2017 QCCQ 7561, 2017 QCCQ 7561

Gestion résidentielle Metcap inc. c. Tudorache 2017 QCCQ 7561 JP2262 COUR DU QUÉBEC « Pratique de la Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » No 500-80-035134-171 DATE : Le 7 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE VINCENZO PIAZZA, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GESTION RÉSIDENTIELLE METCAP INC. Requérante c.

MARIA TUDORACHE (500-80-035134-171) -et- PATRICIA DE CARO (500-80-035135-178) -et- GATACHEW ZELLEKE (500-80-035136-176) -et- LUC GENDREAU (500-80-035137-174) Intimés ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Gestion Résidentielle Metcap Inc. (« Metcap ») sollicite la permission d’appeler de quatre décisions de la Régie du logement (la « Régie ») l’ayant condamnée à payer une diminution de loyer de 30% à madame Tudorache [1] , madame De Caro [2] , monsieur Zelleke [3] et monsieur Gendreau [4] (les « Locataires »), pour la perte de jouissance leur ayant été causée par des travaux effectués par Metcap à l’immeuble où sont situés leurs logements.

La période visée par la réduction de loyer va du 16 avril au 12 décembre 2015 pour monsieur Gendreau et du 1 er avril au 12 décembre 2015 pour les autres Locataires. Selon les calculs du Tribunal, ces condamnations représentent, avant intérêts, 1 760 $ pour madame Tudorache, 2 487 $ pour madame De Caro, 2 123 $ pour monsieur Zelleke et 1 497 $ pour monsieur Gendreau. [ 2 ] Les questions en appel que propose Metcap sont identiques, à trois exceptions près :

A) La juge administrative Louise Fortin a-t-elle erré en faisant une appréciation erronée et nettement déraisonnable des faits qui ont été mis en preuve?

B) Quelles sont les dates réelles de début et de fin des travaux de réfection des balcons?

C) Les différentes phases des travaux se sont-elles chevauchées tout le long du projet?

D) L’intimé/e a-t-il/elle subi une perte de jouissance, et ce, du début des travaux jusqu’à la date de fin ultime desdits travaux;

E) Quel est le quantum de la diminution de loyer auquel l’intimé/e a réellement droit?

F) Une preuve commune peut-elle déterminer la perte de jouissance réelle subie par tous les locataires en général, et ce, sans distinction de la situation géographique de leur logement? [ 3 ] Dans le dossier de madame De Caro, Metcap ajoute à la question

D) la particularité suivante : considérant que cette dernière était l’extérieur du pays et n’a été présente dans son logement que quarante-cinq (45) jours sur toute la période des travaux;

[ 4 ] Dans le dossier de monsieur Zelleke, Metcap ajoute à la question

F) la particularité suivante : et considérant l’absence de l’intimé à l’audience? [ 5 ] Enfin, Metcap plaide que dans le dossier de madame De Caro, la Régie a adjugé ultra petita en accordant une diminution de loyer à compter du 1 er avril 2015, puisque dans sa demande à la Régie, madame De Caro réclamait telle diminution à partir du mois de juillet 2015. [ 6 ] Metcap avance que la régisseure : 6.1. a erré en concluant que tous les travaux de réfection des balcons ont débuté le 1 er avril 2015 et ont pris fin le 12 décembre 2015 alors qu’aucune preuve à cet effet n’a été présentée; 6.2. a procédé à une mauvaise appréciation des faits en concluant que les travaux des différentes phases se sont chevauchés du 1 er avril 2015 au 12 décembre 2015; 6.3. a procédé à une mauvais appréciation des faits en concluant que tous les locataires ont subi une même perte de jouissance dont le quantum est équivalent durant toute la période des travaux, et ce, malgré la preuve non contredite du maître d’œuvre à l’effet contraire. [ 7 ] À l’audience, Metcap ajoute aux arguments contenus à ses demandes pour permission d’appeler que les questions qu’elle soulève sont importantes et dépassent les intérêts des seuls Locataires ici impliqués, puisque de nombreux autres locataires de l’immeuble, qui comporte 260 logements, pourraient faire valoir des recours de même nature.

Du point de vue de Metcap, les sommes en jeu sont donc considérables. [ 8 ] En réponse à l’ensemble de ces arguments, les Locataires font valoir que les questions que soulève Metcap sont purement factuelles et ont été décidées par la Régie en fonction de la preuve qu’elle a entendue. À leur avis, ces questions ne devraient pas être soumises à la Cour du Québec au sens de l’

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement [5] . [ 9 ] Ils nient vigoureusement qu’aucune preuve des dates du début et de la fin des travaux, de même que du chevauchement des différentes phases de leur déroulement, n’ait été administrée devant la Régie. Au contraire, ils ont témoigné à cet effet et leur témoignage a été retenu la Régie. [ 10 ] Ils considèrent également que la modicité des sommes en jeu et le principe de proportionnalité militent en faveur du rejet des demandes pour permission d’appeler [6] . [ 11 ] Sur la question de l’ ultra petita , madame De Caro explique que sa procédure introductive était erronée.

