2024 QCCS 454, 2024 QCCS 454

Station Touristique Massif du Sud (1993) inc. c. Corporation d'aménagement et de développement du Massif du Sud 2024 QCCS 454 COUR SUPÉRIEURE CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTMAGNY N° : 300-17-000013-217 DATE : 15 février 2024 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PHILIPPE CANTIN, j.c.s. ______________________________________________________________________ STATION TOURISTIQUE MASSIF DU SUD

(1993) INC. Demanderesse c. CORPORATION D’AMÉNAGEMENT ET DE DÉVELOPPEMENT DU MASSIF DU SUD et 9367-3085 QUÉBEC INC.

Défenderesses et MUNICIPALITÉ RÉGIONALE DE COMTÉ DE BELLECHASSE et MUNICIPALITÉ RÉGIONALE DE COMTÉ DES ETCHEMINS Mises en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Par son pourvoi en contrôle judiciaire, la demanderesse, Station touristique Massif du Sud (1993) inc. (« STMS 1993 »), demande l’annulation d’une vente d’immeubles par laquelle la défenderesse, Corporation d’aménagement et de développement du Massif du Sud (« CADMS »), a cédé quatre lots à la défenderesse 9367-3085 Québec inc. (« 9367 »).

La vente contestée est intervenue le 6 novembre 2017 [1] . [ 2 ] La CADMS et 9367 de même que les mises en cause contestent la demande. CONTEXTE [ 3 ] Le litige porte sur des terrains situés dans le Parc régional du Massif du Sud (« Parc régional ») dans lequel STMS 1993 exploite une station récréotouristique, notamment pour la pratique du ski alpin.

Le Parc régional est situé sur le territoire de la MRC de Bellechasse et celui de la MRC des Etchemins (« les MRC ») [2] . [ 4 ] Le Parc régional a une superficie d’environ 119 km 2 et se trouve sur le territoire de quatre municipalités, soit Saint-Philémon, Saint-Magloire, Saint-Luc-de-Bellechasse et Notre-Dame-Auxiliatrice-de-Buckland [3] . [ 5 ] La CADMS est un organisme sans but lucratif constitué le 1 er février 1984 [4] . [ 6 ] Les 3 et 18 avril 1986, la CADMS acquiert, auprès de particuliers, les lots faisant l’objet de la demande d’annulation de vente [5] .

Il s’agit des lots 4 128 016, 3 821 358, 4 128 017 et 3 821 355 du Cadastre du Québec, circonscription foncière de Bellechasse. [ 7 ] Le 15 juin 1989, la CADMS conclut un bail emphytéotique avec la Coopérative la Station touristique Massif du Sud [6] . Le bail emphytéotique porte sur les lots 4 128 016 et 3 821 358 [7] .

STMS 1993 est, depuis le 17 décembre 1993 [8] , l’emphytéote au bail emphytéotique, et ce, à la suite de cessions successives intervenues avec la Coopérative la Station touristique Massif du Sud et Station touristique Massif du Sud inc. [9] . [ 8 ] Le 13 mai 1998, la MRC des Etchemins adopte son règlement no. 046-98 ayant pour effet de créer le Parc régional et de déterminer son emplacement sur le territoire [10] . [ 9 ] Le 20 mai 1998, la MRC de Bellechasse adopte son règlement no. 87-98 ayant pour effet de créer le Parc régional et de déterminer son emplacement sur le territoire [11] . [ 10 ] Le Parc régional est majoritairement situé sur des terres publiques, mais on y retrouve aussi des propriétaires privés [12] .

[ 11 ] Le 19 juin 1998, l’Assemblée nationale adopte le projet de loi no. 277, Loi concernant la Municipalité régionale de comté de Bellechasse et la Municipalité régionale de comté des Etchemins . Cette loi entre en vigueur le 20 juin 1998 et a pour effet de donner aux MRC le pouvoir de confier à un organisme à but non lucratif la gestion et l’exploitation du Parc régional [13] . [ 12 ] En vertu des pouvoirs qui leur sont conférés par cette loi, les 13 juin 2007 et 27 mars 2008, les MRC ont confié à la CADMS la gestion et l’exploitation du Parc régional [14] . [ 13 ] Le 27 février 2013, se prévalant de nouvelles dispositions introduites dans la

Loi sur les compétences municipales [15] , les MRC concluent une nouvelle entente par laquelle elles confient à la CADMS l’exploitation, le développement, l’administration et l’entretien de l’ensemble du Parc régional (« Entente relative à l’exploitation ») [16] . [ 14 ] Le 30 septembre 2013, les MRC et la CADMS introduisent des procédures judiciaires devant la Cour supérieure du Québec recherchant des conclusions de nature déclaratoire et le prononcé d’une injonction permanente afin de clarifier les droits de STMS 1993 sur les terrains du Parc régional qui ne sont pas l’objet de son bail emphytéotique [17] .

Un jugement est prononcé par l’honorable Alicia Soldevila, j.c.s., le 14 décembre 2016 [18] . [ 15 ] Le 14 mars 2016, STMS 1993 est en difficultés financières après avoir été condamnée à payer un montant de 519 656,01 $ à la Municipalité de Saint-Philémon [19] . [ 16 ] En mai 2016, 9367 entreprend une vérification diligente des actifs de STMS 1993 aux fins d’une éventuelle acquisition totale ou partielle [20] . [ 17 ] À compter de l’été 2016, 9367 approche la CADMS en vue de réaliser un développement immobilier [21] . [ 18 ] Le 7 septembre 2017, la Municipalité de Saint-Philémon fait saisir les biens immeubles de STMS 1993 [22] . [ 19 ] Le 12 septembre 2017, la CADMS met sur pied un comité afin d’obtenir le dépôt d’une proposition d’achat formelle de la part de 9367 [23] . [ 20 ] Le 29 septembre 2017, la Municipalité de Saint-Philémon fait publier un avis de vente sous contrôle de justice à l’égard des biens immeubles de STMS 1993, ce qui inclut les droits détenus par celle-ci dans le bail emphytéotique [24] . [ 21 ] Le 23 octobre 2017, dans le cadre de la vente sous contrôle de justice, 9367 fait une promesse d’achat et offre de payer 1 500 000 $ pour les terrains saisis [25] .

