2010 QCCA 2264, 2010 QCCA 2264

Struc-forme inc. c. Axor Construction Canada inc. 2010 QCCA 2264 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-020465-100 (500-17-053146-091) DATE : 8 décembre 2010 CORAM : LES HONORABLES JULIE DUTIL, J.C.A. LORNE GIROUX, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. STRUC-FORME INC. APPELANTE - défenderesse c. AXOR CONSTRUCTION CANADA INC.

INTIMÉE - demanderesse et SOCIÉTÉ EN COMMANDITE ADAMAX IMMOBILIER MISE EN CAUSE – intervenante - mise en cause et AÉROPORTS DE MONTRÉAL et SA MAJESTÉ DU CHEF DU CANADA et L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL MIS EN CAUSE – mis en cause ARRÊT [ 1 ] Le jugement de première instance a été rendu le 5 février 2010 par la Cour supérieure du district de Montréal (l’honorable Danielle Grenier).

Il accueille l’action de l’intimée en radiation de l’hypothèque légale publiée par l’appelante contre un immeuble de la mise en cause Société en commandite Adamax immobilier pour des travaux de sous-traitance qui seraient encore partiellement impayés. [ 2 ] Le 31 juillet 1992, le gouvernement du Canada signe avec Aéroports de Montréal [ADM] une convention de bail prévoyant notamment la cession du droit d’accession en faveur d’ADM pour des améliorations à être construites sur les lieux visés par le bail [1] . [ 3 ] Le 8 décembre 2005, ADM fait publier un document d’appel de propositions visant deux projets sur l’immeuble donné à bail en 1992 : la relocalisation du terminal transfrontalier et la construction d’un hôtel au-dessus du terminal transfrontalier. [ 4 ] À la suite de cet appel de propositions, ADM, par lettre du 8 juin 2006, attribue à l’intervenante, la Société en commandite Adamax immobilier [Adamax], une société affiliée au Groupe Axor inc., le contrat de développement et de construction de l’hôtel situé au-dessus du terminal transfrontalier.

Dès ce moment, le Groupe Axor inc. commence les travaux de conception et de design. [ 5 ] Par contrat du 15 novembre 2006, ADM confie au Groupe Axor inc. la réalisation des travaux de relocalisation du terminal transfrontalier [2] .

Ce contrat comporte une clause par laquelle l’entrepreneur, Groupe Axor inc., renonce à l’enregistrement d’une hypothèque légale sur le bâtiment et une autre clause par laquelle il s’engage à obtenir la même renonciation de tous les sous-traitants. [ 6 ] De plus, même si le contrat P-3 concerne la relocalisation du terminal transfrontalier, la liste des documents contractuels mentionnée à l’article 2.1 de ce contrat et « qui font

partie intégrante » de celui-ci, contient le document d’appel de propositions du 8 décembre 2005 et ses annexes, notamment, l’annexe E qui énonce les « Conditions administratives générales et exigences générales pour les travaux reliés à la construction de l’hôtel seulement ». Dans cette

Annexe E au document d’appel de propositions, se trouve la clause CG-5 par laquelle l’adjudicataire renonce à toute hypothèque légale sur les bâtiments et s’engage à obtenir la même renonciation des sous-traitants [3] . [ 7 ] Le 20 novembre 2006, un contrat de sous-traitance intervient entre l’intimée, Axor Construction Canada inc., et l’appelante Struc-Forme inc. [4] . Il a été expliqué en Cour supérieure que Groupe Axor inc. a fait exécuter les travaux par sa filiale, l’intimée, en vertu d’un arrangement interne.

[ 8 ] Le contrat P-1 accorde à l’appelante le sous-contrat pour les travaux de coffrage tant pour le projet de relocalisation du terminal transfrontalier que pour la construction de l’hôtel. Il fait état d’une entente globale entre l’intimée et ADM pour la relocalisation du terminal transfrontalier ainsi qu’entre l’intimée et Adamax pour la construction de l’hôtel. [ 9 ] Quelques mois plus tard, le 14 juin 2007, en application de la lettre d’ADM du 8 juin 2006 déjà mentionnée, une « Convention de bail d’espace avec création d’un droit de superficie » intervient entre ADM et la mise en cause Adamax [5] .

