2023 QCCQ 7840, 2023 QCCQ 7840

Société de gestion Jarica inc. c. I.K.C. 2023 QCCQ 7840 COUR DU QUÉBEC « Chambre de pratique civile » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-279317-237 DATE : 6 octobre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE EMMANUELLE SAUCIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SOCIÉTÉ DE GESTION JARICA INC.

Partie demanderesse c. I.K.C.

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ 1. L’APERÇU 1.1. Le litige [ 1 ] Société de gestion Jarica Inc. ( Bailleur ) demande l’homologation d’une entente de transaction intervenue avec son locataire I.K.C. ( Locataire ) le 23 mars 2023 selon laquelle 1) le bail est résilié en date du 1 er juillet 2023, 2) le Locataire s’engage à quitter son logement à cette date et 3) en contrepartie de ce qui précède, le Bailleur lui paie deux chèques de 11 000 $ chacun à

titre de dommages, l’un à la signature de l’entente et l’autre à la fin du bail. [ 2 ] Le Locataire reçoit le premier chèque de 11 000 $ avec un peu de retard, mais il ne l’encaisse pas et il ne quitte pas son logement le 1 er juillet 2023.

Le Bailleur ne lui remet donc pas le second chèque. [ 3 ] Le Locataire conteste la demande d’homologation de la transaction au motif qu’il n’était pas apte à s’obliger au moment de la signature de l’entente souffrant d’un trouble cognitif de type sémantique affectant sa compréhension du langage et des termes de ladite entente. [ 4 ] Ce que le Locataire comprend de l’entente est qu’il devait quitter son logement pour une période maximale de 30 mois le temps que les travaux soient réalisés dans son logement et les deux chèques permettaient de combler la différence de loyer entre son loyer actuel et celui d’un logement temporaire.

Le Locataire n’a jamais compris que le bail est résilié au 1 er juillet 2023 et qu’il ne pourra pas retourner dans son logement après les travaux. Le Locataire demande donc l’annulation de ladite entente dont le Bailleur demande l’homologation. [ 5 ] Pour le Bailleur, l’entente est claire et le Locataire en a bien compris le sens. D’ailleurs, il souligne que le fait qu’il cherche un nouveau logement pour se loger témoigne de sa compréhension des termes de l’entente. [ 6 ] Le Bailleur soutient qu’un avocat représentait le Locataire pendant une

partie des négociations. Selon lui, ce n’est pas en raison du fait qu’il n’a pas compris l’entente qu’il en demande l’annulation de ladite entente, mais parce qu’il a changé d’idée. [ 7 ] Subsidiairement, le Bailleur soutient que le Locataire a commis une erreur inexcusable en ne lisant pas l’entente avant de la signer. 1.2. Questions en litige [ 8 ] Le présent litige soulève les questions suivantes : 1) Le Locataire était-il apte à s’obliger lors de la signature de l’entente ? 2) Le consentement du locataire était-il libre et éclairé ou a-t-il été vicié par une erreur excusable ? 2.

L’ANALYSE [ 9 ] Les articles 1385 , 1398 , 2631 et 2634 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) [1] prévoient ce qui suit : 1385. Le contrat se forme par le seul échange de consentement entre des personnes capables de contracter, à moins que la loi n’exige, en outre, le respect d’une forme particulière comme condition nécessaire à sa formation, ou que les parties n’assujettissent la formation du contrat à une forme solennelle.

Il est aussi de son essence qu’il ait une cause et un objet. 1398. Le consentement doit être donné par une personne qui, au temps où elle le manifeste, de façon expresse ou tacite, est apte à s’obliger. 1399. Le consentement doit être libre et éclairé. Il peut être vicié par l’erreur, la crainte ou la lésion. 1400. L’erreur vicie le consentement des parties ou de l’une d’elles lorsqu’elle porte sur la nature du contrat, sur l’objet de la prestation ou, encore, sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement. L’erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement. 2631.

La transaction est le contrat par lequel les parties préviennent une contestation à naître, terminent un procès ou règlent les difficultés qui surviennent lors de l’exécution d’un jugement, au moyen de concessions ou de réserves réciproques. Elle est indivisible quant à son objet. 2634 . L’erreur de droit n’est pas une cause de nullité de la transaction. Sauf cette exception, la transaction peut être annulée pour les mêmes causes que les contrats en général. [ 10 ] Le fardeau de prouver l’incapacité incombe au Locataire qui demande la nullité de la transaction puisque chacun est présumé être sain d’esprit.

