2022 QCCQ 1214, 2022 QCCQ 1214

Constructions Dominique Cyr c. Ferooz 2022 QCCQ 1214 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-702846-198 DATE : 19 janvier 2022 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE NATHALIE DROUIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ Constructions Dominique Cyr et Gestion DMO Inc.

Partie demanderesse c. Nawrooz Ferooz et Zarghuna Khudadad et Shiwa Ferooz

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Suite à la construction d’une maison pour 3 propriétaires d’une même famille, Les Constructions Dominique Cyr Inc. réclame une balance pour des extras et l’achèvement des travaux. La codemanderesse, Gestion DMO Inc., réclame pour sa

part l’ajustement des taxes foncières et scolaires. La réclamation totale est de 15 000,00$. [ 2 ] La famille Ferooz conteste la réclamation au motif que le contrat a été modifié sans leur accord, que certains travaux ont été mal exécutés et que l’ajustement des taxes est illégal, ayant été calculé à une date antérieure à la vente passée devant notaire. CONTEXTE

[ 3 ] Les codemanderesses sont deux entreprises liées et dirigées par monsieur Dominic Cyr. [ 4 ] La compagnie de gestion possède les terrains, alors que l’entreprise de construction se charge de construire les maisons. [ 5 ] Le 30 juin 2017, le père, la mère et l’une des filles de la famille Ferooz signent deux promesses d’achat. [ 6 ] Une première promesse vise un terrain que la famille s’engage à acheter à la compagnie Gestion DMO Inc. pour la somme de 229 950,00$, taxes incluses. [ 7 ] La deuxième promesse vise la construction d’une maison que la famille s’engage à acheter au terme d’un contrat d’entreprise avec l’entrepreneur Les constructions Dominique Cyr Inc . pour la somme de 255 049,04$, taxes incluses. [ 8 ] Afin de veiller aux intérêts de sa sœur et ceux de ses parents surtout, et en raison de son expérience dans le domaine, c’est Nilab Ferooz, une autre des enfants de la famille, qui est impliquée dans les négociations et le suivi du dossier. [ 9 ] Nilab Ferooz est en fait la principale interlocutrice auprès de l’entrepreneur.

QUESTIONS EN LITIGE [ 10 ] Le Tribunal doit aborder le dossier sous l’angle des questions suivantes : • Quel est le montant auquel a droit la compagnie de gestion pour l’ajustement de taxes foncières et scolaires? • Quelle est l’entente relativement aux extras? • La réserve de 5 500,00$ pour l’achèvement et la conformité des travaux est-elle toujours justifiée?

ANALYSE L’ajustement de taxes foncières et scolaires [ 11 ] Gestion DMO réclame la somme de 1 486,49$ à la famille, pour le remboursement des taxes foncières et scolaires relativement au terrain vendu. [ 12 ] Selon le Mémoire des répartitions préparé par la notaire à la demande et selon les instructions de monsieur Cyr, la date de départ du calcul est établie au 1 er juillet 2017, alors que l’acte de vente et la prise de possession sont en date du 27 novembre 2017. [ 13 ] Monsieur Cyr invoque que la signature devant notaire a été retardée en raison des aléas de la construction, notamment des nombreux extras. [ 14 ] Cet argument ne tient pas la route et est contraire au contrat.

Comment aurait-il été possible pour l’entrepreneur de livrer la maison le 1 er juillet 2017 alors que le contrat d’entreprise pour la construction a été conclu la veille, le 30 juin 2017? [ 15 ] De plus, le contrat prévoit une livraison environ 120 jours après l’obtention du permis de construction et une passation devant notaire dans les 180 jours. [ 16 ] Ce délai était inévitable et avait été prévu par les parties dans leur contrat.

Prétendre le contraire aujourd’hui ne fait aucun sens. [ 17 ] L’entrepreneur invoque aussi que les acheteurs ont accepté de faire ainsi car ils ont signé le Mémoire des répartitions et le père a fait un chèque de 1 486,49$. [ 18 ] Lorsqu’il fait signer le Mémoire des répartitions aux 3 membres de la famille, monsieur Cyr profite de leur naïveté et de l’absence de Nilab; il savait pertinemment, ou du moins ne pouvait l’ignorer, que ses directives à la notaire n’étaient d’aucune façon conformes au contrat, à l’usage ou à la loi [1] . [ 19 ] Or, dès qu’elle a pris connaissance de la situation, Nilab Ferooz a fait arrêter le paiement du chèque de son père.