En vertu de cette convention, ADM cède à Adamax, pour la durée du contrat, le bénéfice de la renonciation au droit d’accession qui lui avait été accordé par le gouvernement du Canada dans le contrat D-1 du 31 juillet 1992.

Pour sa part, Adamax s’engage à exécuter les améliorations indiquées sur les plans joints en annexe, c’est-à-dire l’hôtel à être érigé au-dessus du terminal transfrontalier. [ 10 ] À peine un mois plus tard, le 4 juillet 2007, Adamax confie au Groupe Axor inc. la réalisation des améliorations qu’elle s’est engagée à exécuter par la convention D-2 du 8 juin 2006. [ 11 ] Par ce contrat entre Adamax et Groupe Axor inc., cette dernière s’engage, pour un prix forfaitaire, à fournir les services de gestion de projet à Adamax pour la construction de l’hôtel [6] .

Ce contrat prévoit notamment que le gérant de projet est autorisé à retenir les services de l’intimée, une compagnie affiliée, comme entrepreneur général.

Le gérant de projet est également autorisé à accepter les travaux et à recommander le paiement de la retenue de 10 %, « pourvu qu’aucune hypothèque légale relative à la construction n’ait été publiée contre l’immeuble ». [ 12 ] En août 2009, l’appelante, sous-traitante de l’intimée en vertu du contrat P-1 pour les travaux de coffrage pour le terminal transfrontalier et pour l’hôtel, fait publier un avis d’hypothèque légale de construction sur le lot sur lequel est érigé l’hôtel pour une créance de plus de 2 millions $ [7] , suivi, en janvier 2010, de la publication d’un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire de délaissement et de vente sous contrôle de justice [8] . [ 13 ] L’intimée demande la radiation de ces inscriptions.

Au soutien de sa procédure elle invoque la clause de renonciation aux hypothèques légales stipulée à la clause 19 des Conditions supplémentaires au contrat qui constituent l’Annexe E incluse dans la Liste des documents faisant

partie de la convention P-1. Cette liste figure elle-même à l’Annexe A à laquelle renvoie la clause 1 de ce contrat de sous-traitance P-1 du 20 novembre 2006. Il est utile de citer le premier alinéa de cette disposition contractuelle : 19.

Renonciation aux hypothèques légales Compte tenu du fait qu’en vertu du Bail foncier qui la lie avec Transports Canada et le Maître de l’Ouvrage, l’Entrepreneur a l’obligation de ne permettre ni l’enregistrement ni le maintien de toute hypothèque légale, les travaux ayant court sur une terre et des bâtiments dont la Couronne est propriétaire, en considération du présent contrat et comme condition expresse à l’obtention de celui-ci, le Sous-traitant renonce expressément par la présente aux hypothèques légales et droits aux hypothèques légales lui résultant ou pouvant lui résulter de son contrat et de la fourniture de services et de matériaux sur lesdits bâtiments, structures, installations, en raison des travaux exécutés et matériaux fournis conformément au contrat, cette renonciation étant consentie en faveur de l’Entrepreneur et du Maître de l’Ouvrage malgré tout défaut de la part de l’Entrepreneur et/ou du Maître de l’Ouvrage et/ou de tout litige pouvant l’opposer à ceux-ci. [ 14 ] L’action en radiation de l’intimée a été accueillie par la juge de première instance qui a jugé que la clause 19 de l’Annexe E était claire et sans ambiguïté et que l’appelante avait fait défaut de s’y conformer. [ 15 ] À partir d’une lecture littérale de cette clause et en invoquant certaines stipulations des contrats antérieurs et même postérieurs au contrat de sous-traitance P-1, l’appelante plaide en substance que la clause de renonciation de l’article 19 ne peut viser que les bâtiments dont la Couronne fédérale est elle-même propriétaire, soit le terminal transfrontalier.

Elle ne s’appliquerait donc pas à l’hôtel lui-même qui n’appartient qu’à Adamax. [ 16 ] En effet, toujours selon l’appelante, l’hôtel n’a jamais appartenu à la Couronne puisqu’il est construit au profit d’Adamax.

