26A, Rang 1, Canton d’Aumond; [ 32 ] Leur position se reflète aux conclusions de leur défense : ACCUEILLIR la présente défense;

DONNER acte de l’offre des défendeurs de consentir une servitude de passage dans l’axe Est-Ouest selon les modalités mentionnées précédemment; DÉCLARER l’offre des défendeurs bonne, valable, suffisante et libératoire; DIRE ET DÉCLARER que les défendeurs n’auront aucun dépens à payer concernant le débat sur le droit de passage Est-Ouest; CONDAMNER les demandeurs à payer aux défendeurs les dépens concernant le débat sur le droit de passage Nord-Sud; [ 33 ] Un peu plus d’un mois après le dépôt de cette défense, soit en décembre 2010, les intimés retiennent les services d’un nouvel avocat. [ 34 ] En avril 2011, ils amendent leur défense.

Revenant sur leur position initiale, ils nient désormais l’existence d’une servitude par destination. [ 35 ] À compter de ce moment, le conflit qui oppose les parties devient acrimonieux, les intimés allant même jusqu’à défier l’ordonnance d’injonction interlocutoire prononcée en juillet 2010 avec le consentement de Lorraine Piché. [ 36 ] Dans les faits, le procès ne se tiendra qu’en novembre 2013, soit un peu plus de trois ans après l’institution des procédures. - III - [ 37 ] Le 16 mai 2014, le juge rend son jugement. [ 38 ] Il reconnaît que les appelants Hubert St-Amour et Jacynthe Labelle se sont vu consentir deux droits de passage par René Major lors de la vente intervenue en 1980. [ 39 ] Toutefois, il conclut qu’il s’agit là d’un droit personnel et non d’un droit réel : [184] Dès le départ, le Tribunal n’a aucune hésitation à dire que la preuve révèle que le père Major a consenti deux droits de passage sur la parcelle qu’il conserve lorsqu’il vend des lots à Hubert.

Ces droits de passage (passages 1 et 2) visent à relier les lots vendus au chemin public (chemin Major). [ 40 ] Cela parce que le texte de l’acte de vente de 1980, lorsqu’il réfère au Plan, ne précise pas en termes exprès que la parcelle demeurant la propriété de René Major est grevée de servitudes en faveur des lots acquis par Hubert St-Amour et Jacynthe Labelle : [185] Le problème est tout simplement que l’acte de vente aurait dû décrire ces servitudes de la même manière qu’on y retrouve une description de la servitude personnelle permettant au père Major d’abreuver ses animaux. [186] Alors que cette servitude correspond à ce qu’on s’attend à retrouver dans un acte de vente, les servitudes de passage, elles, ne sont aucunement décrites. […] [188] Pour le reste, il faut se rabattre sur le plan annexé à l’acte de vente qui, dans l’acte, est mentionné à deux reprises de la façon suivante : « Le tout tel qu’il appert à un plan, lequel est annexé à l’original des présentes ».

Ces références au plan semblent liées aux mesures que la notaire en extrait pour décrire les parcelles, et rien de plus. [189] Dit autrement, on ne renvoie pas au plan, dans l’acte de vente, en indiquant : « avec les servitudes de droit de passage tel qu’il appert au plan ». [ 41 ] Il conclut ainsi : [200] En résumé, le Tribunal n’a aucune hésitation à conclure que le père Major a bel et bien voulu établir des servitudes de droit de passage en faveur des acheteurs, selon la preuve.

Le problème est que ces droits de passage ne sont pas mentionnés dans l’acte de vente. [ 42 ] Bien qu’il constate que les intimés connaissaient l’existence de ces droits de passage personnels, il estime qu’ils ne peuvent leur être opposés : [206] En l’espèce, les défendeurs sont des tiers. Ils ne sont pas

partie à l’acte de vente intervenu en 1980 entre le père Major et Hubert. [207] Par ailleurs, la preuve permet de conclure qu’ils étaient au courant, en 2005 sinon avant, de l’entente intervenue entre le père Major et Hubert en ce qui concerne les droits de passage. Quand le père Major dit aux St-Amour de s’arranger avec sa fille, il faut en conclure qu’elle est au courant.