Si cette capacité est sérieusement mise en doute par une preuve prima facie , le fardeau de la preuve se déplace sur le Bailleur qui prétend à la validité de la transaction. Il est aussi possible d’obtenir ce renversement du fardeau de la preuve en prouvant l’inaptitude du Locataire à s’obliger, avant et après la conclusion de l’acte, sans pour autant oublier que l’on se doit toujours d’examiner et de décider de la capacité des parties à consentir au moment de la conclusion de l’acte [2] . 2.1.

Le Locataire était-il apte à s’obliger lors de la signature de l’Entente ? [ 11 ] Le Tribunal conclut de la preuve que le Locataire rencontre son fardeau de démontrer que sa capacité à consentir est sérieusement atteinte en raison de son état mental et que le Bailleur ne renverse pas ce fardeau et ne démontre pas que le Locataire était apte à s’obliger au moment de la signature de l’entente pour les raisons expliquées dans le présent jugement. [ 12 ] La preuve révèle que le Locataire habite son logement de nombreuses années avant de signer l’entente.

Il s’agit d’un appartement 3 ½ non entretenu depuis plusieurs années par le Bailleur pour lequel il paie un loyer mensuel peu élevé de 672 $.

Le logement est insalubre en raison d’un problème majeur de moisissures, une des fenêtres est condamnée, le lavabo de la salle de bain n’est plus connecté à l’eau courante et la douche fuit chez les voisins du dessous. [ 13 ] Devant la négligence du Bailleur de faire les réparations nécessaires pour rendre le logement salubre malgré de nombreuses demandes du Locataire en ce sens au fil du temps, le Locataire dépose le 27 octobre 2022, avec l’aide d’un de ses amis, une demande au Tribunal administratif du logement visant l’émission d’ordonnances forçant le Bailleur à effectuer des travaux, en diminution de loyer et en dommages moraux. [ 14 ] Les parties tentent de régler hors Cour ce dossier devant le Tribunal administratif du logement.

Le Locataire est représenté par avocat jusqu’en février 2023, mais il ne l’est plus par la suite ni au moment de signer l’entente en mai 2023. [ 15 ] Le rôle du Tribunal chargé d’homologuer un acte n’est pas de vérifier la légalité de cet acte ni de se prononcer sur l’opportunité ou le fond de l’acte, à moins d’une disposition législative particulière [3] .

L’erreur de droit n’est pas cause de nullité de la transaction. [ 16 ] Les parties admettent que l’entente, pièce P-1, constitue une transaction. [ 17 ] Le débat porte plutôt sur la capacité à s’obliger du Locataire et le cas échéant, son erreur en tant que vice de consentement. [ 18 ] Le Tribunal estime qu’il est important de regarder ce qui a été discuté entre les parties avant la signature de l’entente pour mieux apprécier le témoignage et les explications de la psychiatre du Locataire, Dr Marilyne Landry, quant à sa capacité de s’obliger. [ 19 ] Les parties produisent d’ailleurs certains de ces échanges. [ 20 ] À la fin du mois de janvier 2023, les échanges visent un désistement de la demande devant le Tribunal administratif du logement en contrepartie de la relocalisation temporaire du Locataire dans un autre logement proposé par le Bailleur le temps que dureront les travaux, une compensation de 5 000 $ pour le stress, les troubles et les inconvénients qu’il subit depuis 2020 en raison des problèmes de santé liés à la présence de moisissures [4] . [ 21 ] À la suite de ces échanges, le Locataire se représente seul et n’est pas assisté par un avocat dans le cadre de ses contacts avec le Bailleur précédant la signature de l’entente. [ 22 ] En avril 2023, le Locataire envoie un courriel à l’avocat du Bailleur pour lui faire part des appartements trouvés dont les loyers mensuels oscillent entre 1 498 $ à 1 725 $ alors qu’il ne paie que 672 $ [5] . [ 23 ] En mai 2023, le Locataire envoie un courriel dans lequel il évoque le fait qu’il a visité un logement dont le loyer est de 1 300 $ et qu’il pourrait y déménager et il réclame 30 mois de différence de loyer, plus les frais de déménagement de 1 500 $ ainsi que des dommages de 7 000 $ [6] . [ 24 ] Le 23 mai 2023, l’avocat du Bailleur envoie par courriel au Locataire l’entente et lui demande de la lui retourner dûment signée

et accompagnée de la déclaration de règlement hors Cour signée [7] . [ 25 ] Le Locataire témoigne les avoir imprimés et s’être rendu au bureau de l’avocat du Bailleur pour signer les documents sans les lire.

