2014 QCCQ 12397, 2014 QCCQ 12397

Loiselle c. Gobeil 2014 QCCQ 12397 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE GRANBY « Chambre civile » N° : 460-80-001197-142 DATE : 16 décembre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SOLANGE LOISELLE Locatrice-requérante c. GINETTE GOBEIL Locataire-intimée et RÉGIE DU LOGEMENT Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT sur la requête pour permission d'appeler d'une décision de la Régie du logement ( art. 91 et 92

Loi sur la Régie du logement , RLRQ c.

R-8.1) ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le Tribunal est saisi d'une requête de madame Solange Loiselle (ci-après « la locatrice ») pour permission d'appeler de la décision de la Régie du logement (ci-après « la Régie ») rendue le 19 août 2014 [1] , après une audition commune de deux demandes. [ 2 ] La Régie était saisie de plusieurs dossiers déposés tant par locatrice que par les locataires qui ont été réunis [2] avec l’accord des parties pour une enquête et audition commune [3] . [ 3 ] Par cette décision, la Régie fait droit à la réclamation de la locatrice pour le recouvrement de la redevance d’abonnement au réseau d’aqueduc et d’égout, rétroactivement au 19 mars 2012 et, à défaut de la locataire de payer la somme de 685,50 $ dans les 15 jours de sa décision, elle accueille la demande de résiliation de bail de la locataire [4] . [ 4 ] La Régie fait également droit en

partie à la demande de la locataire en diminution de loyer rétroactivement au 20 juin 2014 et réclamant une somme représentant deux mois de loyers en guise de dommages moraux pour troubles et inconvénients [5] . [ 5 ] La locatrice conteste toutes les décisions rendues par la Régie qui concernent ses locataires. Toutefois, ils ont convenu entre eux que seul le présent dossier serait soumis à la Cour du Québec, une entente à cet effet ayant été signée avec tous les locataires concernés. ANALYSE ET MOTIFS Le cadre légal de la demande de permission d'appeler [ 6 ] La demande de permission d'appeler de la locatrice se fonde sur le premier alinéa de l'

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement qui prescrit : 91. Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. […] [ 7 ] La locatrice doit donc démontrer, pour obtenir la permission d'en appeler de la décision de la Régie, qu'il existe, en l'espèce, une question qui mérite d'être soumise à la Cour du Québec. [ 8 ] La jurisprudence a établi le sens à donner à cette expression.

Dans une décision de la Cour du Québec, notre collègue explique les critères élaborés par les tribunaux à considérer pour permettre l'appel [6] : [19] Le sens à donner à cet énoncé a été l'objet de plusieurs décisions. L'interprétation qui a été retenue est inspirée de celle des articles 26 paragraphe 6 du Code de procédure civile du Québec, qui traite de l'appel sur permission devant la Cour d'appel, et 159 de la

Loi sur la justice administrative (L.R.Q. c. J-3) dont les libellés sont très similaires.

[20] Tout en jouissant d'une large discrétion, le Tribunal ne peut accueillir une requête pour permission d'appeler à moins de conclureque l'un ou plusieurs des paramètres retenus par la jurisprudence s'appliquent à la décision dont on veut appeler. [21] Les critères d'évaluation pour déterminer si le dossier soulève une question qui doit être soumise à la Cour du Québec ont étéétablis par la jurisprudence et peuvent se résumer comme suit : 1. La question est-elle sérieuse, nouvelle ou d'intérêt général?1 2. S'agit-il d'une matière controversée?2 3.

Y a-t-il une faiblesse apparente de la décision attaquée?3 [22] Le dernier critère inclut le concept de l'erreur en droit, l'atteinte aux règles de justice naturelle et/ou une erreur manifeste del'appréciation des faits mis en preuve. 1. 2636-5205 Québec inc. c. Beaudry, (QC CA), [1993] R.J.Q. 2522 C.A. Howell c. Chartrand & al, J.E. 97-853 Boissonnault c. Boulanger & al, 500-02-094357-014, (C.Q., 2001-11-07), SOQUIJ AZ-50366966 2. Industries Fournier inc. c. Commission de la construction du Québec, J.E. 98-411 (C.A.) Péladeau c. Jauvin, J.E. 2001-1483 C.Q. Syndicat de la fonction publique du Québec inc. c.

Boissinot, 2001 J.Q. 1062 (C.Q.) 3. Corp. de l'École des hautes études commerciales de Montréal c. Lacombe, (QC CA), J.E. 98-931 (C.A.) Visimax inc. c. Verreault, J.E. 2001-25 (C.A.) Montour c.