Cette dernière en est devenue propriétaire par droit de superficie, d’abord grâce à la renonciation au bénéfice du droit d’accession de la Couronne en faveur d’ADM dans le contrat D-1 du 31 juillet 1992 et, ensuite, par la cession de ce droit par ADM en faveur d’Adamax dans le contrat D-2 du 14 juin 2007. [ 17 ] Les mots « les travaux ayant court (sic) sur une terre et des bâtiments dont la Couronne est propriétaire » de la clause 19 indiquent bien, toujours selon l’appelante, que la renonciation à la publication d’une hypothèque légale se justifie du fait qu’il est impossible de publier une hypothèque légale sur la propriété de la Couronne.

Pour ce motif, l’expression « … sur lesdits bâtiments, structures, installations en raison des travaux exécutés et matériaux fournis » ne viserait que ceux afférents au terminal aéroportuaire et non ceux relatifs à l’hôtel qui n’a jamais été la propriété de la Couronne. L’hypothèque légale serait donc valide au regard du lot sur lequel l’hôtel est érigé. [ 18 ] Cet argument ne résiste pas à l’analyse.

D’une part, l’intimée souligne avec justesse que, si la clause 19 ne vise que la relocalisation du terminal transfrontalier, elle est alors inutile puisque, selon la thèse de l’appelante, il serait de toute façon impossible de publier une hypothèque légale sur cet immeuble à cause du privilège dont jouit la Couronne pour ses propriétés. Or, selon l’

article 1428 C.c.Q. , il faut interpréter la clause de la renonciation à l’hypothèque légale dans un sens qui lui donne un effet plutôt que dans un sens qui ne lui en donne aucun. [ 19 ] Par ailleurs, même s’il était tenu pour acquis que la clause 19 de l’Annexe E présente une ambiguïté, ce que la juge de première instance a refusé d’admettre, cette ambiguïté au sujet de la portée de la clause devrait être rapidement dissipée, et ce, pour deux motifs. [ 20 ] D’abord, le préambule du contrat de sous-traitance P-1 du 20 novembre 2006 révèle bien que l’entente globale ou le « Marché principal » conclu par l’intimée regroupe deux contrats : le contrat P-3 entre Groupe Axor inc. et ADM pour la construction du terminal transfrontalier et le contrat à prix forfaitaire D-3 entre Groupe Axor inc. et Adamax.

Tout comme c’était le cas avec le contrat P-3 du 15 novembre 2006 [9] , le contrat de sous-traitance P-1 incorpore également, via son

Annexe A, le document d’appel de propositions d’ADM du 8 décembre 2005 et ses annexes.

[ 21 ] Parmi ces dernières annexes, se trouve l’Annexe E intitulée « Conditions administratives générales et exigences générales applicables aux travaux reliés à la construction de l’hôtel seulement » [10] . Cette

Annexe E au document d’appel de propositions du 8 décembre 2005 fait

partie intégrante du contrat de sous-traitance P-1. Même si cette

annexe ne vise que les travaux relatifs à l’hôtel, elle contient une renonciation expresse aux hypothèques légales et l’obligation pour l’adjudicataire, le Groupe Axor inc., d’obtenir une telle renonciation « de tout sous-traitant et/ou fournisseur de matériaux » [11] . Cette clause de renonciation, incorporée au contrat de sous- traitance P-1, vise clairement et uniquement les travaux afférents à l’hôtel.

En réponse à une question de la juge de première instance, le président de l’appelante a confirmé qu’il avait pris connaissance de cette clause. [ 22 ] En second lieu, tant la clause 19 de l’Annexe E des Conditions supplémentaires au contrat P-1 que la clause CG-5 de l’Annexe E des Annexes au document d’appel de propositions du 5 décembre 2005 font référence au bail foncier qui lie ADM au gouvernement du Canada, alors représenté par Transports Canada, pour justifier l’exigence de la renonciation des sous-traitants.

Nous avons déjà vu que ce contrat D-1 de 1992 contient lui-même une renonciation au bénéfice de l’accession en faveur d’ADM qui devient dès lors, pour la durée du contrat, propriétaire superficiaire des améliorations et constructions qu’elle réalise sur l’immeuble faisait l’objet du bail [12] . [ 23 ] Ce contrat D-1 de 1992 contient une clause par laquelle le locataire, ADM, s’engage à ne permettre l’enregistrement d’aucun privilège de constructeur sur les lieux loués : 17.01.02 Le Locataire s’engage à ne pas permettre l’enregistrement de tout privilège de constructeur, ni le maintien dudit privilège, à l’encontre du