Les dommages qu’elle a subis ont bel et bien débuté en avril 2015. [ 12 ] Sur la question de son absence à l’audience devant la Régie, monsieur Zelleke, qui souffre d’importants problèmes de mobilité, témoigne que sa fille, qui habite dans le même immeuble, était présente à l’audience et détenait une procuration valable l’autorisant à le représenter [7] . ANALYSE I. Les critères applicables à la permission d’appeler [ 13 ] Ces critères sont bien connus. Dans une affaire récente [8] , madame la juge Tremblay les résume ainsi : [12] La demande pour permission d’appeler ne constitue pas une deuxième chance pour une

partie d’invoquer ses arguments . Il faut qu’elle démontre que les questions qu’elle entend porter devant la Cour du Québec sont de même nature que celles prévues par l’article 91 de la

Loi sur la Régie du logement [10] (« LRL ») : 91. Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. […] [13] De façon générale, une question est considérée comme devant permettre un appel à la Cour du Québec lorsqu’il s’agit [11] :

a) d’une question sérieuse et méritoire; ou

b) d’une question nouvelle; ou

c) d’une question controversée; ou

d) d’une question d’intérêt général. [14] La permission peut également être accordée lorsque la question soumise en est une qui met en cause les intérêts supérieurs de la justice, notamment lorsque la Régie refuse d’exercer sa compétence ou lorsqu’il y a faiblesse apparente de la décision attaquée, un critère qui inclut les concepts de l’erreur en droit, de la mauvaise application des règles de preuve ou du non-respect des règles de justice naturelle, incluant l’insuffisance de motivation de la décision [12] .

[15] Une erreur de droit par le juge administratif ne suffit pas, en elle-même, pour autoriser l’appel si la question n’en est pas uned’intérêt général que la Cour du Québec devrait trancher[13]. [16] À ce stade du processus d’appel, il n’y a pas lieu de se demander si l’appel a des chances de réussir, mais plutôt de rechercher sile plaideur soulève des arguments cohérents et défendables juridiquement, même si ces arguments sont discutables[14].

Par ailleurs,puisque la permission d’appeler constitue un filtre pour écarter les appels inutiles, futiles, dilatoires ou insignifiants, il est dejurisprudence constante de ne pas autoriser un appel manifestement voué à l’échec[15]. _______________________________________________ [10]

Loi sur la Régie du logement, RLRQ, c. R-8.1 [11] Lamarche McGuinty inc. c. Bristol (Municipalité de), (QC CQ), [1999], R.J.Q. 1270, p. 4. [12] Paradis c. Léonard, 2013 QCCQ 994, paragr. 10 à 13. [13] Bélliard c. Tourigny, 2013 QCCQ 4009, paragr. 26-27. [14] Terrasses Riopel & Campbell inc. c. Doherty, 2012 QCCQ 5156. [15] Breton c. ABM Habitations inc., 2011 QCCQ 10332, paragr. 16; Lapointe c. Jutras, 2011 QCCQ 394, paragr. 43. [Soulignements par le Tribunal] II.

L’instruction commune et la diminution de loyer accordée sans distinction à tous les Locataires [14] Metcap est malvenue de se plaindre du fait que la Régie ait tenu une audience et apprécié une preuve communes aux Locatairespour rendre sa décision. L’article 57 LRL prévoit : 57. Plusieurs demandes entre les mêmes parties, dans lesquelles les questions en litige sont en substance les mêmes, ou dont les matièrespourraient être convenablement réunies en une seule, peuvent être jointes par ordre de la Régie, aux conditions qu’elle fixe.

La Régie peut en outre ordonner que plusieurs demandes portées devant elle, qu’elles soient mues ou non entre les mêmes parties, soientinstruites en même temps et jugées sur la même preuve, ou que la preuve faite dans l’une serve dans l’autre, ou que l’une soit instruite etjugée la première, les autres étant suspendues jusque-là. [15] La lecture de la transcription de l’audience tenue devant la Régie révèle qu’un débat a eu lieu sur l’opportunité de cette façon deprocéder. Mis à

part certains amendements apportés à sa demande par madame De Caro après l’ordonnance rendue par la Régie en vertude l’article 57 LRL, amendements sur lesquels la Régie et l’avocat de Metcap convenaient qu’il fallait procéder distinctement, ce derniera accepté que les demandes des Locataires soient instruites ensemble et jugées sur la même preuve[9]. [16] Quant à l’attribution des dommages à chacun des Locataires selon une proportion fixe de leurs loyers, le Tribunal ne voit làaucune question méritant d’être soumise à la Cour du Québec au sens de l’article 91 LRL.

