2016 QCCQ 6553, 2016 QCCQ 6553

Berkani c. Gauthier 2016 QCCQ 6553 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-32-146647-153 DATE : 4 mai 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE GILSON LACHANCE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ ANABELLE BERKANI et STÉPHANE TANGUAY

Partie demanderesse et défenderesse reconventionnelle c. DONALD GAUTHIER et NIGÉNIN INC.

Partie défenderesse et demanderesse reconventionnelle ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Anabelle Berkani et Stéphane Tanguay, les demandeurs principaux, réclament au défendeur Donald Gauthier, inspecteur en bâtiment et à Nigénin Inc., la somme de 13 941,16 $ à

titre de dommages pour des vices cachés non-détectés par le défendeur Donald Gauthier avant l’achat d’un immeuble. [ 2 ] Donald Gauthier et Nigénin Inc. contestent la réclamation et plaident plus spécialement ce qui suit : [ 3 ] Le défendeur se porte demandeur reconventionnel contre les demandeurs principaux pour la somme de 14 280 $ en ces termes : Faits retenus par le Tribunal [ 4 ] Le 6 juillet 2011, le défendeur D. Gauthier a fait une offre de service qui prévoyait ce qui suit :

[ 5 ] La pièce D-4 The Standards of Practice and Code of Ethics of the American Society of Home Inspectors à la clause 13 E prévoit ce qui suit : [ 6 ] De plus, l’Association Canadienne des Inspecteurs de biens immobiliers prévoit :

[ 7 ] Le 7 juillet 2011, les demandeurs ont engagé le défendeur pour faire l’inspection d’un triplex situé au 6789 à 6793 de Normanville à Montréal. [ 8 ] Le défendeur a remis un rapport d’inspection préachat indiquant entre autres « Divulgation du propriétaire complétée (Vente sans garantie légale) ». [ 9 ] Le 26 août 2011, l’immeuble a été vendu aux demandeurs pour la somme de 650 000 $ sans garantie légale par une succession. [ 10 ] Pour cette raison, les vendeurs n’ont pas rempli la déclaration du vendeur. [ 11 ] Le 8 décembre 2011, les demandeurs ont revendu l’immeuble à Ahlam El Hammiri et Olivier Rigal avec garantie légale pour la somme de 700 000 $. [ 12 ] Le 14 août 2012, Olivier Rigal et Ahlam El Hammiri ont contacté les demandeurs pour leur annoncer qu’un réservoir d’huile était enfoui sous terre à l’arrière du bâtiment. [ 13 ] Suivant la preuve, un premier montant de 10 000 $ a été payé aux acheteurs par les vendeurs le 4 octobre 2012 suivant les conseils de leur avocat.

Le défendeur n’avait pas été averti. [ 14 ] Leur avocat a réclamé des honoraires de 467,65 $. [ 15 ] En 2013, Ahlam Hammiri et Olivier Rigal ont poursuivi les demandeurs Anabelle Berkani et Stéphane Tanguay dans un dossier portant le numéro 500-32-137386-134. [ 16 ] Suite à une mise en demeure des demandeurs datée du 7 janvier 2014, le défendeur a répondu en ces termes : [ 17 ] Ce dossier a été réglé pour la somme de 3 941,16 $ le 28 janvier 2015. [ 18 ] Dans la demande, Ahlam Hammiri et Olivier Rigal ont reconnu qu’une somme de 10 000 $ avait déjà été versée à la compagnie S. Trottier pour le début des travaux.

Analyse [ 19 ] Conformément aux articles 2803 et 2804 C.c.Q. , la

partie demanderesse doit démontrer au Tribunal par une preuve prépondérante le bien-fondé de sa réclamation. 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 20 ] En outre, dans tout recours en dommages-intérêts, la

partie demanderesse doit démontrer selon les mêmes règles de preuve la faute de la

partie défenderesse, les dommages subis et le lien de causalité entre la faute et les dommages.

A) Faute [ 21 ] Les demandeurs ont engagé les défendeurs pour obtenir un rapport d’inspection préachat. [ 22 ] Le défendeur n’était pas au courant au début qu’il s’agissait d’un achat sans garantie légale mais au moment de la confection du rapport, il était au courant puisqu’il l’indique dans son rapport. [ 23 ] Il devait savoir que le rapport d’inspection était très important pour les demandeurs dans ces circonstances.

