2020 QCCQ 870, 2020 QCCQ 870

Bouchard c. David 2020 QCCQ 870 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-702115-188 DATE : 24 février 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE NATHALIE VAILLANT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Claudine Bouchard [...], Québec (Québec) [...]

Partie demanderesse c. André David [...], Saint-Augustin-de-Desmaures (Québec) [...] -et- Marianne Lemay [...], Québec (Québec) [...]

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ Introduction [ 1 ] Madame Claudine Bouchard (« madame Bouchard ») réclame à monsieur André David (« monsieur David ») et madame Marianne Lemay (« madame Lemay ») 15 000 $ en dédommagement pour les vices cachés affectant l’immeuble qu’elle a acquis d’eux le 25 septembre 2015. [ 2 ] Le 26 octobre 2017, madame Bouchard découvre une infiltration d’eau au sous-sol de la propriété.

L’eau s’infiltre par l’un des murs de fondation, court sous le faux-plancher de la salle de séjour jusque dans la salle de chauffage à l’extrémité opposée de l’immeuble. La source de l’infiltration provient d’une brèche dans le mur de fondation. [ 3 ] En cours d’inspection, l’expert en sinistre chargé d’évaluer l’étendue des dommages causés à la propriété, par l’infiltration d’eau, est incommodé par une odeur nauséabonde à la hauteur de la porte de la salle d’eau du sous-sol.

Il recommande de vérifier le drain sanitaire. [ 4 ] Cette vérification permet de constater que le drain sanitaire est complètement bouché et que le clapet du dispositif anti- refoulement a été retiré. Le couvercle n’est plus étanche. Le bouchon de regard du drain est maintenu en place par deux briques. [ 5 ] Au sujet du drain sanitaire bouché, l’entrepreneur chargé de sa réparation précise, dans sa déclaration pour valoir témoignage, que le refoulement d’égout est causé par une malfaçon affectant l’installation du drain sanitaire « La pente du drain est quasiment nulle ».

L’examen par caméra précise que le drain sanitaire est situé en pente montante vis-à-vis du drain de fondation. [ 6 ] Madame Bouchard dénonce par écrit et dans les délais ces découvertes à madame Lemay et monsieur David, les invitant à venir constater eux-mêmes les problèmes. Tout comme elle informe, en temps opportun, ses assureurs. [ 7 ] Monsieur David et madame Lemay avisent à leur tour leurs propres assureurs.

Ceux-ci payent en parts égales le cout des travaux de nettoyage du sous-sol. [ 8 ] Le 5 février 2018, madame Bouchard met en demeure madame Lemay et monsieur David de l’indemniser pour les travaux requis par la découverte des vices cachés. [ 9 ] Madame Lemay et monsieur David contestent la réclamation de madame Bouchard. Chacun produit individuellement ses motifs de contestation à la réclamation de madame Bouchard.

Le Tribunal a regroupé ceux-ci pour les fins de la présente analyse. [ 10 ] Les vendeurs invoquent que les fissures, les problèmes de plomberie et de drainage ont été dénoncés à la déclaration du vendeur, que madame Bouchard n’a pas suivi la recommandation consignée au rapport d’inspection préachat d’obtenir un deuxième avis

concernant les problèmes de plomberie incluant le drain et le clapet antiretour. Selon eux, le problème lié au drain sanitaire ne rend pas le bien impropre à son usage. Il ne constitue donc pas un vice caché. [ 11 ] Ils invoquent finalement la négligence de madame Bouchard à assumer un entretien régulier de l’immeuble. [ 12 ] Le Tribunal doit donc déterminer si les vices allégués par madame Bouchard constituent des vices cachés.

QUESTIONS EN LITIGE [ 13 ] Les questions qui se posent dans la présente affaire sont : 1 La brèche dans le mur de fondation causant l’infiltration d’eau constitue-t-elle un vice caché ? 2 Y a-t-il malfaçon dans l’installation du drain sanitaire et de son raccordement au drain de fondation ? 3 Est-ce que l’absence de clapet antiretour au drain sanitaire constitue un vice caché ? 4 Le cas échéant, quel est le montant de l’indemnité auquel madame Bouchard a droit ? 5 Madame Bouchard a-t-elle droit à une indemnisation pour la perte de jouissance de son immeuble et perte de valeur de ses jours de vacances pour superviser les travaux ?

