2018 QCCQ 7666, 2018 QCCQ 7666

Ricard c. Hamel 2018 QCCQ 7666 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-MAURICE LOCALITÉ DE La Tuque N° : 425-32-700023-189 DATE : 18 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PIERRE LABBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DANIELLE RICARD Et. GUY BOUCHARD Demandeurs c.

NATHALIE HAMEL et CLAUDE WAGNER Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que les défendeurs se sont, sans raison, retirés de l’offre d’achat de leur maison située à La Tuque, les demandeurs leur réclament 15 000 $ à

titre de dommages. [ 2 ] Les défendeurs contestent la demande, précisant qu’ils n’ont pas donné suite à l’offre d’achat parce qu’elle était conditionnelle à une inspection de la maison et que de trop nombreux travaux correctifs étaient nécessaires. Le contexte [ 3 ] Selon la déclaration des vendeurs (D-1), la maison a été construite en 1960 et les demandeurs l’ont acquise en 1992. [ 4 ] Les défendeurs ont fait trois visites préachat de la maison mise en vente par l’intermédiaire du courtier immobilier Alain Blais le 18 décembre 2016. [ 5 ] Les défendeurs ont signé une promesse d’achat no.

PA 89712 le 12 mars 2017 au prix de 180 000 $ que les demandeurs ont acceptée (P-5). [ 6 ] L’article 8.1 de la promesse d’achat prévoit qu’elle est conditionnelle à ce que les défendeurs puissent faire inspecter l’immeuble par un inspecteur en bâtiment ou par un professionnel. [ 7 ] Les parties ont accepté de reporter le délai prévu pour l’inspection de la maison parce qu’il y avait alors trop de neige. [ 8 ] C’est l’inspecteur en bâtiment Denis Grenier qui a fait l’inspection le 5 mai 2017.

Constatant qu’il y avait trop d’anomalies relatées par monsieur Grenier et trop de travaux correctifs à faire, les défendeurs ont remis copie du rapport aux demandeurs et leur ont fait part de leur décision de ne pas acheter la maison et d’en acheter une autre. [ 9 ] Ils ont effectivement acheté une autre maison le 15 mai 2017. [ 10 ] Le 16 mai 2017, les défendeurs ont signé le document appelé « Avis et suivi de réalisation de conditions» (D-4) en vertu duquel il est indiqué que la promesse d’achat est rendue nulle par le contenu du rapport d’inspection. [ 11 ] Le rapport de monsieur Grenier a été produit (D-3). [ 12 ] Lors d’une rencontre, les défendeurs ont fait part aux demandeurs de leur désir de ne pas acheter la maison à cause du contenu du rapport. [ 13 ] Les demandeurs ont alors offert aux défendeurs de faire tous les travaux correctifs à leurs frais, ce qui a été refusé à cause des délais que cela nécessiterait, les défendeurs ayant déjà fait une offre d’achat sur une autre maison.

[ 14 ] Les défendeurs ont produit quelques évaluations de travaux correctifs à faire, dont la toiture, totalisant environ 10 000 $.

Analyse [ 15 ] La promesse d’achat acceptée du 12 mars 2017 prévoit à l’article 8.1 qu’elle est conditionnelle à ce que l’acheteur puisse faire inspecter la maison par un inspecteur en bâtiment ou un professionnel dans un délai de 30 jours, lequel a été prolongé de consentement par les parties. [ 16 ] La clause prévoit que si l’inspection révèle l’existence d’un facteur se rapportant à l’immeuble, susceptible de façon significative d’en diminuer la valeur ou les revenus ou d’en augmenter les dépenses, l’acheteur devra en aviser le vendeur par écrit et lui remettre une copie dudit rapport.

Dans ce cas la promesse d’achat deviendra nulle et non avenue à compter du moment de la réception. [ 17 ] Le rapport de monsieur Denis Grenier fait mention que l’immeuble est dans une condition généralement bonne mais qu’il y a plusieurs déficiences qui nécessitent des corrections. [ 18 ] Les défendeurs ont noté dans leur copie du rapport (D-3) les principales anomalies qu’ils jugeaient importantes et ce sont les suivantes :

a) Présence d’humidité et de moisissures dans le vide sanitaire sous l’agrandissement, lequel est non ventilé (page 8). À la page 22 de son rapport, monsieur Grenier propose des solutions pour corriger la situation à savoir : «Enlever tous les matériaux potentiellement affectés par l’humidité et les moisissures, nettoyer et désinfecter les taches d’humidité et les moisissures aux éléments structuraux, assurer une ventilation adéquate dans le vide sanitaire, ainsi qu’une température contrôlée, mais limitée, installer une membrane couvre-sol (pare-vapeur), éliminer toute possibilité d’infiltration d’eau, ré-isoler avec un isolant inerte à l’eau et à l’humidité, et qui est imputrescible.»