Gagnon, J.E. 2001-609 (C.A.) [9] Le juge rappelle aussi, à juste titre, que le critère général pour accorder une permission d'appeler n'est pas de savoir si lepremier décideur a commis une erreur de droit, mais bien si la question soumise en est d'une d'intérêt que la Cour du Québec devraittraiter[7]. [10] Il importe également de préciser que, selon la doctrine, le degré de retenue dont doit faire preuve le Tribunal ne s'applique pas àl'étape de la permission d'appeler, mais plutôt lors de l'examen de la décision au fond[8].

Application de ces critères en l'instance [11] La locatrice reproche à la Régie des erreurs dans l’appréciation de la preuve documentaire et des témoignages[9] : 19.1 En considérant que la clause #1 du Règlement du Parc (R-5) oblige la locatrice-requéranteà fournir une qualité d’eau déterminée; 19.2 En concluant que le loyer de base comprenait une part relative au service d’aqueduc etd’égout; 19.3 En ne considérant pas les divers usages de l’eau qui ne sont pas touchés par la qualitéaffectée de l’eau en l’espèce dans l’octroi de la diminution de loyer; [Transcription conforme] [12] La locatrice reproche également à la Régie les erreurs de droit suivantes[10] :

20.1 Le régisseur a erré en droit en s’arrogeant une compétence qui est exclusive au Ministère du Développement durable, de l’Environnement et des Parcs, à savoir décider des conséquences du non-respect des normes en matière de qualité de l’eau; 20.2 Le régisseur a erré en droit en faisant indirectement ce que sa compétence ne lui permettait pas de faire directement, à savoir déterminer et modifier les sommes à être perçues pour le service d’aqueduc et d’égout en identifiant le tout comme une diminution de loyer; 20.3 Le régisseur a erré en droit en accordant une diminution de loyer pour un service qui n’était pas

partie intégrante du loyer de base; 20.4 Le régisseur a erré en droit en ne motivant suffisamment pas les éléments considérés pour accorder une diminution de loyer aussi importante; 20.5 Le régisseur a erré en droit en accordant des dommages moraux sans qu’une preuve prépondérante ait été présentée à cet effet; 20.6 Le régisseur a erré en droit en considérant comme abusive la clause #3 du Règlement du Parc; 20.7 Le régisseur a erré en droit dans la façon dont il a libellé la diminution dans la mesure où le rétablissement ne sera pas possible même si des mesures alternatives sont prises par la locatrice- requérante pour offrir à la locataire-intimée une eau consommable; [Transcription conforme] [ 13 ] La locatrice, dans sa requête pour permission d'appeler, soumet à la Cour du Québec les questions, ainsi formulées : 21.

Questions soumises à la Cour du Québec 21.1 Le régisseur a-t-il outrepassé les pouvoirs qui lui sont conférés par l’

article 28 de la

Loi sur la Régie du logement ? 21.2 Le loyer et la redevance d’abonnement doivent-ils être distingués en l’espèce notamment quant aux services inclus dans l’un et l’autre? 21.3 En vertu du bail et du Règlement du Parc, la locatrice-requérante est-elle obligée de fournir l’eau en qualité et en quantité ? 21.3.1 Le cas échéant, quelle est la proportion du loyer de base qui devrait être affectée à la

partie "qualité" de l’eau en tenant compte de tous les autres services, inclusions et composantes du loyer de base? 21.3.2 Le cas échéant, la diminution de quarante-cinq dollars (45,00 $) par mois sur un montant mensuel de cent quarante-deux dollars (142,00 $) est-elle déraisonnable? 21.4 Les obligations de la locatrice-requérante en tant que locatrice doivent-ils être distingués de ses obligations en tant que détentrice d’un permis d’un système d’aqueduc et d’égout? 21.5 Dans les circonstances, la clause #3 du Règlement du Parc est-elle abusive? 21.6 Le régisseur a-t-il erré en accordant à la locataire-intimée une somme de deux cent quatre- vingt-quatre dollars (284,00 $) pour dommages moraux alors qu’aucune preuve prépondérante n’a été administrée à cet effet? 21.7 La conclusion relative à la diminution de loyer est-elle déraisonnable telle que libellée? 21.7.1 Le cas échéant, y a-t-il lieu de reformuler ladite conclusion afin de permettre à la locatrice- requérante de pallier à la problématique par des solutions alternatives et/ou moins onéreuses? 21.8 La décision est-elle suffisamment motivée quant à la justification des diminutions et dommages accordés à la locatrice-intimée? 21.9 Le cas échéant, quels montants auraient dû être accordés dans les circonstances? [Transcription conforme] [ 14 ] Selon le Tribunal, il convient de regrouper les manquements reprochés et les questions soumises sous les thèmes suivants.

