2021 QCCQ 7567, 2021 QCCQ 7567

Côté c. Morrow 2021 QCCQ 7567 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N o : 200-32-703383-199 DATE: 9 JUILLET 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE CHANTAL GOSSELIN, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DANIEL CÔTÉ [...] Québec (Québec) [...] Demandeur c.

SERGE MORROW [...] Québec (Québec) [...] Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ L’APERÇU [ 1 ] Les beaux-frères, messieurs Michel Roy et Serge Morrow, sont les deux copropriétaires d’une résidence pour personnes âgées (ci-après RPA), située aux 95 à 135 rue Saint-Jean à Québec, pendant 18 ans. [ 2 ] Le 22 août 2007, monsieur Roy vend sa part de copropriété dans la RPA à monsieur Morrow en raison de problèmes personnels de santé.

Un solde de prix de vente de 400 000 $ lui est garanti par une hypothèque de second rang. [ 3 ] En 2014, monsieur Morrow entend vendre la RPA en raison notamment de difficultés financières. [ 4 ] Monsieur Daniel Côté, courtier immobilier, spécialisé dans la vente de RPA, en est informé et offre ses services à monsieur Morrow.

Il constate qu’il est difficile d’envisager une vente sans perte monétaire en raison du solde d’environ 1 300 000 $ dû à l’institution financière, créancière hypothécaire de premier rang, du solde du prix de vente et des conditions du marché en vigueur. [ 5 ] Pour solutionner cette situation, monsieur Côté invite monsieur Morrow à négocier avec monsieur Roy une annulation ou une réduction du solde du prix de vente.

Monsieur Morrow demande à monsieur Côté de l’appuyer dans cette démarche à l’occasion d’une rencontre qu’il fixe avec son beau-frère au dimanche 16 mars 2014 à la résidence de ce dernier située à Saint-Nérée-de-Bellechasse. [ 6 ] Lors de cette rencontre, monsieur Côté expose le résultat de son analyse et monsieur Morrow finalise la discussion avec monsieur Roy qui accepte l’annulation du solde du prix de vente, ce qui est confirmé par écrit par monsieur Roy sur le Formulaire recommandé -

Annexe G rempli par monsieur Côté [1] . L’immeuble peut ainsi être mis en vente au prix retenu de 1 895 000 $. [ 7 ] Le 17 mars 2014, monsieur Morrow conclut un contrat de service professionnel avec monsieur Daniel Côté, courtier immobilier, en vertu du Formulaire recommandé – Contrat de courtage exclusif – Vente immeuble en vue de la mise en marché et de la vente de la RPA [2] .

Le même jour, une Entente d’honoraires et ou Reconnaissance de dette est signée par les parties [3] . [ 8 ] Le 10 novembre 2014, monsieur Côté reçoit de monsieur Morrow un avis écrit de non-renouvellement du contrat de courtage [4] . [ 9 ] Le 19 janvier 2017, monsieur Morrow conclut un nouveau contrat de service professionnel avec madame Evelyn Péladeau, courtière immobilière de l’agence Péladeau Courtier Immobilier agréée, en vue de la mise en marché et de la vente de la RPA [5] . [ 10 ] Un acheteur est intéressé par l’immeuble utilisé pour la RPA, mais le 27 novembre 2017, avant que la vente puisse se réaliser, monsieur Roy doit signer une mainlevée et un consentement à la radiation de l’inscription de tous ses droits hypothécaires, clause résolutoire et autres droits créés en sa faveur devant le notaire instrumentant à la vente anticipée [6] .

Monsieur Morrow vend l’immeuble servant de RPA le 1 er décembre 2017, par l’intermédiaire de madame Péladeau, à un prix de 1 500 000 $ [7] .

[ 11 ] Le 12 novembre 2018, monsieur Côté transmet à monsieur Morrow une facture de 10 000 $ pour « La vente du 95 St-Jean Québec, P.Q. » [8] . [ 12 ] Le 26 novembre 2018, monsieur Morrow reçoit la signification d’une mise en demeure de monsieur Côté, par l’intermédiaire de ses avocats, lui réclamant 10 000 $ en paiement de ses honoraires pour services professionnels rendus [9] .