Il en ressort aussi qu’il ne nie pas l’existence d’une entente mais il ne veut rien faire sinon les renvoyer à elle. [208] Quant à Denise, il n’y a aucune indication, aucune preuve qu’elle aurait acquiescé à l’existence de servitudes de droit de passage. Au contraire, sa toute première intervention est d’éconduire des amis des St-Amour qui se sont aventurés là en 2005. [ 43 ] Par ailleurs, le juge ne tient pas compte des allégations de la défense initiale des intimés où ils reconnaissaient l’existence d’une servitude par destination.

Selon lui, ces allégations ne pouvaient constituer un aveu judiciaire : [94] Notons que le premier procureur des défendeurs, qui avait consenti à l’injonction provisoire et l’injonction interlocutoire, a par la suite déposé une défense dans laquelle les défendeurs reconnaissaient l’existence du passage 2 (ouest-est).

[95] Par la suite, les procureurs actuels des défendeurs ont déposé une défense amendée contestant les passages 1 et 2.

La question s’est posée : la défense originelle constitue-t-elle un aveu judiciaire d’une servitude de passage sur le passage 2? [96] Il n’y a guère eu de débat à ce sujet et le Tribunal s’en tiendra à dire, comme le juge Bureau l’a fait dans un cas similaire, qu’il ne s’agit pas d’un aveu et que, d’autre part, le défaut de s’objecter à l’amendement en temps utile fait en sorte qu’il serait maintenant trop tard pour prétendre qu’il y a eu aveu. [ 44 ] Plus loin, dans la note en bas de page 78, il exclut également que le Plan annexé à l’acte de vente de 1980 ait pu établir une telle servitude par destination du propriétaire : Pièce P-1.

Notons au passage qu’ici, les servitudes ne pourraient être fondées sur « la destination du propriétaire » [ 45 ] Cela simplement parce que le Plan n’émane pas de René Major lui-même : […] car le document qu’est le plan P-4 n’émane pas du père Major mais de l’oncle des acheteurs. Assez dit sur ce point. [ 46 ] Toutefois, il ne fournit aucune explication pour justifier sa position que ce soit en lien avec la preuve ou le droit applicable. [ 47 ] Il termine son jugement par un épilogue peu flatteur à l’endroit des intimés.

Il affirme même regretter devoir conclure comme il le fait, vu la mauvaise foi dont ils ont fait preuve : [263] La lecture du jugement permet probablement de comprendre que ce n’est pas de gaité de cœur que le Tribunal rejette la requête des demandeurs en vue de faire reconnaître les droits de passage découlant de l’acte de vente de 1980. [264] Les demandeurs sont d’une bonne foi évidente.

Ils se sont présentés devant le Tribunal avec modération, et leurs témoignages, particulièrement celui de Germain, ont été très convaincants, et même touchants dans leur sincérité. [265] On ne peut en dire autant des défendeurs qui ont semblé plutôt prêts à dire n’importe quoi pour renier une entente consentie par le père de Denise en 1980, dans l’espoir d’acquérir la parcelle conservée par le père Major libre de toute servitude. [266] Leurs arguments sur le fait qu’aucune servitude n’avait été consentie par le père Major, et que, s’il y en avait eu, elles étaient éteintes, ont été rejetés par le Tribunal qui ne leur a trouvé aucun mérite. [267] Par contre, le Tribunal a conclu, à tort ou à raison, que l’absence de description de la servitude dans l’acte de vente, et l’absence de mention de la servitude à l’index aux immeubles, rendent ces servitudes inopposables aux tiers que sont les défendeurs, même s’ils ont connaissance de ces servitudes. [268] Il y a quelque chose d’ironique, pour ne pas dire plus, dans le fait que le

titre de la

section du Code civil du Québec qui traite maintenant de l’inopposabilité aux tiers des actes non publiés se lit : « De la protection des tiers de bonne foi » quand on sait que le Tribunal considère que les défendeurs sont tout, sauf de bonne foi. [269] Il semble bien, toutefois, comme on l'a vu plus haut, que la connaissance de l’existence des servitudes n’empêche pas les défendeurs de bénéficier de l’inopposabilité à leur égard. - IV - [ 48 ] Devant la Cour, les appelants font valoir que le juge a erré en refusant de reconnaître que, aux termes de l’acte de vente de 1980 dont le Plan fait

partie intégrante, René Major a créé une servitude réelle et perpétuelle de passage au bénéfice des lots 939 et 401. Selon eux, l’absence de mentions dans le texte de l’acte de vente voulant que les deux droits de passage identifiés au Plan constituent des servitudes réelles n’est pas conséquente, tant l’intention des parties est manifeste. [ 49 ] Ils invoquent diverses règles de droit, dont celles relatives à la servitude par destination. [ 50 ] Quant aux intimés, ils soutiennent que le juge a erré en droit en permettant aux appelants d’amender leur réclamation, une fois l’enquête complétée.

