2023 QCCQ 9926, 2023 QCCQ 9926

Sadat c. Languerand 2023 QCCQ 9926 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-703231-192 DATE : 13 octobre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC HERVÉ THIBAUDEAU, J.C.Q. ______________________________________________________________________ FATIHA SADAT Demanderesse c.

PAUL LANGUERAND Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ I- APERÇU [ 1 ] Mme Fatiha Sadat réclame 4 949,25 $ à M. Paul Languérand. Elle prétend que ce dernier lui vend une résidence affectée d’un vice caché. Elle déplore un déplacement des murs de la piscine et d’une

partie du trottoir qui la contourne. [ 2 ] M. Languérand nie responsabilité. Tout en reconnaissant les doléances de Mme Fatiha, il soulève qu’en vertu de la promesse d’achat et de l’acte de vente, la piscine et ses accessoires sont vendus sans garantie légale. [ 3 ] Le Tribunal conclut que la demande doit être rejetée. Mme Sadat renonce à la garantie légale eu égard à la piscine et ses accessoires. La preuve ne démontre pas que cette renonciation est affectée d’un vice de consentement. [ 4 ] Voici pourquoi. II- CONTEXTE [ 5 ] Le 23 juin 2016, Mme Sadat achète de M.

Languerand une maison unifamiliale situé à Longueuil, dotée d’une piscine creusée dans la cour arrière. [ 6 ] En juillet 2016, Mme Sadat constate certaines fissures sur le pavement autour de la piscine. Elle ne s’attarde pas à ce détail qu’elle considère mineur. Elle doit voyager à l’étranger pour visiter sa famille. C’est en 2017 qu’elle remarque que le trottoir et le mur de la piscine semblent sérieusement affectés.

Il y a un déplacement du mur de la piscine et un mouvement et affaissement des blocs de ciment qui la contournent. [ 7 ] Le 14 juillet 2017, un inspecteur mandaté par l’assureur de Mme Sadat visite les lieux. Il écrit dans son rapport que les dommages à la piscine sont causés par un mouvement du sol ou par une déficience de la conception structurale [1] . [ 8 ] Le 12 juin 2017, Mme Sadat transmet un avis de dénonciation de vice à M. Languerand [2] . Le 5 juillet, après visite des lieux en compagnie d’un expert, M. Languerand répond et nie responsabilité.

Il écrit dans sa lettre que le vice dont Mme Sadat se plaint est déclaré dans la promesse d’achat et par conséquent non couvert par la garantie légale [3] . Mme Sadat lui écrit de nouveau le 24 juillet, lui réclamant cette fois 3 449,25 $ [4] , soit le montant qui figure à une soumission qu’elle obtient d’un entrepreneur le 16 juin 2017 [5] . [ 9 ] Mme Sadat dépose sa réclamation devant cette cour le 21 juin 2019. Elle y réclame 4 949,25 $, soit le montant qu’il lui en coûte pour corriger les défauts à la piscine ainsi qu’un montant de 1 500 $ pour compenser ses troubles et inconvénient divers.

III- ANALYSE A- LE FARDEAU DE PREUVE [ 10 ] Pour réussir dans sa demande, madame Sadat doit démontrer par preuve prépondérante le bien-fondé de ses prétentions. Il s’agit d’une règle de base en matière de preuve, énoncée aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec [6] ( C.c.Q. ) : 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804 La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus

convaincante. [ 11 ] Pour y arriver, sans atteindre la certitude [7] , il faut produire une preuve qui convainc le Tribunal [8] . La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable qu’inexistant est suffisante [9] . C’est à la lumière de ce que révèlent les faits les plus probables que les responsabilités sont établies [10] . Cependant, une simple démonstration de la possibilité qu’un fait puisse s’être produit, une hypothèse ou une croyance, n’est pas suffisante [11] . Le Tribunal ne soupèse pas les possibilités.