L’offre visait 54 lots, dont les deux sur lesquels porte le bail emphytéotique. L’offre est valide jusqu’au 1 er novembre 2017. [ 22 ] Le 30 octobre 2017, STMS 1993 parvient à acquitter les sommes dues à la Municipalité de Saint-Philémon et évite la vente sous contrôle de justice [26] . [ 23 ] Le 30 octobre 2017, 9367 présente une offre à la CADMS en vue d’acheter les lots 4 128 016, 3 821 358, 4 128 017 et 3 821 355 en contrepartie de la somme de 500 000 $ [27] .

Cette offre inclut les deux lots visés par le bail emphytéotique et demeure valide jusqu’à minuit le 30 octobre 2017. [ 24 ] Le même jour, Jean-François Préfontaine, directeur général de la CADMS, obtient par courriel l’approbation des administrateurs pour accepter l’offre d’achat de 9367 [28] . La vente est approuvée par la résolution de la CADMS portant le numéro 1017-01 adoptée le 30 octobre 2017 [29] . L’acte de vente est signé le 6 novembre 2017 [30] . [ 25 ] C’est cet acte de vente et cette résolution dont la STMS 1993 demande l’annulation par son pourvoi en contrôle judiciaire.

QUESTIONS EN LITIGE [ 26 ] Le pourvoi en contrôle judiciaire soulève les questions suivantes : 1. le pourvoi a-t-il été intenté dans un délai raisonnable? 2. la cadms est-elle l’ alter ego des mrc? 3. la cadms avait-elle le pouvoir d’aliéner ses terrains? 4. la décision de la cadms de vendre les terrains était-elle raisonnable?

ANALYSE ET DÉCISION 1. le pourvoi a-t-il été intenté dans un délai raisonnable? • Prétention des parties [ 27 ] Les défenderesses et les mises en cause soulèvent que le pourvoi en contrôle judiciaire est irrecevable puisqu’il n’a pas été intenté dans un délai raisonnable à compter de l’acte de vente attaqué.

Elles évaluent à plus de trois ans et cinq mois le temps que STMS 1993 a pris pour introduire son recours. [ 28 ] En réponse, STMS 1993 plaide deux moyens. [ 29 ] D’abord, elle prétend que le tribunal ne peut exercer son pouvoir discrétionnaire de rejeter le recours au motif qu’il n’aurait pas été entrepris dans un délai raisonnable puisque la CADMS n’avait pas le pouvoir d’aliéner ses biens et donc, aurait agi en l’absence

totale de compétence. [ 30 ] Subsidiairement, STMS 1993 plaide que les circonstances exceptionnelles de l’affaire l’ont empêchée d’intenter son recours avant le 22 avril 2021. Tenant compte de cet argument, STMS 1993 évalue à quatre mois le réel délai pour introduire le recours et soumet que ceci n’est pas déraisonnable. • Les principes de droit applicables [ 31 ] L’article 529 du Code de procédure civile (« C.p.c. ») prévoit : 529.

La Cour supérieure saisie d’un pourvoi en contrôle judiciaire peut, selon l’objet du pourvoi, prononcer l’une ou l’autre des conclusions suivantes: 1° déclarer inapplicable, invalide ou inopérante une disposition d’une loi du Québec ou du Canada, un règlement pris sous leur autorité, un décret gouvernemental ou un arrêté ministériel ou toute autre règle de droit; 2° évoquer, à la demande d’une partie, une affaire pendante devant une juridiction ou réviser ou annuler le jugement rendu par une telle juridiction ou une décision prise par un organisme ou une personne qui relève de la compétence du Parlement du Québec si la juridiction, l’organisme ou la personne a agi sans compétence ou l’a excédée ou si la procédure suivie est entachée de quelque irrégularité grave; 3° enjoindre à une personne qui occupe une fonction au sein d’un organisme public, d’une personne morale, d’une société ou d’une association ou d’un autre groupement sans personnalité juridique d’accomplir un acte auquel la loi l’oblige s’il n’est pas de nature purement privée; 4° destituer de sa fonction une personne qui, sans droit, occupe ou exerce une fonction publique ou une fonction au sein d’un organisme public, d’une personne morale, d’une société ou d’une association ou d’un autre groupement sans personnalité juridique.

Ce pourvoi n’est ouvert que si le jugement ou la décision qui en fait l’objet n’est pas susceptible d’appel ou de contestation, sauf dans le cas où il y a défaut ou excès de compétence.

Le pourvoi doit être signifié dans un délai raisonnable à partir de l’acte ou du fait qui lui donne ouverture. [ 32 ] C’est le troisième alinéa de l’article 529 C.p.c. qui prescrit que le pourvoi en contrôle judiciaire doit être signifié dans un délai raisonnable à partir de l’acte attaqué, ici la transaction de vente du 6 novembre 2017 [31] . [ 33 ] La jurisprudence assimile le délai raisonnable prévu à l’article 529 C.p.c. à un délai de 30 jours. Certaines circonstances peuvent toutefois justifier une période plus longue.

C’est à celui qui introduit le recours que revient le fardeau de démontrer que des circonstances exceptionnelles justifient un délai supérieur à 30 jours [32] . [ 34 ] Dans Immeubles Port-Louis Ltée c.

Lafontaine (Village) [33] , le juge Gonthier énonce les facteurs d’analyse devant être considérés dans l’appréciation du caractère raisonnable du délai et dans l’exercice du pouvoir discrétionnaire de le prolonger : D'une part, le juge doit tenir compte de la nature de l'acte attaqué, de la nature de l'illégalité commise et ses conséquences, et d'autre part, des causes du délai entre l'acte attaqué et l'institution de l'action. La nature du droit invoqué est un facteur pertinent à l'exercice de la discrétion mais il n'est pas le seul. Il y a lieu aussi d'évaluer le comportement du demandeur.