ANALYSE ET MOTIFS [ 14 ] Le présent litige porte sur l’application de la garantie légale de qualité du vendeur prévue comme suit à l’

article 1726 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »): 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné un si haut prix, s’il avait connu les vices.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 15 ] L’acheteur doit donc établir que : - Le vice est grave, c’est-à-dire qu’il doit diminuer significativement l’utilité du bien vendu ou qu’il le rend « impropre à l’usage auquel il était destiné »; - Le vice est inconnu de l’acheteur au moment de la vente; - Le vice est caché, c’est-à-dire non apparent lors de l’examen du bien au moment de la vente; - L’existence du vice au moment de la vente. [ 16 ] Pour réussir son recours fondé sur la garantie légale de qualité du vendeur, madame Bouchard doit démontrer, de façon prépondérante [1] , toutes les caractéristiques énumérées au paragraphe précédent ainsi que la justesse du montant réclamé à

titre d’indemnisation. [ 17 ] Elle doit ainsi convaincre le Tribunal du bien fondé de ses allégations en lui présentant une preuve qui surpasse et domine en qualité et quantité celle présentée par madame Lemay et monsieur David. 1. La brèche dans le mur de fondation causant l’infiltration d’eau constitue-t-elle un vice caché? [ 18 ] Le professeur Jacques Deslauriers [2] , précise le degré de gravité du vice affectant le bien vendu comme suit : 483. Le défaut invoqué doit présenter un caractère suffisamment grave pour rendre le bien impropre à l’usage auquel il était destiné.

Le vice ne doit pas nécessairement empêcher toute utilisation du bien; il suffit qu’il en réduise notablement l’usage ou l’utilité ou empêche l’usage normal. […]. 484. La gravité du défaut doit être telle qu’elle justifie un recours en résolution de la vente ou en réduction du prix. Autrement dit, l’acheteur n’aurait pas acheté ou n’aurait pas payé si haut prix s’il avait connu ces défauts.

Ces affirmations sont en fonction du degré de gravité du vice affectant le bien. […]. [ 19 ] Madame Bouchard produit en preuve le rapport d’évaluation de son entrepreneur en excavation, J.F Caron, celui-ci a examiné la brèche au mur de fondation. Il explique dans son rapport du 21 novembre 2017 qui vaut de témoignage écrit « qu’il s’agit d’un trou des tuyaux à l’huile sur le côté gauche avant de la résidence. Ce dernier n’a pas été cimenté adéquatement » Sa recommandation est d’installer une membrane sur la réparation à l’extérieur de la résidence. [ 20 ] Cette preuve n’est pas contredite.

Au contraire, lors de son témoignage, monsieur David confirme qu’un entretien de l’étanchéité du colmatage de la brèche est nécessaire. Lorsque propriétaire, il l’assurait par une inspection régulière et l’ajout de ciment liquide au besoin à la brèche. [ 21 ] Nous sommes en présence d’un vice grave, l’eau s’infiltre dans la maison par cette brèche qualifiée de trou.

[ 22 ] Il est également inconnu de madame Bouchard puisqu’au moment de son achat, celle-ci n’est pas informée de ce problème ni du besoin d’entretien régulier de son colmatage par les vendeurs. [ 23 ] Madame Lemay et monsieur David font valoir que le problème est dénoncé à la déclaration du vendeur. Or, la preuve prépondérante est à l’effet contraire. La déclaration du vendeur fait état de fissures de surface sur les murs extérieurs. Aucune fissure de fondation n’y est dénoncée [3] .

La déclaration des vendeurs ne fait pas davantage état d’infiltration d’eau au niveau des murs de fondation ni à la présence d’une brèche reliée à la présence d’anciens tuyaux de réservoir d’huile de chauffage. [ 24 ] La dénonciation d’infiltration d’eau contenue à la déclaration des vendeurs est en lien avec un débordement des margelles lors de fortes pluies ou fonte des neiges.

