2022 QCCQ 8328, 2022 QCCQ 8328

Bettouche c. Puzo 2022 QCCQ 8328 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » No : 500-80-043364-224 500-02-254674-224 DATE : Le 2 novembre 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE STÉPHANE DAVIGNON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ YAMINA BETTOUCHE Appelante/locataire c.

ANTONIO PUZO Intimé/locateur ______________________________________________________________________ JUGEMENT RECTIFIÉ [1] ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Mme Yamina Bettouche demande la permission d’appeler d’une décision du Tribunal administratif du logement (« TAL ») rendue le 12 octobre 2022. [ 2 ] Par cette décision, le TAL constate la résiliation à compter du 30 juin 2022 du bail dont elle bénéficiait et partant, détermine qu’elle doit quitter son logement.

Une ordonnance d’expulsion est prononcée en ce sens. [ 3 ] Pour une meilleure compréhension de cette décision, une mise en contexte s’avère utile. [ 4 ] À compter de l’année 2015, Mme Bettouche loue son logement de M. Antonio Puzo, suivant un bail qui débute le 1 er juillet et se termine le 30 juin de l’année suivante. Il est renouvelé depuis, d’année en année. [ 5 ] Le 5 mars 2022, M.

Puzo lui transmet un avis afin de l’informer qu’à compter du 1 er juillet suivant, son loyer mensuel passera de 760 $ à 790 $ et lui accorde un mois pour lui répondre, à défaut de quoi elle sera réputée avoir acceptée la modification proposée. [ 6 ] Bien qu’elle aime le secteur où elle habite et qu’elle souhaite y demeurer, notamment parce que ses deux jeunes enfants fréquentent l’école du quartier, Mme Bettouche a plusieurs griefs à l’égard M. Puzo.

Elle lui reproche de ne pas voir à l’entretien de son logement, de ne pas y effectuer des travaux qu’elle juge nécessaires et ne pas prendre en charge l’extermination des souris qui s’y trouvent. [ 7 ] Aussi, le 18 mars 2022 elle répond à l’avis reçu quelques jours plus tôt en demandant à M. Puzo de rompre le bail . Le 23 mars il accuse réception de sa lettre et lui confirme qu’il accepte sa demande et que son bail prendra ainsi fin le 30 juin suivant. [ 8 ] Cependant, le 2 mai Mme Bettouche écrit de nouveau à M. Puzo.

Elle affirme qu’il y a des souris dans son logement, en dépit de l’intervention d’un exterminateur. Elle soutient que ce problème l’empêche de trouver un appartement car les propriétaires refusent d’accueillir des personnes qui avaient des souris dans leur appartement. En conséquence, elle indique à M. Puzo qu’elle déménagera seulement lorsqu’elle aura trouvé un autre logement, avant ou après le 30 juin 2022. [ 9 ] Dès le lendemain, M. Puzo réécrit à Mme Bettouche.

Il lui précise que le 23 mars, il a accepté sa demande de mettre un terme au bail et qu’il s’est engagé auprès d’un entrepreneur afin de faire exécuter des travaux dans son logement, à compter du 1 er juillet 2022. Il lui réitère ainsi que son bail prendra fin la veille, le 30 juin. [ 10 ] Mme Bettouche n’accepte pas la réponse du propriétaire. Elle lui écrit de nouveau le 14 mai suivant. En substance, elle allègue ne pas avoir encore été en mesure de trouver un nouveau logement, elle informe M.

Puzo de son refus de quitter les lieux le 30 juin et qu’elle lui donnera éventuellement une date approximative de son départ, puis elle lui demande de reporter les travaux qu’il envisage de faire. Elle énumère enfin une série de problèmes de jouissance des lieux qu’elle lui attribue en raison de son défaut d’effectuer l’entretien et les réparations nécessaires dans son logement. [ 11 ] Dans une autre lettre qu’elle lui transmet quelques jours plus tard, le 28 mai, elle réitère qu’elle n’a toujours pas été en mesure de trouver un nouveau logement et qu’elle ne quittera pas le sien le 30 juin.