Les faits probables sont ceux qui ont un degré de probabilité supérieur à 50 % [12] . [ 12 ] Pour faire rejeter la demande, M. Languérand doit, à son tour, démontrer par preuve prépondérante que le droit allégué par madame Sadat n’existe pas. Cependant, si celle-ci ne réussit pas dans son fardeau, sa demande est rejetée et M. Languérand n’a rien à démontrer. [ 13 ] Une

partie échoue à se décharger de son fardeau si, au jugement du Tribunal, deux versions contradictoires des faits s’équivalent, sans que l’une soit plus vraisemblable que l’autre [13] . B- LE DROIT APPLICABLE [ 14 ] La demande de Mme Sadat est fondée sur la garantie légale du vendeur, aussi appelée « garantie contre les vices cachés ». Cette garantie est énoncée à l’

article 1726 C.c.Q. : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 15 ] Pour que cette disposition s’applique, l'acheteur doit démontrer que (1) le bien vendu est affecté d’un vice caché; (2) que ce vice est grave; (3) qu’il lui est inconnu; et (4) qu’il existe lors de la vente [14] . [ 16 ] Aussi, l’

article 1739 C.c.Q. prévoit que l’acheteur qui constate qu’un bien vendu est affecté d’un vice doit en informer son vendeur par voie de dénonciation écrite. L’acheteur doit donner à son vendeur l’occasion de constater et corriger le défaut dont il se plaint. [ 17 ] Le législateur permet à un vendeur d’exclure entièrement les obligations de la garantie légale. Par contre, il ne permet pas à une

partie de se dégager de ses faits personnels [15] . L’

article 1732 C.c.Q. énonce : 1732. Les parties peuvent dans leur contrat ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets ou l'exclure entièrement, mais le vendeur ne peut en aucun cas se dégager de ses faits personnels . (soulignement ajouté) [ 18 ] Une clause d’exclusion de garantie légale doit être appliquée si aucun élément ne s’y oppose. Bien que ce type de clause soit d’application restrictive, une stipulation claire et insérée de bonne foi au contrat est jugée valide [16] . [ 19 ] Pour sa part, l’

article 1733 C.c.Q. précise ce qui suit : 1733. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s’il n’a pas révélé les vices qu’il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. Cette règle reçoit exception lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel . (soulignement ajoutés) [ 20 ] C’est en fonction de ces dispositions que le Tribunal décide de cette affaire.

C- APPLICATION [ 21 ] La clause 11.5 du formulaire obligatoire des 5 et 6 mars 2016 [17] contient la clause d’exclusion de garantie suivante : INCLUSIONS – Sont inclus dans la vente les biens suivants : Fixtures électriques, stores, système d’alarme, piscine creusée , cabanon, matériel de nettoyage de la piscine, auvent de la terrasse, frigo, aspirateur central, Lesquels sont vendus sans garantie légale de qualité, aux risques et périls de l’ACHETEUR , mais devront être en état de fonctionnement lors de la livraison de l’immeuble. (soulignements ajoutés) [ 22 ] L’acte de vente [18] prévoit : Cette vente est faite en exécution d’une promesse d’achat et des documents connexes.

Sauf incompatibilités, les parties confirment les ententes qui y sont contenues mais non reproduites aux présentes .

(soulignement ajouté) [ 23 ] Par l’effet de cette disposition, la clause d’exclusion de garantie convenue entre les parties durant la phase précontractuelle est reconduite à l’acte de vente, et ce même si elle n’y est pas expressément reproduite. [ 24 ] Mme Sadat soumet que sa réclamation n’est pas fondée sur un vice de la piscine mais bien sur un mouvement du sol l’endommageant. Le Tribunal ne peut retenir cet argument.

D’abord, le rapport qu’elle dépose mentionne que même si le mouvement du sol peut représenter une cause de la déformation du cadre de la piscine, la déficience de la conception structurale peut aussi en être une [19] . En ce sens, puisque les deux causes sont possibles, il n’est pas démontré par une preuve prépondérante que le phénomène est dû à un mouvement du sol.

Ensuite, cette Cour reconnait à maintes reprises qu’un mouvement de sol n’est pas un vice caché, mais plutôt une conséquence normale de l’usure du temps [20] . [ 25 ] Dans un estimé du 14 juin 2017 d’un fabricant de piscines, un montant de 3 449,25 $ est prévu pour les travaux suivants : « REDRESSSER MUR ». Un échange de courriels du 4 juin 2016 précise qu’il faut « Cassé 30’ carré de trottoir excaver jusqu’en bas des panneaux ajuster les panneaux boulonner les panneaux avec boulons acier […] Remblayer et couler 30’ e trottoir » (sic).