b) Traces de fuites présentes sur les supports et les fermes, dans la structure du toit (page 9).

c) Fissures présentes au parement de brique, les chantepleures sont en nombre insuffisant et quelques-unes sont obstruées et le dégagement au sol du parement de brique est trop faible (page 10).

d) Les fenêtres sont vieillissantes et leur remplacement est suggéré à court terme (page 12).

e) Les bardeaux du toit sont usés et séchés et le remplacement complet du revêtement de la toiture est à prévoir à court terme (page 13).

f) Traces d’infiltration observées autour de la cheminée dans le comble (page 13).

g) Des joints de mortier sont évidés et fissurés à la cheminée. Le solin doit être scellé et le couronnement de ciment de la cheminée est fissuré (page 14).

h) Le solin du ventilateur Maximum est mal installé (page 14).

i) La plomberie nécessaire des travaux correctifs pour la rendre conforme aux normes en vigueur (page 17).

j) Plusieurs anomalies ont été constatées au câblage électrique et nécessite des correctifs (page 20).

k) Signes d’humidité observés au bas des murs de fondation avant (page 22).

l) Des correctifs sont nécessaires à l’isolation (pages 23 et 24).

m) Le conduit d’air de la hotte murale s’évacue dans l’entretoit et non pas à l’extérieur et même chose pour le conduit d’évacuation du ventilateur de la salle de bain (page 25). [ 19 ] Lors d’une rencontre, entre les demandeurs et monsieur Wagner, ce dernier les a informés qu’il évaluait ces travaux correctifs à au moins 20 000 $, qu’il n’avait plus de liquidité pour faire de telles réparations et c’est ce qui avait motivé sa décision et celle de sa conjointe de ne pas donner suite à l’offre d’achat. [ 20 ]

Malgré que l’offre d’achat était déjà résolue depuis le mois de mai, les demandeurs, comme ils l’avaient mentionné auparavant à monsieur Wagner, ont fait faire une expertise par Groupe Environex de Québec. [ 21 ] Le rapport a été produit (P-14). [ 22 ] Le rapport indique que c’est le demandeur Guy Bouchard qui a pris les échantillons pour fins de dénombrement et d’identification de moisissures dans le vide sanitaire. [ 23 ] Le rapport indique que selon l’échantillon reçu, le panneau isolant est bel et bien contaminé à l’endroit où un cerne est apparent. [ 24 ] De plus un relevé fait par lame auto-adhésive a indiqué, à l’analyse, une quantité suffisante de particules fongiques permettant d’affirmer que le matériel était bien l’hôte d’une contamination.

Plus de 60% de la région observée comportait au moins une structure fongique, conduisant au résultat semi-quantitatif indiqué au rapport. [ 25 ] Ainsi 5% des particules étaient associées au groupe Aspergillus sp./Penicillium sp. et le reste était des moisissures inconnues moins dommageables pour la santé.

[ 26 ] Environex recommande que des actions correctives soient apportées afin de corriger la situation. [ 27 ] Il faut notamment débuter par le retrait des matériaux contaminés pour éviter que la contamination se propage dans le reste du bâtiment. [ 28 ] Il faut également que les vecteurs d’humidité soient retirés de l’endroit contaminé. [ 29 ] Le rapport mentionne que monsieur Bouchard a effectué certains travaux et Environex croit qu’ils seront suffisants. [ 30 ] La clause 8.1 de la promesse d’achat ne prévoit pas qu’une telle analyse soit nécessaire. [ 31 ] La preuve prépondérante conduit le Tribunal à la conclusion que les défendeurs étaient justifiés de se retirer de la promesse d’achat considérant le contenu du rapport de monsieur Grenier qui justifiait tout acheteur prudent à ne pas s’engager dans l’achat de cette maison. [ 32 ] La clause en litige n’obligeait pas les défendeurs à accepter que les travaux correctifs nécessaires soient effectués par les demandeurs, même à leurs frais. [ 33 ] Le rapport de monsieur Grenier est significatif quant aux anomalies constatées et aux corrections qui peuvent être apportées, particulièrement pour éliminer les moisissures dans le vide sanitaire et pour la réfection complète du couronnement de la toiture. [ 34 ] Les défendeurs n’ont donc pas commis de faute et n’ont pas manqué à leurs obligations contenues dans la promesse d’achat.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 35 ] REJETTE la demande. [ 36 ] AVEC les frais de justice. __________________________________ PIERRE LABBÉ, J.C.Q. Date d’audience : 7 août 2018