Rien qui ne puisse permettre de relier l’information à une infiltration d’eau par une brèche au mur de fondation. [ 25 ] Ce vice est également antérieur à la vente de l’immeuble puisque la preuve démontre que le réservoir à huile a été retiré en 1989 par ses vendeurs. [ 26 ] Reste à déterminer si le vice est caché au moment de la vente, madame Lemay et monsieur David prétendent que la fissure est visible et que madame Bouchard n’a pas obtenu la seconde inspection que l’inspecteur recommande à son rapport préachat. [ 27 ] L’

article 1726 C.c.Q. commande que l’acheteur doive faire un examen raisonnable, attentif et sérieux du bien qu’il propose d’acquérir, sans avoir besoin de recourir à l’aide d’un expert [4] . [ 28 ] L’acheteur, pour demeurer prudent et diligent s’il engage un expert, doit suivre avec vigilance les recommandations qui lui sont adressées; sinon on ne peut plus parler de prudence et de diligence [5] . [ 29 ] Le Tribunal doit déterminer, à la lumière de la preuve qui lui a été présentée, si la conduite de madame Bouchard est celle d’une acheteuse prudente et diligente. [ 30 ] L’inspecteur note dans son rapport que la présence d’arbres et de buissons contre le bâtiment limite son inspection.

Madame Bouchard vient confirmer que la brèche découverte par l’entrepreneur se trouve derrière un buisson. [ 31 ] L’inspecteur préachat qualifie les réparations aux fissures décelées aux murs des fondations « d’améliorations qui peuvent être faites, mais ne sont pas essentielles ». Ce commentaire ainsi que les réponses données à la déclaration des vendeurs sont de la nature à créer un sentiment de sécurité chez madame Bouchard , quant à l’état de la résidence inspectée et ont rendu non apparent le vice.

Celle-ci était justifiée, dans les circonstances, de ne pas poursuivre son investigation des fissures des fondations plus loin. [ 32 ] Ces constats permettent également au Tribunal de conclure que sa conduite est conforme à celle d’une acheteuse prudente et diligente. [ 33 ] Le trou dans le mur de fondation à l’emplacement des tuyaux d’huile constitue, dans les circonstances, un vice caché. 2.

Y a-t-il malfaçon dans l’installation du drain sanitaire et de son raccordement au drain de fondation ? [ 34 ] La preuve prépondérante est à l’effet que le drain sanitaire est bouché, qu’il y a une absence de pente d’écoulement et que celle- ci empêche les eaux usées de s’évacuer. La preuve démontre qu’il y a eu refoulement d’égouts. Des morceaux de papier de toilette ont été trouvés aux abords du sous-plancher. Un drain sanitaire qui ne remplit pas son usage d’évacuer correctement les eaux usées constitue un déficit d’usage.

Le vice est grave. [ 35 ] Pour découvrir ce problème, il a fallu démolir le sous-plancher de la salle d’eau au sous-sol.

Il constitue ainsi un vice inconnu et caché. [ 36 ] La déclaration des vendeurs fait mention d’une réparation effectuée en 1998 alors que des racines avaient endommagé les tuyaux des drains. [ 37 ] Le Tribunal peut ainsi en conclure que la malfaçon dénoncée au sujet de l’installation du drain puisse, de façon prépondérante, remonter à l’époque des réparations et ainsi conclure que la présence du vice est antérieur à la vente de l’immeuble. [ 38 ] La malfaçon constatée à l’installation du drain sanitaire constitue, dans les circonstances, un vice caché. 3.

Est-ce que l’absence du clapet antiretour au drain sanitaire constitue un vice caché ? [ 39 ] Les vendeurs plaident que madame Bouchard a été négligente en n’investiguant pas davantage sur l’existence ou non du clapet antiretour au moment de l’achat [6] . [ 40 ] L’inspecteur préachat note à son rapport qu’il n’a pu tester les clapets antiretours puisque ceux-ci ne sont pas accessibles. Il recommande que ceux-ci soient « fournis ». [ 41 ] Comme madame Bouchard l’apprendra plus tard et à ses dépens, le clapet du dispositif anti-refoulement du drain sanitaire a été retiré. Il n’est pas étanche.