D’où leur appel incident visant à infirmer la conclusion les condamnant à verser 14 139,01 $. [ 51 ] Ils sont également d’avis que le juge a commis une erreur de droit en réservant les droits et recours des appelants dans l’éventualité où le jugement aurait pour effet de créer, à l’égard des lots 939 et 401, une situation d’enclave physique ou économique. Ils plaident qu’il appartenait aux appelants de prouver l’enclave dans le cadre des procédures intentées.

Ne l’ayant pas fait, ils ne pourront plus, disent-ils, le faire à nouveau. [ 52 ] Dans un dernier temps, ils demandent que les appelants supportent les frais judiciaires, tant en première instance qu’en appel. - V - [ 53 ] Le différend qui oppose les parties aurait dû être résolu dès le dépôt de la première défense des intimés, et ce, pour les motifs qui étaient allégués à ses paragraphes 18 à 23, à savoir que le Plan annexé à l’acte de vente de 1980 pour en faire

partie intégrante constitue un écrit qui, au sens de l’

article 1183 C.c.Q. , a établi une servitude par destination du propriétaire. [ 54 ] Cela aurait permis aux parties d’éviter un procès tout aussi inutile que coûteux. * * * [ 55 ] Dans ses motifs, le juge n’analyse pas véritablement cette question si ce n’est qu’à la note de bas de page 78 où il se limite à affirmer qu’en l’espèce, « les servitudes ne pourraient être fondées sur « la destination du propriétaire […] car le document qu’est le

plan P-4 n’émane pas du père Major mais de l’oncle des acheteurs » , en l’occurrence Hubert St-Amour et Jacynthe Labelle. [ 56 ] À mon avis, et je le dis avec égards puisque le jugement s’avère être, pour le reste, bien motivé, les motifs portant sur la question de la servitude par destination sont insuffisants. [ 57 ] Comme le souligne le professeur Royer, une cour d'appel peut infirmer, selon la norme de la décision correcte, une décision de première instance erronée si le jugement est insuffisamment motivé et que, de ce fait, elle est empêchée d’apprécier la justesse de la décision : 576 – J ugement insuffisamment motivé – Un jugement doit être motivé.

Aussi, une cour d'appel peut infirmer, selon la norme de la décision correcte, une décision de première instance erronée ou modifier une conclusion rendue dans l'exercice d'une discrétion judiciaire, si le jugement est insuffisamment motivé et que le tribunal d'appel est de ce fait empêché de pouvoir apprécier la justesse de la décision . Ainsi, une cour d'appel peut infirmer un jugement lorsque le juge de première instance a omis de prendre en considération un élément de preuve, si cette omission était dominante et déterminante dans l'appréciation de la preuve.

Il en est ainsi lorsque le juge omet de traiter de faits importants mis en preuve ou lorsqu'il ignore ou rejette sans motivation suffisante un témoignage important et déterminant sur les faits en litige. [Je souligne] [ 58 ] En l’espèce, le juge a omis de considérer plusieurs éléments de preuve soumis par l’appelant pour prétendre que le Plan émanait bel et bien de René Major. [ 59 ] Du moins, l’affirmation non étayée figurant à la note 78 n’en fait pas état, d’où la nécessité de procéder, en appel, à l’analyse qui aurait dû être faite. * * * [ 60 ] D’abord, un rappel des principes applicables. [ 61 ] À l’époque où René Major a convenu de vendre une

partie de sa terre aux appelants Hubert St-Amour et Jacynthe Labelle, le concept de servitude par destination du propriétaire était défini à l’article 551 C.c.B.-C ., sous le nom de « servitude par destination du père de famille » : 551 . En fait de servitude, la destination du père de famille vaut titre, mais seulement lorsqu’elle est par écrit, et que la nature, l’étendue et la situation en sont spécifiées. 551 .