a) La compétence de la Régie [ 15 ] Lors de l’audience devant la Régie, la locatrice a soulevé la question de sa compétence pour entendre la requête des locataires en diminution de loyer soutenant que la diminution réclamée ne résulte pas d’un loyer, mais bien de la diminution de la redevance pour l’utilisation d’un service d’aqueduc et d’égout. Les coûts reliés à ce service relèvement, selon la locatrice, de la compétence du tribunal

administratif en vertu de l’article 50 du Règlement sur les entreprises d’aqueduc et d’égout [11] et de la

Loi sur la qualité de l’environnement [12] . [ 16 ] En revanche, la locatrice soutient que la Régie a pleine juridiction pour entendre sa demande de recouvrement ou la perception des sommes déterminées par le ministre à

titre de redevances puisqu’elle a compétence exclusive en vertu de l’

article 28 de la

Loi sur la Régie du logement pour entendre toute demande relative au bail d’un logement, ce que ne conteste pas la locataire. [ 17 ] Afin de trancher la question de la compétence de la Régie, le régisseur fait siens les propos d’un collègue dans une décision récente qui conclut que la Régie n’a pas compétence pour agir en matière de fixation du coût du service d’aqueduc et d’égout, ni n’a l’autorité compétente pour infirmer la décision du ministère du Développement durable, de l’Environnement et des Parcs [13] , l’instance juridictionnelle était le Tribunal administratif du Québec.

Il conclut que la Régie a compétence pour statuer sur la demande de la locatrice afin de lui permettre de recouvrir les sommes dues, incluant les redevances d’un réseau d’aqueduc et d’égout. [ 18 ] Il conclut également que la Régie est totalement compétente pour entendre toute action basée sur un litige dont l’essence relève des obligations reliées au bail, peu importe la qualification juridique du manquement à l’obligation, dont notamment une diminution de loyer pour un manquement de la locatrice de fournir un réseau d’aqueduc de qualité. [ 19 ] Ses conclusions sur l’ensemble du litige se lisent ainsi [14] : Dossier 24-130886 [86] CONDAMNE la locataire à payer à la locatrice la somme de 685,50 $ plus les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , à compter du 3 décembre 2013 sur la somme alors due, et sur le solde à compter de l’échéance de chaque loyer, plus les frais judiciaires de 79 $; [87] À défaut de payer cette somme de 685,50 $ dans les 15 jours de la présente décision, RÉSILIE le bail; Dossier 24-136992 [88] CONDAMNE la locatrice à payer à la locataire la somme de 1 319 $ plus les intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. , à compter des présentes, plus les frais judiciaires de 79 $; [89] DIMINUE le loyer mensuel d’une somme de 45 $ tant et aussi longtemps que le réseau d’aqueduc ne fournira pas une eau consommable selon les normes environnementales établies et que ce réseau soit déclaré conforme par cette dite autorité ; [90] REJETTE la demande de la locataire quant aux autres conclusions et quant au surplus; [91] PERMET aux parties d’opérer compensation entre les sommes qui leur sont respectivement dues. [Notre soulignement] [ 20 ] La diminution de loyer de 45 $ accordée par la Régie est reliée à la qualité de l’eau fournie par la locatrice. [ 21 ] La requête pour permission d’appeler peut être accueillie lorsque la question soulevée est sérieuse [15] : Par définition, l’expression « [question] sérieuse » signifie que la question posée possède un caractère qui mérite l’attention ou la considération du tribunal en raison de son importance, de sa gravité, de son impact, de son influence ou de ses conséquences.

Une question sérieuse est donc une question qui aura un impact soit sur la justice ou sur le justiciable. [ 22 ] La locatrice invoque que la conclusion telle que rédigée a un effet sur le taux de fixation de la redevance. [ 23 ] La question de compétence soulevée dans la requête pour permission d’appeler est une question sérieuse et d’ordre public [16] . Le Tribunal n’a aucune hésitation à conclure que la question de compétence soulevée est une question sérieuse.

b) La clause limitant la responsabilité de la locatrice [ 24 ] La Régie a également statué sur la responsabilité de la locatrice en accordant des dommages moraux. Pour ce faire, elle a déclaré abusive la clause n o 3 du Règlement du Parc de maisons mobiles qui se lit ainsi [17] :

3. Si l’APPROVISIONNEMENT EN EAU devait subitement cesser ou diminuer, le locataire ne pourra tenir le locateur responsable des inconvénients ou dommages causés, sauf lorsque cette situation est imputable à la faute ou à la négligence grossière du locateur. Si l’eau des puits devient contaminée, le locataire devra acheter sa propre eau pour boire à ses frais. TOUS GENRES D’ARROSAGE ou LAVAGE DE VÉHICULES ainsi que tout autre gaspillage d’eau est strictement défendus lors de sécheresse ou lorsque les niveaux d’eau sont bas.