Ce dernier dans une action directe en nullité selon l’art. 33 du Code de procédure civile peut être appelé à justifier ou du moins à expliquer son inaction de façon à ce que la Cour supérieure puisse évaluer dans le cadre de son pouvoir discrétionnaire, le caractère raisonnable du délai d'exercice de son droit. [ 35 ] Le juge Gonthier précise toutefois que dans les cas d’absence totale de compétence, le tribunal ne peut refuser d’accorder le redressement recherché au motif que le recours n’aurait pas été entrepris dans un délai raisonnable [34] : À mon avis et de façon générale, sauf le cas d'absence totale de compétence, le juge saisi en vertu de l' art. 33 du Code de procédure civile peut refuser d'accorder le redressement recherché, si, eu égard aux circonstances dont notamment l'importance de l'atteinte au droit alléguée et le comportement du demandeur, il estime justifié de le faire. [ 36 ] Ce principe a été réitéré par la Cour suprême du Canada dans Lorraine (Ville) c. 2646-8926 Québec inc. [35] . • Analyse [ 37 ] Qu’en est-il en l’espèce? [ 38 ] STMS 1993 exerce ici son pourvoi en contrôle judiciaire en vertu de l’article 529 al. 1, paragr. 2 C.p.c. [ 39 ] Or, l’argument selon lequel le délai raisonnable ne trouve pas application ne vaut que pour le pourvoi en contrôle judiciaire entrepris en vertu de l’article 529 al. 1, paragr. 1 C.p.c. lorsque l’on attaque un acte normatif au motif d’absence totale de compétence de l’organisme visé.

Les situations découlant de l’article 529 al. 1, paragr. 2 C.p.c. demeurent assujetties à l’exigence d’introduire la procédure dans un délai raisonnable. Ceci a d’ailleurs été rappelé par la Cour d’appel dans : - Road to Home Rescue Support c. Ville de Montréal [36] [31] L’art. 529, al. 3 C.p.c. , consacrant une règle prétorienne, prescrit que le pourvoi en contrôle judiciaire « doit être signifié dans un délai raisonnable à partir de l’acte ou du fait qui lui donne ouverture /must be served within a reasonable time after the act or the fact on which it is based ».

Ce « délai raisonnable » varie selon les circonstances. [32] Ainsi, lorsque l'affaire tombe entièrement sous le coup de l’art. 529, al. 1, paragr. 1 C.p.c. (contestation de la validité ou de

l’applicabilité d’une règle de droit, c’est-à-dire d’un acte normatif), le juge peut en principe rejeter le pourvoi de celui qui n’a pas agi dans un délai raisonnable dont la durée est appréciée discrétionnairement en fonction de critères tels la nature de l’acte attaqué et celle de l’illégalité commise et de ses conséquences, les causes du délai entre l’acte attaqué et l’institution de l’action, ainsi que le comportement du demandeur.

Précisons cependant que cette exigence du délai raisonnable ne joue pas lorsque la validité ou l’applicabilité d’une norme est contestée pour des raisons constitutionnelles ou lorsque la norme est ultra vires au sens strict (ce qui est cause de nullité absolue) pas plus qu’elle ne joue lorsque la validité ou l’applicabilité de la norme est contestée en vertu de la Charte des droits et libertés de la personne du Québec , s’agissant dans tous ces cas d’une question de légalité fondamentale et de primauté du droit. [33] Par contraste, s’agissant d’un pourvoi régi par l’art. 529, al. 1, paragr. 2 C.p.c. , qui s’en prend à la légalité de la décision particulière d’une entité soumise au pouvoir de contrôle et de surveillance de la Cour supérieure, ce délai est de 30 jours environ à compter de la décision contestée, sauf circonstances exceptionnelles dont la démonstration incombe au demandeur.

Ce délai, notons-le, s’applique peu importe le motif de la contestation de la décision en question : validité des dispositions législatives ou réglementaires sur lesquelles repose la décision, décision ultra vires , décision entachée d’un manquement à l’équité procédurale, décision déraisonnable. [Renvois omis][Soulignements ajoutés] - Mallat c.

Autorité des marchés financiers de France [37] : [59] Dans les cas soumis à l’article 529 al. 1, paragr. 1 C.p.c. , et concernant donc la contestation de la validité ou de l’applicabilité d’une règle de droit, le Tribunal peut rejeter tout recours n’ayant pas été intenté dans un délai raisonnable. Celui-ci doit s’apprécier selon les circonstances et constitue un exercice hautement factuel.

La Cour a, par ailleurs, indiqué et réitéré à plusieurs reprises que « les tribunaux doivent résister à la tentation d’appliquer automatiquement des balises temporelles prédéfinies lors de l’appréciation du caractère raisonnable du délai d’exercice ». [60] Les cas relevant de l’article 529 al. 1, paragr. 2 C.p.c. sont assujettis à la même règle que tout pourvoi en contrôle judiciaire, soit celle du délai raisonnable. La jurisprudence a, par ailleurs, établi que le délai raisonnable est, a priori, de 30 jours et semble se justifier par l’importance de la stabilité des jugements.

Dans des circonstances exceptionnelles, le délai raisonnable peut excéder 30 jours.

Il incombe cependant à la personne n’ayant pas signifié sa procédure dans un délai de 30 jours d’alléguer les faits justifiant ce délai puisque celle-ci porte alors le fardeau de prouver de telles circonstances. [Renvois omis] [ 40 ] Conséquemment, STMS 1993 a tort lorsqu’elle plaide que son recours n’est pas assujetti à l’exigence d’être intenté dans un délai raisonnable. [ 41 ] Cela dit, comme nous le verrons dans l’analyse des questions en litige subséquentes, la CADMS avait le pouvoir d’aliéner ses biens immeubles de sorte qu’en toutes circonstances, il ne peut être question d’une absence de compétence comme le soulève STMS 1993. [ 42 ] STMS 1993 ne démontre pas qu’elle a signifié son pourvoi en contrôle judiciaire dans un délai raisonnable.

Voici pourquoi. [ 43 ] Le pourvoi en contrôle judiciaire attaque à la fois la résolution de la CADMS acceptant l’offre d’achat de 9367 et l’acte de vente intervenu par la suite. [ 44 ] La résolution est datée du 30 octobre 2017 [38] alors que l’acte de vente a été conclu et publié le 6 novembre 2017 [39] .