Aucune suite n’y est donnée. [ 13 ] Par sa demande à la Division des petites créances, monsieur Côté réclame 10 000 $ à monsieur Morrow en dommages-intérêts pour honoraires professionnels impayés. [ 14 ] Monsieur Morrow conteste la demande en soulevant les motifs suivants : • Le contrat de courtage prévoyait qu’il prenait fin le 31 décembre 2014; • Le contrat de courtage prévoyait qu’il se renouvelait de six mois en six mois, à moins d’un avis écrit transmis un mois avant la fin de chaque renouvellement; • Il a transmis à monsieur Côté l’avis écrit de non-renouvellement dans le délai requis; • Il était en droit de résilier le contrat de courtage; • Monsieur Côté avait accusé réception de l’avis de non-renouvellement du contrat de courtage et confirmé qu’il lui remettrait le rapport d’évaluation qu’il avait en sa possession; • Le recours de monsieur Côté est abusif, prescrit et manifestement voué à l’échec; • Subsidiairement, les dommages réclamés sont non fondés, non dus et exagérés.

LES QUESTIONS EN LITIGE 1 re question : La demande de monsieur Côté est-elle prescrite? [ 15 ] Le Tribunal conclut que non. 2 de question : Si non, monsieur Morrow doit-il payer monsieur Côté en vertu de l’ Entente d’honoraires et ou Reconnaissance de dette ? [ 16 ] Le Tribunal conclut que non. [ 17 ] Voici pourquoi. L’ANALYSE 1 re question : La demande de monsieur Côté est-elle prescrite? [ 18 ] Monsieur Morrow invoque la prescription du recours entrepris par monsieur Côté.

Il affirme que l’ Entente d’honoraires et ou Reconnaissance de dette sur laquelle ce dernier s’appuie a été signée le 17 mars 2014 alors que la facture et la mise en demeure lui ont été transmises en novembre et décembre 2018, après plus de quatre ans. [ 19 ] Le fondement de la prescription extinctive est la sanction d’une inaction à faire valoir un droit et permet d’opposer une fin de non-recevoir à une demande [10] . [ 20 ] L’

article 2925 du Code civil du Québec détermine le cadre juridique applicable à la prescription extinctive : 2925. L’action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel mobilier et dont le délai de prescription n’est pas autrement fixé se prescrit par trois ans. [ 21 ] Monsieur Côté poursuit monsieur Morrow pour des services professionnels impayés.

Un tel recours est soumis à la prescription de trois ans. [ 22 ] L’ Entente d’honoraires et ou Reconnaissance de dette prévoit que les honoraires que monsieur Côté réclame sont payables « au moment de la vente de l’immeuble seulement » [11] . [ 23 ] Il s’agit d’une obligation à terme suspensif lorsque son exigibilité seule est suspendue jusqu’à l’arrivée d’un événement futur et certain, soit la vente de l’immeuble [12] . Cette vente s’est réalisée le 1 er décembre 2017.

C’est à compter de cette date que la dette, s’il y a lieu, devenait exigible [13] . [ 24 ] Ce jour, devenu celui où le droit d’action prenait naissance, fixe le point de départ de la prescription extinctive [14] . [ 25 ] Puisque la demande à la Division des petites créances a été déposée le 22 janvier 2019, dans les trois ans à compter du 1 er décembre 2017, le recours n’est donc pas prescrit. 2 de question : Si non, monsieur Morrow doit-il payer monsieur Côté en vertu de l’ Entente d’honoraires et ou Reconnaissance de

dette ? [ 26 ] Monsieur Côté invoque l’ Entente d’honoraires et ou Reconnaissance de dette comme un contrat de service liant les parties [15] . Il appuie sa demande sur l’

article 1458 du Code civil du Québec qui définit le cadre de la responsabilité civile contractuelle en ces termes : 1458. Toute personne a le devoir d’honorer les engagements qu’elle a contractés. Elle est, lorsqu’elle manque à ce devoir, responsable du préjudice, corporel, moral ou matériel, qu’elle cause à son cocontractant et tenue de réparer ce préjudice; ni elle ni le cocontractant ne peuvent alors se soustraire à l’application des règles du régime contractuel de responsabilité pour opter en faveur de règles qui leur seraient plus profitables. [ 27 ] Il appartient à monsieur Côté, à

titre de demandeur, de prouver de façon prépondérante le bien-fondé de sa réclamation.