Elle demande alors à M. Puzo de renouveler son bail à compter de cette même date. [ 12 ] M. Puzo ne change pas de position et ne donne pas suite à ces nouvelles demandes de sa locataire. Aussi, le 7 juin suivant, Mme

Bettouche dépose au TAL une demande afin de faire constater que son bail a été reconduit à compter du 1 er juillet 2022 et par laquelle elle réclame de M. Puzo des dommages-intérêts matériels de 6 000 $, ainsi que des dommages moraux de 70 000 $. Presque simultanément, le 9 juin, M. Puzo dépose lui-même une demande devant le TAL afin de faire constater la fin du bail à compter du 30 juin 2022 et pour faire expulser Mme Bettouche du logement à cette date. [ 13 ] Les deux dossiers sont réunis par le TAL.

Lors de l’audience qui se tient le 1 er août, Me Lucie Béliveau, qui préside, choisit d’entendre d’abord la question du bien-fondé de la résiliation du bail et détermine que la demande de Mme Bettouche concernant les dommages qu’elle réclame sera entendue à une date ultérieure. [ 14 ] À l’issue de l’enquête, Me Béliveau met l’affaire en délibéré, puis elle rend sa décision le 12 octobre, en concluant que le bail dont bénéficiait Mme Bettouche a pris fin le 30 juin 2022, puis elle ordonne son expulsion du logement. [ 15 ] Concurremment à sa demande de permission d’appeler, Mme Bettouche dépose une opposition à l’avis d’exécution visant son expulsion dans le dossier portant le numéro 500-02-254674-224.

Le Tribunal a réuni d’office ces deux instances puisque dans les faits elles concernent la même décision. Cela étant et même si le présent jugement concerne les deux instances, le Tribunal n’a pas davantage à se prononcer sur la demande d’opposition. ANALYSE [ 16 ] Bien que Mme Bettouche intitule sa procédure Demande de contestation de la décision d’expulsion du Tribunal de logement, elle n’en demeure pas moins une demande de permission d’appeler, fondée sur l’

article 91 de la

Loi sur le tribunal administratif du logement [2] . Cette disposition prévoit que les décisions du TAL peuvent faire l’objet d’un appel sur permission, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. [ 17 ] Ce critère, qu’il incombe à Mme Bettouche de satisfaire afin que la permission d’appeler de la décision du TAL soit octroyée, a fait l’objet d’une jurisprudence abondante et constante. En substance, il y a lieu de conclure qu’il est rencontré lorsque la question soulevée se trouve dans l’une ou l’autre des situations suivantes :

a) La question est sérieuse et méritoire

b) La question est nouvelle

c) La question est controversée

d) Il s’agit d’une question d’intérêt général [ 18 ] En outre, la jurisprudence reconnaît qu’une permission d’appeler peut également être accordée si la question soumise met en cause les intérêts supérieurs de la justice, par exemple en raison du refus du TAL d’exercer sa compétence ou lorsque la décision en cause révèle une faiblesse apparente, une erreur de droit, ou une insuffisance de motifs ou alors, s’il y a démonstration du non-respect des règles de justice naturelles dans l’administration de la preuve et de la procédure qui y a conduit [3] . [ 19 ] En l’espèce, la lecture combinée de la décision du TAL et des motifs invoqués par Mme Bettouche dans sa demande, de même que ceux plaidés au cours de son argumentation à l’audience, ne peuvent conduire le Tribunal à conclure que les questions qu’elle soulève justifient la permission d’appeler qu’elle sollicite. [ 20 ] Dans sa décision, Me Béliveau conclut à l’issue de l’analyse de la preuve que le bail bénéficiant à Mme Bettouche a clairement pris fin le 30 juin 2022, et ce, tant sous l’angle des conséquences légales découlant de l’avis d’augmentation de loyer que lui transmet M.

Puzo le 5 mars 2022, qu’en raison d’une entente dûment conclue entre les parties, qui correspond à une transaction. [ 21 ] En matière de bail de logement, le locateur peut, suivant l’

article 1942 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »), modifier les conditions de celui-ci lors de sa reconduction, notamment en augmentant le loyer. Pour ce faire, il doit transmettre un avis à son locataire, comme M. Puzo l’a fait. Il s’ensuit, conformément à l’

article 1945 C.c.Q. , que le locataire doit répondre à cet avis dans les trente jours de sa réception s’il refuse la modification proposée. Le cas échéant, il doit quitter le logement à l’arrivée du terme. À défaut de répondre à l’avis, il est réputé l’avoir acceptée et le bail est alors reconduit pour un nouveau terme, aux nouvelles conditions. [ 22 ] Or, tel que le conclut le TAL, Mme Bettouche a clairement exprimé son refus dans sa lettre du 18 mars 2022.