Le pourvoi en contrôle judiciaire a été signifié aux défenderesses les 24 et 26 avril 2021. [ 45 ] Pour justifier ce délai, STMS 1993 allègue que ses représentants, en plus de voir aux opérations commerciales de l’entreprise, ont été « continuellement occupés à répondre aux procédures judiciaires intentées contre STMS 1993 et aux innombrables demandes » adressées par 9367 [40] .

STMS 1993 allègue aussi que sa situation financière précaire faisait en sorte qu’elle n’avait « plus de disponibilité physique ou financière pour initier des procédures judiciaires » [41] . [ 46 ] Dans son interrogatoire du 8 novembre 2021, Alain Contant, qui est actionnaire et dirigeant de STMS 1993 [42] , reconnait avoir été informé de la vente le jour même de la transaction ou le lendemain [43] .

Il a d’ailleurs obtenu une copie de l’acte de vente et de la résolution de la CADMS au plus tard dans les semaines suivant la transaction [44] . [ 47 ] Monsieur Contant reconnait avoir été avisé, dès le 6 novembre 2017, que 9367 agissait dorénavant à

titre de propriétaire des terrains visés par le bail emphytéotique [45] . Des échanges de courriels entre les représentants de STMS 1993 et 9367, dès le 8 novembre 2017 [46] , ne laissent aucune ambiguïté sur le fait que STMS 1993 était avisée de la transaction. [ 48 ] Il est vrai que les relations entre STMS 1993 et 9367, à la suite de la vente, ont été ponctuées de nombreuses procédures et démarches dont l’objectif était de mettre un terme au bail emphytéotique.

Citons notamment : - l’avis de défaut par 9367 du 14 novembre 2017 [47] ; - l’avis de terminaison du bail emphytéotique par 9367 du 18 décembre 2017 [48] ; - l’introduction par 9367 d’un recours en expulsion le 8 janvier 2018 [49] ; - l’avis d’arbitrage relativement à la résiliation du bail emphytéotique par 9367 le 9 avril 2018 [50] ; - la demande de 9367 pour l’émission d’une ordonnance de faillite le 27 avril 2018 [51] ;

- les auditions devant l’arbitre du 20 au 22 août 2018 [52] ; - l’audition de la demande pour ordonnance de faillite devant la Cour supérieure les 15, 16, 17 et 28 septembre 2019 [53] ; - l’inscription en appel le 9 mars 2020 à l’encontre du jugement prononcé le 27 février 2020 par l’honorable Marie-Paule Gagnon, j.c.s., et rejetant la demande pour ordonnance de faillite; - l’audition devant la Cour d’appel du Québec le 15 novembre 2021. [ 49 ] Les motifs du jugement prononcé par la juge Gagnon dans le cadre de la demande d’ordonnance de faillite expriment la multitude de recours qui ont été entrepris par 9367 et l’objectif qui était poursuivi, soit l’obtention de la fin du bail emphytéotique [54] . [ 50 ] Cela dit, STMS 1993 n’est pas exempte de reproches.

En vertu du bail emphytéotique, elle est tenue au paiement d’une redevance annuelle de base de 100 $ en plus d’une redevance additionnelle équivalant à 10 % de son revenu annuel net comptable, et ce, jusqu’à concurrence d’un maximum de 100 000 $ [55] . Or, STMS 1993 a soutenu ne rien devoir à

titre de redevance additionnelle. La décision arbitrale [56] et le jugement de la juge Gagnon [57] ont statué que STMS 1993 avait fait défaut de payer la redevance additionnelle pour les années 2015, 2017, 2018 et 2019. Ce refus de STMS 1993 de verser ce qui était dû a forcé 9367 à saisir les tribunaux. [ 51 ] Bref, la preuve démontre que STMS 1993 et 9367 ont une relation d’affaires contractuelle houleuse, marquée par des débats devant plusieurs instances judiciaires. Sans exagération, on peut parler ici d’une saga judiciaire. Bien que ceci pourrait expliquer en

partie un retard à entreprendre le pourvoi en contrôle judiciaire, ce n’est pas suffisant pour justifier la période de trois ans et cinq mois que nous avons ici. [ 52 ] Il en va de même pour la prétention de STMS 1993 qu’elle n’avait pas la capacité financière pour intenter les procédures.

Cette affirmation, avancée par Alain Contant [58] , est contredite par le vice-président exécutif de STMS 1993, Michel Allard [59] , qui témoigne plutôt que ce n’est pas un manque de liquidités ou de moyens financiers qui empêchait l’introduction du recours [60] . [ 53 ] À cela, il faut ajouter que dans le cadre de la demande d’ordonnance de mise en faillite, Alain Contant a signé une déclaration sous serment datée du 27 juillet 2018 dans laquelle il affirme que STMS 1993 et sa filiale détenaient, en date du 24 avril 2018, des liquidités totales de 530 702,97 $ en plus de bénéficier d’une marge de crédit inutilisée de 150 000 $ [61] . [ 54 ] En plus du fait que les témoignages de ces représentants sont contradictoires sur la question, STMS 1993 n’apporte aucune preuve de sa situation financière de l’époque ni en quoi celle-ci se serait rétablie en avril 2021 pour lui permettre d’intenter le recours.

Aucun état financier n’est produit. [ 55 ] La demanderesse produit la déclaration sous serment de Sylvain Gilbert dont la société agit comme créancière de STMS 1993. Il affirme avoir avisé Alain Contant que sa société cesserait de financer STMS 1993 si elle entamait des procédures judiciaires contre 9367 [62] . [ 56 ] Cet élément ne peut pas justifier l’inaction de STMS 1993 pendant plus de trois ans. Si STMS 1993 estimait qu’elle avait un droit valable à faire valoir contre 9367 et la CADMS, il lui revenait de prendre les moyens pour l’exercer.

Si son créancier l’en empêchait, elle devait considérer d’autres options de financement ou accepter qu’elle s’exposait à voir son recours déclaré tardif. [ 57 ] Conséquemment, STMS 1993 ne fait pas la démonstration que des circonstances exceptionnelles justifient de prolonger pendant plus de trois ans le délai raisonnable prévu à l’article 529 C.p.c. [ 58 ] Bien que cela suffise à disposer de l’ensemble de la demande de STMS 1993, le Tribunal se livrera à l’analyse des autres questions en litige, notamment puisqu’elles ont fait l’objet d’argumentation élaborée de la part de toutes les parties. 2. la cadms est-elle l’ alter ego des mrc? [ 59 ] STMS 1993 plaide que la CADMS est l’ alter ego des MRC.

