2018 QCCQ 9546, 2018 QCCQ 9546

Paquet c. Martin 2018 QCCQ 9546 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-700683-179 DATE : 20 décembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS LEBEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JACQUES PAQUET [...] Lévis (Québec) [...]

Partie demanderesse c. ROSAIRE MARTIN [...] Lévis (Québec) [...] -et- JEAN-PAUL NADEAU [...] Lévis (Québec) [...]

Partie défenderesse -et- JEAN-PAUL NADEAU [...] Lévis (Québec) [...]

Partie demanderesse en intervention forcée c. JEAN DUFOUR [...] Québec (Québec) [...]

Partie défenderesse/demanderesse en intervention forcée c.

LES IMMEUBLES ALLARD INC. 834, rue du Houppier Lévis (Québec) G7A 3X4

Partie défenderesse en intervention forcée ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur Jacques Paquet (« monsieur Paquet ») est propriétaire d’un immeuble multi-logement situé sur la rue Houpier à Lévis depuis le 1 er juin 2004. [ 2 ] À la suite d’une inspection par la direction du service de la sécurité incendie de la Ville de Lévis, monsieur Paquet reçoit un rapport d’inspection où il apprend que son immeuble, construit en 1986, ne respecte pas les normes anti-incendie alors en vigueur. [ 3 ] En effet, le rapport précise que l’immeuble comporte deux issues (deux escaliers un avant et un arrière) qui ne sont pas isolées des corridors communs d’évacuation par des séparations coupe-feu. [ 4 ] Considérant que cette non-conformité à la règlementation municipale est un vice caché, monsieur Paquet poursuit les défendeurs Rosaire Martin (« monsieur Martin ») et Jean-Paul Nadeau (« monsieur Nadeau »).

Il leur réclame 15 000 $ à

titre de dommages pour les coûts des travaux correctifs nécessaires pour rendre l’immeuble conforme aux normes en vigueur au moment de sa construction. [ 5 ] Ultimement, toutes les parties qui ont eu en possession l’immeuble sont appelées en intervention forcée, jusqu’à la compagnie Les immeubles Allard inc., qui a construit et vendu l’immeuble.

LES QUESTION EN LITIGE [ 6 ] Le Tribunal identifie les questions suivantes : • Monsieur Paquet a-t-il l’obligation de transmettre une mise en demeure avant d’effectuer les travaux ? • L’immeuble est-il affecté par un vice caché ? • Quels sont les dommages, le cas échéant ? • Les demandes en intervention forcée sont-elles bien fondées ? • La demande reconventionnelle de monsieur Nadeau est-elle bien fondée?

LE CONTEXTE [ 7 ] Le Tribunal retient les principaux faits qui suivent de la preuve. [ 8 ] Monsieur Paquet est propriétaire de l’immeuble depuis le 1 er juin 2004. [ 9 ] Il l’a acheté de monsieur Martin, lequel a été propriétaire de l’immeuble entre le 1 er septembre 1989 au 30 mai 2004. [ 10 ] Monsieur Martin a lui-même acheté l’immeuble de monsieur Nadeau.

Ce dernier a été propriétaire entre le 31 mars 1989 au 31 août 1989. [ 11 ] Monsieur Nadeau a acheté l’immeuble de Jean Dufour (« monsieur Dufour »), qui a été propriétaire de l’immeuble à partir du 8 avril 1986. [ 12 ] Monsieur Dufour a lui-même acquis directement l’immeuble de Les Immeubles Allard inc., qui est aussi le constructeur de l’immeuble. [ 13 ] Le litige découle des faits suivants. [ 14 ] Le 8 février 2016, la direction du service de la sécurité incendie de la Ville de Lévis procède à l’inspection de l’immeuble de monsieur Paquet. [ 15 ] Le 16 février 2016, monsieur Paquet reçoit le rapport d’inspection.

À sa lecture, il apprend que deux issues d’évacuation ne

sont pas isolées des corridors communs par des séparations coupe-feu et qu’il doit corriger cette situation dans un délai de 60 jours. [ 16 ] Le 19 juillet 2016, monsieur Paquet transmet une mise en demeure à monsieur Martin.

Il fait état du résultat de l’inspection et lui donne un délai de 30 jours pour venir constater la situation. [ 17 ] Le ou vers le 9 août 2016, monsieur Martin transmet à monsieur Nadeau la mise en demeure transmise par monsieur Paquet. [ 18 ] Le 22 août 2016, les avocats de monsieur Nadeau transmettent une copie de la mise en demeure de monsieur Paquet à Les Immeubles Allard inc. (autrefois connue sous le nom de « Les Constructions Hamel & Allard inc. ») ainsi qu’à monsieur Dufour. [ 19 ] Le même jour, les avocats de monsieur Nadeau informent monsieur Paquet qu’il est disposé à participer à une visite des lieux.

Ils informent aussi que sa mise en demeure a été transmise aux autres anciens propriétaires. [ 20 ] Monsieur Nadeau est le seul qui a répondu à l’offre de monsieur Paquet d’aller constater la situation. À l’audience, ce dernier précise qu’il n’est pas allé voir l’immeuble, car il ne se sentait pas assez bien physiquement pour aller faire une visite des lieux. [ 21 ] Le 22 janvier 2017, monsieur Paquet écrit à monsieur Nadeau.