Selon le règlement sur les entreprises d’aqueduc et d’égout, l’eau est fournie strictement pour la consommation domestique qui est définie comme l’eau requise pour la cuisine et l’hygiène. [Transcription conforme] [ 25 ] Cette question en appel concerne la limitation de la responsabilité de la locatrice de terrains dans un parc de maisons mobiles. [ 26 ] Une requête pour permission d’appeler peut également être accueillie lorsque la question soulevée en est une qui concerne l’intérêt général [18] : Par définition, l’expression « intérêt général » signifie que cet intérêt concernera un ensemble ou un groupe de personnes faisant référence à un « intérêt public » par opposition à un « intérêt particulier » ou à un « intérêt privé » qui lui ne concernera qu’une ou quelques personnes en particulier. [ 27 ] Le présent dossier étant un dossier type, il est clair que la décision vise un grand nombre de locataires liés par un bail semblable auprès de la locatrice.

De plus, les questions ont un intérêt pour toutes les parties ayant un bail pour la location d’un terrain dont les services d’aqueduc et d’égout sont fournis par le locateur. [ 28 ] Les termes généraux de l’

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement accordent une grande discrétion aux juges pour accueillir ou rejeter la demande de permission d’appeler [19] . Les critères ne sont pas cumulatifs.

Il appert qu’un seul des critères puisse être suffisant pour justifier une permission d’appeler, alors que dans d’autres cas, deux ou trois de ces critères ont été présents [20] . [ 29 ] Selon le Tribunal, la locatrice soulève, dans sa demande de permission d’en appeler de la décision de la Régie, des questions sérieuses et d'intérêt général qui méritent d’être soumises à la Cour. [ 30 ] Le Tribunal regroupe les questions soumises, sous les thèmes suivants, et les reformule ainsi : 1. La compétence de la Régie 1.1.

La Régie est-elle compétente pour entendre une demande de réclamation de la redevance en eau et une demande de diminution de loyer en lien avec la fourniture de l’eau? 1.2. La Régie peut-elle considérer la redevance pour l’eau et les égouts, fixée par le ministre et révisée par le Tribunal administratif du Québec, à

titre de loyer? 1.3. La Régie est-elle compétence pour déclarer une diminution de loyer « tant et aussi longtemps que le réseau d’aqueduc ne fournira pas une eau consommable selon les normes environnementales établies et que ce réseau soit déclaré conforme par cette dite autorité »? 2. La clause de non-responsabilité 2.1 La Régie a-t-elle commis une erreur de droit en qualifiant d’abusive la clause limitant la responsabilité de la locatrice et en accordant le montant des dommages moraux?

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 31 ] ACCUEILLE la requête pour permission d’en appeler de la locatrice-requérante; [ 32 ] AUTORISE l’appel de la décision rendue par la Régie du logement le 19 août 2014 par le régisseur Serge Adam dans les causes portants les numéros 130866 24 20140116 G et 136992 24 20140217 G; [ 33 ] DÉTERMINE les questions suivantes à être débattues en appel : 1. La compétence de la Régie 1.1. La Régie est-elle compétente pour entendre une demande de réclamation de la redevance en eau et une demande de diminution de loyer en lien avec la fourniture de l’eau? 1.2.

La Régie peut-elle considérer la redevance pour l’eau et les égouts, fixée par le ministre et révisée par le Tribunal administratif du Québec, à

titre de loyer? 1.3. La Régie est-elle compétence pour déclarer une diminution de loyer « tant et aussi longtemps que le réseau d’aqueduc ne fournira pas une eau consommable selon les normes environnementales établies et que ce réseau soit déclaré conforme par cette dite autorité »? 2. La clause de non-responsabilité 2.1 La Régie a-t-elle commis une erreur de droit en qualifiant d’abusive la clause limitant la responsabilité de la locatrice et en accordant le montant des dommages moraux?

[ 34 ] LE TOUT , sans frais. __________________________________ MADELEINE AUBÉ, J.C.Q. Me Valérie Cuierrier-Besner GAGNON & ASSOCIÉS Procureure de la locatrice-requérante Me Julien Cabanac GAUDET CABANAC AVOCATS INC. Procureur de la locataire-intimée Date d’audience : 13 novembre 2014