C’est elle qui a informé ses parents et sa sœur que l’ajustement des taxes ne peut se faire qu’en date du transfert de propriété. [ 20 ] La famille n’avait pas à payer les taxes foncières et scolaires d’un immeuble dont la propriété ne lui a pas été encore transférée. [ 21 ] La compagnie de gestion a droit à un ajustement des taxes, mais seulement à compter du 27 novembre 2017.

Voici donc les calculs : Période Montant Taxes foncières 2017-01-01 au 2017-12-31 2 054,08$ Part du vendeur 330 jours 2017-01-01 au 2017-11-26 1 857,11$ Part de l’acheteur 35 jours 2017-11-27 au 2017-12-31 196,97$ Taxes municipales 2017-07-01 au 2018-06-30 451,01$

Part du vendeur 149 jours 2017-07-01 au 2017-11-26 184,11$ Part de l’acheteur 216 jours 2017-11-27 au 2018-06-30 266,90$ [ 22 ] La compagnie de gestion a donc droit à un remboursement de taxes pour la somme de 463,87$. Les extras [ 23 ] Le coût de ces extras est la principale source du litige entre les parties; en effet, certaines modifications ont été demandées par la famille pour des options de couleur ou encore des améliorations. [ 24 ] En réclamant la valeur des extras, l’entrepreneur a l’obligation de faire la démonstration de ce qu’il avance.

C’est sur ses épaules que repose le fardeau de la preuve [2] . [ 25 ] Il lui faut une preuve claire et convaincante, qui dépasse la simple possibilité, sans qu’il soit par ailleurs nécessaire d’atteindre la certitude; on parle donc d’un seuil de conviction de plus de 50% permettant de faire pencher la balance en sa faveur [3] . [ 26 ] Représentant son entreprise, monsieur Cyr tente de faire valoir un « contrat amendé ».

Or, un tel document n’a jamais été signé par les acheteurs. [ 27 ] Il tente subsidiairement de prouver que la famille a approuvé tel quel le détail des extras qui lui sont facturés; et ce n’est pas le cas. [ 28 ] Pour sa part, la famille invoque un document manuscrit, signé par la famille et l’entrepreneur le 30 novembre 2017, selon lequel la famille s’engage à payer dans les semaines suivantes 12 000,00$ pour les extras et un autre 5 500,00$ au printemps 2018. [ 29 ] Or, le 7 décembre 2017, soit 10 jours après que la transaction ait eu lieu devant la notaire, l’entrepreneur écrit à Nilab Ferooz en lui mentionnant qu’il y a une balance de 25 244,21$ pour la maison et qu’il faut signer un contrat amendé, avec une

Annexe C pour les extras, ainsi qu’un tableau des coûts des travaux. [ 30 ] Détail important, à la toute fin de ce tableau préparé par monsieur Cyr, il y a une mention surlignée en jaune : À confirmer . [ 31 ] Nilab Ferooz explique au Tribunal que cette liste ainsi que les prix mentionnés n’ont jamais été approuvés et que, de plus, certains travaux avaient été rendus nécessaires en raison des erreurs de l’entrepreneur. [ 32 ] Le 8 décembre 2017 en avant-midi, Nilab manifeste son opposition et demande à monsieur Cyr d’honorer leur entente manuscrite du 30 novembre 2017, établissant un paiement de 12 000,00$ pour les extras, dans un délai de 2 à 3 semaines, et une autre somme de 5 500,00$ au printemps 2018, soit après le nivelage du terrain et le lavage des portes et fenêtres. [ 33 ] Parmi la preuve documentaire déposée au greffe de la cour, monsieur Cyr produit des ébauches d’entente, des calculs manuscrits avec ratures, des écrits non approuvés par les acheteurs et des factures inexactes. [ 34 ] Par exemple, dans le contrat d’entreprise produit sous P-2, monsieur Cyr y insère une seconde page -2-, non signée, mais annotée (AMENDÉE) , comme si elle faisait

partie du contrat et sur laquelle le prix diffère de celui accepté par les acheteurs, soit 277 710,88$ au lieu des 255 049,04$ convenus. [ 35 ] À cette même pièce P-2, il y ajoute aussi une

Annexe C , également non signée, pour des extras au contrat. Il s’agit de la même

Annexe C transmise à Nilab Ferooz le 7 décembre 2017 qu’elle et sa famille ont pourtant refusé de signer. [ 36 ] Dans la facture datée du 7 décembre 2017, produite sous P-4, il indique « vente de maison » 241 540,23$ plus les taxes, pour un total de « 277 710,88$ », encore une fois au lieu des 255 049,04$ convenus. [ 37 ] Le Tribunal est d’avis que l’entrepreneur ne s’est pas déchargé de son fardeau de la preuve concernant les extras réclamés. [ 38 ] Au contraire, le scénario le plus probable est celui proposé et démontré par les acheteurs. [ 39 ] Ainsi, le 30 novembre 2017, selon la pièce D-6, les acheteurs et monsieur Cyr se sont entendus sur un paiement de 12 000,00$ pour les extras, lequel a effectivement été honoré en décembre 2017, et éventuellement comptabilisé par monsieur Cyr le 7 janvier 2018.