Il est, en effet, de jurisprudence constantequ’en matière d’évaluation de dommages, la déférence s’impose[10]. Cela est particulièrement vrai lorsque le premier décideur détient,comme c’est le cas de la Régie en matière de louage résidentiel, une expertise particulière dans un domaine spécifique. [17] L’évaluation de dommages n’est pas une science exacte.

C’est d’ailleurs pourquoi les tribunaux accordent fréquemment desmontants forfaitaires ou exprimés sous forme de pourcentage, comme l’a fait la Régie en l’espèce. [18] À l’audience sur les demandes pour permission d’appeler, monsieur Gendreau explique avoir témoigné à la Régie que les bruitsprovoqués par les travaux voyageaient dans l’ensemble de l’immeuble, en raison de la conductivité sonore des matériaux le composant,de telle sorte que l’ensemble des résidents en subissaient des inconvénients comparables, sans égard à la position géographique de leurslogements respectifs.

À l’évidence, la Régie a retenu cette preuve. [19] En ce qui a trait à l’argument de Metcap sur le caractère impersonnel, voire normatif, de la décision a quo, en raison de sapossible transposition aux autres locataires de l’immeuble, le Tribunal considère que c’est du point de vue de chacun des Locatairesindividuellement, et non pas de celui de Metcap, qu’il faut se situer pour déterminer si les sommes en jeu font de la question qu’ellepropose une « question importante » au sens de la jurisprudence.

Dans cette perspective, la réponse est manifestement non. [20] L’appel n’est pas une deuxième chance de faire le procès, et dire qu’une chose est « nettement déraisonnable » ou « manifeste etdéterminante » ne suffit pas à la rendre telle : [23] Lors de l’audition du pourvoi, la formation qui entendait l’appel a indiqué à l’avocat de l’appelante par les questions qu’elle luiadressait, qu’elle s’interrogeait sur l’impact en l’espèce de l’arrêt Housen c. Nicholaisen et de la jurisprudence inscrite dans le sillage decet arrêt de principe.

Concédant que la norme d’intervention est « plus complexe » (ou plus exigeante) en matière de questions de fait,l’avocat de l’appelante a répondu que le problème se situait ici au stade de l’application des principes pertinents. Il est impossible, a-t-ilsoutenu, de trancher de tels moyens d’appel « ab initio », sans avoir étudié le dossier et sans avoir entendu toute l'argumentation des

parties. [21] Cette réponse, qui n’est pas fausse, est cependant ambiguë et incomplète. « Étudier le dossier » ne signifie pas refaire le procès. Dans le domaine des faits, les rôles respectifs d’une juridiction de première instance et d’une juridiction d’appel sont dictés en grande

partie par des considérations institutionnelles. Un juge de première instance, tout le monde le sait, a l’avantage de scruter la preuve documentaire ou matérielle, de voir et d’entendre les témoins, et d’assister au déroulement linéaire de la preuve, au rythme auquel les parties l’administrent. Un juge d’appel a l’avantage d’être saisi longtemps avant l’audience d’un dossier qui, en principe, contient déjà toute la preuve, ou du moins tout ce qui est pertinent au pourvoi.

Il peut donc d’emblée demander aux avocats des éclaircissements sur le contenu du dossier et, comme il travaille avec les transcriptions des témoignages (ce qui est rarement le cas en première instance), il peut faire des recoupements pour confronter les informations contradictoires ou divergentes que contiennent presque tous les dossiers litigieux.

Mais il ne voit ni n’entend les témoins et, surtout, les contraintes de temps que lui impose sa fonction ne lui permettent pas de refaire ce que l’on attend d’un juge de première instance, c’est-à-dire un examen minutieux de la preuve au rythme auquel elle fut présentée par les parties au procès. Hors les cas qui ne laissent pas de place au doute, il est donc mal placé pour réévaluer la crédibilité des témoins. Il lui faut par ailleurs compter sur l’assistance des avocats pour repérer et évaluer les prétendues erreurs de fait sur lesquelles se fonde une partie.