La conséquence juridique qui en découle est que son bail prend fin le 30 juin. [ 23 ] Le TAL conclut en outre, même si cela n’était pas nécessaire pour disposer de l’affaire, qu’il se dégage des divers échanges qui interviennent entre Mme Bettouche et M. Puzo une volonté commune de mettre un terme au bail, à compter du 30 juin, qui prend la forme d’une transaction au sens de l’

article 2631 C.c.Q . [ 24 ] Les diverses lettres transmises par Mme Bettouche au mois de mars 2022, puis au mois de mai suivant, démontrent clairement son intention de ne pas renouveler son bail. S’il est vrai qu’elle exprime ses difficultés à trouver un autre logement et qu’à l’approche du terme, le 30 juin, elle informe M. Puzo qu’elle ne quittera pas nécessairement son logement à cette date, et qu’elle l’informera en temps et lieu lorsqu’elle aura été en mesure d’en trouver un autre, cela n’y change rien. [ 25 ] En l’absence d’un consentement du propriétaire à ce qu’elle demeure dans son logement au-delà du 30 juin, le bail prend bel et bien fin à cette date. L’effet juridique de l’

article 1945 C.c.Q. est consommé. M. Puzo n’a jamais exprimé son consentement à ce que Mme Bettouche demeure dans le logement à l’expiration du terme, tout au contraire. Devant ses manifestations d’intention de ne pas quitter son logement et le dépôt de sa demande au TAL pour faire renouveler le bail, il entreprend lui-même un recours pour en faire constater la résiliation. [ 26 ] Le Tribunal ne décèle aucune faiblesse apparente dans la décision du TAL qui justifierait l’intervention de la Cour en autorisant

la permission d’appeler qui est sollicitée. La question qui lui était soumise ne posait aucune difficulté particulière et ne revêt pas davantage un intérêt général qui transcende le seul intérêt de Mme Bettouche. [ 27 ] Dans les faits, sa demande de permission ne relève aucune question, outre qu’elle énonce ses difficultés à trouver un nouveau logement et qu’elle souhaite éviter un déménagement en cours d’année, notamment afin de permettre à ses deux jeunes enfants de continuer à fréquenter l’école du quartier.

C’est certes louable et le Tribunal n’est pas insensible à sa situation, mais force est de constater que cela ne remet aucunement en cause la validité de la décision du TAL et les conséquences qu’elle emporte. [ 28 ] Hormis ces allégations, Mme Bettouche énonce longuement dans sa demande les problèmes de jouissance paisible qu’elle soutient avoir vécus dans son logement et qu’elle impute à M. Puzo, de même que son comportement envers elle.

Ces allégations sont intimement liées aux dommages qu’elle lui réclame et qui feront de toute façon l’objet d’une audience devant le TAL, puisqu’il n’en a pas encore été disposé. Cependant, elles ne peuvent contribuer à donner ouverture à un droit d’appel. [ 29 ] Enfin, Mme Bettouche soulève que M. Puzo a encaissé des chèques de loyers, après le mois de juin 2022 et que cela ferait naître pour elle un droit d’occupation de son logement. [ 30 ] Le Tribunal ne peut conclure en ce sens. [ 31 ] D’une part, M.

Puzo a clairement manifesté son refus auprès de Mme Bettouche qu’elle demeure dans le logement, au-delà du 30 juin 2022. D’autre part et surtout, ces chèques ont tous été encaissés pendant le délibéré de Me Béliveau, mais aucun ne l’a été suite au jugement prononçant la résiliation du bail, le 12 octobre. [ 32 ] Il n’est pas déraisonnable que le locateur ait pu recevoir un loyer pour l’occupation de Mme Bettouche alors que les procédures devant le TAL étaient pendantes et que M. Puzo n’avait pas été en mesure de reprendre possession du logement.

Cela étant, rien ne permet de conclure à la formation d’un nouveau contrat après le 30 juin 2022, particulièrement après la décision du TAL. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 33 ] REJETTE la demande de permission d’appeler de Mme Yamina Bettouche concernant la décision du 12 octobre 2022 du Tribunal administratif du logement dans le dossier portant le numéro 636308 31; [ 34 ] LE TOUT , sans frais de justice . __________________________________ STÉPHANE DAVIGNON, J.C.Q. Mme Yamina Bettouche Non représentée Appelante/locataire Me Alexandra Lubrina GREENSPOON WINIKOFF, s.e.n.c.r.l. Avocats de l’intimé/locateur, M.

Antonio Puzo Date d’audience : 2 novembre 2022