2013 QCCA 685, 2013 QCCA 685

Lozeau c. Stern 2013 QCCA 685 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-021953-112 (500-17-051072-091) DATE : 12 avril 2013 CORAM : LES HONORABLES YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. CLÉMENT GASCON, J.C.A. MICHEL LOZEAU FRANCINE TREMBLAY APPELANTS – Demandeurs/défendeurs reconventionnels c.

HARTLEY STERN DOROTHY STERN INTIMÉS – Défendeurs/demandeurs reconventionnels ARRÊT [ 1 ] LA COUR ; - Statuant sur l’appel d’un jugement rendu le 19 juillet 2011 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Claudine Roy), qui a rejeté leur action contre les intimés et rejeté la demande reconventionnelle des intimés; [ 2 ] Pour les motifs du juge Morissette, auxquels souscrit le juge Gascon, et pour les motifs distincts de la juge Bich : [ 3 ] REJETTE l’appel, avec dépens. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. CLÉMENT GASCON, J.C.A.

Me Jean Lozeau Me Josée Brière Joli-Coeur Lacasse Pour les appelants Me Marc-André Boutin Me Léon Moubayed Davies Ward Phillips & Vineberg Pour les intimés Date d’audience : 10 avril 2013

MOTIFS DU JUGE MORISSETTE [ 4 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement de la Cour supérieure [1] , district de Montréal (l’honorable Claudine Roy), qui le 19 juillet 2011 a rejeté leur action contre les intimés et la demande reconventionnelle de ces derniers.

Outre certains honoraires extrajudiciaires, les appelants réclamaient des intimés un montant de 90 000 $, représentant la différence entre le prix auquel les intimés avaient offert d’acheter la propriété des appelants – offre qui fut acceptée par ceux-ci – et le prix que les appelants obtinrent ultérieurement lors de la vente de leur propriété à un tiers, après que les intimés eurent retiré leur offre. [ 5 ] Le pourvoi attaque le jugement sous deux angles : il ne tire pas toutes les conséquences qui devraient résulter de la faute contractuelle avérée des intimés et il conclut en l’absence d’une preuve suffisante de l’existence d’un facteur justifiant le retrait de l’offre. * * * * * [ 6 ] Il est exact que la juge de première instance a estimé que les intimés avaient commis une faute contractuelle. [ 7 ] Cette faute s’est matérialisée comme ceci.

Les intimés ont fait aux appelants le 11 avril 2009 une offre de 1 200 000 $ sur leur propriété, offre qui a été acceptée. Puis les intimés ont retiré leur offre dans les circonstances qui suivent. [ 8 ] L’offre en question contenait comme il est d’usage une réserve pour l’inspection des lieux par un expert, réserve qui était ici exprimée dans les termes suivants : VERSION ANGLAISE ANNEX B – Residential Immovable B2.4.

INSPECTION BY A PERSON CHOSEN BY THE BUYER This promise to purchase is conditional upon the BUYER being permitted to have the IMMOVABLE inspected by a building expert within a period of 10 days following acceptance of this promise to purchase.

Should this inspection reveal the existence of a factor relating to the IMMOVABLE and liable to significantly reduce the value thereof, reduce the income generated thereby or increase the expense relating thereto, the BUYER shall so notify the SELLER in writing and shall give him a copy of the inspection report within four (4) days of the expiry of the above-mentioned deadline. This promise to purchase shall become null and void upon receipt by the SELLER of the notification together with a copy of the inspection report.

Should the BUYER fail to notify the SELLER within the time period and in the manner provided above, he shall be deemed to have waived this condition. VERSION FRANÇAISE B2.4. INSPECTION PAR UNE PERSONNE DÉSIGNÉE PAR L'ACHETEUR Cette promesse d'achat est conditionnelle à ce que l'ACHETEUR puisse faire inspecter l'IMMEUBLE par un expert en bâtiment dans les 10 jours suivant l'acceptation de la présente promesse d'achat.

Si cette inspection révèle l'existence d'un facteur se rapportant à l'IMMEUBLE susceptible, de façon significative, d'en diminuer la valeur ou les revenus ou d'en augmenter les dépenses, l'ACHETEUR devra en aviser le VENDEUR par écrit et devra lui remettre une copie du rapport d'inspection dans les quatre (4) jours suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus. La présente promesse d'achat deviendra nulle et non avenue à compter du moment de la réception par le VENDEUR de l'avis accompagné d'une copie du rapport d'inspection.