À ce titre, la CADMS serait assujettie aux lois et règlements régissant la disposition de biens immeubles par des corps publics municipaux et qui n’ont pas été suivis dans le cadre de la vente intervenue avec 9367. [ 60 ] La CADMS et les MRC contestent cette prétention. [ 61 ] Dans Buanderie centrale de Montréal inc. c.

Montréal (Ville) [63] , la Cour suprême du Canada exprime ainsi l’élément central permettant de considérer une corporation comme l’ alter ego d’une autre : À la lumière des décisions précitées, une corporation peut être considérée comme l’ alter ego d’une autre lorsqu’on retrouve entre celles- ci une relation si intime que ce qui, en apparence, relève des affaires de l’une appartient, en réalité, aux activités de l’autre.

Un nombre important de facteurs peut certes être identifié pour déterminer l’existence d’une telle relation; à mon sens, toutefois, l’élément le plus explicite et le plus susceptible d’englober la réalité du concept est le contrôle . [Soulignement dans le texte original] [ 62 ] La CADMS est-elle sous le contrôle des MRC? [ 63 ] La CADMS et les MRC possèdent des personnalités juridiques distinctes. Il y a par ailleurs ici deux MRC elles-mêmes distinctes l’une de l’autre. [ 64 ] Les règlements de régie interne de la CADMS prévoient que [64] :

- les MRC et leurs municipalités locales sont des membres d’office de la CADMS [65] et elles sont représentées aux assemblées des membres par leur maire ou leur préfet [66] ; - toute personne, organisme, corporation ou entreprise résident sur le territoire des MRC sont des membres associés de la CADMS [67] ; - seuls les membres d’office ont droit de vote aux assemblées des membres [68] ; - le conseil d’administration est composé de neuf membres comprenant [69] : o deux représentants de la MRC de Bellechasse, dont un élu; o deux représentants de la MRC des Etchemins, dont un élu; o un représentant élu de la Municipalité de Saint-Philémon; o un représentant élu de la Municipalité de Notre-Dame-Auxiliatrice-de-Buckland; o un représentant élu de la Municipalité de Saint-Magloire; o un représentant élu de la Municipalité de Saint-Luc; o un membre expert; - le vote au conseil d’administration est pris à la majorité simple [70] . [ 65 ] STMS 1993 allègue que la CADMS est l’ alter ego des MRC puisqu’elle serait totalement contrôlée par les conseils des MRC et soumise à leur autorité [71] . [ 66 ] La structure de gouvernance de la CADMS démontre que les MRC, de façon individuelle ou conjointe, n’ont pas le poids suffisant pour contrôler le processus de prise de décision du conseil d’administration de la CADMS.

Chaque MRC y désigne deux administrateurs sur un total de neuf de sorte que, même ensemble, les MRC ne désignent que quatre des neuf administrateurs. [ 67 ] Ainsi, aucune des deux MRC ou des municipalités ne détiennent suffisamment de voix au conseil d’administration afin d’imposer un contrôle effectif sur la CADMS. Par ailleurs, il est difficilement envisageable que la CADMS puisse être à la fois sous le contrôle de six personnes morales d’ordre public différentes et distinctes, c’est-à-dire les MRC et les quatre municipalités. [ 68 ] Dans Compagnie de recyclage de papiers MD inc. c.

MRC de Vaudreuil-Soulanges [72] , on a retenu qu’un organisme à but non lucratif n’était pas l’ alter ego d’une MRC ou d’une ville malgré le fait que son conseil d’administration était composé exclusivement d’élus municipaux. [ 69 ] Par ailleurs, la proposition de STMS 1993 suppose que les deux MRC agissent de concert et que leurs intentions sont toujours convergentes lors de la prise de décision par le conseil d’administration de la CADMS.

Or, ceci n’a pas été établi par la preuve. [ 70 ] Il n’y a, au surplus, aucune preuve de l’allégation de STMS 1993 selon laquelle ce sont les conseils des MRC qui dictent la conduite de la CADMS, et ce, tant de façon générale que relativement à la décision qui a été prise ici de procéder à la vente des lots. [ 71 ] Certes, les membres du conseil d’administration de la CADMS sont presqu’exclusivement des élus. Toutefois, ceci n’implique pas d’emblée qu’ils sont, dans l’exercice de leurs fonctions d’administrateurs, des agents de leur municipalité ou MRC respective. D’ailleurs, en vertu de l’

article 322 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »), ces administrateurs sont tenus à des devoirs d’honnêteté et de loyauté envers la CADMS. [ 72 ] Comme élément additionnel, STMS 1993 plaide que le financement de la CADMS est assuré par les MRC.

Elle réfère à l’article 5 de l’Entente relative à l’exploitation du Parc régional [73] qui prévoit le versement à la CADMS des revenus nets provenant de la gestion foncière des terres publiques dont les MRC sont chargées. [ 73 ] Or, selon Jean-François Préfontaine, depuis 2012, la CADMS tire ses revenus de ses propres activités dans une proportion de 50 % alors que les redevances versées en lien avec l’exploitation d’un parc éolien atteignent une proportion de 25 % [74] .

Il précise que les budgets et dépenses de la CADMS ne sont pas approuvés par les MRC [75] . [ 74 ] Les états financiers de 2018 de la CADMS semblent plutôt démontrer que la proportion de revenus provenant de la gestion des terres publiques était plutôt de 54 % en 2017 et de 48 % en 2018 [76] . [ 75 ] Ces éléments ne démontrent pas un contrôle effectif des activités de la CADMS par les MRC.

Il reflète davantage un partenariat en vertu duquel la CADMS assume la gestion et l’exploitation du Parc régional alors que les MRC contribuent à la pérennité des activités par l’octroi d’un financement. [ 76 ] En définitive, STMS 1993 ne fait pas la démonstration que la CADMS est l’ alter ego des MRC ni des municipalités qui constituent ses membres d’office. Il n’y a pas de preuve que les MRC exercent un contrôle effectif, concerté de la CADMS.