D’où il suit qu’affirmer sans plus de précision qu’une conclusion de fait « est contraire à l’ensemble de la preuve » n’est d’aucune utilité en appel. Et prétendre qu’une chose est « manifeste » ne suffit pas à la rendre telle. À mon avis, c’est dans ce sens que doivent se comprendre les propos du juge Fish quand il écrivait ce qui suit dans l’arrêt H.L. c. Canada (Procureur général) : … en plus de sa résonance, l'expression « erreur manifeste et dominante » contribue à faire ressortir la nécessité de pouvoir « montrer du doigt » la faille ou l'erreur fondamentale.

Pour reprendre les termes employés par le juge Vancise, [TRADUCTION] « [l]a cour d'appel doit être certaine que le juge de première instance a commis une erreur et elle doit être en mesure de déterminer avec certitude l'erreur fatale » ( Tanel , p. 223, motifs dissidents, mais pas sur ce point). « Montrer du doigt » signifie autre chose qu’inviter la Cour à porter un regard panoramique sur l’ensemble de la preuve : il s’agit de diriger son attention vers un point déterminé où un élément de preuve univoque fait tout simplement obstacle à la conclusion de fait attaquée.

Si cette conclusion de fait, dont on a ainsi démontré qu’elle était manifestement fausse, compromet suffisamment le dispositif du jugement, l’erreur sera qualifiée de déterminante et justifiera la réformation du jugement. [11] [ 21 ] Par l’appel qu’elle propose sur cette question, Metcap cherche effectivement une deuxième occasion de faire le procès. Là n’est pas le rôle de l’appel. À cet égard, l’appel est manifestement voué à l’échec et il n’y a donc pas lieu de l’autoriser. III. L’ ultra petita dans le dossier de madame De Caro et son absence pendant une

partie de la durée des travaux [ 22 ] Selon les calculs du Tribunal, la différence entre le montant accordé à madame De Caro pour la période du 1 er avril au 12 décembre 2015 et celui qui lui aurait été accordé, mutatis mutandis , si la période avait débuté le 1 er juillet 2015, est de 884 $. À elle seule, la modicité de la somme en jeu justifie le rejet de l’appel sur cette question. [ 23 ] En ce qui concerne le fait que madame De Caro n’ait pas habité son logement pendant une

partie de la période où les travaux se sont déroulés, le Tribunal retient du témoignage de cette dernière que c’est précisément en raison de ces travaux qu’elle a fui son logement.

Il serait pour le moins incongru que cette situation bénéficie à Metcap. [ 24 ] En outre, le Tribunal considère que la Régie s’est bien dirigée en droit, lorsqu’elle s’est fondée sur ce passage d’une autre de ses décisions pour justifier l’attribution des dommages qu’elle accorde aux Locataires : [89] Le Tribunal n’a donc pas à tenir compte de la présence des locataires ou non au logement durant les travaux bruyants ni distinguer ceux qui utilisaient ou non leur balcon ou la terrasse. Le montant de leur loyer comprend ces accessoires.

Ils ont donc tous droit d’être compensés pour la perte de quiétude ou de services pour tous les mois où un loyer a été payé durant les travaux. [12] [ 25 ] La question que propose Metcap ne justifie pas qu’elle soit soumise à la Cour du Québec au sens de l’

article 91 LRL. IV. L’absence de monsieur Zelleke à l’audience [ 26 ] La représentation de monsieur Zelleke par sa fille était conforme à l’

article 72 LRL, lequel prévoit : 72. Une personne physique peut être représentée par son conjoint ou par un avocat. Si une telle personne ne peut se présenter elle-même pour cause de maladie, d’éloignement ou toute autre cause jugée suffisante par un régisseur, elle peut aussi être représentée par un parent ou un allié ou, à défaut de parent ou d’allié sur le territoire de la municipalité locale, par un ami.

Une personne morale peut être représentée par un administrateur, un dirigeant, un employé à son seul service, ou par un avocat. [Soulignements par le Tribunal] [ 27 ] Metcap considère cependant que vu l’absence de monsieur Zelleke, il lui était impossible de se décharger de son fardeau de preuve. [ 28 ] Elle a tort. [ 29 ] Rien n’empêchait la Régie de retenir le témoignage d’un tiers, en l’occurrence sa fille, pour établir les inconvénients subis par monsieur Zelleke, dans la mesure où ce tiers en avait personnellement connaissance. [ 30 ] Encore ici, Metcap échoue à démonter en quoi la décision de la Régie souffrirait d’une faiblesse quelconque.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : Rejette les demandes pour permission d’appeler . avec frais de justice. __________________________________ VINCENZO PIAZZA, J.C.Q. Me Abdoulaye N’diaye Étude légale : Hardy Roxane, avocate Avocat de la Requérante Les Intimés agissent sans avocat Date d’audience : 14 juin 2017