La réserve de 5 500,00$ [ 40 ] Au moment de la livraison de la maison, le 27 novembre 2017, les parties complètent le formulaire d’inspection « préréception », lequel est requis pour la garantie des bâtiments résidentiels neufs. [ 41 ] Selon ce document signé de tous, il ne reste que peu de travaux à compléter, à savoir : • Terrain : à niveler

• Parement extérieur (joints de maçonnerie et du déclin) : à finir • Accès au bâtiment (garde-corps) : manque extérieur • Cuisine (revêtement de sol) : laver céramique cuisine [ 42 ] Le 30 novembre 2017, soit 3 jours plus tard, la famille s’engage à payer la somme de 5 500,00$ après le nivelage du terrain et le nettoyage de la brique et des fenêtres au printemps 2018. [ 43 ] Et ces travaux ont pourtant été entièrement complétés vers le début de l’été 2018. [ 44 ] Mais lors de l’audience, pour justifier de retenir davantage le dernier paiement de 5 500,00$, la famille se plaint d’autres aspects : • Les portes et fenêtres ont été salies par l’eau de nettoyage du parement de brique .

Le Tribunal considère cet inconvénient mineur et passager. Cela ne justifie aucunement de retenir le paiement convenu. • Le pourtour de la tuile du portique de l’entrée présente une saillie en raison d’un dénivelé par rapport au plancher de bois . Cet aspect n’est aucunement soulevé dans le rapport « préréception ». Le Tribunal retient plutôt les explications de l’entrepreneur relativement à l’épaisseur de la céramique choisie par les acheteurs et la difficulté inhérente avec ce genre d’installation pour la transition entre un plancher de bois et une céramique plus épaisse.

En l’absence de preuve par la famille que cet ouvrage présente un danger ou ne serait pas conforme aux règles de l’art, il n’y a pas lieu de retenir le paiement convenu. • La jonction de la façade de brique avec le parement du mur de côté n’est pas esthétique . Cet aspect n’est aucunement soulevé dans le rapport « préréception ». Selon les plans d’origine, la brique de façade devait être de même hauteur que celle des murs de côté. La famille a plutôt demandé que la brique de façade soit montée jusqu’au seuil des fenêtres du 2 ème étage.

L’entrepreneur explique qu’il a fallu alors faire un ajustement sur la portion additionnelle de la brique en devanture pour empêcher les infiltrations d’eau à la jonction du parement d’aluminium du mur de côté. Le maçon a donc dû allonger légèrement la pose de cette portion de brique pour donner une emprise au joint du parement d’aluminium. L’entrepreneur explique avoir discuté de la conséquence esthétique avec la famille.

Il n’est donc pas raisonnable ni justifié de retenir davantage le paiement convenu. [ 45 ] La famille devra payer cette somme de 5 500,00$ tel que promis. [ 46 ] Quant aux intérêts payables sur cette somme, ce seront ceux prévus au contrat d’entreprise signé par les parties, soit 12% annuellement, mais à compter du début de l’été 2018. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL [ 47 ] ACCUEILLE en

partie la demande de Gestion DMO Inc . pour l’ajustement des taxes; [ 48 ] CONDAMNE les défendeurs, Shiwa Ferooz, Nawrooz Ferooz et Zarghuna Khudadad, conjointement et solidairement, à payer à la codemanderesse, Gestion DMO Inc., la somme de 463,87$ , avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 27 novembre 2017; [ 49 ] ACCUEILLE en

partie la demande de Les constructions Dominique Cyr Inc. ; [ 50 ] CONDAMNE les défendeurs, Shiwa Ferooz, Nawrooz Ferooz et Zarghuna Khudadad, conjointement et solidairement, à payer à la codemanderesse, Les constructions Dominic Cyr Inc. , la somme de 5 500,00$ , avec les intérêts au taux de 12% à compter du 20 juin 2018; [ 51 ] LE TOUT avec les frais de justice au montant de 308,00$. __________________________________ NATHALIE DROUIN, J.C.Q. Date de l’audience : 20 décembre 2021 [2] Code civil du Québec 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Celui qui prétend qu’un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. [3] Code civil du Québec 2804 . La preuve qui rend l’existence d’un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n’exige une preuve plus convaincante.