Dans le cas où l'ACHETEUR n'aviserait pas le VENDEUR dans le délai et de la façon prévus ci-dessus, il sera réputé avoir renoncé à la présente condition. [Soulignements ajoutés.] [ 9 ] Le 17 avril 2009, l’inspecteur choisi par les intimés est sur les lieux. En leur présence et celle de l’appelant, il procède à l’inspection pendant trois heures. La juge relate en ces termes certaines circonstances importantes de l’inspection : [14] Au grenier, l'inspecteur s'interroge sur la présence ou l'absence d'un mur coupe-feu entre la propriété de M. Lozeau et celle du voisin.

Il constate la présence d'un mur en aggloméré et contreplaqué. Parfois, une telle structure sert de coffrage pour couler le béton, mais il ne voit aucune trace de béton. L'inspecteur souligne qu'on peut confirmer l'absence ou la présence d'un mur coupe-feu soit en perçant le mur, soit en obtenant les plans du bâtiment. [15] M. Lozeau n'a jamais, avant ce jour, visité son grenier.

Il est surpris de voir que ce mur monte jusqu'au toit puisque, lors des réunions annuelles des copropriétaires, un des copropriétaires d'une autre unité s'était montré préoccupé du fait que le mur dans son grenier ne s'élèverait pas jusqu'au toit. [16] M. Lozeau ne sait pas s'il y a un mur coupe-feu derrière le contreplaqué et l'aggloméré. L'inspecteur et M. Stern ne lui posent aucune question. Puis, peu de temps après, dans deux passages distincts d’un rapport qu’il destine aux intimés, et qui est par ailleurs substantiel, l’inspecteur évoque cette difficulté :

summary of concerns […]

Section 9 – Interior Finishes

Verify composition and acceptability of firewall at east side of attic. […] subsection 9 – finishes The firewall at the east side of the attic is of uncertain construction, and must be properly verified. Observation shows it to consist of Aspenite which has been laid over plywood (see Photo No. 18 in Annex “A” below), all of which is combustible. It is suspected that the Aspenite and plywood served as formwork for a poured concrete firewall, but the lack of water stains and lack of concrete ooze at the seams puts this in doubt.

Further verifications is required (for which it will be necessary to cut a hole in the wood). If the wall is deemed unacceptable, it is possible to provide the required fire resistance rating by installing multiple layers of gyproc of the appropriate thickness at both sides of the existing ‘fire wall’ (although such work will of course necessitate access from the attached neighbour to the east).

Après avoir pris connaissance de ce rapport, les intimés retirent leur offre le 19 avril suivant. [ 10 ] Ce faisant, selon la juge, c’est à la clause B2.4 de leur offre, citée plus haut, que les intimés ont contrevenu. [ 11 ] Mais sur ce point, il faut se garder de citer le jugement de manière sélective : on doit au contraire tenir compte des passages qui accompagnent les citations, ainsi que de tous les volets de l’analyse effectuée par la juge.

En quelques endroits dans ses motifs, elle décrit la faute des intimés en ces termes, que reproduisent les appelants dans leur mémoire : [64] Le rapport d'inspection ne révèle aucun facteur susceptible, de façon significative, de diminuer la valeur ou les revenus de l'immeuble ou d'en augmenter les dépenses. [65] Avec l'information disponible à ce moment, les Défendeurs n'étaient pas justifiés de retirer leur offre d'achat.

Ils ont commis une faute contractuelle. […] [114] Les Défendeurs ont commis une faute en retirant leur promesse d'achat à la seule vue du rapport d'inspection et des documents de copropriété transmis par les Demandeurs. […] [120] Les Défendeurs présentent une promesse d'achat qui est acceptée. Ils la révoquent sans droit quelques jours plus tard. S'en suivent des procédures judiciaires où la question de la présence et de la nécessité d'un mur coupe-feu est débattue entre experts. [121] Ce sont les Défendeurs, ultimement, qui ont commis une faute, pas les Demandeurs.

Ces deux derniers paragraphes apparaissent sous le sous-titre 4.4 des motifs (« Les dommages moraux ») où la juge, rejetant la demande reconventionnelle des intimés, souligne que, si quelqu’un a été en faute ici, ce sont bien eux et non les appelants.

Les paragraphes [64] et [65] se trouvent dans la

partie 4.1 des motifs (« Le retrait de l’offre d’achat ») et ils indiquent incontestablement que, pour la juge, le retrait de l’offre le 19 avril 2009 fut fautif. En revanche, le paragraphe [114] s’insère lui dans la