Monsieur Martin est en copie conforme de la lettre. [ 22 ] Monsieur Paquet y annonce qu’étant donné qu’il est demeuré sans nouvelles de tous, il a dû faire entreprendre les travaux pour rendre l’immeuble conforme à la règlementation. Il conclut sa lettre en demandant le paiement d’une somme de 18 125,62 $ dans un délai de 10 jours. [ 23 ] Dans les faits, les travaux ont été réalisés le ou vers le 1 er décembre 2016 par Les Constructions Pichette et Pruneau (1993) inc.

ANALYSE Monsieur Paquet a-t-il l’obligation de transmettre une mise en demeure avant d’effectuer les travaux ? [ 24 ] Dans le cas où le créancier entend remédier lui-même au défaut de son débiteur pour ensuite lui réclamer le remboursement du coût des travaux, le Code civil du Québec (« C.c.Q. ») impose l’envoi d’une mise en demeure préalable à la réalisation des travaux. Il s’agit d’une condition essentielle du recours du créancier, sauf exceptions [1] . L’

article 1602 C.c.Q. se lit comme suit : 1602. Le créancier peut, en cas de défaut, exécuter ou faire exécuter l'obligation aux frais du débiteur. Le créancier qui veut se prévaloir de ce droit doit en aviser le débiteur dans sa demande, extrajudiciaire ou judiciaire, le constituant en demeure, sauf dans les cas où ce dernier est en demeure de plein droit ou par les termes mêmes du contrat. [ 25 ] Dans Bérubé c.

Lemay [2] , la juge Marcotte, au nom de la Cour d’appel, rappelle ainsi les objectifs de la mise en demeure, principe fondamental de la demande d’exécution aux frais du débiteur : [20] […] En principe, la mise en demeure a pour but de permettre au vendeur de vérifier le bien-fondé des prétentions de l’acheteur et doit l’enjoindre de corriger le vice dans un délai raisonnable.

Elle sert donc « à avertir le débiteur du manquement à son obligation et à lui fournir une occasion d’y remédier ». [ 26 ] La mise en demeure sera toujours requise à moins d’établir des circonstances justifiant une demeure de plein droit, telle l’urgence ou lorsque le débiteur répudie son obligation [3] . Elle est aussi nécessaire bien que le débiteur soit présumé connaître le vice affectant le bien [4] . [ 27 ] Que peut-on retenir de la preuve ? [ 28 ] Monsieur Paquet n’a envoyé aucune mise en demeure avant d’effectuer les travaux, ni informé les défendeurs des coûts des projets de rénovation.

Sa lettre du 19 juillet 2016 n’est que la dénonciation de l’existence d’un vice [5] et non une mise en demeure selon l’

article 1602 C.c.Q. [ 29 ] Il y a donc absence de mise en demeure dans cette affaire. Peut-on retenir qu’il y avait urgence à procéder aux travaux ? [ 30 ] Selon le Tribunal, monsieur Paquet n’a pas établi par preuve prépondérante qu’il devait effectuer les travaux selon un calendrier de réalisation qui l’empêchait de mettre en demeure son vendeur pour lui annoncer que les travaux seraient faits et que les coûts lui seraient réclamés. [ 31 ] Monsieur Paquet a expliqué que le service des incendies de la Ville de Lévis a fait preuve de tolérance à son endroit.

Il affirme que cette dernière lui demandait simplement qu’il démontre que son dossier avançait. [ 32 ] Il dit par ailleurs que la pression a augmenté sur lui de faire effectuer les travaux à l’automne 2017. Aucun écrit ne vient appuyer cette affirmation, ni aucun témoin du service des incendies n’est entendu pour expliquer ce revirement.

Monsieur Paquet lui- même est vague sur le moment où il aurait été informé et pourquoi il n’aurait pas eu assez de temps pour donner un bref avis à son vendeur. [ 33 ] Par ailleurs, le Tribunal retient de son témoignage qu’il n’a simplement pas envoyé une mise en demeure à monsieur Martin étant donné son silence à la suite de la lettre du mois de juillet 2016.

[ 34 ] Dans les faits, le Tribunal retient de la preuve que monsieur Paquet a simplement considéré que l’absence de réponse au stade de la notification du vice caché était suffisante pour le dispenser d’envoyer une mise en demeure avant d’effectuer les travaux. [ 35 ] Étant donné l’absence d’une mise en demeure préalable à l’exécution des travaux, la demande doit être rejetée sur cette seule base. Il ne sera donc pas nécessaire de disposer des autres questions soulevées par la demande de monsieur Paquet.

La demande reconventionnelle de monsieur Nadeau est-elle bien fondée ? [ 36 ] Monsieur Nadeau réclame à monsieur Paquet les honoraires d’avocats encourus pour répondre à la mise en demeure. Bien que le Tribunal rejette la demande de monsieur Paquet, il considère que la demande en justice n’était pas abusive. [ 37 ] En effet, monsieur Paquet soulevait un problème sérieux, malgré la question de l’absence de mise en demeure. [ 38 ] En somme, monsieur Nadeau n’a pas été visé par un acte de procédure abusif selon la jurisprudence. Il ne peut donc pas réclamer les honoraires d’avocats à la

partie adverse [6] . [ 39 ] La demande reconventionnelle sera donc rejetée, mais sans frais, vu les circonstances. [ 40 ] Toutes les demandes en intervention forcée seront par ailleurs rejetées sans frais, eu égard aux circonstances du dossier. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande; LE TOUT avec frais de justice en faveur des défendeurs Rosaire Martin et de Jean-Paul Nadeau. REJETTE toutes les demandes en intervention forcée, sans frais de justice. __________________________________ FRANÇOIS LEBEL, J.C.Q. Date d’audience : 17 août 2018