L’entente de transaction dont le Bailleur demande l’homologation intervient entre les parties le 23 mai 2023 alors que la demande devant le Tribunal administratif du logement n’a pas été entendue et y met fin selon le Bailleur puisque le Locataire signe une déclaration de règlement hors Cour [8] le jour de la signature de l’entente. [ 26 ] Pour le Bailleur, l’entente est claire et le Locataire y a consenti en la signant. [ 27 ] Pour le Locataire, il n’était pas apte à s’obliger.

Pour le démontrer, il fait témoigner sa psychiatre qui l’a rencontré en mai 2023 un peu avant la signature de l’entente et en septembre 2023, quelques jours avant l’instruction de la demande en homologation d’une transaction. [ 28 ] La psychiatre explique que le Locataire a subi un choc post-traumatique à la suite d’un accident et demeure affecté par cet incident.

C’est un homme qui était ingénieur dans son pays d’origine, mais qui est très isolé socialement en raison de son histoire de vie. [ 29 ] Le Locataire est suivi par un médecin de famille qui s’inquiète pour lui depuis 2012 et l’a référé au Guichet d’accès en santé mentale plusieurs fois depuis cette date en raison de la dégradation de son état mental et de ses suspicions de démence.

Le Locataire ne s’est pas montré intéressé par cette aide, car les problèmes de santé mentale sont stigmatisés dans son pays d’origine. [ 30 ] En 2021, la gravité de son état a nécessité l’intervention de travailleurs sociaux qui ont mis plus d’une année et demie à bâtir une relation de confiance avec lui. Le Locataire a donc finalement accepté de subir une évaluation en neuropsychologie en novembre 2022.

Il a aussi rencontré sa psychiatre le 14 mai 2023, soit 9 jours avant la signature de l’entente. [ 31 ] La psychiatre témoigne de ses observations personnelles qu’elle note après ses deux visites de mai 2023 et de septembre 2023. Elle précise qu’elle a pris connaissance de son dossier médical et du rapport de la neuropsychologue de 2022 qui conclut à des troubles cognitifs significatifs que ce soit en conversation ou sur les tâches cognitives.

Elle note que ces troubles incluent des difficultés de compréhension et de réponse à des questions simples, une fatigue cognitive importante, un ralentissement de la vitesse de traitement de l’information, une pauvreté de l’expression orale, des difficultés exécutives et amnésiques majeures. [ 32 ] La psychiatre note que la neuropsychologue conclut qu’elle ne peut pas exclure la possibilité d’une démence sémantique, mais qu’elle n’a pas assez d’indices au niveau de la dégradation du langage.

Ce profil cognitif de type mutique pourrait correspondre à des atteintes que l’on peut voir dans certaines pathologies psychiatriques ou être exacerbé par de l’anxiété. [ 33 ] La visite de la psychiatre du 14 mai 2023 se situe un an plus tard de ladite évaluation. [ 34 ] La psychiatre constate que l’état mental du Locataire est atteint de la façon décrite par la neuropsychologue et elle observe une dégradation de son état mental.

En tant que psychiatre, elle constate un problème de trouble cognitif de type sémantique, une forme de démence affectant la compréhension du langage et sa formation. [ 35 ] La psychiatre rencontre également le Locataire en septembre 2023 pendant une heure pour comprendre dans quelle mesure il était apte à s’obliger en signant la transaction. [ 36 ] La psychiatre note que le Locataire est une personne très vulnérable. Elle relate qu’il lui explique occuper son logement depuis environ 2009 et paie un loyer 672 $ en vertu d’un bail de 12 mois se terminant le 30 juin 2023, mais sujet au renouvellement.

Le Locataire lui relate que durant le bail, il se plaint depuis 2018 de la présence de moisissures dans son logement, du non-fonctionnement d’une fenêtre, de problèmes de fuite d’eau provenant de sa salle de bain.

Il demande en vain que le Bailleur procède à des réparations. [ 37 ] Le Locataire se voit donc contraint de déposer une demande devant le Tribunal administratif du logement avec l’aide d’un de ses amis en octobre 2022 (pièce D-1). [ 38 ] La Demande vise à ordonner au Bailleur de retenir les services d’un entrepreneur pour procéder à des travaux de remplacement d’une fenêtre qui est condamnée depuis des mois, de décontamination et remédiation au problème de moisissure de sa salle de bain et de fuite dans sa baignoire.

Le Locataire demande également une diminution de loyer et des dommages pour troubles et inconvénients. [ 39 ] La psychiatre rencontre le Locataire dans son logement qu’elle visite et elle note son état déplorable. En effet, elle constate le 15 mai 2023 et en septembre 2023 l’état de grand délabrement de l’appartement.