As regards servitudes the destination made by the proprietor is equivalent to a title, but only when it is in writing, and the nature, the extent and the situation of the servitude are specified. [ 62 ] En 1994, le Code civil du Québec a également reconnu ce type particulier de servitude. Les principes la régissant ont été repris et précisés à l’

article 1183 C.c.Q. : 1183. La servitude par destination du propriétaire est constatée par un écrit du propriétaire du fonds qui, prévoyant le morcellement éventuel de son fonds, établit immédiatement la nature, l’étendue et la situation de la servitude sur une

partie du fonds en faveur d’autres parties. 1183. Servitude by destination of the owner is evidenced in writing by the owner of the land who, in contemplation of its future parcelling, immediately establishes the nature, scope and situation of the servitude on one part of the land in favour of other parts. [ 63 ]

Malgré la nouvelle terminologie employée à l’

article 1183 C.c.Q. , les conditions requises pour l’établissement d’une servitude par destination sont demeurées inchangées [2] . [ 64 ] À ce sujet, l’auteur Pierre-Claude Lafond écrit [3] : 2024 – En matière de servitude, la destination du propriétaire vaut

titre et constitue un troisième mode de constitution. Autrefois connue sous l’expression « servitude par destination du père de famille », le Code civil du Québec la reprend et la coiffe du nom plus contemporain (et moins patriarcal) de servitude par destination du propriétaire. La conception qui se dégage de l’

article 1183 C.c.Q. reprend celle issue du droit antérieur. […] [ 65 ] Il poursuit en rappelant les conditions requises pour la constitution de telles servitudes [4] : 2024 – […]ce type de servitude continue de devoir être constaté par un écrit émanant du propriétaire du fonds servant constatant que les deux fonds ont appartenu dans le passé à un même propriétaire et que ce dernier y a établi un arrangement matériel constituant aujourd’hui la servitude. [ 66 ] Plus loin, il explique davantage ces conditions [5] : 2028 – Pour être constituée par destination du propriétaire, la servitude doit respecter les quatre exigences suivantes : un arrangement qui soit le fruit d’un seul propriétaire (A.), en plus d’être permanent (B.), constaté par écrit (C.) et antérieur à la division du fonds (D.).

Sans être des conditions de formation, l’absence d’une convention réglant l’arrangement (E.) et la question de la publicité (F.) complètent le tableau, la première pour vérifier la volonté des parties, la seconde pour l’opposabilité aux tiers. [ 67 ] Relativement à l’exigence de l’écrit, Lafond précise qu’elle ne nécessite pas un contrat formel pour être satisfaite. N’importe quel document émanant du propriétaire peut répondre à cette exigence [6] : 2035 – Il peut s’agir de n’importe quel document émanant du propriétaire des deux fonds – ou des deux parties du même fonds – qui

démontre clairement que l’arrangement existait lorsque les deux immeubles appartenaient à la même personne. Le Code n’exige pas un contrat formel. 2036 – Cette exigence ne veut pas dire que la servitude doit être expressément mentionnée dans l’acte par lequel le propriétaire aliène un de ses fonds ou une

partie de son fonds. On serait alors en présence d’une servitude établie par

titre exprès ou recognitif et l’

article 1183 C.c.Q. ne présenterait, par conséquent, aucune utilité. […] [ 68 ] Il fournit d’ailleurs quelques exemples de ce qui peut constituer un écrit satisfaisant [7] : 2037 – Une lettre écrite par le propriétaire des deux fonds à son architecte ou à son entrepreneur, dans laquelle se trouvent les précisions requises par le Code, constitue un exemple d’écrit valable. 2038 – Il en est de même d’un plan de subdivision ou de lotissement préparé à la demande du propriétaire d’un lot originaire qui procède à sa division pour en aliéner les parties à différents acquéreurs.

Les tribunaux ont maintes fois décidé que le dépôt d’un plan de subdivision indiquant un passage, constitue une manifestation d’intention de créer une servitude de passage par destination du propriétaire en faveur des lots concernés.