partie 4.3 des motifs (« L'existence d'un facteur susceptible, de manière significative, de diminuer la valeur de l'immeuble ou d'en augmenter les dépenses ») et il est immédiatement suivi des précisions suivantes : [115] Mais la preuve, même si elle a été obtenue ultérieurement, démontre « l'existence d'un facteur se rapportant à l'immeuble susceptible , de façon significative, d'en diminuer la valeur ou les revenus ou d'en augmenter les dépenses », selon les termes de la clause B2.4. de la promesse d'achat. [ 12 ] Ces explications sont transparentes et démontrent simplement que, selon la juge, la faute commise par les intimés était de retirer leur offre alors que le rapport d’inspection ne contenait qu'un élément d’information permettant de soupçonner l’existence d’un problème sans révéler « l'existence d'un facteur se rapportant à l'IMMEUBLE susceptible, de façon significative, d'en diminuer la valeur ou les revenus ou d'en augmenter les dépenses ». [ 13 ] En revanche, et toujours selon l’analyse de la juge, cette faute revêt un caractère non causal. [ 14 ] Une proposition incontestable du droit des obligations, proposition codifiée par le second alinéa de l’

article 1458 C.c.Q. et mentionnée par tous les ouvrages de doctrine sur le sujet [2] , veut qu’il ne peut y avoir de responsabilité contractuelle à moins que l’inexécution d’une obligation ait causé un préjudice. [ 15 ] En l’espèce, raisonne la juge, si au lieu de retirer prématurément et fautivement leur offre déjà acceptée, les intimés avaient procédé, d’ailleurs tout à fait légalement, comme leur expert leur suggérait de le faire, et qu’une inspection plus approfondie avait révélé l’existence réelle « d'un facteur se rapportant à l'IMMEUBLE […] susceptible, de façon significative, d'en diminuer la valeur », ils auraient pu refuser de procéder à la vente en toute conformité avec les termes de leur offre.

Or, la juge ajoute au paragraphe [115] de ses motifs que « la preuve, même si elle a été obtenue ultérieurement, démontre [l’existence d’un tel facteur] ». Je reviendrai plus loin sur le facteur dont il s’agit mais il est d’ores et déjà clair que le premier grief des appelants est sans mérite, la juge n’ayant nulle

part conclu à l’inexécution d’une obligation contractuelle ayant causé un préjudice aux appelants. * * * * * [ 16 ] Il s’avérera au procès que l’architecte auteur des plans de l’immeuble, qui témoigne non pas comme expert mais comme témoin ordinaire, n’avait jamais eu l’intention de construire un mur coupe-feu au grenier parce que selon lui cela n’était pas nécessaire. Aussi la juge conclut-elle au paragraphe [92] de ses motifs à l’absence d’un mur coupe-feu au grenier.

[ 17 ] Mais le véritable problème concerne une contradiction précise entre le témoignage de l’expert cité par les appelants et celui de l’expert cité par les intimés. Le premier estime que, selon la réglementation applicable, l’immeuble, en raison de ses dimensions, bénéficie d’une exception prévue au Code national du bâtiment. L’expert des intimés considère au contraire que le résultat du calcul de l’aire du bâtiment le soustrait à cette exception, de sorte que l’exigence d’un mur coupe-peu au grenier s’impose en l’occurrence. [ 18 ] À la toute fin de la

partie 4.3 de ses motifs, lorsqu’elle livre ses conclusions sur l’existence du facteur visé par la clause B2.4 de l’offre d’achat, la juge ajoute: [118] Si les Défendeurs avaient suivi le conseil de l'inspecteur, ils auraient demandé un délai supplémentaire pour investiguer, puis auraient retiré leur promesse d'achat puisque l'expertise démontre une possible déficience encore plus importante que ne l'avait soupçonné l'inspecteur. On voit bien que ce passage résume sa pensée sur le caractère non causal de la faute des intimés.

Mais les appelants font grief à la juge de s’être satisfaite ici de la démonstration d’une « possible » déficience – ce qui implique, ajoutent-ils, que selon sa compréhension de la preuve faite au procès, la juge a estimé que les intimés n’étaient pas parvenus à administrer la preuve d’une déficience « probable » (ou prépondérante), ni à plus forte raison d’une déficience « certaine ».

Cela, poursuivent-ils, ne suffit pas pour justifier le retrait d’une offre régie par la clause B2.4. [ 19 ] L’argument est habile, mais, pour trois raisons, il ne convainc pas. [ 20 ] En premier lieu, la question telle qu’elle est soulevée ici est indissociable d’une étude attentive de la preuve faite au procès, et en particulier des témoignages des experts cités par les parties, témoignages qui comme on l’a vu se sont révélés fort contradictoires.

Le moins que l’on puisse dire à ce sujet est que la juge avait de bonnes raisons de ne pas ajouter foi à certaines affirmations de l’expert appelé à la barre par les appelants : elle le dit d’ailleurs tout à fait clairement au paragraphe [99] de ses motifs, en expliquant pourquoi. Or, les appelants n’ont rien reproduit de cette preuve contradictoire, malgré que le procès ait duré trois jours.