Ce sont toutes des entités distinctes qui possèdent leur patrimoine propre et qui fonctionnent de façon indépendante. [ 77 ] Tel que nous le verrons dans l’analyse des questions subséquentes, puisqu’elle n’est pas l’ alter ego des MRC, seules certaines dispositions spécifiques du Code municipal du Québec [77] s’appliquent à la CADMS.

3. la cadms avait-elle le pouvoir d’aliéner ses terrains? [ 78 ] STMS 1993 soutient que la CADMS n’avait pas le pouvoir de vendre ses immeubles. Elle allègue également que la vente s’est faite en contravention à certaines lois. Au soutien de ses prétentions, STMS 1993 plaide notamment que : - ni les règles de régie interne ni le plan d’aménagement et de développement des activités du Parc régional ne confèrent à la CADMS le pouvoir de vendre ses immeubles; - l’Entente relative à l’exploitation du Parc régional prévoit que les biens de la CADMS sont dévolus aux MRC à la fin de l’entente; - la vente contreviendrait à l’

article 6.1 du Code municipal du Québec , à l’article 1 de la

Loi sur l’interdiction des subventions municipales [78] et à l’

article 916 C.c.Q. [ 79 ] Chacune de ces prétentions est contestée par les défenderesses et les mises en cause. [ 80 ] Comme déjà établi, les lots qui font l’objet de l’acte de vente attaqué ont été acquis par la CADMS en avril 1996, c’est-à-dire avant la conclusion du bail emphytéotique en 1989, avant la création du Parc régional en 1998 et avant que les MRC en confient la gestion à la CADMS en 2007-2008.

Les lots étaient donc dans le patrimoine immobilier de la CADMS avant qu’il ne soit question d’un Parc régional ou encore de l’exploitation d’une station de ski. [ 81 ] Il est vrai que les règlements de régie interne de la CADMS [79] ne prévoient pas spécifiquement qu’elle détient le pouvoir d’aliéner ses biens immeubles. Cela dit, le

chapitre des objets dresse une énumération non limitative de la portée du mandat de la CADMS [80] . Les règlements généraux n’excluent pas que la CADMS ait le pouvoir d’aliéner ses biens meubles ou immeubles. C’est essentiellement par une interprétation a contrario des règlements de régie interne que STMS 1993 soutient l’absence de pouvoir d’aliéner de la CADMS. [ 82 ] Or, en vertu de l’

article 300 C.c.Q. , la CADMS est régie par la

Partie III de la

Loi sur les compagnies [81] et par le Code civil du Québec . [ 83 ] Les pouvoirs généraux d’une compagnie sont notamment prévus par l’

article 31 de la

Loi sur les compagnies . Cet

article prévoit : 31. La compagnie peut acquérir et posséder tous biens meubles et immeubles, aliéner ses biens meubles ou immeubles et hypothéquer ces derniers; et elle est immédiatement saisie de toute propriété et des droits mobiliers et immobiliers, possédés pour elle jusqu’à la date des lettres patentes ainsi que de tous pouvoirs, privilèges et immunités nécessaires ou inhérents à son entreprise.

Sous réserve des dispositions de l’alinéa précédent et sans restriction quant à leur application, la compagnie peut, sauf exclusion expresse dans les lettres patentes ou les lettres patentes supplémentaires:

a) acquérir, louer, échanger et détenir tous biens meubles et immeubles, droits et privilèges et en disposer par vente ou autrement ; […] Au surplus et sous réserve des dispositions particulières de la présente partie, la compagnie est soumise aux obligations et restrictions et elle possède les droits et privilèges que stipule le Code civil à l’égard des personnes morales. [Soulignements ajoutés] [ 84 ] L’

article 303 C.c.Q. prévoit : 303. Les personnes morales ont la capacité requise pour exercer tous leurs droits, et les dispositions du présent code relatives à l’exercice des droits civils par les personnes physiques leur sont applicables, compte tenu des adaptations nécessaires. Elles n’ont d’autres incapacités que celles qui résultent de leur nature ou d’une disposition expresse de la loi. [ 85 ] Ainsi, l’

article 31 de la

Loi sur les compagnies , qui s’applique à la CADMS par l’effet de l’article 224 de cette même loi, prévoit expressément qu’une compagnie peut acquérir, posséder et aliéner ses biens immeubles. Ce n’est que par une exclusion expresse contenue aux lettres patentes qu’une compagnie peut être restreinte dans sa capacité à disposer de ses biens immeubles par vente ou autrement.

En l’espèce, il n’a pas été démontré que les lettres patentes de la CADMS comportaient une restriction expresse de sa capacité de vendre les immeubles qui lui appartiennent. [ 86 ] On ne peut, non plus, soutenir que l’Entente relative à l’exploitation du Parc régional [82] ou le plan d’aménagement et de gestion des activités [83] restreignent la CADMS dans sa capacité à aliéner ses biens immeubles. En effet, l’Entente relative à l’exploitation a pour effet de confier à la CADMS l’exploitation, le développement, l’administration et l’entretien du Parc régional en conformité au plan d’aménagement [84] .

Cette entente touche la CADMS dans son rôle de gestionnaire du Parc régional et non à

titre de propriétaire foncier de certains terrains compris dans le Parc régional. [ 87 ] L’Entente relative à l’exploitation ne prévoit pas une limitation à la capacité de la CADMS d’aliéner son patrimoine mobilier ou immobilier. Elle ne réfère pas au patrimoine propre de la CADMS. [ 88 ] En plaidoirie, STMS 1993 soulève l’article 9 de l’Entente relative à l’exploitation [85] qui prévoit :

ARTICLE 9 P artage de l’actif et du passif Advenant la fin de l’entente, la Corporation cède ses actifs et passifs aux MRC selon une entente à intervenir entre elles.