Un plan de localisation ou de construction préparé à la demande du propriétaire et montrant une servitude de vue a également été jugé suffisant. [...] [Je souligne] [ 69 ] En somme, l’écrit doit permettre de dégager l’intention claire d’établir la servitude, ce qui implique qu’il doit être explicite relativement au fonds, à la disposition des lieux et à la nature, l’étendue et la situation de la servitude [8] : 2039 – Encore faut-il que le document, quel qu’il soit, permette de dégager une volonté claire d’établir une servitude au bénéfice d’un autre terrain.

L’écrit doit, de plus, être explicite; il doit désigner le fonds, décrire la disposition des lieux, ainsi que la nature, l’étendue et la situation de la servitude. […] [ 70 ] Sur la question de savoir si l’écrit doit être signé par le propriétaire, Lafond écrit [9] : 2040 – Selon un certain courant jurisprudentiel initié par la Cour suprême, il serait nécessaire que l’écrit en question soit signé par le propriétaire des lots. [ 71 ] Mais Lafond poursuit en disant qu’en certaines circonstances, il est possible d’inférer que l’écrit non signé par le propriétaire émane de lui.

Il donne l’exemple de l’écrit préparé et signé par le mandataire du propriétaire : Une décision rendue ultérieurement soutient que la signature du mandataire du propriétaire suffit . En l’espèce, on a jugé que la signature de l’arpenteur-géomètre qui a préparé le plan de localisation laissait présumer que le propriétaire l’avait accepté. [Je souligne] [ 72 ] Dans l’arrêt Administrators of Copropriété Forest Village c.

Compagnie de construction Belcourt ltée [10] , sous la plume du juge Fish, la Cour exprime elle aussi l’avis que l’écrit peut émaner du mandataire du propriétaire [11] : Since the writing must establish the intention of the proprietor of both "heritages" to create the servitude, it must emanate from that proprietor ( or his or her mandatary ) and specify the nature and extent of the servitude. [Je souligne] * * * [ 73 ] Fort de ce rappel des principes applicables, regardons maintenant ce que révèle la preuve. [ 74 ] Avant même la signature de l’acte de vente de 1980, c’est-à-dire avant de procéder au morcellement de sa terre, René Major convient que les parcelles qui seront acquises par Hubert St-Amour et Jacynthe Labelle vont bénéficier de deux droits de passage permanents à même les passages ou chemins existants sur la parcelle de terrain qu’il se réserve : Q Ça fait que, vous faites référence à quel droit de passage?

Vous parlez d’un droit de passage en particulier? R Bien, le premier que j’ai négocié, oui. C’est le droit de passage qui continue du chemin municipal à traverser le lot 26. Q En ligne droite, là, c’est ça? R C’est ça. Q Vers le gauche sur le plan? R Exactement. Q Okay. Puis comment vous avez été amené à parler d’un droit de passage là? Avec qui d’abord vous discutez de ça? R J’ai commencé avec monsieur Major puis madame Major. Q Okay.

R Mon père était là à ce moment-là aussi, la première fois. Mon père était là aussi. Bien, c’était … c’était évident. Monsieur Major, il passait par là pour se desservir de ses terrains, les lots 26, 27, Rang 1. C’est par là qu’il passait. Q Okay. Il y a quoi, là? On voit le chemin municipal sur le plan? R Um-hum. Q Quand on continue en ligne droite vers la gauche, on voit une espèce de ruisseau? R Oui. Q Il y a quoi de l’autre côté du ruisseau, complètement à gauche du plan? Est-ce que c’est forêt, est-ce que c’est … R Non.

C’est des … il y a des champs, il y a des champs en partie, des champs ici. [12] R Dans les six (6) mois qu’on a eus pour la promesse de vente, j’ai été marcher les terrains de monsieur … de monsieur Major et madame Major, puis je me suis aperçu que monsieur Major avait déjà un chemin, lui, qui … ça ici, qui se rendait jusqu’au chemin du Banc Gris … chemin de l’Équerre, c’est-à-dire, jusqu’au chemin de l’Équerre. Puis topographiquement parlant, à cause de la montagne puis … [13] Q Ça fait que, cette deuxième rencontre là avec monsieur et madame Major, c’est ça? R Oui. Q Okay. Décrivez-nous ça.