Il doit donc démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable, par une preuve directe, mais aussi par les circonstances et les inférences graves, précises et concordantes qu’il est raisonnablement possible d’en tirer [16] . [ 28 ] Dans le cadre de la présente demande, au-delà de la validité de l’ Entente d’honoraires et ou Reconnaissance de dette , monsieur Côté doit démontrer, selon les mêmes règles de preuve, la faute de monsieur Morrow, le préjudice subi et le lien de causalité entre la faute et le préjudice. [ 29 ] Afin de préparer la mise sur le marché de la RPA, monsieur Côté affirme s’être rendu chez monsieur Roy « pour avoir une valeur plus intelligente pour vendre par la suite » .

Il a présenté les conditions du marché à monsieur Roy. Son rôle était de fixer un prix de mise en vente réaliste en fonction de ses connaissances dans le milieu et pour ce faire, diminuer le solde du prix de vente qui était dû à monsieur Morrow. Il est intervenu à la demande de monsieur Morrow qui sans quoi, il ne s’en serait pas sorti selon lui. Il considère lui avoir évité une faillite. [ 30 ] Lors de la rencontre, monsieur Roy a accepté d’aider monsieur Morrow et d’annuler le solde du prix de vente qu’il lui devait. À la fin de la rencontre, monsieur Côté a fait signer à monsieur Roy le Formulaire recommandé -

Annexe G [17] . [ 31 ] Cette rencontre aura pris environ deux heures à monsieur Côté incluant le temps de déplacement. Monsieur Côté ne peut affirmer s’il avait conclu une entente pour les honoraires réclamés à monsieur Morrow préalablement à la rencontre avec monsieur Roy. Monsieur Morrow affirme, pour sa part, que monsieur Côté lui avait dit, une semaine auparavant, qu’il participerait gratuitement à la rencontre proposée.

Selon monsieur Morrow, le vendredi précédant la rencontre, monsieur Côté a toutefois changé de position et mentionné que des honoraires lui seraient facturés sur les conseils de l’un de ses collègues.

Monsieur Côté n’a pas un tel souvenir, mais est convaincu du contraire. [ 32 ] Quoi qu’il en soit, le 17 mars 2014, monsieur Côté fait signer à monsieur Morrow, au-delà du contrat de courtage, l’ Entente d’honoraires et ou Reconnaissance de dette [18] qui se lit : Date: 17 03 2014 Sujet: Entente d’honoraires et ou Reconnaissance de dette Par la présente, moi Mr Serge Morrow accepte de versé à Daniel Côté pour Les immeubles Daniel Côté un honoraire de 5% lors de la vente de mon immeuble sis 95 St-Jean, QuébecG1R 1N4.

Ce montant sera payable lors de la DC SM vente de l’immeuble et sera calculé de la façon suivante soit $20,000 + tx si vendu plus de $1,700,000 net de commission . Si l’immeuble est vendu moins de $1,700,000 , les honoraires diminue d’autant. Exemple $1,650,000 les honoraires seront ($50,000 x 5%=$2500 non payable) Donc les honoraires totaux seront de $17,500 + tx DC SM Ce montant dû est payable au moment de la vente de l’immeuble seulement.

Bien à vous Serge Morrow_________ Daniel Côté________ Mr Serge Morrow Mr Daniel Côté [Reproduction intégrale] [ 33 ] Monsieur Côté savait qu’il serait excessivement difficile de vendre la RPA. Il affirme qu’elle ne s’est d’ailleurs vendue que pour la valeur du terrain. Il acceptait d’attendre d’être payé pour ces honoraires que lorsque la vente serait réalisée. [ 34 ] Les articles du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la

publicité [19] s’appliquent à la conduite d’un courtier immobilier qu’il soit ou non dans l’exercice de ses activités : 61. Le présent

chapitre s’applique au courtier et au dirigeant d’agence, qu’il soit ou non dans l’exercice de ses activités. [ 35 ] Le courtier immobilier doit respecter plusieurs obligations en vertu de la