[ 89 ] Pour STMS 1993, la vente des lots outrepasse le mandat de gestion de la CADMS en ce que la propriété des terrains vendus reviendrait de droit aux MRC en vertu de cette disposition. Cet argument, qui n’est pas allégué dans le pourvoi en contrôle judiciaire, n’est pas retenu. [ 90 ] D’abord, le partage de l’actif et du passif prévu par l’article 9 ne trouvera application que lors de la fin de l’entente, ce qui n’est pas encore arrivé. De plus, l’article comporte une réserve en ce qu’il requiert qu’un accord intervienne entre les parties.

Ainsi, même en faisant abstraction du fait que l’Entente relative à l’exploitation ne réfère pas au patrimoine immobilier propre de la CADMS, l’article 9 ne permet pas de conclure à une renonciation à la capacité d’aliéner les lots visés par le pourvoi en contrôle judiciaire. [ 91 ] Comme l’

article 31 de la

Loi sur les compagnies exige une exclusion expresse dans les lettres patentes pour limiter le droit d’une compagnie à disposer de ses immeubles par vente ou autrement, il doit en être également ainsi lorsque l’exclusion que l’on allègue découle d’une entente conclue par la compagnie. Or, ce n’est pas le cas. [ 92 ] Enfin, les défenderesses soulignent, à juste titre, une contradiction apparente dans la position de STMS 1993 qui prétend que la CADMS ne dispose pas du pouvoir d’aliéner ses immeubles alors qu’elle dit bénéficier du statut d’emphytéote sur ces mêmes lots.

Or, puisque l’emphytéose emporte aliénation du droit de propriété [86] , la CADMS n’aurait pas eu la capacité de consentir le bail emphytéotique aux auteurs de STMS 1993 si elle n'avait pas le pouvoir d’aliéner ses biens immeubles. [ 93 ] STMS 1993 plaide que la vente à 9367 contrevient à l’

article 6.1 du Code municipal du Québec et à l’article 1 de la

Loi sur l’interdiction des subventions municipales . [ 94 ] Or, ces dispositions ne s’appliquent pas à la CADMS. Elles prévoient plutôt des obligations pour les municipalités, ce que la CADMS n’est pas. [ 95 ] Par ailleurs, l’Entente relative à l’exploitation du Parc régional intervient en vertu de la

Loi sur les compétences municipales [87] , plus particulièrement les articles 117 et 119 : 117. La municipalité régionale de comté peut confier à une personne l’exploitation de son parc régional. Elle peut également confier à cette personne l’exercice du pouvoir prévu à l’article 113. Tout contrat visé au premier alinéa peut également prévoir que la personne assure le financement des travaux effectués en vertu du contrat. Dans un tel cas, la

Loi sur les travaux municipaux (

chapitre T-14 ) ne s’applique pas à ces travaux. 119. Les articles 935 à 936.3 et 938 à 938.4 du Code municipal du Québec (

chapitre C-27.1 ) portant sur l’adjudication de contrats et les articles 961.2 à 961.4 de ce code s’appliquent, compte tenu des adaptations nécessaires, à la personne visée à l’article 117. Cette personne est réputée être une municipalité régionale de comté pour l’application de l’un ou l’autre des règlements pris en vertu des articles 938.0.1 et 938.1.1 de ce code. Parmi les adaptations que requiert l’application du premier alinéa, les suivantes sont applicables: dans le cas où la personne visée à l’article 117 ne possède pas de site Internet, la mention et l’hyperlien visés au deuxième alinéa de l’

article 961.4 du Code municipal du Québec doivent être publiés dans tout autre site que la personne détermine; la personne donne un avis public de l’adresse de ce site au moins une fois par année; cet avis doit être publié dans un journal diffusé sur le territoire de la municipalité régionale de comté. [ 96 ] Le législateur a spécifiquement choisi les dispositions du Code municipal du Québec qu’il souhaitait voir s’appliquer aux gestionnaires d’un parc régional. L’

article 6.1 du Code municipal du Québec n’en fait pas partie, pas plus que les dispositions de la Loi sur l’interdiction de subventions municipales . D’ailleurs, le recours en nullité possible en vertu de cette dernière loi s’exerce contre une municipalité à l’égard d’un règlement ou d’une résolution adoptée par le conseil municipal [88] . Ce n’est pas le cas du recours en l’espèce qui est dirigé contre une personne morale de droit privé à l’égard d’un acte de vente. [ 97 ] Enfin, STMS 1993 allègue que les lots qui ont été vendus ne pouvaient être cédés puisqu’il s’agit d’immeubles affectés à l’utilité publique. Elle plaide ici l’

article 916 C.c.Q. qui prévoit : 916. Les biens s’acquièrent par contrat, par succession, par occupation, par prescription, par accession ou par tout autre mode prévu par la loi. Cependant, nul ne peut s’approprier par occupation, prescription ou accession les biens de l’État, sauf ceux que ce dernier a acquis par succession, vacance ou confiscation, tant qu’ils n’ont pas été confondus avec ses autres biens. Nul ne peut non plus s’approprier les biens des personnes morales de droit public qui sont affectés à l’utilité publique. [ 98 ] Aux paragraphes 137 et 138 de son pourvoi en contrôle judiciaire, STMS 1993 allègue que les lots vendus sont affectés à l’utilité publique et font

partie du domaine public. Elle plaide qu’il s’agit de terres publiques, situées dans un parc, destinées à être mises gratuitement à la disposition du public en général, ce qui leur confère un caractère d’utilité publique. [ 99 ] STMS 1993 a tort. Les lots vendus ne font pas

partie du domaine public et ne sont pas des terres publiques. Il s’agit de terres privées acquises par la CADMS auprès de particuliers. Les terrains ne satisfont pas à la première condition de l’exclusion prévue à l’article 916 C.c.Q., c’est-à-dire qu’ils doivent appartenir à une personne morale de droit public. [ 100 ] Même s’il faut donner une interprétation large à ce qui constitue un bien affecté à l’utilité publique, ceci ne permet pas d’étendre la portée de cette notion à des biens détenus de façon privée. 4. la décision de la cadms de vendre les terrains était-elle raisonnable?