[ 24 ] Son offre de service référait aux normes de l’American Society of House Inspectors. [ 25 ] Le Tribunal ne peut considérer ces normes mais les normes canadiennes sont semblables. [ 26 ] Les normes canadiennes déjà citées libèrent les inspecteurs pour tout ce qui est enfoui en terre et non-visible. [ 27 ] Dans le présent cas, les photos nos. 38 et 45 laissent voir un tuyau apparent. [ 28 ] À aucun endroit dans le rapport, il est question de ce tuyau, ce qui dénote une lacune professionnelle. [ 29 ] Comme l’a écrit mon collègue le Juge Martin Hébert dans la cause Claudia Starnino et Josephine Veltri c.

Rolland Janson et Associés Inc. c. Giusseppe Bruno et al 500-22-089801-032 : [18] Rolland Janson & Associés n'a pas noté, lors de son inspection, l'existence de deux tuyaux annonçant la présence vraisemblable et probable d'un réservoir d'huile enfoui. Pourtant, ces tuyaux étaient apparents. Il admet toutefois que leur présence est lourde de signification quant à d'éventuels problèmes pouvant en découler. À n'en pas douter, selon lui, l'existence constatée de tels tuyaux requiert un avis explicite à l'acheteur pour le mettre en garde.

Un tel avis n'a pas été donné puisque ces tuyaux sont passés inaperçus lors de l'inspection. [19] Rappelons l'hypothèse formulée par M. Janson suivant laquelle, lors de sa visite, il est possible qu'il n'ait pas eu un accès adéquat à l'endroit spécifique où se trouvent les tuyaux. Il aurait alors été empêché de constater "de visu" leur existence et donc d'en faire mention dans son rapport. [20] Même en retenant cette explication hypothétique, la faute contractuelle demeure.

Soit il n'a pas vu ce qui était apparent et la faute est évidente, ou alors il n'a pas été en mesure d'examiner l'immeuble au complet lors de son inspection. Dans ce dernier cas, quelle que soit la cause, il avait le devoir de le mentionner à sa cliente. En d'autres mots, si son inspection n'a pas pu se faire dans des conditions propices, il devait le dénoncer ou exiger de meilleures conditions pour finaliser son travail et rédiger son rapport.

C'est le sens même de l'obligation de moyens que Rolland Janson & Associés a contractée envers les demanderesses. [21] Cette lacune professionnelle est lourde de conséquences puisque ces dernières se sont fondées sur l'opinion de leur inspecteur pour finalement conclure une transaction et acheter l'immeuble. Elles sont donc justifiées d'intenter le présent recours. [ 30 ] L’Honorable Juge Suzanne Courteau est allée dans le même sens dans la cause Xiao Dong Zhang et Sun Hong c.

Dominico Palladini et al 500-17-031942-066 au sujet de la découverte de tuyaux visibles qui pouvaient laisser penser qu’il y avait une possibilité d’un réservoir. [ 31 ] Le défendeur n’a pas agi comme un inspecteur raisonnablement prudent et diligent en n’attirant pas l’attention des acheteurs sur la possibilité d’un réservoir enfoui sous terre et en ne les référant pas à un expert.

Il a été négligent dans l’exécution de son travail. [ 32 ] Les demandeurs ont retardé la prise des présentes procédures à cause de la réaction du défendeur dans sa lettre du 21 janvier 2014. [ 33 ] Ils ont réagi après avoir consulté un avocat. [ 34 ] Le défendeur est responsable des dommages subis par les demandeurs si dommages il y a.

B) Dommages [ 35 ] Les demandeurs ont le fardeau de prouver les dommages, ce qu’ils n’ont pas fait. [ 36 ] Tout d’abord, ils n’ont pas démontré qu’ils auraient pu acheter l’immeuble à prix réduit puisque les vendeurs n’ont pas été entendus. [ 37 ] Les vendeurs n’auraient peut-être pas vendu pour une somme moindre que 650 000 $. [ 38 ] Les demandeurs ont décidé de vendre avec une garantie légale et pour cette raison, ils ont obtenu un prix supérieur. [ 39 ] Ils ont revendu l’immeuble rapidement parce qu’ils ont découvert un immeuble qui leur convenait mieux. [ 40 ] Combien auraient-ils pu vendre l’immeuble s’ils n’avaient pas accepté d’offrir une garantie légale?