Un courriel du 25 juin 2019 du commerçant rapporte que les travaux, qui sont alors complétés, consistent au « redressement du mur de la piscine » [21] . [ 26 ] Cette preuve convainc le Tribunal que les travaux de réfection pour lesquels Mme Sadat réclame compensation concernent directement la structure de la piscine. L’excavation et le remblai complétés y sont accessoires. Or, il s’agit d’un élément relativement auquel les parties ont expressément exclu l’application de la garantie légale de qualité.

Il est approprié de reprendre ici les commentaires du juge Jacques Chamberland de la Cour d’appel dans Garage Robert : [34] Le vendeur ne peut pas exclure, ou limiter, sa responsabilité s'il n'a pas révélé à l'acheteur les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien vendu (article 1733, premier alinéa C.c.Q. ).

Il y a toutefois une exception à cette règle: le vendeur non professionnel qui fait la vente aux risques et périls de l'acheteur peut exclure ou limiter sa responsabilité même s'il ne révèle pas les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien vendu […] (

article 1733 , deuxième alinéa, C.c.Q. ). [22] (soulignement ajouté) [ 27 ] Il est bien établi qu’une personne qui achète sans garantie doit redoubler de vigilance dans son devoir d’inspection du bien. Cette personne sait ou doit savoir qu’elle assume un risque plus élevé quant à sa potentielle détérioration. À

titre de personne raisonnable, elle doit veiller à la protection de ses intérêts et agir en conséquence [23] . [ 28 ] L’inspecteur mandaté par l’assureur de Mme Sadat note un soulèvement important d’une

partie du couronnement structural supérieur de la piscine. On voit bien sur les photographies du 7 mars 2018 que l’une des dalles du trottoir qui contourne la piscine est surélevée. La bordure de plastique qui contourne la piscine est détachée du couronnement structural supérieur. Des travaux antérieurement réalisés sont visibles mais puisque la cause de la défectuosité n’est pas identifiée, le dommage se répète [24] . [ 29 ] Les constatations de ce rapport concernent exclusivement le vice constaté à la piscine. Le Tribunal n’a d’autre choix que d’appliquer la clause d’exclusion de garantie contenue à la promesse d’achat. [ 30 ]

Malgré cette clause d’exclusion de garantie, l’inspecteur préachat de Mme Sadat n’inspecte pas la piscine. Celle-ci soumet que cette omission est due au mauvais état des lieux lors de l’inspection. Elle soumet que les trottoirs autour de la piscine sont alors glissants. Le Tribunal peut concevoir qu’il peut y avoir une raison pour ne pas s’approcher de la piscine. Cependant, Mme Sadat ne se réserve pas le droit de procéder à une inspection ultérieure. [ 31 ] Le Tribunal ne peut retenir l’applicabilité de la décision de la Cour supérieure dans Sultan , soumise par Mme Sadat.

Dans cette affaire, le juge Paul Mayer J.C.S. conclut que le vendeur a connaissance de la contamination d’huile lors de la vente et il retient la responsabilité de ce dernier pour dol [25] . [ 32 ] Ici, le Tribunal ne peut se convaincre que Mme Sadat est victime de dol de la part de M. Languerand. Celui-ci témoigne qu’il ne constate jamais de mouvement des murs ou du trottoir de la piscine. Il rapporte que conformément à l’entente qu’il a avec Mme Sadat, il démarre la piscine avant la prise de possession. Il ne remarque alors aucune anomalie. M. Languerand bénéficiant de la présomption de bonne foi édictée à l’

article 2805 C.c.Q. , le Tribunal n’identifie aucune raison justifiant d’écarter son témoignage. [ 33 ] Lorsque la preuve n'est pas suffisamment convaincante ou encore si la preuve est contradictoire et qu’il est impossible de déterminer où se situe la vérité, le sort du procès se décide en fonction du fardeau de preuve. Celui sur qui repose l’obligation de convaincre doit échouer [26] . [ 34 ] C’est pourquoi le Tribunal doit rejeter la demande formulée par Mme Sadat. [ 35 ] Dans les circonstances, le Tribunal s’autorise de la discrétion qui lui est conférée à l’

article 340 du Code de procédure civile [27] pour conclure qu’aucun frais de justice ne doit être accordé. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 36 ] REJETTE la demande; [ 37 ] SANS FRAIS DE JUSTICE .

__________________________________ LUC HERVÉ THIBAUDEAU, J.C.Q. Date d’audience : 25 septembre 2023 [13] Lezoka c. Bonenfant , 2021 QCCS 893 , par. 57 .