Il s’agit d’un petit 3 ½ doté d’un plafond couvert de moisissure, sans eau dans les robinets de l’évier de la salle de bain, dont la douche fuit chez le voisin et dont l’une de ses fenêtres est condamnée. [ 40 ] La psychiatre est au courant que le Locataire a signé une entente dont le Bailleur demande l’homologation par laquelle : 1. Le bail est résilié en date du 1er juillet 2023 ; 2. Le locataire doit recevoir un chèque de 11 000 $ à la signature le 23 mai 2023 ; 3.

Le Locataire doit recevoir un chèque de 11 000 $ le jour de son départ de son logement. [ 41 ] La psychiatre cherchait à voir en rencontrant le Locataire dans quelle mesure il a compris de l’entente donc sa finalité et ce qui serait arrivé s’il refusait de signer. [ 42 ] Tant la psychiatre que le témoignage du Locataire confirment le fait que le Locataire n’a pas compris que le bail est résilié par l’entente.

De plus, le Locataire a compris qu’il n’avait pas le choix de signer l’entente. [ 43 ] La preuve démontre que le Locataire reçoit l’entente par courriel, l’imprime et se rend avec sa copie au bureau de l’avocat pour

la signer sans lire le document, se croyant obligé de le faire, mais rassuré de savoir qu’il réaménagerait son logement après les travaux. [ 44 ] La psychiatre explique que la maladie de démence sémantique du Locataire a un impact sur sa capacité de comprendre la transaction. C’est une forme de démence frontotemporale qui affecte moins la mémoire, mais elle affecte les fonctions cognitives. [ 45 ] Atteint de cette maladie, le Locataire perd la faculté de comprendre les non-dits, garde une « compréhension concrète ».

La psychiatre explique que le Locataire est dans ce qu’elle appelle la « concrétude » : « on m’a dit ça donc c’est ça ». [ 46 ] Le Locataire comprend les mots simples, mais il n’y a pas de remise en question de ce qu’on lui dit. Il ne peut avoir une remise en question spontanément ni comprendre qu’il a des droits ou qu’il pourrait demander conseil.

Il se croyait donc obligé de signer l’entente et la déclaration de règlement hors Cour. [ 47 ] La psychiatre explique que le fait qu’il persiste à dire qu’il retrouvera son logement après les travaux est tellement présent qu’elle ne peut envisager qu’il ait compris ce qu’il a signé, à savoir, la résiliation de son bail. [ 48 ] Selon la psychiatre, sa compréhension des choses est « holistique et macro » et les enjeux culturels colorent le tableau clinique.

En effet, la preuve révèle que le Locataire a fait des démarches pour se trouver un nouveau logement temporaire et l’entente mentionne qu’il doit quitter son logement avant le 1 er juillet 2023, mais sa conception du temps est différente pour lui.

Elle note qu’il devient très évasif au niveau du temps probablement en raison d’aspects qui relèvent de sa culture. [ 49 ] Le Locataire n’a donc pas déménagé conformément aux termes de la transaction et c’est son entourage qui s’est aperçu qu’il avait signé ce document sans le comprendre. [ 50 ] La psychiatre offre un témoignage nuancé en ce qu’elle explique qu’il ne s’agit pas d’une inaptitude complète, car il ne pourrait pas répéter les choses comme il le fait, mais son inaptitude partielle ne lui permet pas la compréhension de signer un document légal.

Il ne comprend pas qu’il a le droit de prendre son temps, qu’il peut consulter quelqu’un. [ 51 ] Pour elle, il s’agit clairement d’une personne vulnérable qui a besoin de protection pour sa personne et ses biens, bien qu’il soit capable d’effectuer des tâches simples.

Elle conclut que ses déficits actuels font en sorte que le Locataire ne peut comprendre ce qu’il a signé. [ 52 ] La psychiatre ajoute qu’il ne peut mentir ou manipuler tant son atteinte est importante et qu’il est uniquement capable de comprendre que le premier degré des choses. [ 53 ] En contre-interrogatoire, la psychiatre a reconnu être inconfortable par le fait que le Locataire puisse faire l’objet d’un ordre d’éviction, car il est à risque de se trouver dans une situation encore plus précaire, mais elle est capable de faire la part des choses entre sa situation de logement et la preuve qu’elle offre quant à sa capacité atteinte de comprendre ce qu’il a signé. [ 54 ] D’ailleurs, elle concède que l’absence de travaux par le Bailleur est également problématique pour le Locataire en ce que cela lui cause des ennuis de santé. [ 55 ] Le Tribunal a été en mesure de constater lors du témoignage du Locataire qu’il s’agit d’une personne extrêmement vulnérable et qui a de la difficulté à comprendre les questions qui lui sont posées. [ 56 ] Le Locataire persiste par moment dans une voie et ne semble pas trop saisir ce qui lui est demandé.