titre sur les Lieux Loués ou le Droit découlant du Bail à l’égard de ceux-ci du fait du travail, de la main-d’œuvre, des services ou des matériaux qui ont été fournis au Locataire ou à tout ayant droit du Locataire à l’égard de tout ou

partie des Lieux Loués au cours de la Durée et il s’engage à prendre toutes les mesures nécessaires pour obtenir mainlevée ou radiation de tout privilège, selon le cas, dans les soixante (60) jours de la réception d’un avis l’informant qu’une action portant sur ledit privilège a été intentée, à moins que le Locataire ne s’y oppose de bonne foi, auquel cas le Locataire doit fournir une garantie appropriée couvrant le montant de cette réclamation si le Locateur le demande.

Ce qui précède n’empêche pas le Locataire ou tout ayant droit de contester toute responsabilité envers un tiers à l’égard de toute réclamation, privilège ou validité de tout privilège pour lequel on a obtenu mainlevée ou radiation. [ 24 ] Les définitions des mots « Lieux Loués » et « Installation Nouvelle » de la clause 1.01.01 et celles des mots « Bien-Fonds Aménageable » et « Bien-Fonds Aménagé » de la clause 4.02.01 du contrat D-1 du 31 juillet 1992 démontrent on ne peut plus clairement qu’en consentant le bail D-1 à ADM, le gouvernement du Canada envisageait expressément, dès 1992, la construction d’un hôtel sur l’emplacement cédé à bail à ADM et la propriété privée de cet hôtel par suite de sa renonciation au bénéfice de l’accession en faveur d’ADM ou même d’un cessionnaire d’ADM. [ 25 ] Par conséquent, la clause de renonciation contenue au contrat de sous-traitance P-1 ne saurait être limitée au terminal transfrontalier au motif que la Couronne en est la propriétaire.

Elle doit viser également les travaux réalisés pour l’hôtel puisque le bail D-1 démontre que cette renonciation relative à l’hôtel a été clairement exigée par le gouvernement du Canada à la clause 17.01.02 même s’il prévoyait expressément que pendant la durée du bail la Couronne ne serait jamais propriétaire de l’hôtel. [ 26 ] En d’autres termes, la renonciation aux hypothèques légales exigée de l’appelante au contrat de sous-traitance P-1 n’est pas fondée sur le privilège de la Couronne, mais est plutôt d’origine purement contractuelle étant exigée par la clause 17.01.02 du contrat D- 1.

Elle s’explique du fait que, selon la clause 3.08.01 du même contrat, en signant ce bail en juillet 1992, ADM consentait immédiatement au gouvernement du Canada une vente pour un dollar de toutes les installations réalisées par elle sur les lieux loués, notamment l’hôtel, pendant toute la durée du bail.

Cette vente était faite sous la condition suspensive de l’expiration ou de la résiliation du bail. [ 27 ] La clause de renonciation imposée par la Couronne au locataire ou à un cessionnaire du locataire au contrat de bail D-1 vise donc clairement l’hôtel que le gouvernement du Canada va reprendre à l’expiration du bail et qu’il veut en conséquence libre de « toutes dettes, hypothèques, charges et tous privilèges » selon la clause 3.08.01, et ce, même s’il n’en a jamais été propriétaire avant la fin du bail. [ 28 ] C’est en vertu de cette exigence du contrat D-1 de 1992 que l’intimée, chargée de construire tant l’hôtel que le terminal transfrontalier, a imposé la clause de renonciation aux hypothèques légales dans le sous-contrat P-1 signé avec l’appelante le 20 novembre 2006 pour le coffrage nécessaire à la construction des deux immeubles. [ 29 ] Dans ce contexte, il ne peut y avoir de doute que cette clause de renonciation aux hypothèques légales vise également les travaux réalisés pour l’hôtel et la juge de première instance était bien fondée à ordonner la radiation de l’hypothèque légale publiée par l’appelante.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 30 ] REJETTE l’appel, avec dépens. JULIE DUTIL, J.C.A. LORNE GIROUX, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. M e Francis Gervais

Deveau, Bourgeois, Gagné, Hébert & Associés Pour l’appelante M e Pierre Cimon Ogilvy, Renault Pour l’intimée et la mise en cause Société en commandite Adamax immobilier Date d’audience : 16 novembre 2010