R Par après que j’ai marché les lots, je me suis aperçu que ça prenait une autre servitude puis un autre droit de passage. Ça fait que, j’en ai parlé à monsieur et madame Major puis j’ai dit ça, j’ai dit : « Ça va me prendre un autre droit de passage pour pouvoir sortir le lot qui se rend jusqu’au chemin de l’Équerre. » Puis il y avait déjà un chemin là que monsieur Major se servait aussi, puis il se servait des champs un peu dans le 25 … dans le 25A aussi. Ça fait que, bon, il y a pas de problème.

De toute façon, c’est le même, t’sais, moi too, que je sortais mon bois puis j’allais sur mes lots. [14] [ 75 ] Dès lors, il reconnaît que ces passages constituent un état de fait ou un arrangement physique destiné à servir la

partie de son héritage à être acquise par Hubert St-Amour et Jacynthe Labelle. [ 76 ] Par ailleurs, cet arrangement est constaté dans un écrit préparé antérieurement à la vente et avec le consentement de René Major, soit le Plan annexé au contrat de vente de 1980. Ce Plan est explicite.

Il désigne précisément le fonds assujetti, la disposition des lieux, l’étendue et le positionnement de l’emprise des droits de passage, lesquels correspondent à des signes physiques existants. [ 77 ] Tel que je l’ai mentionné, dans la note de bas de page 78, le juge affirme, sans expliciter sa pensée au regard du droit applicable et de la preuve, qu’aucune servitude par destination n’a pu être constituée parce que le Plan n’émane pas de René Major lui-même.

À mon avis, cette affirmation est erronée. [ 78 ] S’il est vrai que René Major n’a pas lui-même préparé le Plan, il demeure que celui-ci a été conçu pour son bénéfice et pour consacrer sa volonté. Lorsque Hubert St-Amour a demandé à son oncle technicien en arpentage de préparer le Plan, il l’a fait pour René Major qui ne connaissait pas d’arpenteur, ce qui lui évitait également de payer de tels services. [ 79 ] Dans son témoignage, l’appelant Hubert St-Amour explique : Q Dans quelles circonstances qu’il a préparé ce plan-là? R Bien, lui, il était déjà un technicien arpenteur, il travaillait pour le ministère.

Puis monsieur Major, il savait pas trop, trop… il connaissait pas… il connaissait pas grand monde pour arpenter, puis il y a des frais aussi. Ça fait que, moi puis mon père, on lui a offert, on a dit : « Il y en a un de… un de mes frères – il a parlé à mon père, mais il dit- il y a un de mes frères, moi, qui est arpenteur. ». [ … ] [15] [ 80 ] Qui plus est, dans le contexte où le Plan a été joint à l’acte de vente de 1980, il me paraît difficile de conclure qu’il n’émane pas du propriétaire [16] .

S’il est vrai qu’au plan formel, le Plan ne porte pas sa signature, il demeure qu’en signant l’acte de vente auquel il était joint, René Major l’a indirectement signé et reconnu. [ 81 ] L’acte de vente et le Plan formaient alors un tout. [ 82 ] D’ailleurs, la preuve démontre qu’après avoir écouté la lecture de l’acte de vente, mais avant de le signer, les parties ont pris connaissance du Plan et s’en sont déclarées satisfaites :

Q […]Puis là, il est question de quoi chez le notaire? R Bien, le notaire nous a tout lu l’acte de vente puis, euh, là, les modalités de paiement puis les prix, tout ça. Puis à un moment donné, elle a demandé si c’était... si... après qu’il a eu tout fini de lire ça, elle nous a montré le... le plan de... le plan qu’on a ici présentement, les droits de passage. Ça fait que, elle nous a demandé si c’était conforme à ce que c’est qu’on a négocié. Ça fait que, monsieur Major, madame Major, moi puis mon épouse, on a regardé ça. Puis, nous autres, on a regardé les deux (2) droits de passages, s’ils sontaient marqués.

Puis on s’est regardés, on a dit oui, c’est exactement ça qu’on a négocié.

Ça fait que, madame... le notaire, il a signé ça drette là à ce moment- là. [17] [ 83 ] Vu ce contexte particulier, il faut conclure que le Plan émane bel et bien de René Major. * * * [ 84 ] Reste les moyens d’appel invoqués par les intimés dans le cadre de leur appel incident. [ 85 ] Le premier (l’ajout d’une réclamation de dommages punitifs une fois l’enquête complétée et l’octroi de dommages compensatoires de 4 139,01 $ et punitifs de 10 000 $) est mal fondé. [ 86 ] D’une part, le juge n’a pas commis d’erreur en permettant aux appelants d’amender leur déclaration afin de réclamer des dommages punitifs.