Loi sur le courtage immobilier [20] notamment en ses articles suivants : 62. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit exercer ses activités avec prudence, diligence et compétence, et faire preuve de probité, de courtoisie et d’esprit de collaboration. Il ne doit commettre aucun acte dérogatoire à l’honneur et à la dignité de la profession. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit aussi maintenir de saines pratiques. 63. La conduite d’un courtier ou d’un dirigeant d’agence doit être empreinte d’objectivité, de discrétion et de modération. […] 72.

Le courtier ou le dirigeant d’agence ne doit pas inciter une personne de façon pressante et abusive à recourir à ses services professionnels. Notamment, le courtier ou le dirigeant d’agence ne peut, indûment, de quelque façon que ce soit, influencer ou permettre que soient influencées, ou tenter d’influencer, des personnes qui peuvent être, sur le plan émotif ou physique, vulnérables du fait de leur âge, de leur état de santé ou de la survenance d’un événement spécifique. […] 78.

Le courtier ou le dirigeant d’agence doit fournir toutes les explications nécessaires à la compréhension et à l’appréciation des services qu’il, ou l’agence pour laquelle il agit, s’engage à rendre ou qu’il rend. […] 83. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit conseiller et informer avec objectivité la

partie qu’il, ou l’agence pour laquelle il agit, représente et toutes les parties à une transaction. Cette obligation porte sur l’ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi que sur l’objet même de celle-ci et doit être remplie sans exagération, dissimulation ou fausse déclaration. S’il y a lieu, il doit les informer des produits et services relatifs à cette transaction concernant la protection du patrimoine visé. [ 36 ] Comme l’affirme l’auteur Claude G.

Leduc [21] : Ces trois articles du Règlement sur la déontologie sont en soi un code d'éthique et ils imposent des devoirs déontologiques incontournables, le courtier doit être compétent, il doit agir avec diligence et modération et pour ce faire des obligations précontractuelles s’imposent à lui.

Ces obligations placent le courtier au-dessus de l’opération immobilière qu’il envisage de compléter et devrait lui faire réaliser qu’il y a des principes, des valeurs et des devoirs qui sont plus importants que la réalisation de l’opération immobilière elle-même, le tout pour assurer l’intégrité de l’opération, ainsi que « l’honneur et la dignité de la profession » , les mots choisis par le législateur pour qualifier l’exercice du courtage au Québec. [Citation intégrale, mais ajout du soulignement] [ 37 ] Les tribunaux ont déjà retenu qu’un manquement déontologique peut entraîner l’annulation d’une commission prévue dans contrat de courtage [22] .

Le Tribunal croit qu’il en est de même en l’espèce puisque l’ Entente d’honoraires et ou Reconnaissance de dette établit, selon monsieur Côté lui-même, des honoraires convenus entre les parties qui doivent lui être versés pour des services professionnels rendus. [ 38 ] Quoi qu’il en soit, le Tribunal qualifie l’ Entente d’honoraires et ou Reconnaissance de dette de contrat d’adhésion en vertu de l’

article 1379 du Code civil du Québec qui énonce : 1379. Le contrat est d’adhésion lorsque les stipulations essentielles qu’il comporte ont été imposées par l’une des parties ou rédigées par elle, pour son compte ou suivant ses instructions, et qu’elles ne pouvaient être librement discutées.

Tout contrat qui n’est pas d’adhésion est de gré à gré. [ 39 ] La preuve prépondérante démontre que monsieur Morrow s’est senti obligé d’accepter les honoraires qu’entendait lui facturer monsieur Côté, le jour ouvrable précédant la rencontre déjà fixée avec son beau-frère, alors qu’il était acculé au pied du mur en raison de ses difficultés financières. Il ne pouvait se priver de l’aide que monsieur Côté s’était engagé à lui apporter, gratuitement au départ.