[ 101 ] STMS 1993 soutient que la décision de vendre les terrains n’était pas raisonnable. En outre de ses prétentions quant à la capacité de la CADMS d’aliéner les immeubles et le non-respect de certaines lois, et dont le Tribunal a déjà disposé aux questions précédentes, STMS 1993 soulève que : - le prix de vente et les modalités de paiement sont déraisonnables; - la résolution autorisant la vente a été adoptée en marge des règles de régie interne de la CADMS. [ 102 ] La vente a été conclue en contrepartie de la somme de 500 000 $ plus les taxes applicables [89] .

STMS 1993 souligne que 9367 bénéficie de modalités de remboursement hautement avantageuses en ce que seul un montant de 500 000 $ était payable à la transaction, la balance devant être payée au plus tard le 6 novembre 2027 [90] . [ 103 ] Quatre lots font l’objet de la vente. [ 104 ] Il appert que le prix de vente attribué aux lots 4 128 016 et 4 128 017 est égal ou supérieur à la valeur marchande déclarée par les parties à l’acte de vente [91] . [ 105 ] Dans le cas du lot 3 821 355, le prix de vente est comparable à la valeur marchande déclarée par les parties [92] . [ 106 ] C’est dans le cas du lot 3 821 358 que l’écart entre le prix de vente et la valeur marchande déclarée par les parties est le plus important [93] . [ 107 ] La valeur marchande de 773 960 $ déclarée par les parties à l’acte de vente est celle utilisée aux fins du calcul du droit de mutation en vertu de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières [94] .

La preuve ne permet pas d’établir de quelle façon cette valeur a été retenue par la CADMS et 9367 lors de la transaction. [ 108 ] À première vue, l’écart de 523 960 $ peut soulever un questionnement.

Il faut toutefois considérer les autres éléments qui remettent en perspective cet écart ainsi que le prix de vente payé. [ 109 ] D’abord, le compte de taxes municipales pour le lot 3 821 358 [95] montre que la valeur du terrain inscrite au rôle d’évaluation pour l’année 2017 est de 321 300 $. [ 110 ] Ensuite, dans le cadre du processus de vente sous contrôle de justice, 9367 avait offert à STMS 1993 520 000 $ pour l’achat de ses droits dans le bail emphytéotique portant sur le lot 3 821 358 [96] .

Ceci comprenait la valeur des bâtiments et des équipements de la station de ski. [ 111 ] Par ailleurs, l’acte de vente prévoit que 9367 fait l’acquisition des lots en vue de réaliser un projet de développement résidentiel [97] .

En plus du prix de vente de 500 000 $, 9367 s’engage à payer à la CADMS une redevance de 3 000 $ pour chaque unité d’habitation issue du développement résidentiel [98] . [ 112 ] Enfin, les modalités de paiement prévoient que le solde de prix de vente portera intérêts au taux de 5,5 % l’an et que des versements en capital de 10 000 $ devront être faits pour chaque vente de terrains de 5000 m 2 [99] . [ 113 ] STMS 1993 n’a produit aucune évaluation ou expertise sur l’état du marché immobilier démontrant le caractère déraisonnable du prix de vente ou des modalités de paiement, et ce, à la lumière de tous les paramètres financiers prévus à l’acte de vente. [ 114 ] La raisonnabilité de la décision de vendre nécessite de tenir compte du contexte juridique et factuel complet qui est propre à l’affaire.

Le Tribunal ne se livre pas à une analyse de novo . [ 115 ] Ici, les paramètres financiers de la transaction ne paraissent pas indéfendables lorsque l’on considère l’ensemble des contextes factuels et juridiques qui prévalaient. [ 116 ] STMS 1993 soutient que la résolution autorisant la transaction de vente a été adoptée en urgence sans respecter l’exigence d’un préavis de convocation de cinq jours prévu par le règlement de régie interne [100] : 5.8 Réunion 5.8.1 Le conseil d’administration se réunit au moins trois (3) fois l’an et aussi souvent que l’exigent les intérêts de la Corporation. 5.8.2 À la demande du président ou de trois (3) administrateurs, le conseil d’administration se réunit sur convocation écrite d’au moins cinq (5) jours francs avant la tenue de ladite assemblée.

Une proposition d’ordre du jour et les documents requis peuvent, à la demande d’un administrateur, être transmis avec l’avis de convocation. 5.8.3 En cas d’urgence ou de force majeure, les membres peuvent renoncer aux formalités ci-dessus décrites. [ 117 ] C’est par courriel que les administrateurs de la CADMS ont indiqué leur accord à la transaction.

Le directeur général a saisi les administrateurs de la question le 30 octobre 2017 en leur demandant de prendre position le jour même [101] . [ 118 ] Ainsi, le préavis de cinq jours prévu par le règlement de régie interne n’a pas été suivi. Or, aucun administrateur n’a soulevé ce

manquement ni s’en est plaint. L’offre de 9367 a été reçue le 30 octobre 2017 et demeurait valide jusqu’à minuit le même jour [102] . [ 119 ] Dans ce contexte, il n’était pas déraisonnable de procéder de manière urgente en consultant les administrateurs par courriel.

Ceci est d’ailleurs permis par l’article 5.8.3. [ 120 ] À tout événement, ce sont les administrateurs ou les membres de l’assemblée générale de la CADMS – et non STMS 1993 – qui auraient eu l’intérêt de contester la validité de la résolution sur la base d’un manquement au règlement de régie interne. [ 121 ] Conséquemment, même sans égard au fait que le pourvoi en contrôle judiciaire n’a pas été intenté dans un délai raisonnable, STMS 1993 ne fait pas valoir des motifs justifiant le Tribunal d’exercer sa discrétion d’ordonner l’annulation de la vente.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 122 ] Rejette le pourvoi en contrôle judiciaire; [ 123 ] LE TOUT , avec les frais de justice en faveur des défenderesses et des mises en cause. __________________________________ PHILIPPE CANTIN, j.c.s. M e Pierre LeBel M e Mylina Perron-Simard Beauvais Truchon Avocats de la demanderesse M e Benjamin Bolduc M e Yves Boudreault Tremblay Bois Mignault Lemay Avocats de Corporation d’aménagement et de développement du Massif du Sud M e Karim Renno Renno Vathilakis inc. Avocats de 9367-3085 Québec inc.

M e Martin Bouffard Morency, Société d’avocats Avocats des mises en cause Dates d’audience : Les 16 et 17 janvier 2024