Nul ne peut le dire précisément. [ 41 ] De plus, malgré le paiement de la somme de 13 941,16 $, ils ont fait un profit. [ 42 ] Dans ces circonstances, les demandeurs ne se sont pas dégagés de leur fardeau de preuve.

C) Demande reconventionnelle [ 43 ] Le Tribunal ne peut faire droit à la demande reconventionnelle. [ 44 ] Comme l’a écrit mon collègue l’Honorable Pierre Audet dans la cause de Luc Bazzoli et Diane Bérubé c. Ida Toffler et Guy Côté 700-22-011035-036 : [47] Alléguant que la réclamation des demandeurs était à sa face même « mal fondée en faits et en droit et sans chance raisonnable de succès », elle plaide en conséquence que leur recours en responsabilité pour vices cachés « constitue une procédure abusive » et réclame

dans sa foulée le remboursement des honoraires extrajudiciaires payés à son procureur. La somme de 4 739,71$ est exigée à cet égard. [48] Comme l'écrivent les auteurs Baudouin et Deslauriers : « Tout citoyen a le droit fondamental de s'adresser à la justice pour préserver ses droits et obtenir réparation lorsque ceux-ci sont lésés. Il est libre, dans les limites et conditions posées par la loi, d'utiliser tout recours ou remède, toute action ou procédure prévus à cet effet.

La sanction normale de l'échec d'une action ou procédure judiciaire est uniquement la condamnation aux dépens. » [49] Selon les règles de la responsabilité civile, les honoraires extrajudiciaires ne peuvent être accordés qu'en présence d'un abus de droit d'ester en justice : « L'abus du droit d'ester en justice est une faute commise à l'occasion d'un recours judiciaire. » [ [50] Il y a abus d'ester en justice dans les situations suivantes : • « si, dès le départ, la contestation judiciaire est de mauvaise foi, soit en demande ou en défense ; consciente du fait qu'elle n'a aucun droit à faire valoir, la

partie se sert de la justice comme si elle en possédait un ; • si, bien que de bonne foi au départ, une

partie réalise son erreur en cours de dossier et s'enferme dans sa malice de poursuivre inutilement le débat judiciaire; ou • lorsqu'une

partie multiplie les procédures et poursuit inutilement et abusivement le débat judiciaire. » [51] Enfin, comme l'a écrit le juge Rochon de la Cour d'appel dans Viel , il faut éviter de conclure à l'abus dès que la thèse mise de l'avant par la demande en justice est quelque peu fragile sans toutefois être abusive [52] En l'instance, le recours des demandeurs est rejeté mais il n'était ni abusif ni téméraire. Les demandeurs étaient de bonne foi.

Bien que le Tribunal considère qu'ils ne se sont pas comportés en « acheteurs prudents et diligents », il faut ajouter qu'ils étaient légitimés à acheter l'immeuble compte tenu de l’évaluation plus que favorable qu’en avait faite de l'inspecteur en bâtiment consulté, le défendeur, monsieur Côté. [ 45 ] Les demandeurs étaient en droit de poursuivre les défendeurs à cause de la faute. [ 46 ] Ils n’ont pas réussi à prouver les dommages par une preuve prépondérante et à cause de ce manque, le Tribunal doit rejeter la demande principale mais ne justifie pas le Tribunal d’accueillir la demande reconventionnelle.

PAR CES MOTIFS LE TRIBUNAL : REJETTE la réclamation des demandeurs contre les défendeurs avec dépens soit les frais de production des contestations de 240 $. REJETTE la demande reconventionnelle des défendeurs sans frais. __________________________________ GILSON LACHANCE, J.C.Q. Date d’audience : 26 avril 2016 JURISPRUDENCE CONSULTÉE : Éric Préseault et Mara Fracas c. Gilbert Pépin et al 540-05-004635-995 Christian Rivard c. Luc Ricard 400-22-002729-016 Luc Bazzoli et Diane Bérubé c. Ida Toffler et Guy Côté 700-22-011035-036 Claudia Starnino et Josephine Veltri c.

Rolland Janson et Associés Inc. et al 500-22-089801-32 Caroline Bourget c. Kévin Henry et al 650-17-000339-065

Xiao Dong Zhang et Sun Hong c. Dominico Palladini et al 500-17-031942-066 Isabelle Lemire et al c. Emery Deschênes et al 500-17-052124-099