Cette aide devait positionner favorablement monsieur Côté lui-même qui pouvait mettre sur le marché la RPA à un prix de vente plus réaliste, favorisant sa vente et par conséquent, l’obtention éventuelle de sa rétribution. Placé devant le fait accompli, monsieur Morrow n’a pu négocier les dispositions essentielles de cette entente préalablement écrite par monsieur Côté. [ 40 ] Monsieur Côté a donné une double qualification à l’entente dont celle d’une reconnaissance de dette alors que la dette ne pouvait pourtant être définie en l’absence de la réalisation de la vente de l’immeuble.

Une reconnaissance de dette a déjà été reconnue comme contrat d’adhésion [23] . [ 41 ] En présence d’un contrat d’adhésion, le Tribunal doit déterminer s’il est en présence d’une clause abusive en vertu de l’

article

1437 du Code civil du Québec qui énonce : 1437. La clause abusive d’un contrat de consommation ou d’adhésion est nulle ou l’obligation qui en découle, réductible.

Est abusive toute clause qui désavantage le consommateur ou l’adhérent d’une manière excessive et déraisonnable, allant ainsi à l’encontre de ce qu’exige la bonne foi; est abusive, notamment, la clause si éloignée des obligations essentielles qui découlent des règles gouvernant habituellement le contrat qu’elle dénature celui-ci. [ 42 ] Le fardeau de la preuve visant à déterminer si une clause d’un contrat est abusive repose cette fois-ci sur les épaules du débiteur de l’obligation , monsieur Morrow .

Le caractère abusif d’une clause s’apprécie en fonction de critères objectifs et subjectifs [24] . [ 43 ] Une clause sera considérée comme abusive lorsqu’il y a une disproportion entre les sommes devant être payées et la contrepartie de l’obligation qu’elle sanctionne [25] . [ 44 ] Selon l’ Entente d’honoraires et ou Reconnaissance de dette , la rencontre tenue a pris environ deux heures du temps de monsieur Côté. Ceci correspond à un taux de 5 000 $ l’heure, ce qui est nettement exorbitant malgré toute la compétence et l’expérience qui auraient pu être attribuées à monsieur Côté.

Une telle convention ne fait pas la démonstration de modération ni de respect des valeurs d’honneur et de dignité de la profession. [ 45 ] Le Tribunal considère qu’une clause relative à un prix peut constituer une clause abusive dans certaines circonstances particulières même si certains auteurs concluent que ceci aurait pour effet d’introduire indirectement la notion de lésion entre personnes majeures comme cause de nullité d’un contrat [26] . [ 46 ] L’

article 1438 du Code civil du Québec prévoit la sanction applicable lorsque la clause nulle fait

partie intégrante d’un contrat indivisible comme en l’espèce: 1438. La clause qui est nulle ne rend pas le contrat invalide quant au reste, à moins qu’il n’apparaisse que le contrat doive être considéré comme un tout indivisible. Il en est de même de la clause qui est sans effet ou réputée non écrite. [ 47 ] Selon l’ensemble des circonstances, le Tribunal considère que l’ Entente d’honoraires et ou Reconnaissance de dette est invalide. Il ne peut retenir l’option d’une réduction alors que ses services étaient susceptibles d’être rémunérés par le contrat de courtage valablement conclu. [ 48 ]

Malgré les efforts de monsieur Côté, puisque la vente n’est pas intervenue par son intermédiaire, mais par celui d’un autre courtier, comme la Cour d’appel l’a déjà constaté, « il n’est pas inusité qu’un travail honnête, ardu, accaparant ne débouche pas sur un émolument, dans cette profession comme dans bien d’autres [27] ». [ 49 ] Contrairement à monsieur Morrow dont la démonstration d’une clause abusive à l’entente lui revenait, monsieur Côté n’a pas satisfait au fardeau de la preuve qui lui était imposé. Sa demande est rejetée. Les frais de justice [ 50 ] Les frais de justice sont dus à la

partie qui a eu gain de cause [28] . POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 51 ] REJETTE la demande de monsieur Daniel Côté; [ 52 ] CONDAMNE monsieur Daniel Côté à payer à monsieur Serge Morrow les frais de justice de la contestation de 190 $. CHANTAL GOSSELIN, J.C.Q. Date d’audience: 7 avril 2021