Deux briques maintiennent le bouchon de regard du drain. Il se trouve dissimulé sous le sous-plancher de bois installé lors de la rénovation de la salle d’eau du sous-sol à la fin des années 90. [ 42 ] La preuve prépondérante est à l’effet que sur la foi de son rapport d’inspection préachat, madame Bouchard ne s’est pas minimalement informée auprès de ses vendeurs sur la présence ou non des clapets antiretours des drains, dont celui du drain sanitaire. Ce qu’aurait fait une acheteuse prudente et diligente compte tenu de l’âge de l’immeuble et du commentaire de son inspecteur préachat.

[ 43 ] Madame Bouchard a été imprudente de s’en remettre au commentaire « à faire vérifier si nécessaire » de son inspecteur. La présence au rapport pré inspection en apparence contradictoire nécessitait d’approfondir la question. [ 44 ] Dans les circonstances, le Tribunal ne retient pas, comme vice caché, à l’absence de clapet antiretour. 4.

Le cas échéant, quel est le montant de l’indemnité auquel madame Bouchard a droit ? [ 45 ] Madame détaille sa réclamation comme suit : Travaux de Larco Construction : 3 190, 46 $ Travaux d’Excavation JF Caron : 2 069,55 $ Achat peinture : 180,00 $ Heures de travail perdues : 2 580,36 $ Travaux de terrassement : 1 149,60 $ Perte et jouissance de la propriété : 5 830,00 $ [ 46 ] La preuve non contredite démontre que madame Bouchard a déboursé 6 589,61 $ pour les réparations et remise en état que nécessitait la situation [7] . [ 47 ] Compte tenu de l’âge de l’immeuble lors de son achat, il a lieu d’appliquer une dépréciation de 50% pour tenir compte de la plus-value résultant des travaux correctifs à l’immeuble et déduire ainsi l’indemnisation accordée à madame Bouchard à la somme de 3 294,80 $ à

titre de travaux requis par les défauts affectant l’immeuble. 5. Madame Bouchard a-t-elle droit à une indemnisation pour la perte de jouissance de son immeuble et perte de valeur de ses jours de vacances pour superviser les travaux ? [ 48 ] En vertu des dispositions prévues à l’

article 1728 C.c.Q. , madame Bouchard a, à

titre d’acheteuse, droit à des dommages- intérêts uniquement s’il s’avère que ses vendeurs connaissaient l’existence du vice caché ou sont présumés le connaitre. [ 49 ] En l’espèce, le Tribunal conclut du témoignage de monsieur David au sujet d’une inspection régulière de l’étanchéité du colmatage de la brèche dans le mur de fondation, à l’endroit où ont été retirés les tuyaux que celui-ci avait une connaissance de ce vice, de sorte que les vendeurs doivent être tenus à des dommages-intérêts. [ 50 ] Madame Bouchard soutient ne pas avoir la jouissance paisible de son sous-sol pendant la durée des travaux. [ 51 ] Elle réclame également la perte de ses vacances qu’elle a utilisées à effectuer des travaux et la supervision des travaux de réfection requis pour corriger les défauts découverts à l’immeuble. [ 52 ] Le Tribunal attribue à

titre de dommages-intérêts un montant de 1 000 $ comprenant la perte de vacances et la perte de jouissance du sous-sol, le temps des réparations, ce montant dans les circonstances, apparaissant justifié. Pour CES MOTIFS, le tribunal : [ 53 ] ACCUEILLE en

partie la demande de madame Claudine Bouchard; [ 54 ] CONDAMNE conjointement et solidairement, monsieur André David et madame Marianne Lemay à payer à madame Claudine Bouchard la somme de 4 294,80 $ avec intérêts calculés au taux annuel légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 16 février 2018, date de l’expiration de la demeure; [ 55 ] CONDAMNE conjointement et solidairement, monsieur André David et madame Marianne Lemay à rembourser à madame Claudine Bouchard, les frais de justice. __________________________________ NATHALIE VAILLANT, J.C.Q .