Ses réponses sont courtes et son état de confusion est également apparent dans son attitude non verbale à la Cour. [ 57 ] Lors du témoignage du Locataire, le Tribunal constate son niveau d’attention restreint, le fait qu’il devient rapidement incapable de comprendre les subtilités présentées et que sa compréhension semble en surface. [ 58 ] Les difficultés du Locataire et sa vulnérabilité sont flagrantes et devaient être toutes aussi visibles lorsque le Locataire s’est rendu pour signer l’entente sans être accompagné. [ 59 ] Le témoignage du Locataire confirme les observations de la psychiatre.

Le Tribunal note une grande difficulté de compréhension et il explique avoir imprimé la transaction et l’avoir signé seul en présence de l’avocat du Bailleur sans la lire étant persuadé qu’il ne s’agissait que d’un déménagement temporaire le temps que des travaux soient effectués par le Bailleur dans son logement. [ 60 ] D’ailleurs, le Locataire explique qu’il avait l’intention de remettre au propriétaire du logement temporaire le chèque de 11 000 $ pour le rassurer qu’il a les moyens de payer le loyer.

Ceci démontre le manque de jugement du Locataire et son absence de compréhension quant à la situation d’abus dans lequel il se placerait en remettant une telle somme à un nouveau propriétaire représentant le paiement à l’avance de plusieurs mois de loyer, sans parler de l’illégalité d’un tel dépôt. [ 61 ] La preuve prépondérante démontre que le Locataire a sérieusement mis en doute le fait qu’il avait la capacité de s’obliger le 23 mai 2023 et le Bailleur qui prétend à la validité de la transaction, ne s’est pas déchargé de son fardeau de le prouver. [ 62 ] Le Bailleur ne démontre pas que le Locataire a changé d’idée quand il a appris que les autres locataires de son immeuble restaient dans leurs logements. [ 63 ] En l’espèce, la preuve démontre que le Locataire n’a jamais été en mesure de comprendre qu’il ne retournerait pas vivre dans son logement après les travaux.

Or, il s’agit d’un élément déterminant de l’entente. [ 64 ] D’ailleurs, le fait que le Locataire n’encaisse pas son chèque de 11 000 $ et qu’il continue à payer son loyer appuie son manque de compréhension de la situation.

[ 65 ] Le Tribunal conclut que le Locataire n’était donc pas apte à s’obliger au sens de l’

article 1398 du Code civil du Québec . 2.2.

Le consentement du locataire était-il libre et éclairé ou a-t-il été vicié par une erreur excusable ? [ 66 ] Le Bailleur soutient que le fait de ne pas lire l’entente avant de la signer constitue une erreur inexcusable. [ 67 ] Il est vrai que le fait de signer le document sans le lire n’est clairement pas le comportement d’une personne raisonnable et prudente et constitue une erreur inexcusable dans bien des cas. [ 68 ] Toutefois, il ne peut s’agir d’une erreur inexcusable dans les circonstances bien particulières du présent dossier. [ 69 ] Le Tribunal rejette donc la demande en homologation de la transaction et annule l’entente du 23 mai 2023, à toutes fins que de droits. [ 70 ] Le Tribunal conclut qu’il y a lieu de mitiger les frais dans les circonstances.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 71 ] REJETTE la demande en homologation de la transaction ; [ 72 ] ANNULE l’entente du 23 mai 2023, à toutes fins que de droits ; [ 73 ] LE TOUT sans frais de justice. __________________________________ EMMANUELLE SAUCIER, J.C.Q. M e Oumaima MOUNCEF GROUPE MACH INC. 630 rue Saint-Paul Ouest, Bureau 600 Montréal QC H3C1L9 OMOUNCEF@GROUPEMACH.COM Avocate de la

partie demanderesse M e Vincent LABOISSONNIÈRE DESMARAIS DESVIGNES & COLLABORATRICES S.E.N.C.R.L. 19 rue le Royer Ouest, Bureau 305 Montréal QC H2Y1W4 LABOISSONNIERE@DDC.LEGAL Avocat de la

partie défenderesse Date d’audience : 28 septembre 2023