Il ne saurait être question, dans ces conditions, de conclure à l’existence d’une erreur manifeste et dominante de la part de la juge, et du reste ce n’est pas ce que plaident les appelants. [ 21 ] Ils plaident plutôt que la lecture des motifs prononcés en première instance suffit à démontrer l’absence de preuve d’un facteur visé par la clause B2.4 de l’offre d’achat. Mais, en réalité, ils interprètent plutôt qu’ils ne lisent les motifs en question, et leur font dire quelque chose qui n’est pas compatible avec le jugement lu dans son entièreté.

La juge écrit aussi : [109] La preuve entendue ne permet pas de conclure avec certitude à la non-conformité réglementaire. Mais elle démontre « l'existence d'un facteur se rapportant à l'immeuble susceptible, de façon significative, d'en diminuer la valeur ou les revenus ou d'en augmenter les dépenses », selon les termes de la clause B2.4. de la promesse d'achat. Et de fait, les contradictions importantes entre les dépositions des experts empêchent de conclure avec certitude à la non-conformité réglementaire. Mais rien n’obligeait la juge à le faire.

Nous ne sommes pas ici en présence d’un litige pour malfaçons ou vices cachés. Il s’agissait de déterminer si, dans les faits et selon les termes de la clause B2.4, il y avait un facteur justifiant le retrait de l'offre d’achat. Le cas échéant, les intimés devaient être exonérés de responsabilité. Les termes dans lesquels la juge livre sa conclusion sur ce point, et tout spécialement la deuxième phrase du paragraphe [109], ne laissent pas de doute sur la teneur de cette conclusion.

Une incertitude sérieuse quant à une éventuelle nécessité de procéder à des travaux coûteux pour une mise à niveau réglementaire de l’immeuble satisfait aux exigences de la clause B2.4. [ 22 ] Sous ce rapport, est erronée la prétention des appelants voulant que la preuve prépondérante d'une déficience de l'immeuble soit requise. Cette assertion se heurte au libellé de la clause qui renvoie uniquement à un «facteur…susceptible, de façon significative, d'en diminuer la valeur…».

Or, analysant la preuve sur les conséquences d’une contravention réglementaire, la juge fait aussi le constat suivant : [112] L'expert des Défendeurs explique que les travaux, si travaux il devait y avoir, seraient considérables et très coûteux. La preuve n'est pas contredite. En présence d’un aléa de ce genre, des acheteurs prudents qui auraient pris les moyens de s’informer sur les éléments relevés dans le rapport d’inspection du 17 avril 2009, auraient été en mesure d’invoquer à bon droit la clause B2.4 pour refuser d’acheter.

La juge devait se convaincre par prépondérance de preuve qu’il en était ainsi et une lecture attentive de ses motifs ne laisse place à aucune autre interprétation du jugement entrepris. * * * * * [ 23 ] Pour les motifs qui précèdent, je rejetterais l’appel avec dépens. YVES-MARIE MORISSETTE, J.C.A. MOTIFS DE LA JUGE BICH [ 24 ] Je suis d'accord avec la conclusion de mon collègue le juge Morissette, mais pour des motifs quelque peu différents. Très

respectueusement, voici comment je disposerais de l'affaire. [ 25 ] L'offre d'achat des intimés, telle qu'acceptée par les appelants, comporte une clause de retrait stipulée au bénéfice des premiers, clause qui permet à ceux-ci de retirer leur offre dans le cas où un « facteur » serait découvert lors de l'inspection pré-achat et serait de nature à affecter, entre autres choses, la valeur de l'immeuble.

Il résulte de la lecture de la clause en question et du contexte de l'offre que ce « facteur » n'a pas à être un défaut avéré, mais peut se rattacher à la simple possibilité d'un tel défaut. [ 26 ] S'appuyant sur cette clause, les intimés ont retiré leur offre d'achat en raison de l'existence d'un facteur (en l'occurrence un défaut potentiel) qui n'avait peut-être pas (mais cela reste discutable) une importance ou une gravité suffisante.

Ultérieurement, comme l'expliquent les motifs de mon collègue, la preuve a cependant été faite d'un problème beaucoup plus sérieux qui, lui, tombe clairement dans le champ d'application de la clause et aurait à coup sûr entraîné – et justifié – le retrait de l'offre. Dans ces circonstances, il n'est pas possible de conclure que les intimés ont manqué à l'obligation que leur imposait la clause (dont l'objet, d'ailleurs, n'est pas de forcer la vente d'un bien virtuellement – c'est-à-dire en puissance – affecté d'un vice caché) et causé ainsi la perte dont se plaignent les appelants.

Cela étant, leur responsabilité civile envers ces derniers ne saurait être retenue. MARIE-FRANCE BICH, J.C.A.