Cette réclamation n’était pas contraire aux intérêts de la justice et il n’en résultait pas une demande entièrement nouvelle sans rapport avec la demande originaire. [ 87 ] D’autre part, le juge était fondé à octroyer des dommages-intérêts compensatoires et punitifs. En effet, la preuve révèle que les intimés ont empêché les appelants d’avoir accès à leur propriété en empruntant le passage identifié aux conclusions de l’injonction interlocutoire.

Aux yeux du juge, non seulement ce geste était-il fautif et la cause d’un dommage certain, mais encore, il a été posé de manière intentionnelle, dans le but de nuire aux appelants. Il s’en explique d’ailleurs adéquatement. En l’absence d’erreur manifeste et déterminante, ces conclusions méritent déférence.

Il n’appartient pas à la Cour de substituer son opinion à celle du juge. [ 88 ] Relativement au second moyen (l’erreur de droit commise par le juge en réservant les droits et recours des appelants pour faire valoir la situation d’enclave physique ou économique de leurs lots), il n’aurait pas été utile, en principe, de me prononcer sur son bien- fondé et cela en raison de ma conclusion voulant que les propriétés des appelants bénéficient d’une servitude par destination.

Néanmoins, je considère important de le faire. [ 89 ] Si la preuve ne pouvait pas permettre au juge de se prononcer sur la situation d’enclave physique ou économique, ce dont tous semblent convenir, cette difficulté aurait dû être résolue autrement que par une réserve des droits et recours des appelants. Il aurait plutôt appartenu au juge de signaler ces lacunes aux appelants et de leur permettre de les combler, cela conformément à l’article 292 a. C.p.c ., aujourd’hui l’article 268 C.p.c . : 292 .

En tout temps avant jugement, le juge qui préside le tribunal peut signaler aux parties quelque lacune dans la preuve ou dans la procédure, et leur permettre de la combler, aux conditions qu’il détermine. 268 . À tout moment avant le jugement, le tribunal peut, dans les conditions qu’il fixe, signaler aux parties les lacunes de la preuve ou de la procédure et les autoriser à les combler. 292 . At any time before judgment, the presiding judge may draw the attention of the parties to any gap in the proof or in the proceedings and permit them to fill it, on such conditions as he may determine. 268 .

At any time before judgment, the court may draw the parties' attention to any deficiency in the proof or procedure and authorize the parties to remedy it, subject to the conditions it determines. [ 90 ] Ainsi, si j’avais conclu à l’absence de servitudes réelles ainsi qu’au bien-fondé de la conclusion du juge voulant que la preuve relative à l’enclave physique ou économique fût lacunaire et ne pût lui permettre de se prononcer, j’aurais proposé de retourner le dossier devant la Cour supérieure afin que les appelants puissent compléter leur preuve à cet égard.

Je note d’ailleurs qu’il s’agissait là d’une demande formulée par les appelants dans leur mémoire incident. [ 91 ] Enfin, pour ce qui est du troisième moyen (les frais judiciaires), j’estime qu’il n’y a pas lieu de déroger à la règle voulant que la

partie qui succombe supporte les frais judiciaires. [ 92 ] Pour ces motifs, je propose d’accueillir l’appel principal, avec les frais de justice contre les intimés, de modifier la conclusion [272] du jugement de première instance à la seule fin de reconnaître l’existence d’une servitude par destination au terme de laquelle le lot 4 168 939 est grevé de deux droits de passage au bénéfice des lots 4 169 379 et 4 169 401 du cadastre du Québec, ces deux droits de passage étant ceux plus amplement décrits au Plan annexé à l’acte de vente signé le 16 février 1980 devant Me Ruth Heafey, notaire à Maniwaki, sous ses minutes 2990, et publié au bureau d’enregistrement (de la publicité des droits) de Gatineau le 19 mars 1980 sous le numéro 171845 et, enfin, de rejeter l’appel incident, avec les frais de justice contre les intimés.

JEAN-FRANÇOIS ÉMOND, J.C.A.